Решение от 17 мая 2023 г. по делу № А56-1028/2020

444/2023-267435(1)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-1028/2020
17 мая 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2023 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области А.Г. Сайфуллина

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: комитета по управлению городским

имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости" о взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 15.05.2023,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее по тексту – Комитет) обратился в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости" (далее по тексту – Общество) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 03.08.1999 № 00-А003941(10) объекта нежилого фонда по адресу: <...>, лит. А, помещение 1н,2н.

Определением арбитражного суда 03 июня 2020 года производство делу А561028/2020 приостановлено до вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А56-63905/2017.

Определением арбитражного суда от 18.04.2023 года производство по делу возобновлено.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании представить Комитета заявленные требования поддержал.

Общество, уведомленное надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило.

Изучив материалы дела, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; далее также Комитет) и ООО "Трикотажное объединение "ЛАК" был заключен договор аренды от 03.08.1999 № 00-А003941 (10) (далее - Договор) объекта нежилого фонда по адресу: Санкт- Петербург, Невский пр., 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н (далее - помещение).

Дополнительным соглашением от 22.04.2002 № 1 к Договору срок его действия продлен до 02.08.2048.

На основании дополнительного соглашения от 20.05.2003 № 2 к Договору права и обязанности арендатора перешли к Обществу.

При заключении Договора размер арендной платы был рассчитан методом индивидуальной оценки на основании отчета об оценке рыночной арендной ставки и составлял 42 210,42 у.е. в месяц (курс у.е. устанавливался по курсу доллара США).

Пунктом 3.3 Договора аренды было установлено, что арендодатель (Комитет) вправе изменить размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы.

Уведомлениями от 21.12.2007 № 9314, от 25.01.2010 № 1199 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы с применением метода массовой оценки.

Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 "О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора; далее - Закон № 149-51) арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

В соответствии со статьей 4 Закона № 149-51 (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора) в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности. Финансирование работ по индивидуальной оценке ставок арендной платы, осуществляемых по инициативе арендаторов или лиц, имеющих намерение использовать объект нежилого фонда, производится за их счет.

Таким образом, на дату заключения Договора законодательство Санкт-Петербурга предусматривало возможность определения размера арендной платы за арендуемые истцом помещения путем применения метода индивидуальной оценки. При этом инициатива применения данного метода могла исходить как от арендатора, так и от лица, имеющего намерение использовать объект нежилого фонда.

Из пункта 3.1 Договора следует, что арендная плата за пользование объектом устанавливалась на основании индивидуальной рыночной оценки.

Таким образом, при заключении Договора сторонами было достигнуто соглашение об определении размера арендной платы методом индивидуальной оценки.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1589 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О внесении изменений в Законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" уведомлением Комитета от 21.12.2007 № 9314 размер арендной платы был определен методом массовой оценки и установлен в рублях. Переход к методу массовой оценки был обусловлен необходимостью до 21.12.2007 произвести перерасчет арендной платы


в валюте Российской Федерации (пункт 1.1 Постановления) и отсутствием соответствующего индивидуальной отчета об оценке.

При этом в пункте 3 данного уведомления было указано, что в случае несогласия с размером арендной платы арендатор вправе за свой счет заказать проведение индивидуальной оценки. Результаты индивидуальной оценки будут применены путем заключения дополнительного соглашения к Договору в случае, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности, и при наличии положительного экспертного заключения ГУП "ГУИОН".

Таким образом, Комитет при исполнении договора признавал право арендатора на определение размера арендной платы методом индивидуальной оценки. Указанное уведомление как односторонняя сделка не могло изменить достигнутое при заключении Договора соглашение сторон о возможности определения размера арендной платы за пользование объектом на основании индивидуальной рыночной оценки, а напротив подтвердило право арендатора и обязанность арендодателя при соблюдении определенных условий использовать метод индивидуальной оценки.

Более того, пунктом 4.1 Приложения 1 к Закону № 387-58 прямо предусмотрена возможность применения результатов индивидуальной оценки ставок арендной платы как при заключении договора аренды, так и дополнительного соглашения к нему.

В соответствии с абзацем 7 пункта 2.2.3 Приложения 1 к Закону № 387-58, который вступил в силу с 01.01.2015, применение метода индивидуальной оценки при определении ставок арендной платы за встроенные помещения, аналогичные помещению, арендуемому истцом, стало обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в пункте 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации под законом, устанавливающим обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, следует понимать только федеральные законы, которые приняты в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации .

Поскольку в силу пункта 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, то следует признать, что нормативные правовые акты Санкт-Петербурга не могут содержать нормы гражданского права.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.


Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Из пунктов 3.2, 3.3 Договора следует согласие сторон на то, что размер арендной платы и иные условия ее определения корректируется при изменении соответствующих методик определения арендной платы.

Таким образом, абзац 7 пункта 2.2.3 Приложения 1 к Закону № 387-58, независимо от момента введения его в действие, подлежит применению к отношениям сторон из Договора аренды.

Кроме того, поскольку метод индивидуальной оценки был изначально применен сторонами при заключении Договора, то указанная норма не может рассматриваться в качестве устанавливающей правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства по делу А56-63905/2017 было определено, что согласно экспертному заключению Э-0221-56-А56-63905/2017 от 02.03.2021 по состоянию на 28.04.2016 размер рыночной арендной платы составил 3.730.000 рублей в месяц, по состоянию на 03.05.2017 размер рыночной арендной платы составил 4.180.000 рублей в месяц.

В удовлетворении требований Общества об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 00-А003941 (10) от 03.08.1999 объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, литер. А, пом. 1Н, 2Н, на условиях приложенного проекта дополнительного соглашения, установив размер арендной платы методом индивидуальной оценки в соответствии с отчетом № 9691 об оценке рыночной арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике от 01.07.2016 в размере 3.015.000,00 рублей в месяц (без НДС) с 28.04.2016 было отказано.

Согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Комитетом заявлено требования о взыскании с Общества задолженность от 01.06.2019 – 30.09.2019 в сумме 17.151.829,67 рублей, и пени исчисленных по состоянию на 01.11.20019 в размере 2.527.750,90 рублей.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.


Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктом 4.3. договора установлено, что в случае несвоевременной оплаты начисляется неустойка в размере 0,15% от суммы

задолженности за каждый день просрочки.

Решением Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.11.2017, вынесенным по делу А56-91226/2016 Общество было признано банкротом, было введено конкурсное производство.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Обществом не представлены мотивированные возражения по существу заявленных требований ни по праву, ни по размеру; также как не представлен и контррасчет ни по сумме задолженности, ни по размеру неустойки, следовательно, в материалы дела ответчиком не представлены надлежащие, соответствующие требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства допущенных истцом нарушений порядка расчетов. Представленный истцом расчет задолженности и неустойки в полном объеме принят судом.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».


Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

решил:

взыскать в пользу Комитета по управлению городским имуществом с общества с ограниченной ответственностью «Петербургское агентство недвижимости» задолженности в сумме 17.151.829,64 рублей; пени, исчисленные по состоянию на 01.11.2019 в размере 2.527.750,90 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Петербургское агентство недвижимости» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 121398,00 рублей

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 13.03.2023 10:08:00

Кому выдана Сайфуллина Алла Гумеровна