Решение от 12 августа 2025 г. по делу № А04-2978/2025

Арбитражный суд Амурской области

675023, <...>

тел. <***>, факс <***> http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А04-2978/2025
г. Благовещенск
13 августа 2025 года
Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Г.В. Лисовской,

при ведении протокола помощником судьи М.М. Щелканоговой, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации

Сковородинского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Славянское» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании устранить недостатки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Городок» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании: представители сторон и третьих лиц не явились, извещены в порядке статьи 123 АПК РФ надлежащим образом,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась Администрация Сковородинского муниципального округа (далее – истец, Администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Славянское» (далее – ответчик, общество) об обязании устранить недостатки по муниципальному контракту № 0123300019720000081 от 07.12.2020 в жилом помещении № 29 по адресу: <...>, а именно:

- произвести уборку, просушку подвального помещения, устранить последствия порыва трубы;

- провести обработку стен антиплесневым раствором;

- произвести поклейку обоев и покраску стен в ванной и туалете.

В обоснование требований истец указал, что в рамках гарантийного срока обнаружены недостатки, которые зафиксированы актом осмотра жилого помещения от 21.03.2025. Полагает, что ответчик на основании условий договора и норм статьи 755 Гражданского кодекса РФ обязан устранить выявленные недостатки.

Определением от 17.04.2025 суд принял к производству исковое заявление, назначил предварительное судебное заседание на 12.05.2025 на 11 час. 00 мин.

Истец и ответчик явку представителей в заседании не обеспечили, о месте времени его проведения уведомлены в порядке статьи 123 АПК РФ.

В письменных дополнениях Администрация указала, что ООО «Славянское» было уведомлено о дате и времени составления акта осмотра спорной квартиры, вместе с тем, Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными

подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

явку представителя общество не обеспечило. Администрацией самостоятельно проведен осмотр, в ходе которого было установлено, что замечания ответчиком не устранены, о чем к материалам дела приобщил Акт от 07.05.2025.

Определением от 12.05.2025 суд назначил дело к судебному разбирательству на 03.06.2025 на 10 час. 30 мин.

Истец направил к заседанию письменное ходатайство, в котором просил провести судебное заседание в отсутствие его представителя, также сообщил, что отзыв от ответчика не поступал.

Ответчик явку представителей в судебное заседание не обеспечил, представил к заседанию письменный отзыв, с заявленными требованиями не согласен в полном объеме. Указал, что согласно пункту 1.1. предметом Контракта является приобретение в собственность муниципального образования город Сковородино недвижимого имущества (благоустроенных квартир), созданных в будущем, для обеспечения жилыми помещениями граждан по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Сковородино на период 2019-2025 годы», (далее - объект (ы)). Согласно пункту 1.2. по настоящему Контракту Поставщик обязуется передать в муниципальную собственность Заказчика недвижимое имущество (благоустроенные квартиры), соответствующие установленным требованиям аукционной документации: (благоустроенные квартиры), общей площадью 99,3 кв. м, а Заказчик обязуется принять и оплатить за него определённую в настоящем Контракте цену. Согласно акту приемки передачи жилого помещения, в рамках исполнения муниципального контракта Администрация города Сковородино приняла недвижимое имущество, которое было передано без замечаний. Согласно пункту 3. 7 контракта Гарантийный срок для объектов (квартир), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, составляет пять лет. Согласно Акту от 21.03.2025 года наличие темных пятен в ванной, кухне, туалете, детской комнате возникли в результате порыва трубы в подвальном помещении. Из Акта - очевидно, что порыв трубы произошел не в передаваемом объекте и не является его частью, а в помещении подвала, относящегося к общедомовому имуществу. Кроме этого жилой дом передан на обслуживание управляющей компании, отвечающей за техническое состояние общедомового имущества. Полагает, что данный недостаток возник после передачи объекта истцу. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением от 03.06.2025 суд отложил судебное разбирательство на 22.07.2025 на 10 час. 00 мин.

Истец явку представителей в судебное заседание 22.07.2025 не обеспечил, направил к судебному заседанию письменные дополнения, указал, что ООО «Славянское» является застройщиком всего многоквартирного дома, который должен соответствовать нормам действующего законодательства и квартиры, переданные по МК в собственность администрации должны находиться в многоквартирных домах, отвечающих всем нормативным требованиям. Порыв трубы в подвальном помещении произошёл из-за не качественности материалов, используемых при строительстве. Приобщил к материалам дела копию договора социального найма жилого помещения № 34 от 13.03.2023, заключенного нанимателем гражданином ФИО1. Просил суд провести судебное заседание в отсутствие его представителя.

