Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А19-8978/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-8978/2024

18.10.2024

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.10.2024.

Решение суда в полном объеме изготовлено 18.10.2024.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. КАРЛА ЛИБКНЕХТА, Д.47)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮМА" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664011, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ГОРОД ИРКУТСК, Г ИРКУТСК, УЛ ЖЕЛЯБОВА, Д. 22),

третье лицо: ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ОБЪЕДИНЕННАЯ ДИРЕКЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ПРИРОДНОГО ЗАПОВЕДНИКА "БАЙКАЛО-ЛЕНСКИЙ" И ПРИБАЙКАЛЬСКОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПАРКА" (ОГРН<***>, ИНН: <***>, адрес: 664050, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. БАЙКАЛЬСКАЯ, Д.291, К.Б),

о расторжении договоров аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность, удостоверение, диплом;

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность, диплом; ФИО3, доверенность, паспорт, диплом;

от третьего лица: не явились, извещены;

на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 23.09.2024 по 03.10.2024;

установил:

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮМА" (далее – ООО "ЮМА") с требованиями:

- о расторжении договора аренды от 30.12.2004 № 2684, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, восточнее с. Большое Голоустное, на берегу оз. Байкал, в районе рейда, площадью 2 319 кв.м., с кадастровым номером 38:06:160205:128;

- о расторжении договора аренды от 30.12.2004 № 2685; об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, восточнее с. Большое Голоустное, на берегу оз. Байкал, в районе рейда, площадью 97 618 кв.м., с кадастровым номером 38:06:000000:66.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ОБЪЕДИНЕННАЯ ДИРЕКЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ПРИРОДНОГО ЗАПОВЕДНИКА "БАЙКАЛО-ЛЕНСКИЙ" И ПРИБАЙКАЛЬСКОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПАРКА" (далее - ФГБУ "ЗАПОВЕДНОЕ ПРИБАЙКАЛЬЕ").

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, в обоснование иска указал, что ООО "ЮМА" (арендатор) в период действия договоров не приступило к освоению и использованию арендованных земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием.

Ответчик исковые требования не признал, предоставил отзывы на иск, в которых указал, что с момента заключения договоров арендаторами предпринимались меры по освоения и использованию спорных земельных участков, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела доказательства. Более того, в период с 2016 по начало 2023 года общество не имело возможности использовать спорные участки для целей строительства туристического комплекса, поскольку не установлены границы Голоустненского муниципального образования и не утверждены документы его территориального планирования, в настоящее время ООО "ЮМА" активно ведутся работы по разработке проектной документации для целей строительства туристического комплекса «Красная площадь» яхтенной марины (порта) в поселке Большое Голоустное на основании распоряжения Губернатора Иркутской области от 28.07.2022 № 220-р.

ФГБУ "ЗАПОВЕДНОЕ ПРИБАЙКАЛЬЕ" в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения спора извещено надлежащим образом в порядке статей 121-123 АПК РФ; направило письменные пояснения по исковому заявлению, в которых указало, что общество фактически осуществляло не только подготовку необходимых документов из представленных документов, но и фактически проводило работы на спорных участках. В рассматриваемом случае, ранее действовал генеральный план Голоустненского муниципального образования, который, учитывая вхождение п. Большое Голоустное в границы Прибайкальского национального парка, не согласован с Минприроды России, ввиду чего решением Иркутского областного суда от 12.10.20216 по административному делу № 3а-128/2016. Генеральный план согласован в 2022 году Минприроды России, Правила землепользования н застройки Голоустненского МО утверждены в начале 2023 года. До утверждения Генерального плана муниципального образования и Правил землепользования н застройки общество не могло приступить к строительству объекта рекреационного значения, объекта отдыха и туризма, а также получить в установленном порядке разрешительную и градостроительную документацию, необходимую в соответствии с действующим законодательством для начала строительства.

Судебные акты по рассматриваемому спору опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно статье 3 Закона Иркутской области от 18 декабря 2014 года № 162-03 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Правительство Иркутской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области, государственная собственность на которые не разграничена, является министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года № 264/43-пп.

Таким образом, с момента изменения порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а, следовательно, права арендодателя по договорам аренды таких земельных участков перешли к Правительству Иркутской области в лице его уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения земельными участками - министерства имущественных отношений Иркутской области, независимо от переоформления данных договоров.

Как следует из материалов дела, между администрацией Иркутского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Юнисел» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 30.12.2004 № 2684, № 2685, по условиям которых ООО «Юнисел» приняло в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельные участки:

с кадастровым номером 38:06:160205:128, площадью 0,2319 (га) - земли поселений, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, восточнее с. Большое Голоустное, на берегу озера Байкал в районе рейда для строительства гостиничного комплекса, организации работы пристани, стоянки судов (договор от 30.12.2004 № 2684);

с кадастровым номером 38:06:0:0066, площадью 9,7681 (га) - земли поселений, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, восточнее с. Большое Голоустное, на берегу озера Байкал в районе рейда для строительства гостиничного комплекса, организации работы пристани, стоянки судов (договор от 30.12.2004 № 2685).

Договоры аренды от 30.12.2004 №2684 и №2685 действуют по 07.09.2054 (пункты 2.1. договоров в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017).

На основании договоров перенайма от 11.03.2010 и 12.03.2010 права и обязанности по договорам аренды от 30.12.2004 №2684 и №2685 переданы обществу с ограниченной ответственностью «ТехПромСтрой».

На основании договоров о переуступке прав и обязанностей от 15.11.2021 права и обязанности по договорам аренды от 30.12.2004 №2684 и №2685 переданы обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие «Ремдорстрой».

Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное предприятие «Ремдорстрой» переименовано в ООО "ЮМА".

В соответствии с пунктами 1.5 договоров от 30.12.2004 №2684 и №2685 в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017 № 119, 120 разрешенное использование земельных участков: объекты рекреационного назначения. Объекты отдыха и туризма.

Участки расположены в зоне с особыми условиями использования территорий части водоохраной зоны озера Байкал, прибрежной защитной полосе озера Байкал (пункты 1.7 договоров от 30.12.2004 № 2684 и № 2685 в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017 № 119, 120).

Согласно пунктам 3.4.2, 3.4.3 договоров от 30.12.2004 № 2684 и № 2685 в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017 № 119, 120 арендатор обязан приступить к строительству объектов отдыха и туризма после получения необходимых разрешений. В срок до 01.09.2020 предоставить всю разрешительную и градостроительную документацию, необходимую в соответствии с действующим законодательством для начала строительства (в том числе градостроительный план земельного участка, разрешения на строительство).

Пунктами 3.4.4 договоров установлено, что арендатор обязан использовать в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктами 6.3.1 договоров от 30.12.2004 № 2684 и № 2685 в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017 № 119, 120 по требованию арендодателя договоры аренды могут быть расторгнуты судом в случае, когда арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий договоров (в частности, с нарушением обязательств, установленных пунктами 3.4.4., 3.4.8, 3.4.18-3.4.21 договоров от 30.12.2004 №2684 и №2685 в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017 № 119, 120) либо с неоднократными нарушениями.

Из искового заявления следует, что освоение земельных участков в установленный договорами срок не производилось, что подтверждается актами обследования земельных участков от 13.12.2023, от 28.06.2023.

Как указал истец, согласно письму администрации Голоустненского муниципального образования от 03.07.2023 № 1106 на земельный участок с кадастровым номером 38:06:1602005:128 администрацией района 16.03.2007 выдавалось разрешение на строительство № 96-2007/Ф. Градостроительный план и уведомление о начале (окончании) строительства не выдавались. Срок разрешения на строительство истек 16.03.2009.

На земельный участок с кадастровым номером 38:06:000000:66, расположенный по адресу Иркутский район, п. Большое Голоустное, на берегу оз. Байкал, в районе рейда разрешительной документации не выдавалось.

Министерство направило в адрес ООО "ЮМА" предупреждение 08.02.2024, в котором указало, что ответчик не преступил к использованию земельных участков в установленный срок, в связи с чем предложило расторгнуть договоры и передать земельные участки по актам приема-передачи в срок до 11.03.2024.

Из пояснения истца следует, что в установленный срок ответчик не выразил готовность расторгнуть договоры и возвратить земельные участки Министерству, сославшись в ответе от 07.03.2024 на невозможность приступить к строительству объектов рекреационного значения, объектов отдыха и туризма, а также получить в установленном законодательством порядке разрешительную и градостроительную документацию.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договоров аренды и о возврате земельных участков.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договоров от 30.12.2004 № 2684 и № 2685 в редакции дополнительных оглашения от 08.08.2017 № 119, 120, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ, договор аренды земельного участка должен содержать размер арендной платы.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исследовав условия договоров от 30.12.2004 №2684 и №2685 в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017 № 119, 120, суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 651, 654 ГК РФ, 22 ЗК РФ, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

Факт передачи земельных участков в пользование ответчика по договорам от 30.12.2004 № 2684 и № 2685 сторонами не оспаривается.

Истцом заявлено требование о расторжении договоров аренды земельных участков от 30.12.2004 №2684 и №2685 в редакции дополнительных соглашений от 08.08.2017 № 119, № 120 по основаниям, предусмотренным пунктами 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4, 6.3.1 договора, а именно: ввиду длительного не освоения и неиспользования земельных участков в соответствии с их назначениями.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункту 3 статьи 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Принудительное, досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке, т.е. лишение стороны права владения и пользования переданным ей на определенный срок объектом аренды, является исключительной мерой ответственности, которую суд вправе применить, если нарушение условий договора повлекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Безусловная обязанность суда досрочно расторгнуть долгосрочный договор действующим гражданским законодательством не предусмотрена, поскольку гражданское законодательство основывается, в том числе, и на недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Абзацем 5 статьи 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по своевременному освоению земельного участка. Неисполнение такой обязанности влечет применение правила пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в виде правомочия арендодателя на прекращение аренды земельного участка по собственной инициативе.

Из пояснений истца следует, что ответчиком спорные земельные участки не осваиваются и не используются в соответствии с их разрешенным использованием. В обоснование указанных доводов истец указал, отсутствует разрешительная документация на строительство объектов рекреационного и туристического назначения, как отсутствуют и такие объекты на поименованных участках.

Приведенные обстоятельства, по мнению истца, подтверждаются актами обследования от 28.06.2023 № 23 и № 24 , от 13.12.2023 № 49 и № 50, прилагаемыми к ним фотоматериалами; ответом администрации Голоустненского муниципального образования от 03.07.2023 № 1106.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно отзывам ответчика, в период с 2004 года по 2023 год ответчик фактически использовал спорные земельные участки, что подтверждается Представленными в материалы дела документами.

Исходя из приведенной ответчиком хронологии использования спорных земельных участков, суд установил, что фактически арендаторами в целях освоения и использования данных земель совершены следующие действия:

дата

действие

март - декабрь 2005

выполнены демонтажные работы здания бывшего леспромхоза, складского помещения, гаражного бокса и иных хозяйственных построек, в том числе металлических тросов, остатков рельсового пути, шпал и прочего промышленного мусора (договор с ООО «Восток Ресурс» от 10.03.2005 г. №1)

июль 2005

выполнены берегоустроительные работы с целью сохранения рейда

10.01.2006

с Администрацией Голоустненского сельского округа заключен договор о предоставлении услуг на прием твердых бытовых отходов

27-30.07.2006

проведение культурно-массового мероприятия, посвященного 800-летию образования единого Монгольского государства, а также с целью популяризации Голоустного как места отдыха (договор с Генеральным Консульством Монголии в г. Иркутске от 10.07.2006 г.)

28.03.2007

заключен договор подряда на строительство причального сооружения (пирса) вдоль уреза воды, а также на засыпку сыпучими материалами рейда на арендуемых земельных участках с ООО «Компания ДАТА»

21.03.2007

заявление о выдаче архитектурно-планировочного задания на разработку проекта застройки туристической базы» в селе Большое Голоустное площадью 10 га в администрацию Иркутского района

22.08.2007

обращение в ГУЭП «Облкоммунэнерго» с целью заключения договора на отпуск электроэнергии

08.12.2008

заключен договор подряда на выполнение работ по рекультивации нарушенных земель с целью высвобождения плодородного или потенциального плодородного слоя почвы, создания необходимых условий для существования растительного покрова с ООО «Инкорпорейтэд»

16.07.2007

с Администрацией Голоустненского муниципального образования заключен договор №1 о предоставлении юридического адреса

23.11.2007

получено аудиторское заключение по проверке на соответствие требованиям природоохранного законодательства РФ документации по проекту застройки турбазы в селе Большое Голоустное

26.12.2007

получен ответ из Ростуризима о том, что проект «Турбаза Красная Площадь» внесена в Реестр инвестиционных проектов туристических комплексов и инвестиционных площадок Сибирского Федерального округа Ростуризма

20.12.2007

повторное обращение в ГУЭП «Облкоммунэнерго» о выдаче техусловий для подключения проектируемой туристической базы ООО «Юнисел» с потребной мощностью 1200 кВт

2007 год

составлен проект застройки туристического комплекса «Красная площадь»

2007 год

проведена оценка воздействия на окружающую среду проекта планируемой турбазы ООО «Юнисел»

05.05.2008 11.09.2008 26.09.2008

обращения к мэру Иркутского района о переводе земельных участков а из земель промышленности в земли населенных пунктов (включая рейд)

04.02.2008

получено заключение об инженерно-геологических условиях территории строительства турбазы ООО «Юнисел» в пос. Большое Голоустное Иркутского района

26.02.2008

обращение к мэру Иркутского района о внесении проекта туристической базы «Красная площадь» в пос. Большое Голоустное в перечень приоритетных инвестиционных проектов Иркутского района и о применении расчетного коэффициента 0,01 к расчету арендной платы

29.04.2008

заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрической сети №115; получены Технические условия ГУЭП «Облкоммунэнерго» на технологическое присоединение стройплощадки туристической базы отдыха в пос. Большое Голоустное

10.09.2008

было получено Положительное заключение Агентства Государственной экспертизы в строительстве Иркутской области по проекту планировки турбазы

11.09.2008

обращение о выдаче разрешения на строительство туристической базы «Красная площадь» в пос. Большое Голоустное

10.10.2008

получен ответ руководителя ТУ РосОЭС Иркутской области по вопросу включения земельных участков в Особую экономическую зону

11 марта 2010

12 марта 2010

заключены договоры перенайма №1 в отношении земельных участков, новый арендатор ООО «ТехПромСтрой»

17 апреля 2011

с ООО «ВС ПМСТ-4» заключен договор подряда на рубку восьмиугольных срубов (бурятских юрт) на берегу оз. Байкал в районе рейда

сентябрь 2011

мероприятия по созданию Фестивального центра «Байкал-Шаман»

сентябрь 2011

обращение в ФГУ «Прибайкальский национальный парк» по вопросу о территориальной принадлежности земельных участков; ответ Учреждения от 29.09.2011 г. о том, что земельные участки находятся в границах национального парка

13.10.2011

получены требования Министерства по физической культуре, спорту и молодежной политике Иркутской области для организации молодежного лагеря в п. Большое Голоустное

11.11.2011

Обращение в администрацию Иркутского района с заявлениями об изменении видов разрешенного использования арендованных земельных участков

25.08.2015

внесение проекта «Турбаза «Красная Плошадь» в список приоритетных проектов сфере туризма РФ

01.09.2015

повторное обращение с заявлениями об изменении видов разрешенного использования арендованных земельных участков

08.10.2015 17.10.2015

обращение в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН сведений об изменении разрешенного использования арендованных земельных участков

декабрь 2015

изменение договоров аренды в части разрешенного использования земельных участков

27.01.2016

подготовка технического плана сооружения (причала)

12.10.2016

решением Иркутского областного суда от 12.10.2016 г. по административному делу №За-128/2016 границы Голоустненского муниципального образования были отменены в связи с отсутствием согласования границ населенных пунктов с Минприроды РФ

24.10.2016

получена информация Прокуратуры Иркутского района о запрете осуществлять в Центральной экологической зоне Байкальской природной территории деятельность:

по строительству на прибрежных полосах оз. Байкал;

- по размещению рекреационных объектов, временных палаточных городков, туристских стоянок без утвержденных в установленном порядке документов территориального планирования

25.10.2016

заявления в Министерство имущественных отношений Иркутской области об изменении видов разрешенного использования арендованных земельных участков и изменении категории на земли населенных пунктов

04.10.2017

Получено разъяснение ФГБУ «Заповедное Прибайкалье»:

- о нахождении земельных участков на особо охраняемой природной территории - в границах Прибайкальского национального парка;

- о невозможности строительства до завершения работ по установлению границ п. Большое Голоустное

конец 2022

границы Голоустненского муниципального образования установлены и внесены в Единый государственный реестр недвижимости

31.03.2023

утверждены Правила землепользования и застройки Голоустненского муниципального образования (решением Думы от 31.03.2023 г. №14-62/ДСП

28.07.2022

распоряжением Губернатора Иркутской области №220-р от 28.07.2022 г. утвержден план мероприятий по развитию туристско-рекреационного кластера «Большое Голоустное», в который включено создание туристического комплекса «Красная площадь»

10.01.2023

заключен Договор № 0545-К с ООО «АБД» на разработку архитектурных концепций по объекту «Архитектурной концепции Туристического комплекса «Красная площадь» яхтенной марины (порта) в поселке Большое Голоустное Голоустненского муниципального образования Иркутского района. В настоящее время выполнена первая часть проекта (концепция), которая прошла необходимые согласования (договор на разработку архитектурной концепции и архитектурная концепция в графическом варианте)

17.05.2023

ФГБУ «Заповедное Прибайкалье» согласована дорожная карта, предусматривающая размещение туристического комплекса «Красная Площадь» и яхтенной марины

17.05.2023

подписано соглашение с ФГБУ «Заповедное Прибайкалье» о намерениях по реализации инвестиционного проекта на особо охраняемой природной территории, предусматривающего создание туристского проекта

17.05.2023

заключен договор № 155 на выполнение исследовательских работ по оценке биологического разнообразия и воздействия планируемой хозяйственной деятельности, по результатам которого установлено, что данная деятельность не окажет негативного влияния на особо ценные природные объекты (отчет от 25.07.2023 г.);

15.08.2023

поддержка научно-технического совета ФГБУ «Объединенная государственного природного заповедника «Байкало-Ленский» инвестиционного Проекта туристического комплекса «Красная Площадь», который предусматривает создание современной туристической инфраструктуры, необходимой для развития яхтенного и круизного туризма на озере Байкал в Голоустенском кластере на территории Прибайкальского лесничества в границах Голоустненского муниципального образования (заседание от 15.08.2023 года)

30.08.2023

заключен договор №15-23 на выполнение научно-исследовательской работы по определению природоохранной ценности территории участка в зоне возможного влияния намечаемой хозяйственной деятельности, результатом которого явился подробный отчет, который позволяет соблюдать арендатору природоохранное законодательство при выполнении условий договоров аренды

31.10.2023

заключен договор с ООО «ФЛАГМАН» в целях реализации Проекта туристического комплекса «Красная Площадь», для оценки возможности использования водного объекта озера Байкал (размещения на акватории плавательных средств, плавучих объектов, сооружений, иного обустройства акватории водного объекта), подготовлено заключение

28.04.2023

обращение в ФБГУ «Заповедное Прибайкалье» с запросом о порядке согласования, проектирования, строительства и эксплуатации туристических объектов на особо охраняемых территориях

12.04.2023

заключение с ООО «Дело» договора №23-23 на выполнение инженерно-геодезических изысканий в границах земельных участков

19.04.2023

заключение с ООО «Дело» договора №25-23 на оказание услуг на вынос в натуру координат поворотных точек границ земельных участков

30.12.2023 25.01.2024

запрос в Администрацию Голоустненского муниципального образования о статусе арендованных земельных участков в связи с многочисленными судебными процессами о прекращении прав собственности на земельные участки виду существовавшей на тот момент правовой неопределенности статуса земельных участков на Байкале, ответ администрации

02.05.2024

заключение с ООО «Флагман» Договора № 27.24 на обеспечение проведения наблюдения за водным объектом (морфометрическими особенностями) и его водоохранной зоной, в границах акватории озера Байкал в целях реализации Договоров аренды земельных участков №2684 и №2685

20.05.2024

заключение с ОГУЭП «Электросетевая компания по эксплуатации электрических сетей «Облкоммунэнерго» договора № ИЭС-24/ЮЛ-298 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям

15.03.20204

с РОО «Федерация парусного спорта Республики Крым» заключено соглашение о сотрудничестве по формированию системы мер, направленных на улучшение состояния здоровья граждан, восстановления системы занятий массовым спортом

28.03.2024

поданы заявления в администрацию Большого Голоустного о подготовке градостроительных планов на арендуемые земельные участки.

09.04.2024 16.04.2024

получение градостроительных планов на земельные участки

06.09.2024

с ИП ФИО4 заключен договор № 6/9 на выполнение строительных работ на ВЛ-10кВ,Вл-0,4кВ, СКТП 10/04 кВ для выполнения технических условий № ИЭС-24/ЮЛ-264, № ИЭС-24/ЮЛ-298, выданных ОГУЭП «Облкоммунэнерго»

10.09.2024

получено разъяснение Администрации Голоустненского Муниципального образования о том, что разрешительная документация на строительство в п. Голоустное до марта 2022 г. не осуществлялась


Земельные участки фактически используются для целей рекреации (отдыха) и туризма.

Согласно пояснениям ответчика и третьего лица, в период с 2016 по 2023 годы отсутствовали утвержденный Генеральный план Голоустненского муниципального образования и Правила землепользования и застройки (т.е. документы территориального планирования, поскольку ранее действовавшие документы приняты в отсутствие согласования с Минприроды России, ввиду чего решением Иркутского областного суда от 12.10.20216 по административному делу № 3а-128/2016), что также явилось препятствием для получения необходимых разрешений на использование земельных участков, расположенных в зоне с особыми условиями использования территорий части водоохраной зоны озера Байкал, прибрежной защитной полосе озера Байкал.

Как правомерно указало третье лицо, вопреки доводам истца, до момента внесения границ Голоустненского МО в ЕГРН, а равно до момента подтверждения вхождения арендованных земельных участков в границы населенных пунктов, общество не имело правовых оснований приступить к реализации проекта, связанного с освоением и использованием земельных участков.

В соответствии с пунктом б части 2 статьи 15 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» на территориях национальных парков запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира культурно-историческим объектам и которая противоречит целям и задачам национального парка, в том числе деятельность, влекущая за собой нарушение почвенного слоя.

В настоящее время ООО "ЮМА" реализует Проект Туристического комплекса «Красная площадь» и яхтенной марины в рамках развития круизного туризма на о. Байкал в рамках реализации государственных программ по развитию отдыха и туризма, получены необходимые согласования проекта с компетентными органами.

Таким образом, судом установлено, что ответчик фактически использует земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Основным доводом истца в обоснование правовой позиции по иску является факт неосуществления строительства объектов (гостиничного комплекса) на спорных участках, однако, «строительство объектов» с 2017 года не является видом разрешенного использования участков по условиям договоров. Такой вид использования земли является дополнительным видом в силу утвержденных Правил землепользования и застройки, и с учетом особенностей объектов аренды, какое-либо произвольное использование спорных участков невозможно в силу необходимости согласования проектных решений с Минприроды России.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом не опровергнут факт использования земельных участков на протяжении всего периода действия спорных договоров, в том числе и в период отсутствия утвержденных в установленном законом порядке документов территориального планирования и границ муниципального образования, что в свою очередь подтверждено документально ответчиком и третьим лицом.

Исходя из изложенного, на основании правил статей 452, 619 ГК РФ, статей 22, 46 ЗК РФ и приведенных правовых позиций Высшей судебной инстанции, суд полагает, что истцом не подтверждено и не доказано наличие существенных нарушений условий договоров аренды земельных участков, являющихся основанием для расторжения данных долгосрочных договоров в судебном порядке, ввиду чего находит требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств наличия на стороне ответчика каких-либо нарушений договорных обязательств, которые могли быть признаны судом достаточными для признания их существенными и влекущими негативные последствия в виде расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет.

Иные доводы и возражения сторон судом исследованы и оценены по правилам статей 65, 71 АПК РФ, однако, не приняты во внимание, поскольку не влияют на выводы суда, сформированные в ходе рассмотрения настоящего спора по существу и по итогам изучения представленных в материалы дела доказательств.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Е.С. Пенюшов