Решение от 29 января 2023 г. по делу № А56-81622/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-81622/2022
29 января 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 29 января 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...> лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» (адрес: Россия 195112, Санкт-Петербург, пр. Новочеркасский, д.33, корп.2, лит.А, пом. 6Н);

о взыскании задолженности,

при участии

от истца: не явился (извещен);

от ответчика: ФИО2 (представитель по доверенности от 27.11.2020);

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» о взыскании задолженности по договору от 08.02.2017 №04/ЗКС-10200 за период с 01.01.2022 по 24.02.2022 в размере 4 396 638,82 руб., пени по состоянию на 02.03.2022 в размере 123 105,89 руб., пени с 01.01.2023 в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Определением от 17.08.2022 исковое заявление принято к производству, назначенное предварительное и основное судебное заседание.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, в материалах дела имеется возражения на отзыв общества.

Представитель ответчика в судебном заседании ходатайствовал о приобщении к материалам дела письменных дополнений.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 08.02.2017 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 04/ЗКС-10200, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 78:10:0520901:22, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, улица Бутлерова, участок 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова), площадью 13 124 кв. м.

Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2017.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга составляет 54 000 000 руб. в течение срока строительства, установленного пункте 5.2.2 договора (то есть до 11.01.2020).

При этом приложением № 5 к договору согласован график перечисления денежных средств, которым предусмотрено внесение ежеквартальной платы в размере 4 153 846 руб. 15 коп., а также начисление на данную выплату процентов по ставке рефинансирования 10%.

Таким образом, общая сумма оплаты по договору с учетом процентов составила 62 513 290 руб. 43 коп.

Согласно пункту 9.1 договора он вступает в силу с момента подписания и действует до 07.02.2020. Возможности продления договора на новый или неопределенный срок по истечении срока его действия договор не содержит.

Как указывает истец в исковом заявлении, поскольку договор аренды был заключен на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (на период строительства), по окончании срока, на который он был заключен, его действие прекращается, и возобновление договора по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно.

Таким образом, как указывает истец, и данный факт не оспаривается ответчиком, договор аренды прекратил свое действие 08.02.2020.

О прекращении договора аренды свидетельствует также Информационное письмо Комитета от 20.02.2020 №05-15-6113/20-0-0 и погашение записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости.

Однако, как указывает истец, по окончании срока действия договора аренды земельный участок не был возвращен арендодателю по причине нахождения на нем объекта незавершенного строительства. Комитет полагает, что в связи с использованием Обществом участка по окончании срока действия договора аренды, у последнего образовалась задолженность за период с 01.01.2022 по 24.02.2022 в размере 4 396 638,82 руб.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 января 2022 года по делу № A56-83312/2021 отказано в удовлетворении иска Комитета к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КАМЕЛОТ» о взыскании задолженности по арендой плате за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 13 236 437,42 руб., пени за просрочку платежа по состоянию на 05.05.2021 в размере 782 202,29 руб., пени с 06.05.2021 в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2022 года по делу No A56-83312/2021 решение оставлено без изменения. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № A56-83312/2021 вступило в законную силу.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа области от 26 августа2022 года по делу № A56-83312/2021 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 г. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 г. по делу N A56-83312/2021 оставлены без изменения, а кассационная жалоба Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Неисполнение Обществом обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком послужило основанием для направления в его адрес требования об оплате задолженности от 02.03.2022 № ПР-6601/22-0-0. Поскольку указанное требование оставлено Обществом без исполнения, это послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик ссылается на судебные акты по делу А56-83312/2021, а также что все платежи по договору внесены им в полном объеме. Прекращение договора аренды повлияло на правовую природу платежей, подлежащих внесению арендатором после окончания договора. Общество указывает, что в данном случае имеет место фактическое пользование земельным участком, и правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса РФ и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса РФ. Размер платы за пользование земельными участками в данном случае подлежит расчету на основании порядка, установленного для расчета арендной платы. В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 г. № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 г. № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

При этом Общество указывает, что прекращение договора аренды лишило Общество возможности использования земельного участка для целей, установленных договором, – строительства, поскольку Приказом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга №196-п/20 от 28.12.2020 прекращено действие разрешения на строительство от 17.04.2019 № 78-004-0205-2019 на строительство объекта гостиничного обслуживания со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, улица Бутлерова, участок 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова) со ссылкой на п.1 ч.21.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Основанием для прекращения действия разрешения на строительство по тексту приказа № 196-п/20 от 28.12.2020 указано прекращение действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.02.2017 г. №04/ЗКС-10200, прекращение права ответчика на земельный участок.

