Решение от 24 сентября 2019 г. по делу № А47-4979/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4979/2018
г. Оренбург
24 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 24 сентября 2019 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Ахмедова А.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мокеевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Коммунальщик», г. Орск, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Любава», г. Орск, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 424 792 руб. 20 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 19.02.2019.

Общество с ограниченной ответственностью «Коммунальщик» (истец) в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (том 1 л.д. 3, 69, том 2 л.д. 62 оборот, 67, 76), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте суда.

В материалы дела от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (том 3 л.д. 94).

На основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие представителя истца.

Общество с ограниченной ответственностью «Коммунальщик» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Любава» (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома за период с 01.01.2017 по 28.02.2018 в сумме 424 792 руб. 20 коп.

Указание истцом в письменных пояснениях (том 3 л.д. 68 с оборотом), что "требования о взыскании с ответчика суммы 376 671 руб. являются законодательно обоснованными", суд расценивает как опечатку, поскольку уточнение размера заявленных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ истцом не заявлялось.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном мотивированном отзыве (том 1 л.д. 95-97), считает, что обязательств по оплате услуг у истца перед третьими лицами за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома не было, доказательств предоставления услуг суду не представлено, в связи с чем требования истца не подлежат удовлетворению. Ответчик пояснил, что между Обществом и ресурсоснабжающими организациями напрямую заключены договоры предоставления коммунальных услуг, в обоснование данного факта в дело представлены соответствующие документы (том 1 л.д. 113-151).

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Любава» является собственником трех нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>:

- нежилое встроенное-пристроенное помещение № 3 в кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, общей площадью 207,3 кв.м.;

- нежилое помещение № 2 общей площадью 108,2 кв.м.;

- нежилое встроенное-пристроенное помещение № 1 в 9-1 этажном кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, общей площадью 1 494,9 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.06.2016 (том 1 л.д. 40-48).

Управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <...>, осуществляет общество с ограниченной ответственностью «Коммунальщик» на основании договора управления многоквартирным домом № 28 от 14.03.2011 (том 1 л.д. 9-13).

По условиям п. 2.2 договора, управляющая организация в течение срока, согласованного договором, за плату услуг по управлению общим имуществом собственников, производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников, а так же осуществление иной направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно п. 6.1 договора цена договора и размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество пропорционально занимаемому собственником помещению.

Стоимость услуг управления и расходов по содержанию и ремонту общего имущества определяется на основании решения общего собрания собственников для жилых и нежилых помещений. В случае непринятия данного решения общим собранием собственников стоимость услуг управления и расходов по содержанию и ремонту общего имущества определяется Постановлением Орского городского Совета депутатов (п. 6.2 договора).

В обоснование исковых требований истец указал, что осуществил обслуживание указанного многоквартирного дома и нес расходы по его управлению, содержанию, ремонту и текущему обслуживанию в период с 01.01.2017 по 28.02.2018.

Поскольку общество с ограниченной ответственностью «Любава» как собственник вышеуказанных нежилых помещений не производило оплату работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, у него образовалась задолженность в размере 424 792 руб. 20 коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 08.02.2018 (том 1 л.д. 22) с требованием об оплате задолженности. В связи с неоплатой долга истец обратился с настоящим заявлением в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав представителя ответчика, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Обязательный претензионный порядок истцом соблюден (претензии и доказательства их вручения - том 1 л.д. 20-26).

Как следует из материалов дела, исковое заявление обусловлено взысканием неосновательного обогащения в виде платы за услуги, связанные с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, по смыслу вышеуказанной нормы права юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению в судебном заседании, являются обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований за счет истца.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения необходимо установить факт неосновательного обогащения в виде приобретения или сбережения ответчиком чужого имущества, отсутствие оснований, дающих приобретателю право на получение имущества потерпевшего (договоры, сделки и иные основания, предусмотренные статьей 8 ГК РФ).

В силу изложенного выше на истца по требованию о взыскании неосновательного обогащения возлагается обязанность подтвердить относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами следующие обстоятельства: пользование ответчиком принадлежащим истцу имуществом; отсутствие предусмотренных законом либо договором правовых оснований для такого пользования; размер неосновательного обогащения.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Из пункта 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), следует, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В пункте 31 данных Правил предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно пункту 2 Правил № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты.