Ответчик явку представителей в судебное заседание не обеспечил, дополнительных документов, ходатайств по делу не представил.

Суд, изучив материалы дела, в порядке статьи 51 АПК РФ определением от 22.07.2025 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, проживающего в спорной квартире ФИО1 и управляющую компанию МКД - общество с ограниченной ответственностью «Городок», этим же определением отложил судебное разбирательство на 13.08.2025 на 10 час. 00 мин.

Истец явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечил, направил к судебному заседанию письменные дополнения с приложением дополнительных документов: подписанный сторонами муниципальный контракт № 0123300019720000081 от 07.12.2020 и акт приема-передачи имущества, акт по порыву трубы.

Ответчик, третьи лица явку представителей в судебное заседание также не обеспечили, дополнительных документов, ходатайств по делу не представили.

В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие представителей сторон.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе в материалах электронного дела в Картотеке арбитражных дел сервиса «Электронное правосудие», суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.12.2020 между администрацией г. Сковородино (заказчик) и ООО «Славянское» (поставщик) был заключен муниципальный контракт

№ 0123300019720000081 на приобретение в собственность муниципального образования город Сковородино недвижимого имущества (благоустроенных квартир), созданных в будущем, для обеспечения жилыми помещениями граждан по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Сковородино на период 2019- 2025 годы» (далее – контракт), по условиям которого поставщик обязуется передать в муниципальную собственность заказчика недвижимое имущество (благоустроенные квартиры), соответствующие установленным требованиям аукционной документации: (благоустроенные квартиры), общей площадью 99,3 кв. м, а заказчик обязуется принять и оплатить за него определенную в настоящем контракте цену (пункт 1.2. контракта).

Информация о количественном, качественном составе, санитарном и техническом состоянии, уровне благоустройства и иных характеристиках, и требованиях к жилому помещению указаны в Техническом задании (Приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью настоящего контракта.

Приобретаемые жилые помещения должны находиться в новом построенном жилом доме, имеющем все виды благоустройства, расположенном на территории города Сковородино (пункт 1.3. контракта).

Согласно пункту 2.1. цена контракта составляет 7 973 790 руб.

Приобретаемые жилые помещения должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, предусмотренным к жилым зданиям и помещениям, действующим строительным нормам и правилам, иметь надлежащее санитарное и техническое состояние, позволяющее нормальную эксплуатацию, быть свободным и подготовленным к заселению (пункт 3.1. контракта).

В соответствии с пунктом 3.7. контракта гарантийный срок для объектов (квартир), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, составляет пять лет. Если в период гарантийного срока обнаружатся недостатки (дефекты), не позволяющие продолжить нормальную эксплуатацию в соответствии с функциональным назначением – объекты недвижимого имущества (благоустроенные квартиры), гарантийный срок продлевается до момента их устранения.

Согласно пункту 3.8. контракта об обнаруженных недостатках заказчик сообщает поставщику в 3-х дневный срок с момента их обнаружения путем направления претензии одним из следующих способов: по факсу, телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении. Для составления акта обнаружения недостатков поставщик обязуется прибыть в срок не позднее 2-х дней с даты получения претензии. Наличие недостатков и срок их устранения фиксируется в двустороннем акте заказчиком и поставщиком, а в случае неявки надлежащим образом уведомленного поставщика – в одностороннем акте.

Поставщик гарантирует по каждому объекту недвижимости в сроки, установленные заказчиком в претензии исправление и устранение за свой счет выявленных при

эксплуатации объекта недвижимости недостатков (дефектов) в течение всего гарантийного срока (пункт 3.9. контракта).

Приемка благоустроенных квартир и оформление результатов приемки осуществляется Заказчиком до 01 июля 2022 года с даты подписания настоящего контракта (пункт 4.1. контракта).

Жилое помещение № 29 по адресу: <...> по контракту принято заказчиком по акту приема-передачи от 29.12.2022.

21.03.2025 комиссией в составе исполняющего обязанности директора МБУ «г. Сковородино» - ФИО2, главного специалиста отдела жилищно-коммунального хозяйства управления ЖКХ строительства и архитектуры администрации Сковородинского муниципального округа – ФИО3, проведен осмотр жилого помещения № 29, расположенного по адресу: <...>.

По результатам осмотра выявлено наличие темных пятен на стенах в ванной, туалете, кухне, детской комнате, образовавшиеся вследствие порыва трубы в подвальном помещении, в том числе выявлены следы намокания стен и пола в подвальном помещении.