Также Общество указывает, что по окончании срока действия договора аренды оно своевременно и в установленном порядке оформило право собственности на объект незавершенного строительства и 04.02.2020 обратилось в Комитет с заявлением для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Однако 19.05.2020 распоряжением Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Обществу было отказано в заключении договора в связи с тем, что цель использования земельного участка, указанная в заявлении Общества, отнесена к условно-разрешенному виду использования земельного участка. Повторно заявление о предоставлении участка для завершения строительства было подано Обществом 14.09.2020. Между тем, вопрос о предоставлении Обществу земельного участка для завершения строительства до текущего момента Комитетом не решен, что лишает Общество возможности достроить Объект. При этом размер арендной платы, который бы подлежал уплате в случае заключения соответствующего договора, был бы значительно меньше той суммы, которая подлежит внесению на основании договора аренды на инвестиционных условиях.

Таким образом, Общество полагает, что взыскание платы за земельный участок на основании прекратившего свое действие договора аренды при явном уклонении Комитета от заключения договора аренды для завершения строительства объекта является неправомерным. При этом Общество указало, что им добровольно вносились платежи за пользование земельным участком в размере 1 000 000 руб. в квартал.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Комитета не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ввиду прекращения действия договора аренды, следует руководствоваться положениями Земельного кодекса.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 12790/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой в тех случаях, когда имеет место фактическое пользование земельным участком, правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102, статья 65 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в аренду на инвестиционных условиях, регулируются Законом Санкт-Петербурга № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - Закон № 282-43), принятыми во исполнение и развитие данного закона нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 2 Закона № 282-43 предоставление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в аренду на инвестиционных условиях представляет собой сложный юридический состав, содержащий инвестиционные условия. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - это заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий (пункт 5).

Согласно статье 12 Закона № 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств (в случае торгов - совокупность начальных обязательств) не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что размер арендной платы по договору был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости от 21.12.2015 № 31-1-0089/2015, составленного ГУП «ГУИОН». Согласно указанному отчету, его цель - определение рыночной стоимости комплекса прав на земельный участок, предоставляемый по договору аренды на инвестиционных условиях на период проектирования и строительства с возможностью последующего заключения договора долгосрочной аренды земельного участка и возникновения права собственности на результат инвестирования. В состав оцениваемых прав входили право собственности на объект и право аренды с возможностью оформления долгосрочной аренды на 49 лет.

Как следует из отчета, при оценке комплекса прав с использованием доходного метода оценщиком учитывалась стоимость затрат на строительство гостиничного комплекса, годовой доход от сдачи номеров гостиницы, размер арендной платы за использование земельного участка, произведенный по Методике. При использовании указанного метода стоимость комплекса прав на земельный участок определялась оценщиками как сумма текущего денежного потока и текущей реверсии (дохода от продажи объекта недвижимости в конце периода владения) и составила 54 252 381 руб. При оценке с использованием сравнительного подхода оценивалась рыночная стоимость аналогичных земельных участков (при заключении договоров купли-продажи), при этом оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемого земельного участка находится в диапазоне 25 000 000 - 51 000 000 руб. При согласовании результатов экспертом был взят за основу доходный подход.

Таким образом, из отчета видно, что размер платы за использование земельного участка, указанный в спорном договоре аренды на инвестиционных условиях, является платой, включающей в себя не только непосредственно плату за использование земельного участка, но также плату за приобретение в собственность строящегося объекта недвижимости и последующую возможность заключения долгосрочного договора аренды на 49 лет. Более того, размер платы, установленный договором, фактически равен рыночной стоимости земельного участка. При этом размер платы определялся экспертом на период строительства, т.е. период действия договора.

Поскольку по результатам оценки определяется размер арендной платы на срок действия договора, указанный в инвестиционных условиях, по истечении этого срока не исключается применение к договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, правил о регулируемой арендной плате.

Комитет, возражая относительно применения регулируемой арендной платы, ссылается на положения пункта 4.4.2 договора, в соответствии с которым в случае отсутствия результата инвестирования по окончании срока, указанного в пункте 5.2.2 договора, арендная плата перечисляется в размере квартальной арендной платы, указанной в приложении 4 по договору.

