Решение от 16 сентября 2019 г. по делу № А70-7763/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7763/2019
г. Тюмень
16 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 09 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Мингалевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Туз П.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 312723204100082, дата регистрации 10.02.2012) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 19.12.2002) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 08.06.2019 № 72АА1597899 (до и после перерыва), представитель ФИО3 по доверенности от 08.06.2019 № 72АА1597899 (до и после перерыва),

от ответчика: представитель ФИО4 на основании удостоверения от 07.03.2014 № 2261-14 (до и после перерыва),

от третьего лица (МКУ «ТГИК»): представитель ФИО5 по доверенности от 06.08.2019 № 37 (до перерыва), не явился, извещен (после перерыва),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - ответчик) о взыскании переплаты по арендной плате по договору аренды нежилого помещения (строения) от 21.03.2014 № 031430541 в размере 4 48 530 рублей 37 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора судом в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено – Муниципальное казенное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство».

В процессе рассмотрения спора до принятия судебного акта по существу спора представитель истца неоднократно уточнял исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно последним просит суд взыскать с ответчика в пользу истца сумму переплаты по арендной плате в размере 3 781 018 рублей 52 копейки в рамках договора аренды нежилого помещения (строения) от 21.03.2014 № 031430541 . Ходатайство об уточнении требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддерживает с учетом уточнений.

В судебном заседании представитель ответчика просит отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, ходатайствует об отложении судебного разбирательства в целях ознакомления с уточнениями требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель третьего лица просит в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле не находит оснований для отложения судебного разбирательства, в месте с тем, в целях полного, всестороннего рассмотрения дела, соблюдения баланса интересов, считает возможным объявить перерыв в судебном заседании.

В судебном заседании, открытом 02.09.2019, в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09.09.2019, информация о котором была размещена в карточке дела № А70-7763/2019 в сервисе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте: http://kad.arbitr.ru/.

После перерыва судебное заседание продолжено 19.06.2019 в назначенное время, в том же составе суда, отводов составу суда, лицу, ведущему протокол судебного заседания не заявлено.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддерживает с учетом уточнений.

В судебном заседании представитель ответчика просит отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности с доводами сторон, заслушав пояснения представителя истца и ответчика, а также третьего лица (до перерыва), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления в силу нижеследующего.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 21.03.2014 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – арендодатель, Департамент), Муниципальным казенным учреждением «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее - балансодержатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) № 031430541 (далее - договор), по условиям которого Арендодатели: Департамент, балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное пользование в целях размещения кафе, нежилое 1-этажное строение, расположенное по адресу: <...> площадью 317,2 кв.м. (далее – помещение или имущество) (п. 1.2. договора).

Из п. 1.1. договора следует, что основанием для заключения настоящего договора является ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», приказ Департамента от 29.01.2014 № 447 «О предоставлении муниципальной преференции индивидуальному предпринимателю ФИО1».

Настоящий договор действует с даты передачи по акту приема-передачи сроком на 5 лет. (п. 1.3. договора).

Пунктом 2.3. договора определено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью). Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк. Условия настоящего пункта распространяются в равной степени на тамбура, площадью 19,5 кв.м. (№№2,3 согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 17.11.2006).

Согласно п. 2.4. договора, арендатор обязуется по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать балансодержателю безвозмездно все произведенные улучшения, неотделимые без вреда от конструкций помещений.

Разделом 4 договора сторонами согласованы арендная плата, сроки и порядок ее внесения.

Во исполнение условий договора между сторонами 11.03.2014 подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому комиссия в составе МКУ «ТГИК» и ИП ФИО1 провела осмотр нежилого помещения 1-этажного строения, расположенного по адресу: <...>, площадью 317,2 кв.м. принимаемого (передаваемого) от МКУ «ТГИК» ИП ФИО1 объект. Техническое состояние объекта указано в настоящем акте (т.1л.д.13).

Также между сторонами подписана дефектная ведомость на выполнение капитального ремонта, что является приложением № 3 к договору (т.1л.д.14).

Дополнительным соглашением от 26.11.2018 № 111832962 стороны определили, что: на основании постановления Администрации города Тюмени от 26.06.2008 № 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества», в соответствии с заключением Балансодержатели от 15.11.2018 № 1102 о стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, изменить форму арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 2 490 588 рублей 24 копейки (п. 1 доп. соглашения). В случае если при прекращении договора у Арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится Департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении (п. 2 доп. соглашения) (т.1л.д.45-46).

Дополнительным соглашением от 24.12.2018 № 121832996 стороны определили, что: на основании постановления Администрации города Тюмени от 26.06.2008 №76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества», в соответствии с заключениямиБалансодержателя от 13.12.2018 №1109, от 14.12.2018 №1110, от 14.12.2018 №1111, от 18.12.2018 №1112 о стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, изменить форму арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 138 963 рубля 30 копеек (п. 1 доп. соглашения). В случае если при прекращении договора у Арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производитсяДепартаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении (п. 2 доп. соглашения) (т.1л.д.48).