В соответствии с пунктом 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - далее Закон о регистрации), зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, согласно выпискам из ЕГРП от 03.06.2016 (том 1 л.д. 40-48) ответчик является правообладателем следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>:

- нежилого встроенно-пристроенного помещения № 3 в кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, общей площадью 207,3 кв.м.;

- нежилого помещения № 2 общей площадью 108,2 кв.м.;

- нежилого встроенно-пристроенного помещения № 1 в 9-1 этажном кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, общей площадью 1 494,9 кв.м..

Истец на основании протокола № 4/28 от 14.03.2011 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: <...>, избран управляющей организацией (том 1 л.д. 17-19), в силу чего предъявил настоящие исковые требования к ответчику, как к собственнику нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Отсутствие письменного договора между ответчиком и истцом не освобождает ответчика, как собственника помещений многоквартирного дома от обязанности, возложенной на него законом, по несению расходов на содержание общего имущества.

В случае отсутствия письменного договора между сторонами, но при наличии документов, подтверждающих факт оказания услуг (выполненных работ) и принятия их другой стороной, истец вправе требовать оплаты исходя из фактически оказанных услуг по представленным доказательствам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 разъяснено, что так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

В названном постановлении также указано, что расчет платы за содержание мест общего пользования представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.

Как следует из материалов дела, договор № 28 от 14.03.2011 заключен на срок 01.04.2011 по 01.04.2016.

Согласно п.6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. До настоящего времени сособственники МКД по адресу: <...>, в ООО «Коммунальщик» с заявлениями, обращениями о расторжении договора на управление МКД не обращались.

Таким образом, на основании закона договор № 28 от 14.03.2011 был продлен на новый срок (5 лет). Законом не предусмотрено составление дополнительных соглашений или договоров на пролонгацию договора по управления МКД, договор продляется автоматически и действует до момента обращения одной из сторон по вопросу прекращения договора.

Кроме того, согласно письму Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области от 19.07.2019, многоквартирный дом, распложенный по адресу: <...> период с 2016 по 2018 гг. находился в управлении ООО «Коммунальщик» (том 3 л.д. 15 оборотом).

Факт оказания истцом услуг по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома в периоде с 01.01.2017 по 28.02.2018 подтвержден общедоступной информацией с интернет-сайта «Реформа ЖКХ» и ответчиком не оспорен (скриншот с сайта www.reformagkh.ru – том 3 л.д. 23-63).

Из материалов дела следует и ответчиком не опровергнуто, что ООО «Любава» является собственником нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, что подтверждается выписками из ЕГРП от 03.06.2016 (том 1 л.д. 40-48).

Собственник помещений в доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества здания, включая земельный участок, на котором расположено здание.

Расчет стоимости оказанных услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10).

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

По расчету истца задолженность за содержание общего имущества

многоквартирного дома составила 424 792 руб. 20 коп. (1 810,4 кв.м.× 16,76 руб.) (том 1 л.д. 16).

Истцом при подаче иска в отношении указанных помещений ответчика, исходя из сведений ЕГРН, идентичного адреса многоквартирного дома и помещений ответчика, общеобязательных строительных норм и правил, заявлено о том, что использование этих помещений ответчиком происходит с использованием конструкций, фундаментов сетей многоквартирного дома.

Поскольку, по мнению ответчика, в данном случае имеется исключение из общего правила, и спорные помещения не связаны с многоквартирным домом ни по конструкциям, ни по сетям, ни по фундаментам, то именно на ответчике лежит процессуальная обязанность указанные доводы подтвердить, и указанное бремя не может быть переложено на истца.

При предоставлении ответчиком соответствующих доказательств у истца в свою очередь возникает право такие доказательства опровергать, и при отсутствии реализации такого права истец несет неблагоприятные риски собственного процессуального бездействия.

Как указывалось выше, пунктами 2, 11 Правил № 491, установлен состав общего имущества и порядок его содержания.

Бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) несут собственники помещений в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу изложенных норм, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги в силу прямого указания закона.

