Решение от 22 декабря 2023 г. по делу № А41-77470/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-77470/22
22 декабря 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317774600113827, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Королёв Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании убытков в размере 14 168 596 руб.

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Королёв Московской области (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением о взыскании убытков в размере 14 168 596 руб., из которых 1 780 560 руб. расходов на предварительные работы, в том числе проектные, 4 763 188 руб. арендной платы за периоды с начала действия договора по 2 квартал 2019 года, 1 – 2 кварталы 2022 года, 157 789 руб. задатка для участия в аукционе, 7 467 059 руб. упущенной выгоды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 – 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск, тогда как представитель ответчика возражал относительно иска, просил отказать в его удовлетворении, заявил ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом по конкурентной политике Московской области утвержден Протокол о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 23.05.2018 № АЗ-КОР/18-518 во исполнение решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 10.10.2017, оформленного протоколом № 130-3.

Между муниципальным образованием «Городской округ Королев Московской области» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18 сроком действия до 04.06.2024.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в аренду земельный участок площадью 1 537 м2 с кадастровым номером 50:45:0040325:2389, расположенный по адресу: <...> в границах, указанных в выписке ЕГРН земельного участка, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Договор заключен на основании Протокола о результатах аукциона от 23.05.2018 № АЗ-КОР/18-518 (пункт 1.2 договора).

Участок предоставляется для обслуживания жилой застройки (пункт 1.3 договора).

В силу пунктов 4.3.1 – 4.3.2 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, исходя из вида деятельности, разрешенного использования и целевого назначения земельного участка, а также возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения в соответствии с целью, указанной в пункте 1.3 договора, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.

Вид разрешенного использования указанного земельного участка – обслуживание жилой застройки; категория земель – земли населенных пунктов.

На основании акта приема-передачи земельного участка спорный земельный участок передан арендодателем арендатору.

По заявлению ИП ФИО2 от 18.07.2018 № Р06955-18ВХ/ГПЗУ подготовлен Главным управлением архитекторы и градостроительства Московской области градостроительный план земельного участка № RU503390000-MSK005317, согласно которому один из основных видов разрешенного использования участка – магазины 4.4.

Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на строительство от 13.09.2019 № RU50-45-14285-2019, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 50:45:0040325:2389 разрешено строительство магазина смешанной торговли общей площадью 653,2 м2.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2020 по делу № А41-90110/19 отказано в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Королёв Московской области к ИП ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18 и применении последствий недействительности сделки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.07.2020 по делу № А41-101982/19 удовлетворено требование ИП ФИО2 о признании незаконным отказа Администрации городского округа Королев в предоставлении ИП ФИО2 муниципальной услуги «Выдача разрешения на вырубку зеленых насаждений – порубочного билета на территории городского округа Королев Московской области», оформленный уведомлением от 14.11.2019 № Р001-1279688393-30026385.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Московской области от 10.12.2020 по делу № А41-59047/20 удовлетворен иск ИП ФИО2 к Администрации городского округа Королёв Московской области о взыскании убытков в размере 3 905 694,24 руб., составляющих стоимость арендной платы за период с 3 квартала 2019 года по 3 квартал 2020 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Московской области от 12.07.2021 по делу № А41-33883/21 удовлетворен иск ИП ФИО2 к Администрации городского округа Королёв Московской области о взыскании убытков в размере 1 620 755,82 руб., составляющих стоимость арендной платы за период с 4 квартала 2020 года по 1 квартал 2021 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Московской области от 25.03.2022 по делу № А41-96282/21 удовлетворен иск ИП ФИО2 к Администрации городского округа Королёв Московской области о взыскании убытков в размере 2 460 816,69 руб., составляющих стоимость арендной платы за период с 2 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14.01.2022 по делу № А41-39421/21 отказано в удовлетворении требования ИП ФИО2 о признании незаконным решения Министерства жилищной политики Московской области от 17.05.2021 № Р001-7405418806-45233579 об отказе в предоставлении государственной услуги «Внесение изменений в разрешение на строительство», об обязании продлить срок действия разрешения на строительство.

