Решение от 25 июня 2021 г. по делу № А56-43614/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43614/2019
25 июня 2021 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕВСКИЙ ПРОЕКТ" адрес: Россия 197101, Санкт-Петербург, Кронверкская д.5, оф.302; Россия 198216, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт ЛЕНИНСКИЙ 144/2 ЛИТЕР А/ПОМЕЩЕНИЕ 1Н, ОГРН: 1147847105812; 1147847105812)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 191060, г. Санкт-Петербург, пр. Смольный д. 1, лит. Б; Россия 190000, Санкт-Петербург, ПЕРЕУЛОК ГРИВЦОВА, 5; Россия 191124, Санкт-Петербург, Новгородская д.20, л. А, пом. 2-Н

третье лицо: ГУП «ГУИОН

об урегулировании разногласий по договору, обязании заключить договор

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 29.09.2017

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 24.05.2021

-от третьего лица: не явился ( ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Невский проект» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга; Акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 127.8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр, д.109, литер А, помещение 2-Н, определении условия о цене договора купли-продажи нежилого помещения в размере 30 696 000 руб., обязании заключить договор купли-продажи указанного объекта в соответствии с проектом, предложенной Обществом цены нежилого помещения.


Определением суда от 19.04.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 11.07.2019; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ГУП ГУИОН.

Определением суда от 11.07.2019 суд заменил ненадлежащего ответчика - акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

На основании распоряжения Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2019 в связи с назначением судьи Кротова С.М на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда дело №А56-43614/2019 передано для рассмотрения в производство судьи Балакир М.В.

В судебном заседании 23.06.2021 от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому просил урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 127.8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр, д.109, литер А, помещение 2-Н, определить условия о цене договора купли-продажи нежилого помещения в размере 34 500 000 руб., требование об обязании заключить договор купли-продажи указанного объекта поддержал. Указанное заявление принято судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. От третьего лица поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, правовая позиция по делу. Дело рассмотрено в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, на основании статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Общество с ограниченной ответственностью «Невский проект» в соответствии с договором аренды от 20.03.2006 №20-А412395 (далее - договор аренды) и дополнительными соглашениями № 1 от 11.12.2006, № 2 от 20.02.2013, разделительным балансом на 13.11.2013 является арендатором нежилого помещения площадью 127.8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр, д.109, литер А, помещение 2-Н.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Комитет издал распоряжение от 17.12.2018 № 2536-рз о продаже обществу объекта нежилого фонда по преимущественному праву приобретения по цене 39 500 000 руб., определенной на основании отчета ГУП "ГУИОН" № 31-8-0135(056)-2018. 11.02.2019 сопроводительным письмом обществом получен проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого указано: "Цена продажи объекта составляет 39 500 000 руб. НДС не облагается".

Не согласившись с рыночной стоимостью объекта, общество направило 06.03.2019 ответчику протокол разногласий, указав цену продажи объекта 30 696 000 руб., определенную по состоянию на 26.06.2018 на основании отчета от 03.12.2018 № 50, выполненного ООО "Экспертный центр Северо-Запада».

Полагая, что установленная Комитетом на основании отчета ГУП "ГУИОН" цена объекта существенно завышена, ссылаясь на то, что Общество является арендатором упомянутого нежилого помещения и имеет преимущественное право на приобретение помещения в собственность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Северо-Западная Оценочная Компания» ФИО4, ФИО5 от 10.06.2020 № 060-Э-20 величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 26.06.2018 составила 28 035 000 руб.

В связи с представленными ГУП ГУИОН обоснованными замечаниями на вышеуказанное заключение от 10.06.2020 относительно произведенных расчетов стоимости объекта оценки, что является нарушением п.5,11 ФСО № 3, судом была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения.

Согласно заключению эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО6 от 20.04.2020 № 04/02/2021-1 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 127.8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр, д.109, литер А, помещение 2-Н по состоянию на 26.06.2018 составляет 34 500 000 руб.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд полагает, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Учитывая то, что данной экспертизой установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, указанном в заключении эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО6 от 20.04.2020 № 04/02/2021-1

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом первой инстанции не установлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно описан в исследовательской части заключения, и использованные при экспертном исследовании методы, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

Требование об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения, притом, что одновременно Обществом было заявлено и требование об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи помещения разногласий относительно условия о его выкупной цене, не подлежит удовлетворению.

Предъявление требования об обязании заключить договор (о понуждении к заключению договора), как правило, направлено на восстановление права, нарушенного бездействием в виде уклонения обязанной стороны от заключения договора.

В рассматриваемом случае имеет место не уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи помещения (факт направления оферты Комитетом как стороной, для которой заключение данного договора обязательно в соответствии с Законом N 159-ФЗ, не оспаривается), а отклонение протокола разногласий к проекту договора, в связи с чем правоотношения сторон не могут рассматриваться в свете нормы пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

Кроме того, правовая природа преддоговорного спора, который и имеет место в данном случае, предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Согласно положениями статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, удовлетворение требования Общества об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи Помещения исключает удовлетворение требования об обязании Комитета заключить данный договор.

Одновременное удовлетворение указанных требований противоречит требованиям статьи 173 АПК РФ и, кроме того, влечет неопределенность относительно порядка исполнения Комитетом решения суда.

Согласно разъяснениям пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. Соответственно не требуется и представление таких документов в регистрирующий орган. В то же время, обязание Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения означает для Комитета совершение перечисленных действий.

При этом, как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.08.2019 N 307-ЭС19-3613 по делу N А56-52992/2018, решение суда, принятое по спору, рассмотренному в порядке пункта 4 статьи 445 ГК РФ и направленному на понуждение ответчика к совершению волеизъявления, замещает волю ответчика, а не истца.

Таким образом, в случае исполнения решения суда путем составления двустороннего бумажного документа, его подписания со стороны Комитета и направления для подписания Обществу последнее, в свою очередь, может отказаться от его подписания (заключения), поскольку не является обязанной стороной ни по смыслу Закона N 159-ФЗ, ни в соответствии с решением суда.

В противоположность изложенному, договор купли-продажи помещения, разногласия при заключении которого урегулированы решением суда, будет считаться заключенным и обязательным к исполнению сторонами с момента вступления решения суда в законную силу.

В настоящем деле волеизъявление Комитета на заключение договора имеется, основания для замещения воли Комитета посредством удовлетворения иска об обязании заключить договор отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 2-Н, площадью 127.8 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр, д.109, литер А, изложив пункт 2.1 договора: "Цена продажи Объекта составляет 34 500 000 руб.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.