В соответствии с пунктом 1.1 Приложения Б «Термины и определения» к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятые и введенные в действие с 01.10.2003 Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23.06.2003 № 109, определено жилое здание многоквартирное - жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные коммуникации, а в п. 3.14 данного приложения указано, что помещения общественного назначения - это помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Пунктом 4.10 СНиП 31-01-2003 указано, что в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах - в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроено-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением размещения в них объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Таким образом, встроенные помещения, встроено-пристроенные помещения представляют собой части здания, в данном случае многоквартирного дома, которые связаны с ним общими конструкциями и (или) фундаментами, и (или) общими сетями.

С учетом изложенного, встроено-пристроенное помещение, в отсутствие доказательств обратного, не может представлять собой во встроенной части несамостоятельный объект, а в пристроенной части самостоятельный объект, поскольку такое помещение является сформированным, единым объектом, и его функциональное использование осуществляется собственником в полном объеме. Поэтому, при наличии встроенной части, оставшаяся пристроенная часть не формирует оснований для освобождения собственника от несения расходов по содержанию общего имущества здания, в котором такой помещение расположено, в соответствующей части.

В свою очередь, по общему правилу, пристрой является частью здания, расположенной вне контура его капитальных наружных стен, являющейся вспомогательной по отношению к зданию и имеющей с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристрой может иметь внутреннее сообщение с основным зданием.

В случае, если пристрой имеет обособленные несущие конструкции и удовлетворяет определению термина «здание», пристрой может считаться зданием, расположенным вплотную к другому зданию.

Таким образом, пристрой также представляет собой конструктивно связанный со зданием объект, и лишь в отдельных случаях может представлять собой не часть здания, а расположенный рядом с основным зданием самостоятельный объект недвижимости.

Само по себе отсутствие отдельного входа и иное функциональное использование, назначение пристроя, в отличие от основного здания, не формирует самостоятельного объекта недвижимости.

В данном случае в отношении пристроенных помещений ответчика в выписке из ЕГРН не указано на то, что они являются самостоятельными зданиями, указано, что они отнесены к категории помещений (том 1 л.д. 40-48).

В соответствии с пунктом 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, установлено, что признаками единства здания служат:

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В отношении многоквартирных домов также в качестве такого единства следует принимать во внимание наличие общих инженерных сетей.

В Постановлении Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указывается, что к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие и несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления).

Учитывая возражения ответчика по заявленным требованиям, для целей выяснения значимых для правильного разрешения спора обстоятельств по делу в порядке статьи 82 АПК РФ определением от 27.11.2018 (том 2 л.д. 59-61) в рамках настоящего дела по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГеоЭксПи» ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли между помещениями:

-нежилое помещение № 1 в 9-1 этажном кирпичном жилом доме с подвалом, площадь 1494,9 кв.м.; адрес <...>;

-помещение № 2 расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литер АЕ, площадь 108, 2 кв.м.; адрес <...>;

-встроенно-пристроенное нежилое помещение № 3 в кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, расположенное на 1 этаже, площадь 207, 3 кв.м. адрес <...>, принадлежащих ООО «Любава» и помещениями многоквартирного жилого дома по адресу: <...> общие ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома.

2) имеются ли у помещений № 1, 2, 3 по адресу: <...>, принадлежащих ООО «Любава», система отопления, канализации, вентиляции, электричества, независимая от помещений многоквартирного дома.

3) имеется ли взаимосвязь между системами отопления, электроосвещения, водоотведения, водоснабжения, помещений № 1,2,3 по адресу: <...> принадлежащих ООО «Любава» и ресурсоснабжающими организациями г. Орска.

4) Являются ли помещения:

-нежилое помещение № 1 в 9-1 этажном кирпичном жилом доме с подвалом, площадь 1494,9 кв.м.; адрес <...>;

-помещение № 2 расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литер АЕ, площадь 108, 2 кв.м.; адрес <...>;

-встроенно-пристроенное нежилое помещение № 3 в кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, расположенное на 1 этаже, площадь 207, 3 кв.м. адрес <...>, принадлежащих ООО «Любава» встроено-пристроенными, пристроенными.

5) Могут ли нежилые помещения № 1, 2, 3 по адресу <...>, принадлежащие ООО «Любава», эксплуатироваться независимо от общего имущества многоквартирного дома.