Претензией от 26.03.2025 (исх. № 1627) администрация уведомила общество о возникшем повреждении, потребовала обеспечить участие представителя в осмотре помещения, проведение которого было запланировано на 07.04.2025 в 14 часов 00 минут, по адресу: <...>.

Письмом от 21.04.2025 № 2072 администрация предложила ответчику направить представителя для составления акта 07.05.2025 в 14-00 час.

07.05.2025 составлен повторный акт осмотра жилого помещения, которым зафиксирован факт неустранения недостатков.

Поскольку повреждения в добровольном порядке обществом устранены не были, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.7.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам рекомендовано при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, устанавливать правовую природу соответствующих договоров. Если не установлено иное, судам следует оценивать такие договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Таким образом, правоотношения между истцом и ответчиком в рамках заключенного контракта регулируются положениями параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно приведенным нормам права предметом договора купли-продажи может быть не только приобретенный товар, но и созданный продавцом товар.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 3.7. контракта гарантийный срок для объектов (квартир), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, составляет пять лет.

Как следует из материалов дела, квартира № 29, расположенная по адресу:

<...>, принята администрацией на основании Акта приема-передачи от 29.12.2022 без замечаний, и передана в дальнейшем на основании договора социального найма жилого помещения № 34 от 13.03.2023 – ФИО1.

В 2025 году в администрацию обратился наниматель жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, для проведения осмотра помещения в связи с наличием темных пятен на стенах в ванной, туалете, кухне, детской комнате.

В акте от 21.03.2025, составленным комиссией зафиксировано наличие темных пятен на стенах в ванной, туалете, кухне, детской комнате, образовавшиеся вследствие порыва трубы в подвальном помещении, в том числе зафиксированы следы намокания стен и пола в подвальном помещении.

По результатам проведенного 07.05.2025 осмотра помещения выявленные недостатки обществом не устранены.

Вместе с тем, из актов осмотра помещения от 21.03.2025 и 07.05.2025 не следует, что выявленные недостатки в виде образования темных пятен на стенах в ванной, туалете, кухне, детской комнате возникли именно по вине поставщика (застройщика) – ООО «Славянское» по причине использования последним не качественных материалов либо нарушения технологии производства работ, ГОСТов при строительстве жилого дома. Более того из данных актов, составленных без участия представителей ООО «Славянское» и управляющей компании ООО «Городок», не прослеживается причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими в последующем недостатками в спорной квартире.

Порыв трубы произошел не в передаваемой спорной квартире и не в помещении, являющемся объектом вышеуказанного договора, а в подвале, являющемся общедомовым имуществом.

МКД передан на обслуживание управляющей компании ООО «Городок», отвечающей за техническое состояние общедомового имущества.

Согласно пояснениям жильцов от 29 июля 2025 г. порыв канализационной трубы произошел в начале марта 2025 года, устранили порыв работники ООО «Городок», по информации управляющей компании акт при этом не составлялся и составляться не будет.

Кроме того доказательств того, что ООО «Славянское» являлось застройщиком многоквартирного дома не представлено.

Суд также учитывает, что согласно спецификации к муниципальному контракту (приложение № 1 к контракту) в характеристики передаваемых объектов входила отделка стен: кухня – окраска, санузел – окраска; отделка потолков: санузел – окраска водоэмульсионной, в других помещения квартиры – окраска.

В акте приема-передачи от 29.12.2022 зафиксировано, что квартира № 29 передана с отделкой стен: кухня, комнаты – обои, санузел – окраска; отделкой потолков в виде натяжного потолка. Жилое помещение № 29 отвечает санитарным и техническим требованиям. При передаче жилого помещения претензий к качеству и иным показаниям,

связанным с определением соответствия потребностям заказчика, установленным контрактом, у Администрации не возникло.

При этом, доказательств того, что выявленные недостатки возникли по причине некачественно выполненных ответчиком работ по строительству МКД, вследствие которых произошел порыв трубы в подвальном помещении, из-за которого в последующем, по мнению заказчика, и произошло образование темных пятен на стенах в ванной, туалете, кухне и детской комнаты в квартире № 29, в материалы дела не представлено.

Соответственно, на сегодняшний день достоверно установить, по чьей вине произошел порыв трубы в подвальном помещении, вследствие которого в квартире № 29 образовались темные пятна на стенах в ванной, туалете, кухне и детской комнате, не представляется возможным ввиду отсутствия надлежащих доказательств по порыву канализационной трубы в подвале дома расположенного по адресу: <...>.

На основании изложенного, в отсутствие доказательств наличия недостатков при передаче объекта недвижимости заказчику и возникновения гарантийных дефектов, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья Г.В. Лисовская