По заявлению ИП ФИО2 от 22.01.2022 № Р001-7405418806-56094826 подготовлен Главным управлением архитекторы и градостроительства Московской области градостроительный план земельного участка № RU-50-3-39-0-00-2022-03276 с обозначением красных линий на чертеже градостроительного плана и ссылкой на Проект планировки территории, утвержденный постановлением Главы города Королев Московской области от 10.06.2010 № 896 «Об утверждении проекта планировки территории жилого микрорайона по адресу: <...>».

С 16.09.2022 указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон о расторжении договора, по условиям пункта 4 которого расторжение договора не освобождает стороны от ответственности за его неисполнение.

Ссылаясь на причинение убытков вследствие невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:45:0040325:2389 в соответствии с видом его разрешенного использования – для обслуживания жилой постройки, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возмещения убытков.

Оставление указанной претензии ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исковые требования мотивированы тем, что в силу отсутствия порубочного билета по вине Администрации городского округа Королев ИП ФИО2 строительные работы на участке не начались, в продлении разрешения на строительство было отказано.

Намереваясь получить новое разрешение на строительство, истец получил градостроительный план земельного участка по заявлению от 28.01.2022 № Р001-7405418806-56094826, согласно которому строительство возможно не на всем участке, а только на его части, составляющей примерно половину земельного участка. Возведение торгового павильона на земельном участке площадью 1 537 м2, проект которого истцом уже заказан и оплачен, невозможно. На участке с такой конфигурацией параметров разрешенного строительства построить ничего нельзя.

В новом градостроительном плане земельного участка появился пункт 11 (информация о красных линиях) со ссылкой на проект планировки территории, утвержденной постановлением Главы города Королева Московской области от 11.06.2010 № 896. При этом в градостроительном плане, выданном в 2018 году, не имелось никаких красных линий, не было ссылки на постановление Главы города Королева Московской области от 11.06.2010 № 896. Администрации городского округа Королев было известно о постановлении, датированном 2010 годом, на момент заключения договора аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18, который не содержит какие-либо ограничения.

Согласно градостроительному плану земельного участка № РФ-50-3-39-0-00-2022-03276 проект планировки территории не утвержден, документация по планировке территории не утверждена, земельный участок расположен в территориальной зоне: Ж-1 – зона многоквартирной жилой застройки. Зона многоквартирной застройки Ж-1 установлена для обеспечения условий формирования жилых районов из многоквартирных жилых домов.

По условиям договора аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18 ФИО2 предоставлено право возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения на всем земельном участке, поскольку никаких красных линий на градостроительном плане не имелось, тогда как именно ответчик предоставил заведомо ложную информацию о земельном участке и ограничениях его использования.

После получения градостроительного плана с красными линиями, свидетельствующими о невозможности строительства на спорном земельном участке, стало очевидным, что уплаченные суммы арендной платы, задатка за участие в аукционе, расходы, понесенные на строительства, подлежат взысканию в качестве убытков.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Подписание арендатором акта-приема предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (правовая позиция, изложенная в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации, от 25.11.2020 № 3).

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Во исполнение пункта 3 статьи 37 ГК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков

Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (пункта 4 статьи 37 ЗК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Защита гражданских прав осуществляется в том числе путем возмещения убытков (статья 12 ГК РФ).

Возмещение убытков представляет собой универсальный способ защиты гражданских прав, который применяется для восстановления прав кредитора, нарушенных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 ГК РФ), а также в случае причинения внедоговорного вреда (статья 1064 ГК РФ).

По своей гражданско-правовой природе убытки представляют собой денежную оценку имущественных потерь (вреда).

Взыскание убытков возлагает на правонарушителя дополнительные обязанности и влечет для него возникновение невыгодных последствий. Компенсационная природа гражданско-правовой ответственности обусловлена эквивалентно-возмездным характером регулируемых им отношений.