В материалы дела представлено экспертное заключение № 50 от 22.03.2019 (том 2 л.д. 94-102).

В соответствии с представленным экспертным заключением специалистом сделаны следующие выводы:

1) Между помещениями:

-нежилое помещение № 1 в 9-1 этажном кирпичном жилом доме с подвалом, площадь 1494,9 кв.м.; адрес <...>;

-помещение № 2 расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литер АЕ, площадь 108,2 кв.м.; адрес <...>;

-встроенно-пристроенное нежилое помещение № 3 в кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, расположенное на 1 этаже, площадь 207, 3 кв.м. адрес <...>, принадлежащих ООО «Любава» и помещениями многоквартирного жилого дома по адресу: <...> имеются общие ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома и исследуемых нежилых помещений.

2) У помещений № 1, 2, 3 по адресу: <...>, принадлежащих ООО «Любава», имеется система отопления, канализации, вентиляции, электричества, независимая от помещений многоквартирного дома.

3) Взаимосвязь между системами отопления, электроосвещения, водоотведения, водоснабжения, помещений № 1,2,3 по адресу: <...> принадлежащих ООО «Любава» и ресурсоснабжающими организациями г. Орска имеется.

4) Нежилое помещение № 1 в 9-1 этажном кирпичном жилом доме с подвалом, площадь 1494,9 кв.м.; адрес <...>, принадлежащее ООО «Любава» является встроено-пристроенным помещением.

Нежилое помещение № 2 расположенное на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литер АЕ, площадь 108, 2 кв.м.; адрес <...>, принадлежащее ООО «Любава» является встроенным.

Нежилое помещение № 3 в кирпичном девятиэтажном жилом доме с подвалом, расположенное на 1 этаже, площадь 207,3 кв.м. адрес <...>, принадлежащее ООО «Любава» является пристроенным пристроенными.

5) Помещения № 1, 2, 3 по адресу <...>, принадлежащие ООО «Любава» могут эксплуатироваться независимо от общего имущества многоквартирного дома.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о его относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ). Заключение имеет исследовательскую часть, приложены фотографии исследуемого объекта, ответы на поставленные судом вопросы являются конкретными и мотивированными. Эксперт в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подписка экспертом дана (включена в текст вводной части заключения, том 2 л.д. 94), а также представлена в виде отдельного документа (том 3 л.д. 8).

Заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем суд принимает его в качестве надлежащего письменного доказательства по делу.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Сторонами в материалы дела представлены копия первого листа технического паспорта МКД, технические планы помещений (том 1 л.д. 70-73).

Экспертом (том 2 л.д. 98) сделан вывод, что между помещениями ответчика и помещениями многоквартирного дома имеются общие ограждающие несущие конструкции, одновременно являющиеся ограждающими конструкциями многоквартирного дома и нежилых помещений ответчика. Из схем, представленных экспертом (Приложения "В" и "Г", том 2 л.д. 108-109) и из письменных пояснений эксперта следует, что одни и те же стены являются стенами пристроя и многоквартирного дома. Данный показатель удовлетворяет одному из установленных п. 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда (Приказ от 04.08.1998 № 37) признаков единства здания - наличие общей стены с сообщением между частями (места сообщения при этом имеются как в подвальном этаже, так и в первом этаже).

Также эксперт установил, что весь дом, в том числе встроенно-пристроенные помещения, построены одновременно, в 1978 году, целью проектирования пристроя было расположение нежилых помещений общественного назначения. То есть при строительстве многоквартирного дома с встроенно-пристроенными помещениями имело место соблюдение единого архитектурного решения, что с учетом пункта 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда также является признаком единства здания.

Таким образом, ответчиком в нарушение требования ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что пристрой является отдельным объектом, что отсутствуют необходимые и достаточные признаки единства здания.

На основании изложенного, ответчиком не представлено достоверных доказательств того, что принадлежащие ему пристроенные помещения являются самостоятельным объектами по отношению к многоквартирному дому.

Соответственно, ответчик, как собственник нежилых помещений, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, в силу прямого указания закона.

В разделе VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, главах 16, 18 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей исчисления и установления платы за содержание общего имущества для собственников, владеющих встроенными/пристроенными нежилыми помещениями в многоквартирных домах.