Отклоняя указанный довод истца, суд руководствовался пунктом 5.2.2 договора, которым установлен срок осуществления инвестиционного проекта, который согласно договору, истекает 11.01.2020, в то время как срок действия договора установлен пунктом 9.1. Согласно этому пункту, договор прекращает свое действие 07.02.2020. Следовательно, положение пункта 4.4.2 не свидетельствует о том, что сторонами установлен порядок расчетов на период после прекращения действия договора.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту «б» пункта 5 названной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено, что Комитетом требование об изъятии земельного участка не заявлялось, в то время как Общество с апреля 2020 года неоднократно обращалось в Комитет с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка для завершения строительства.

При этом из пояснений Общества и Комитета следует, что в случае предоставления участка для завершения строительства, размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта.

Поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования предоставлении земельного участка.

Однако из материалов дела следует, что уполномоченные публичные органы города Санкт-Петербурга уклоняются от исполнения возложенной на них федеральным законом обязанности по предоставлению земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, что является препятствием для использования участка, и в то же время Комитет требует с Общества оплаты за земельный участок по ставкам, установленным договором аренды на инвестиционных условиях, при том, что указанная плата внесена ответчиком в полном объеме. Такая ситуация свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу о том, что размер задолженности в спорном случае подлежит исчислению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

Как уже было сказано выше, порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 №608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

Согласно статье 3 данного Закона размер арендной платы за земельный участок, выраженный и рассчитанный в валюте Российской Федерации, подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга.

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле: Ар = Bs x Кmp x Ps x Кф x Кп x Кд x Кк, где:

Ар - годовой размер арендной платы;

Bs - базовая ставка арендной платы;

Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;

Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов);

Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка);

Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов; Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;

Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.

Порядок определения указанных в настоящей статье коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.

Указанный порядок установлен в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

В разделе в Постановления №1379 указано, что коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок.

Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений. При заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0.

При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением.

Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

В разделе 3 Постановления №1379 указано, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:

- по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс;

- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Общество не смогло завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам. В частности, Общество своевременно приступило к реализации инвестиционного проекта, разработало и оформило проектную документацию, которая прошла экспертизу. Обществом был согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно-градостроительный облик объекта, подано заявление на получение разрешения на строительство. Однако поскольку в договоре было указано ограничение по площади объекта не более 10 444 кв.м., ГАСН выдал отказ в выдаче разрешения на строительство, несмотря на то что в Постановлении о предоставлении земельного участка указанного ограничения по площади не содержалось. В связи с изложенным потребовалось внесение изменений в постановление Правительства СанктПетербурга от 10.01.2017 №3, внесение изменений в документацию, что существенно повлияло на сроки строительства. В последующем, Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта. Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются. Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает обоснованным применение при расчете арендной платы в соответствии с Методикой кода 10.1.

Так, судом установлено, что за период после прекращения действия Договора, Ответчиком оплачено Истцу за фактическое пользование земельным участком:

В 2020 году:

- Платежное поручение № 111 от 27.03.2020 г. на сумму 626 948,74 руб.

- Платежное поручение № 455 от 25.09.2020 г. на сумму 3 496 597 руб.

- Платежное поручение № 488 от 09.10.2020 г. на сумму 1 000 000 руб.

- Платежное поручение № 521 от 02.11.2020 г. на сумму 1 000 000 руб.

- Платежное поручение № 602 от 11.12.2020 г. на сумму 590 660,25 руб.

- Платежное поручение № 603 от 11.12.2020 г. на сумму 409 339,75 руб.

Итого, за 2020 г.: 7 123 545,74 руб.

В 2021 году, в том числе за спорный период 2022 г.:

- Платежное поручение № 23 от 20.01.2021 г. на сумму 1 000 000,00 руб.

- Платежное поручение № 121 от 19.03.2021 г. на сумму 1 000 000,00 руб. (с учетомписьма об уточнении платежа об оплате за 2022 г.)

Итого, за 2021 и 2022 г.: 2 000 000,00 руб.

Итого, за 2020, 2021, 2022 - 9 123 545,74 руб., что значительно превышает тусумму, которая подлежит оплате за фактическое пользование земельным участком.

Размер арендной платы по коду 10.1 составляет 99 463,22 руб. за период с 01.01.2022г. по 24.02.2022 г.: 162 758 руб. в квартал / 90 дней * 55 дней = 99 463.22 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.

Изучив материалы дела и выслушав позиции сторон, суд пришел к выводу о неверном расчете Комитетом размера стоимости за пользование спорным земельным участком, а также наличии переплаты, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы не подлежат распределению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Нетосов С.В.