Обязательства по основанию возникновения убытков существенно отличаются: из договора и из деликта. В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные таким неисполнением (ненадлежащим исполнением). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 13 и 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25), в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды под «доходами» понимается не собственно выручка, а разница между выручкой и расходами, которые лицо должно было понести для получения такой выручки, то есть недополученная прибыль.

Размер упущенной выгоды определяется исходя из обычных условий гражданского оборота и с учетом фактически предпринятых мер и приготовлений для ее получения. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Пунктом 12 постановления от 23.06.2015 № 25 предусмотрено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Убытки подлежат взысканию судом при наличии доказательств, подтверждающих нарушение одной стороной принятых по договору обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у другой стороны в связи с таким нарушением.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например обстоятельств непреодолимой силы (пункты 2 и 3 статьи 401 ГК РФ).

Из чего следует, что для освобождения от ответственности правонарушитель должен доказать принятие им всех мер по предотвращению нарушения, установленных исходя из применимого стандарта поведения. В договорных правоотношениях поведение лица, нарушившего обязательство, сравнивается с тем, как должен был повести себя разумный и добросовестный участник оборота, принявший на себя обязательство данного вида.

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Из указанных норм права следует, что именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам (позиция, изложенная в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Как установлено судом, договор аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18 носит целевой характер – участок предоставляется для обслуживания жилой застройки.

Доказательств, подтверждающих исполнение арендодателем обязанности по передаче арендатору земельного участка, соответствующего условиям договора аренды и позволяющего его использовать исходя из вида деятельности, разрешенного использования и целевого назначения земельного участка – обслуживания жилой постройки, ответчиком не представлено.

Факт невозможности строительства магазина смешанной торговли на спорном земельном участке подтверждается заключением специалиста от 28.06.2023 № 04-05/2023, подготовленным кадастровым инженером ФИО3 (л.д. 5 – 7 т. 2).

Более того, ИП ФИО2 реализовано право на обжалование в судебном порядке отказа Администрации городского округа Королев в выдаче истцу разрешения на вырубку зеленых насаждений – порубочного билета на территории городского округа Королев Московской области.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.07.2020 по делу № А41-101982/19, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлен факт неправомерного отказа ответчика в предоставлении истцу муниципальной услуги ввиду отсутствия целесообразности в вырубке зеленых насаждений.

Доказательств в опровержение установленных указанным выше судебным решением обстоятельств ответчиком не представлено, арбитражным судом не установлен факт пересмотра решения Арбитражного суда Московской области от 28.07.2020 по делу № А41-101982/19.

Если публично-правовое образование – арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды.

Вступая в обязательственные отношения с участниками гражданского оборота на основании договора, публичное образование в силу пункта 1 статьи 2, пункта 1 статьи 124 ГК РФ действует на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами.

Это означает, что при совершении сделок с участниками гражданского оборота публичное образование не освобождается от обязанности действовать добросовестно в ходе исполнения сделок – учитывать права и законные интересы друг друга, взаимно оказывать необходимое содействие для достижения цели обязательства, в том числе, если в указанных целях необходимо принятие мер в сфере публично-правового регулирования (пункт 1 статьи 10 ГК РФ и пункт 1 постановления от 23.06.2015 № 25)

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Доказательства, подтверждающие невозможность исполнения арендодателем договорного обязательства по обстоятельствам, не зависящим от него, ответчиком не представлены.

Доказательств выдачи порубочного билета ответчиком не представлено.

По смыслу пункта 3 статьи 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Доказательств, подтверждающих наличие соглашения сторон о прекращении обязательств по возмещению убытков, возникших из договора аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18, в материалах дела не имеется.

Более того, содержание пункта 4 соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18, заключенного сторонами 16.09.2022, не позволяет дать ему иное толкование иначе как направленного на сохранение обязательств сторон по возмещению убытков в связи с нарушением договора (л.д. 113 т. 1).

В связи с чем на арендатора не может быть возложена встречная обязанность по внесению арендных платежей.

Невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты - основанием для их возврата. По общему правилу, правовым основанием возврата в данном случае будут нормы о взыскании убытков по смыслу статей 15, 393 и 611 ГК РФ.

