Решение от 1 декабря 2020 г. по делу № А41-29847/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-29847/20
01 декабря 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мурашко М. М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ (141008, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОДСКОЙ ОКРУГ МЫТИЩИ, ГОРОД МЫТИЩИ, ПРОСПЕКТ НОВОМЫТИЩИНСКИЙ, 36, 7, , ОГРН: 1055005179350, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2005, ИНН: 5029087780)

к ООО "ВЕСТЛЕНД" (141031, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД МЫТИЩИ, ПОСЕЛОК НАГОРНОЕ, УЛИЦА НОВАЯ НАГОРНАЯ, 2, 1, , ОГРН: 1117746439733, Дата присвоения ОГРН: 06.06.2011, ИНН: 7714841964)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143407, <...>)

о взыскании задолженности по арендным платежам по договору № 1003 от 22.06.2018 в размере 3 466 809,65 руб., из них основного долга в размере 2 597 932,71 руб. за период с 01.01.2020 по 31.03.2020, пени в размере 868 876,94 руб. за период с 22.06.2018 по 04.02.2020, расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ВЕСТЛЕНД" с требованиями о взыскании задолженности по арендным платежам по договору № 1003 от 22.06.2018 в размере 3 466 809,65 руб., из них основного долга в размере 2 597 932,71 руб. за период с 01.01.2020 по 31.03.2020, пени в размере 868 876,94 руб. за период с 22.06.2018 по 04.02.2020, расторжении договора аренды.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил удовлетворить полном объеме. Представитель ответчика изложил позицию по делу, согласно письменному отзыву на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Мытищи Московской области и ООО "ВЕСТЛЕНД" заключен договор аренды от 22.06.2018 № 1003 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:54008.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что срок аренды участка устанавливается с 22.06.2018 по 22.06.2067.

Согласно п. 3.2 договора аренды размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в полном объеме, не позднее 15 числа текущего месяца.

Претензией от 19.03.2020 № И-2855 Администрация городского округа Мытищи Московской области уведомило ООО "ВЕСТЛЕНД" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 22.06.2018 № 1003.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 22.06.2018 № 1003 не погашена ООО "ВЕСТЛЕНД" в добровольном порядке, Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "ВЕСТЛЕНД" за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 составляет в размере 2 597 932,71 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В материалы дела представлен уточненный расчет Администрацией городского округа Мытищи Московской области, согласно которому задолженность ООО "ВЕСТЛЕНД" по договору аренды от 22.06.2018 № 1003 составила 1712923,20 руб.

В отзыве на исковое заявление ответчик признал наличие задолженности по договору аренды от 22.06.2018 № 1003 в размере 1712923,20 руб.

Также судом утонено, что письмом от 26.05.2020 № 7137 Администрация городского округа Мытищи в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 16.04.2020 № 208/11 предоставило отсрочку по арендной плате по договору аренды от 22.06.2018 № 1003 за период с 01.03.2020 по 01.10.2020.

Судом уточненный расчет Администрации городского округа Мытищи Московской области проверен, признан надлежащим.

Ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 29.02.2020 ,в размере 1712923,20 руб. подлежит взысканию.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 22.06.2018 № 1003.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях указанных в п. 4.1.1 договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменной претензии о необходимости исполнения им обязательства в течение 30 дней с момента ее направления и после получения отказа арендатора на предположение расторгнуть договор либо неполучения ответа в рок, указанный в предложении.

В соответствии с п. 4.1.1 Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в том числе при:

- использовании земельного участка способами, приводящими его порче;

- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

- не внесении арендной платы либо внесение арендной платы не в полном объеме более чем 2 периода подряда;

- в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, о внесении изменений в п. 4.1.3;

- в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по договору при наличии непогашенной задолженности арендатора перед арендодателем;

- нахождения арендатора в любой стадии процедура банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);

- в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 19.03.2020 Администрация городского округа Мытищи Московской области уведомило ООО "ВЕСТЛЕНД" о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 22.06.2018 № 1003 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Администрацией городского округа Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик несвоевременно вносил арендную плату более 2 периодов подряд.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требование о расторжении договора аренды от 22.06.2018 № 1003 подлежит удовлетворению.

Истец просит обязать вернуть земельный участок.

Однако, суд обращает внимание, что истцом не учтено следующее.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно выпискам из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:54008, расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ВЕСТЛЕНД" на праве собственности, - здание с кадастровым/условным номером 50-50/001-50/062/008/2016-1909, 50-50/001-50/062/008/2016-1918, 50-50/001-50/062/008/2016-1924, 50-50/001-50/062/008/2016-1914, 50-50/001-50/062/008/2016-1925.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 1 статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Возвращение участка по правилам ст. 622 ГК РФ невозможно без разрешения судьбы объекта недвижимости, расположенного на нем.

В связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 41909 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ВЕСТЛЕНД" в пользу Администрации городского округа Мытищи по договору аренды земельного участка от 22.06.2018 № 1003 задолженность в размере 1712923,20 руб. за период с 01.01.2020 по 29.02.2020.

Расторгнуть договор аренды от 22.06.2018 № 1003, заключенный между Администрацией Мытищинского района и ООО "ВестЛенд".

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с ООО "ВЕСТЛЕНД" в доход федерального бюджета 41909 руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

5. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья А.В. Гринева