По расчету истца задолженность за содержание общего имущества многоквартирного дома составила 424 792 руб. 20 коп. (1 810,4 кв.м. ×16,76 руб.) (том 1 л.д. 16).

Расчет задолженности по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома истец произвел на основании Решения Орского городского Совет депутатов № 48-785 от 02.06.2014 «Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом» (том 1 л.д. 33-34, 35), с учетом размера площади помещений, принадлежащих ответчику, то есть с соблюдением требования соразмерности доле в праве общей собственности на многоквартирный дом.

Представленный истцом расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома в период с 01.01.2017 по 28.02.2018 в сумме 424 792 руб. 20 коп. (том 1 л.д. 16) судом проверен, признан соответствующим тарифам, установленным для видов коммунальных услуг для соответствующих периодов (представлены подлежащие применению нормативно-правовые акты (том 1 л.д. 33-35). Использованные истцом в расчете показатели площади мест общего пользования многоквартирного дома и общей площади жилых и нежилых помещений подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами - выписками из ЕГРП от 03.06.2016 (том 1 л.д. 40-48).

Однако представленный истцом расчет суд признал арифметически неверным. По расчету суда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома в период с 01.01.2017 по 28.02.2018 составит в сумме 424 792 руб. 26 коп., поскольку суд не вправе выходить за пределы исковых требований, а истцом уточнение исковых требований не заявлено, исковые требования о взыскании платы подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Вместе с тем, доказательств оплаты образовавшейся задолженности ответчик не представил.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников, а собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

То есть результатом деятельности управляющей компании должно являться стабильное функционирование и эксплуатация общего имущества в обслуживаемом истцом доме.

Доказательств ненадлежащего оказания, неоказания истцом в спорный период услуг, обращения к истцу с претензиями относительно качества услуг (неоказания таких услуг) материалы дела не содержат.

Документов, опровергающих факт оказания услуг истцом в спорный период, не представлено, как и не представлено объективных доказательств, подтверждающих факт оказания иным лицом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества в спорном доме.

Состояние общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающее

его техническую исправность и надлежащее эксплуатирование, отсутствие претензий со стороны собственников помещений, само по себе свидетельствует о том, что истцом, как управляющей компанией, надлежащим образом исполняются принятые обязательства.

Доказательства того, что надлежащее состояние общего имущества истцом не обеспечено, в дело не представлены.

Довод ответчика о том, что его нежилые помещения имеют систему снабжения коммунальными ресурсами, независимыми от системы многоквартирного дома, экспертным заключением подтвержден, вместе с тем, не имеет решающего значения для разрешения настоящего спора, поскольку спорные помещения нельзя признать отдельным зданием.

С учетом обстоятельств дела, при доказанности наличия у истца права на заявление настоящих требований, подтверждения в установленном законом порядке его статуса управляющей компании, в отсутствие доказательств неоказания истцом услуг, ненадлежащего оказания услуг (что дополнительно подтверждается отсутствием в спорный период претензий к истцу, отсутствием подтверждения ненадлежащего состояния общедомового имущества), при отсутствии доказательств самостоятельности спорных нежилых объектов недвижимости, установленные по делу обстоятельства влекут удовлетворение исковых требований.

Таким образом, с учетом представленных в материалы дела доказательств наличия задолженности по оплате оказанных услуг, положений ст. 210, 249, ст. 153 и п. 1 ст. 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, отсутствия доказательств оплаты задолженности, суд считает исковые требования о взыскании задолженности в сумме 424 792 руб. 20 коп. по оплате услуг, оказанных истцом, подлежащими удовлетворению ответчиком в полном объеме.

Судебные издержки по оплате судебной экспертизы оплачены ответчиком как лицом, сделавшим заявление о назначении экспертизы (платежное поручение на сумму 17 500 руб. 00 коп. - том 1 л.д. 86, определение суда о выплате с депозита эксперту - том 3 л.д. 4) и относятся на него как на проигравшую сторону.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11 496 руб. 00 коп. (платежное поручение истца - том 1 л.д. 8) относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Коммунальщик» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Любава», г. Орск, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коммунальщик», г. Орск, Оренбургская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) 424 792 руб. 20 коп. основного долга, а также 11 496 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.Г. Ахмедов