Размер убытков, понесенных на предварительные работы к строительству, подтверждается имеющимися в материалах дела проектом организации строительства, подготовленного ООО «АПЦ Щелковский», договором подряда от 03.07.2018 № ДПД-69, типовым договором об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 08.08.2018, договором подряда от 03.09.2018 № 18/П, договором на оказание услуг от 27.11.2018 № 416-1/2018, договорами на выполнение топографической съемки земельного участка от 05.06.2018 № 188-4/2018, от 29.05.2018 № 178-4/2018, договорами подряда на выполнение проектных работ от 25.01.2019 № 25/01, от 14.01.2019 № 36/12, договором подряда на выполнение комплекса работ от 17.07.2018 № 027/18, договором на выполнение работ по разработке «Материалов архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства» от 16.10.2018 № 20-10П-18, договором на выполнение проектных работ от 20.10.2018, договором на выполнение изыскательских работ от 16.07.2018 № 29, счетом-договором от 20.07.2018 № 1106, платежными поручениями от 04.07.2018 № 11 на сумму 233 414,57 руб., от 12.10.2018 № 29 на сумму 53 276 руб., от 18.10.2018 № 30 на сумму 233 414,57 руб., от 20.08.2018 № 17 на сумму 23 000 руб., от 22.11.2018 № 33 на сумму 150 000 руб., от 28.11.2018 № 34 на сумму 10 000 руб., от 06.06.2018 № 8 на сумму 100 000 руб., от 30.05.2018 № 6 на сумму 110 000 руб., от 29.01.2019 № 4 на сумму 70 000 руб., от 18.02.2019 № 7 на сумму 75 000 руб., от 31.01.2019 № 5 на сумму 53 000 руб., от 14.01.2019 № 3 на сумму 56 000 руб., от 10.01.2019 № 2 на сумму 30 000 руб., от 28.12.2018 № 40 на сумму 18 000 руб., от 11.10.2018 № 27 на сумму 75 000 руб., от 19.07.2018 № 13 на сумму 75 000 руб., от 18.10.2018 № 31 на сумму 52 500 руб., от 18.02.2019 № 6 на сумму 52 500 руб., от 29.11.2018 № 35 на сумму 53 276,01 руб., от 17.07.2018 № 12 на сумму 60 000 руб., от 06.08.2018 № 16 на сумму 60 000 руб., от 25.07.2018 № 14 на сумму 30 000 руб., от 11.10.2018 № 26 на сумму 15 000 руб. (л.д. 36 – 131 т. 3), всего на сумму 1 688 381,15 руб.

Размер убытков, составляющий сумму задатка для участия в аукционе, подтверждается платежным поручением от 10.05.2018 № 5 на сумму 157 789,16 руб. (л.д. 27 т. 1).

Размер убытков в виде арендной платы за периоды с начала действия договора по 2 квартал 2019 года, 1 – 2 кварталы 2022 года подтверждается платежными поручениями от 04.07.2018 № 10 на сумму 40 000 руб., от 12.09.2018 № 23 на сумму 750 000 руб., от 11.12.2018 № 39 на сумму 733 792,25 руб., от 11.03.2019 № 10 на сумму 767 326,62 руб., от 13.06.2019 № 12 на сумму 767 326,62 руб., от 17.03.2022 № 9 на сумму 852 372,8 руб., от 22.06.2022 № 21 на сумму 852 372,8 руб. (л.д. 28 – 34 т. 1).

Вопреки доводу истца расходы на оплату экспертизы в размере 45 000 руб., уплаченные платежным поручением от 02.08.2022 № 14, не являются реальным ущербом, причиненным вследствие выполнения предварительных работ к строительству.

Иных доказательств, подтверждающих наличие убытков на стороне истца, последним не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что ИП ФИО2, действуя как разумный и добросовестный застройщик, принял все надлежащие меры по освоению земельного участка, сопряженные с расходами, которые в связи с недостижением конечной цели договора аренды, предусмотренной пунктом 3.1 договора, составляют реальный ущерб истца в размере 6 609 358,31 руб. (1 688 381,15 + 4 763 188 + 157 789,16 = 6 609 358,31 руб.)