Дополнительным соглашением от 28.12.2018 № 121833008 стороны определили, что: На основании постановления Администрации города Тюмени от 26.06 2008 №76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта, работ по реконструкции муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества», в соответствии с заключением Балансодержателя от 28.12.2048 №1114 о стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, изменить форму арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 559 466 рублей 32 копейки (п. 1 доп. соглашения). В случае если при прекращении договора у Арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится Департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении (п. 2 доп. соглашения) (т.1л.д.48-49).

Претензией от 26.02.2019 истец потребовал от ответчика возместить понесенные затраты на капитальный ремонт и улучшение арендованного имущества (т.1л.д.56-57).

Претензией от 27.03.2019 истец потребовал от ответчика возвратить истцу переплату по арендной плате в размере 4 048 530 рублей 37 копеек, либо зачесть сумму задолженности путем внесения изменений в п. 2.1. раздела 2 «Порядок и форма расчетов» договора № 701 купли-продажи муниципального имущества от 05.03.2019 (т.1л.д.58-60).

Ответным письмом от 05.03.2019 № 44-08-2027/19 ответчик пояснил, что понесенные истцом затраты на капитальный ремонт арендованного муниципального имущества по соглашению сторон зачтены в счет арендной платы (т.1л.д.62-63). Письмом от 24.04.2019 № 44-06-2315/19 ответчик пояснил, что в связи с тем, что договор аренды прекращен 06.03.2019 на основании заключения договора купли-продажи. В связи с досрочным прекращением договора, по данным департамента, у арендатора числится переплата денежными средствами в размере 267 480 рублей 77 копеек. Затраты, понесенные арендатором на капитальный ремонт помещения в размере 3 774 988 рублей 03 копейки зачтены в счет арендной платы на основании заключенных дополнительных соглашений к договору, в связи с чем, ни возврату, ни зачету не подлежат (т.1л.д.64-66).

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды, в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения.

Исследовав представленные в материалы дела документы в совокупности с доводами сторон в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что действие заключенного договоров прекращено, в связи с заключением между сторонами 05.03.2019 договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое задние и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.

Из материалов дела также следует, что в рамках исполнения спорного договора аренды помещения от 21.03.2014 № 031430541 сторонами были заключены дополнительные соглашения №111832962 от 26.11.2018, №121832996 от 24.12.2018, №121833008 от 28.12.2018 к договору об изменении формы арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных Договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 4 189 017,86 рублей. Согласно п.2 вышеуказанных дополнительных соглашений, стороны предусмотрели, что в случае, если при прекращении договора у арендатора возникнет переплата по арендной плате, возврат переплаты производится Департаментом в размере, не превышающем сумму арендной платы, поступившей в денежном выражении.

По утверждению истца, у него имеется переплата по арендной плате в размере 3 781 018 руб. 52 коп., которая подлежит возврат истцу на основании п. 2 указанных дополнительных соглашений. В подтверждении указанного довода в материалы представлены выписка со счета истца, а также акты взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2018, подписанные между истцом и ответчиком. Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик приводит довод о том, что затраты, понесенные арендатором (истцом) на капитальный ремонт помещения, зачтены в счет арендной платы на основании заключенных дополнительных соглашений к спорному договору аренды.

Вместе с тем, рассмотрев доводы истца, а также возражения ответчика в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что, заключив договор аренды нежилого помещения (строения) от 21.03.2014 № 031430541, арендатор (ответчик) принял на себя обязательство поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью). При этом возможность возмещения расходов арендатора на устранение недостатков имущества была изначально предусмотрена договором в виде условия о том, что проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат па улучшение арендованного имущества» (пункт 2.3 Договора).

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что истцу в соответствии с Порядком передачи муниципального имущества города Тюмени в аренду, безвозмездное пользование, утвержденного решением Тюменской городской Думы от 11.02.2008 № 786 и пунктом 4.2.3. договора, на период проведения капитального ремонта была предоставлена отсрочка по внесению арендной платы на срок с 11.03.2014 по 31.08.2014.

Из материалов дела также следует, что истцом в адрес департамента были направлены заключения Балансодержателя от 15.11.2018 № 1102, от 13.12.2018 № 1109, от 14.12.2018 №1110, от 14.12.2018 №1111, от 18.12.2018 № 1112, от 28.12.2018 № 1114 о стоимости выполненных работ по капитальному ремонту. На основании представленных арендатором заключений, департаментом были заключены дополнительные соглашения №111832962 от 26.11.2018, №121832996 от 24.12.2018, №121833008 от 28.12.2018 к Договору об изменении формы арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных Договором затрат на улучшение арендованного муниципального имущества в размере 4 189 017,86 рублей.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что поскольку затраты, понесенные арендатором (истцом) на капитальный ремонт помещения, зачтены в счет арендной платы на основании заключенных дополнительных соглашений к спорному договору аренды, поэтому основания полагать о наличии у истца переплаты по арендной плате у суда отсутствуют. В этой связи доводы истца о наличии переплаты по арендной плате со ссылками на двухсторонние акты взаимных расчетов, подписанных между сторонами не принимаются во внимание.

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Мингалева Е.А.