Решение от 22 мая 2023 г. по делу № А41-4598/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва

22.05.2023 Дело № А41-4598/2023


Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2023

Полный текст решения изготовлен 22.05.2023


Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Бекетовой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «МОДЕЛЬ Т» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Солнечногорскому отделу Управления Росреестра по Московской области

о признании незаконным уведомления от 04.10.2022 № КУВД-001/2022-26229012/5, об обязании,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «СЕТЬ СВЯЗНОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании: лиц согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Непубличное акционерное общество «МОДЕЛЬ Т» (далее – заявитель, общество, НАО «МОДЕЛЬ Т») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Солнечногорскому отделу Управления Росреестра по Московской области (далее – управление) с требованиями:

1. Признать незаконным отказ от 04.10.2022, содержащийся в Уведомлении об отказе № КУВД-001/2022-26229012/5 в государственной регистрации долгосрочного договора аренды № 9-ДДА-21/1-086 от 30.09.2021 нежилого помещения, а именно: часть помещения (комнаты) №84 (Литера Б) с кадастровым номером 50:09:0080104:5468, площадью 60,5 кв.м., расположенная на 1 (первом) этаже Торгово-развлекательного центра по адресу: Московская область, городское поселение Солнечногорск, <...> стр. 22А.

2. Обязать осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды № 9-ДДА-21/1-08б от 30.09.2021.

В судебном заседании заслушан представитель заявителя, требования поддержал.

Представители заинтересованных лиц и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав заявителя, объективно и всесторонне исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора в полном объёме, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 13.09.2021 между ООО «Модель Т» (Арендодатель) и ООО «Сеть Связной» (Арендатор) был заключен Долгосрочный Договор аренды № 9-ДДА-21/1-08б (далее - Договор аренды).

В соответствие с п. 2.1 Договора аренды Арендодатель обязался предоставить Арендатору, а Арендатор обязался принять, на условиях Договора аренды за плату во временное владение и пользование нежилое помещение в здании, имеющее следующие характеристики: часть помещения (комнаты) №84 (Литера Б) площадью 60,5 кв.м., расположенная на 1 (первом) этаже Торгово-развлекательного центра в части нежилого помещения с кадастровым номером 50:09:0080104:5468 (далее по тексту — «Помещение» или «Объект аренды»).

Согласно п. 1.5. Договора аренды «Торгово-развлекательный центр или ТРЦ или Здание» представляет собой часть нежилого здания (помещение), расположенное по адресу: Московская область, городское поселение Солнечногорск, <...> стр. 22А.

Согласно п. 1.5 Договора аренды передаваемый объект аренды, поставлен на кадастровый учет (номер 50:09:0080104:5468) и находится в здании по адресу: Московская область, городское поселение Солнечногорск, <...> стр. 22А.

Объект аренды расположен на 1 (первом) этаже здания в нежилом помещении, площадью 184,2 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0080104:5468 принадлежащем ООО «Модель Т» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости «04» августа 2016 г. внесена запись о государственной регистрации права собственности №50-50/009-50/009/006/2016-1912/3.

С целью идентификации объекта аренды, согласно п. 2.2. Договора аренды, расположение, границы и иные характеристики помещения согласованы сторонами и обозначены на плане 1 (первого) этажа здания (Приложение №1 к Договору аренды), который является выкопировкой поэтажного плана из экспликации БТИ.

В соответствии с п. 3.21. Договора аренды объект аренды передан Арендатору - ООО «Сеть Связной» по Акту приемки-передачи от 15.11.2021.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом, в договоре аренды должны быть указаны дачные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 7.1. Договора, договор аренды заключен сроком на 3 (три) года с даты его подписания, и считается заключенным с даты государственной регистрации. На основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор аренды распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты его подписания, а именно с 30.09.2021.

Согласно п. 7.3. Договора стороны договорились, что государственная регистрация Договора аренды будет осуществляется силами Арендодателя (ООО «Модель Т») в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

22.06.2022 Арендодатель обратился в установленном порядке в Муниципальное бюджетное учреждение Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг городского округа Солнечногорск Московской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 22.06.2022 № MFC-0555/2022-1878739-1 для передачи его в территориальный орган Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В соответствии с требованиями ст. ст. 14, 15, 18. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) и Порядком представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883 к заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 22.06.2022 № MFC-0555/2022-1878739-1 были приложены следующие документы:

- Долгосрочный Договор аренды № 9-ДДА-21/1-086 от 30.09.2021;

- Доверенность от 24.05.2021 № 6046387, 77 АГ;

- Платежное поручение от 28.04.2022 № 3754 об уплате государственной пошлины.

04.07.2022, согласно Уведомлению Управления Росреестра № КУВД-001/2022-26229012/1 государственная регистрация была приостановлена на срок не более чем три месяца с даты принятия решения (до 04.10.2022).

Причиной, препятствующей, по мнению Управления Росреестра, государственной регистрации Договора аренды, послужило отсутствие в Договоре аренды идентификации объекта, подлежащего передаче в аренду.

28.09.2022 в ответ на Уведомление о приостановлении заявителем в Управление Росреестра было представлено сопроводительное письмо, в котором было указано на ошибочность вывода, сделанного Управлением Росреестра об отсутствии в согласования сторонами в Договоре аренды идентификации объекта аренды, с указанием на п.п. 2.1.. 1.5.. 2.2.. Приложение № 1 к Договору аренды, которые содержат полное согласование и идентификацию объекта аренды переданного Арендодателем Арендатору.

Однако 04.10.2022 по итогам рассмотрения заявлений о регистрации №КУВД-001/2022-26229012 Управлением Росреестра было принято решение об отказе в проведении государственной регистрации Долгосрочного Договора аренды №9-ДДА-21/1-086 от 30.09.2021.

Основанием отказа явилось неустранение причин, препятствующих государственной регистрации.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным и восстановлении нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд обязан осуществить проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и установить их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, установить наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, а также установить, нарушают ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Как следует из положений ст. 26, пп. 5 ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ в их взаимной связи, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом п. 1 ст. 26 Закона о регистрации содержит закрытый перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В силу ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

При этом в силу ч. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Суд соглашается с доводами заявителя о том, что решение Управления Росреестра по Московской области от 04.10.2022 об отказе в государственной регистрации Долгосрочного Договора аренды № 9-ДДА-21/1-086 на объект аренды, а именно: часть помещения (комнаты) №84 (Литера Б) с кадастровым номером 50:09:0080104:5468, площадью 60,5 кв.м., расположенная на 1 (первом) этаже Торговоразвлекателъного центра по адресу: Московская область, городское поселение Солнечногорск, <...> стр. 22А противоречит ст. ст. 607, 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 14, 18, 26, 27, п. 5 ст. 44, п.1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности как организации, осуществляющей коммерческую деятельность по предоставлению в аренду нежилых помещений и являющейся Арендодателем по Договору аренды № 9-ДДА-21/1-086 от 30.09.2021, подлежащему государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при разрешении споров об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части здания судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п.10 ст. 33 Закона № 218-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Аналогичная правовая позиция изложена также в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 за 2018 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, согласно которой отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся все необходимые сведения для осуществления государственной регистрации договора аренды и кадастрового учета части помещения, передаваемой в аренду, поскольку помещение, площадью 184,2 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0080104:5468 поставлено на государственный кадастровый учет, право собственности на него зарегистрировано за ООО «Модель Т» 04.08.2016, объект аренды полностью идентифицирован сторонами в Договоре аренды.

Представленные на государственную регистрацию документы свидетельствовали, что подлежащий передаче в аренду объект аренды согласован сторонами Договора аренды посредством текстуального описания и графического отображения границ и площади части нежилого помещения, сдаваемой в аренду, разногласий относительно местоположения, границ и площади объекта аренды между сторонами договора не имеется. Передаваемая в аренду часть помещения не является новым объектом недвижимости и представляет собой дополнительную характеристику уже существующего объекта, в связи с чем кадастровый учет не требуется в соответствии с нормами закона о регистрации. Кадастровый паспорт на все помещение, принадлежащее заявителю на праве собственности на объект имеется в службе государственной регистрации и находится в соответствующем деле правоустанавливающих документов.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Для осуществления кадастрового учета части помещения (здания) не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.

Данная позиция подтверждается судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 № 304-ЭС18-25461 по делу № А46-1681/2018, Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2019 № 306-ЭС19-827 по делу № А55-32051/2017, Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2019 № 306-ЭС19-839 по делу № А55-32049/2017).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права, суд считает возможным обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию Долгосрочного Договора аренды от 30.09.2021 № 9-ДДА-21/1-08б.

В связи с тем, что требования общества подлежат удовлетворению в полном объеме, в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ с заинтересованного лица в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение заявления в сумме 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе государственной регистрации прав от 04.10.2022 № КУВД-001/2022-26229012/5.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию Долгосрочного Договора аренды от 30.09.2021 № 9-ДДА-21/1-08б.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «МОДЕЛЬ Т» сумму уплаченной государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.


Судья Е.А. Бекетова