Факты расторжения договора в связи с невозможностью строительства торгового павильона, а также внесения истцом арендной платы за периоды с 05.06.2018 по 30.06.2019, с 01.01.2022 по 30.06.2022 в размере 4 763 188 руб. ответчиком подтверждены (л.д. 199 т. 3).

В ходе судебного разбирательства доказательства, подтверждающие возмещение убытков в виде реального ущерба, ответчиком не представлены.

Предъявляя требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, истец должен представить доказательства, подтверждающие их возникновение именно в связи с невозможностью использования спорных объекта недвижимости по вине ответчика.

Представленный истцом отчет № 1304/22И об оценке упущенной выгоды, возникшей в результате не реализации договора аренды недвижимости от 06.10.2019 № 35499, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Агроторг», подготовленный ООО «ЭкспертОценка», не может служить достаточным доказательством, подтверждающим наличие совокупности обстоятельств для возложения на ответчика имущественной ответственности посредством взыскания убытков в виде упущенной выгоды в размере 7 467 059 руб.

Доказательства, подтверждающие совершение истцом конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением обязательства, истцом не представлены.

В связи с чем факт того, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду, последним не доказан.

При этом арбитражным судом не установлено оснований для удовлетворения ходатайства Администрации о применении последствий пропуска срока исковой давности в отношении требования о взыскании убытков в виде арендной платы за период с 05.06.2018 по 31.12.2018 в размере 1 523 792,25 руб., а также задатка для участия в аукционе в размере 157 789 руб. ввиду следующего.

Действующее гражданское законодательство под исковой давностью понимает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку срок исковой давности установлен для судебной защиты права лица, то по общему правилу этот срок начинает исчисляться не ранее того момента, когда соответствующее право объективно было нарушено.

При исчислении трехлетнего срока исковой давности также учитывается, знал или должен был знать истец о допущенном нарушении, то есть возможность его субъективного знания о фактах, порождающих требование к ответчику.

Как установлено судом, 16.09.2022 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18.

В ситуации, когда договор аренды продолжает действовать, арендатор имеет право в любой момент реализовать возможность по компенсации соответствующих затрат путем зачета в счет арендной платы.

Данное право утрачивается арендатором с момента досрочного расторжения договора аренды, соответственно, течение трехлетнего срока исковой давности по требованию о взыскании указанной компенсации начинается не ранее даты расторжения договора аренды.

Вплоть до заключения сторонами соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2018 № 27-А/18 возможность исполнения Администрацией городского округа Королев своих обязанностей по договору не была утрачена, и ИП ФИО2 добросовестно и обоснованно мог полагаться на то, что в конечном итоге такие обязательства будут исполнены ответчиком надлежащим образом.

Из чего можно заключить, что течение срока исковой давности началось с момента расторжения договора, именно с этого момента следует считать, что истец узнал о нарушении своих прав.

Аналогичный подход к порядку исчисления срока исковой давности поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 25.10.2022 № 305-ЭС22-7353, от 21.03.2023 № 307-ЭС22-22917, от 08.06.2023 № 305-ЭС23-2686.

ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением 03.10.2022 через отделение почты № 141108 согласно отметки АО «Почта России» об отправлении, то есть в пределах течения срока исковой давности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и основания заявленного иска, представленных в материалы дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на сумму 6 609 358,31 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, осуществляется в порядке, предусмотренном положениями статьи 110 АПК РФ, согласно которому возмещение судебных расходов осуществляется лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 776 руб. распределяются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

При изготовлении текста резолютивной части решения по настоящему делу от 17.10.2023 была допущена опечатка в части суммы убытков, подлежащей взысканию, и суммы государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Таким образом, в резолютивной части сумму убытков и государственной пошлины следует читать: «6 609 358,31 руб.» и «43 776 руб.».

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа Королев Московской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 убытки в размере 6 609 358,31 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 776 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго