Постановление от 6 февраля 2020 г. по делу № А65-13563/2019




АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-57315/2019

Дело № А65-13563/2019
г. Казань
06 февраля 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2020 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - Ахмадеевой Н.Н., доверенность от 11.09.2019,

общества с ограниченной ответственностью «Сити Техцентр» - Эйдельмана И.Б., доверенность от 11.06.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и общества с ограниченной ответственностью «Сити Техцентр»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019

по делу № А65-13563/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» к обществу с ограниченной ответственностью «Сити Техцентр» (ОГРН 1161690063435) об изъятии объекта незавершенного строительства, обязании передать техническую документацию, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сити Техцентр» (далее – ответчик, общество «Сити Техцентр», общество) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110306:745, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Исаева, д. 10, об обязании общество передать истцу техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в части изъятия у общества «Сити Техцентр» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110306:745 путем продажи с публичных торгов, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, Комитет и общество «Сити Техцентр» обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которой просят судебный акт отменить как принятый с нарушением норм действующего законодательства.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании представители Комитета и общества поддержали кассационные жалобы по доводам, приведенным в ней, одновременно возражали против доводов жалобы друг друга.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационные жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационных жалобах.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и частным образовательным учреждением высшего образования «Академия социального образования» (далее – Учреждение) (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.03.2013 № 16956 сроком до 04.02.2016, по условиям которого арендодатель передает арендатору в пользование за плату земельный участок с категорией земель: земли населенных пунктов; с кадастровым номером 16:50:100306:55 площадью 649 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Исаева; с разрешенным использованием для размещения учебно-административного здания.

В последующем между Комитетом и Учреждением был заключен договор аренды земельного участка от 10.03.2016 № 19041 сроком на 3 года до 09.03.2019 в отношении названного земельного участка с кадастровым номером 16:50:100306:55 на котором расположен объект незавершенного строительства.

Пунктом 2.6 договора от 10.03.2016 № 19041 установлено, что действие договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в пункте 2.1, в связи с чем у арендатора возникает обязанность по возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Договор подписан без разногласий и оговорок, скреплен соответствующими печатями сторон. Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, 25.01.2016 произведена государственная регистрация права собственности Учреждения на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110306:745.

В последующем права на объект незавершенного строительства кадастровым номером 16:50:110306:745, а также на земельный участок с кадастровым номером 16:50:100306:55, на котором расположен объект, были переданы лицам: от Учреждения обществу с ограниченной ответственностью «Инжиниринговая компания «Дежавю» (далее – общество «Инжиниринговая компания «Дежавю») на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 08.06.2016, договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 18.08.2016 № 34/16;

от общества «Инжиниринговая компания «Дежавю» обществу с ограниченной ответственностью «ТрейдСквер» на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 23.04.2018, договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 13.04.2018.

Общество «Сити Техцентр» приобрело у общества с ограниченной ответственностью «ТрейдСквер» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110306:745 на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.12.2018.

Отделом муниципального земельного контроля Комитета 25.01.2019 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:100306:55 и установлено, что на земельном участке площадью 649 кв.м расположен незавершенный строительством объект, территория огорожена. В течение срока аренды строительство объекта не завершено.

Поскольку строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 10.03.2016 № 19041, не завершено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Разрешая спор, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, и исходил из того, что первоначально договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:100306:55 был заключен с Учреждением 15.03.2013, договорные отношения между истцом и ответчиком являются продолжением договора аренды земельного участка от 15.03.2013 № 16956, заключенного между истцом и Учреждением, то есть фактические арендные правоотношения между сторонами в отношении спорного земельного участка возникли с 15.03.2013, не прекращались на протяжении всего периода и фактически имели место на дату 01.03.2015.

Суд первой инстанции также указал, что ответчик действовал добросовестно и в целях окончания строительства здания на спорном земельном участке обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:50:100306:55, однако истец отказал ответчику.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Суд апелляционной инстанции установил, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:100306:55 между Комитетом и Учреждением возникли в 2013 году на основании договора аренды от 15.03.2013 № 16956.

В последующем Учреждение зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:50:110306:745 и обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства, в результате чего между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 10.03.2016 № 19041.

Суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу, что поскольку на момент заключения договора аренды от 10.03.2016 № 19041 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет.

Учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 10.03.2016 и на момент обращения Комитета с иском по настоящему делу срок его действия истек, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Выводы суда первой инстанции о том, что ответчик действовал добросовестно и в целях окончания строительства здания на спорном участке обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок, однако истец отказал ответчику, правомерно отклонены апелляционным судом.

Как указал суд апелляционной инстанции пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено единственное условие, при котором требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению: если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Суд правомерно отметил, что сведений о наличии обстоятельств, упомянутых в пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ, в дело не представлено, обращение ответчика с просьбой предоставить ему земельный участок в нарушение установленного ЗК РФ порядка не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований об изъятии земельного участка.

Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчика к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно.

Отказывая в указанной части в иске, суд апелляционной инстанции отклонил данный вывод как не основанный на нормах права и не подтвержденный материалами дела. Перечень документов, включаемых в состав технической документации, истцом не указан.

Несогласие заявителей кассационных жалоб с соответствующими выводами суда не свидетельствует о судебной ошибке и не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 по делу № А65-13563/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина



Судьи В.А. Петрушкин



А.Ф. Фатхутдинова