Решение от 15 декабря 2022 г. по делу № А33-7433/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


15 декабря 2022 года


Дело № А33-7433/2021


Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 декабря 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 15 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Гостиница Кедр" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Инновация» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

- общества с ограниченной ответственностью «Центр деловых услуг» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 10.01.2022, личность удостоверена паспортом (после перерыва),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гостиница Кедр" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания-гостиницы, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7, кадастровый номер 24:52:0010512:263, общей площадью 1667,0 кв.м., земельного участка, расположенного по адресу: г. Лесосибирск, с кадастровым номером 24:52:0010512:2, общей площадью 3159,0 кв.м. по цене, определенной в соответствии с проведенной судебной оценкой.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.05.2021 возбуждено производство по делу.

Определением от 08.09.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Инновация», общество с ограниченной ответственностью «Центр деловых услуг».

Определением от 17.11.2021 судом принято заявление об изменении предмета исковых требований, в соответствии с которым истец просит разрешить разногласия между истцом и ответчиком по цене выкупаемого имущества нежилого здания-гостиницы, расположенной по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7, кадастровый номер 24:52:0010512:263, общей площадью 1667,0 кв.м., земельного участка, расположенного по адресу: г. Лесосибирск, с кадастровым номером 24:52:0010512:2, общей площадью 3159,0 кв.м. по договору купли-продажи муниципального имущества (пункт 2.1 договора).

Определением от 17.11.2021 ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Гостиница Кедр" и Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворены, назначена судебная оценочная экспертиза, производство котрой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестОценкаАудит».

17.03.2022 ООО «Инвест оценка аудит» представило в суд экспертное заключение.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

От ответчика поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие стороны.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 08.12.2022, о чем вынесено протокольное определение. Сведения о перерыве в судебном заседании размещены на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено 08.12.2022 в присутствии представителя истца.

Представитель истца исковые требования поддержал, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Из положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статьи 64, 71, 82) следует, что заключение судебной экспертизы является одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Назначение судебной экспертизы является правом арбитражного суда. При рассмотрении соответствующих ходатайств суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены таким доказательством. При этом арбитражный суд вправе отказать в назначении экспертизы, если сочтет, что ее назначение нецелесообразно ввиду наличия уже имеющихся в деле доказательств.

В рассматриваемом случае, оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы истца, пояснения судебного эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для проведения повторной судебной экспертизы.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Нежилое здание гостиницы общей площадью 1667,0 кв.м, условный номер 24:52:000000:0000:3615, расположенное по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7, зарегистрировано за Муниципальным образованием г. Лесосибирск на праве муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2003 серия 24 ГВ № 006740.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.11.2021 № КУВИ-002/2021-153777722 земельный участок с кадастровым номером 24:52:0010512:2, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7, общей площадью 3159 кв.м., зарегистрирован за Муниципальным образованием г. Лесосибирск 13.12.2013 на праве собственности.

Муниципальное образование город Лесосибирск в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Гостиница Кедр" (арендатор) заключили договор аренды № 583 от 01.12.2003, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое здание гостиницы, общей площадью 1667,0 кв.м, кадастровый номер 24:52:0010512:263, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7.

ООО "Гостиница Кедр" обратилось в КУМС г. Лесосибирска с заявлением от 09.12.2020 исх. № 123 о реализации преимущественного права на приобретение нежилого здания - гостиницы, арендуемого по договору аренды от 01.12.2003 N 583.

Администрация г. Лесосибирска вынесла распоряжение от 15.02.2021 № 276-р об осуществлении приватизации муниципального имущества арендуемого ООО «Гостиница Кедр», расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7, с земельным участком с кадастровым номером 24:52:0010512:2.

КУМС г. Лесосибирска направил ООО "Гостиница Кедр" письмо от 18.02.2021 с проектом договора купли-продажи муниципального имущества, в котором предложил заключить в установленный действующим законодательством срок договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7.

Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи муниципального имущества, стоимость объекта установлена в соответствии с отчетом от 02.02.2021 года N 1069.1-НД/21 об оценки рыночной стоимости объекта оценки составленным ООО "Инновация" и составляет 26 675 166,67 рублей, без учета НДС.

Согласно техническому заключению ООО «Башар» от 25.11.2022, техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем жизнеобеспечения здания гостиницы «Кедр» при выполнении рекомендаций соответствует санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим требованиям и оценивается в целом как работоспособное, обеспечивающее безопасную для жизни и здоровью людей проживающих в гостинице, создает комфортную обстановку.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, ООО "Гостиница Кедр" заключило договор № 1Р/21 от 15.03.2021 с ООО "Центр деловых услуг" на проведение рецензии отчета № 1069.1-НД/21 от 02.02.2021, выполненного ООО "Инновация". На основании рецензионного заключения эксперта отчет № 1069.1-НД/21 об определении рыночной стоимости объекта оценки от 02.02.2021 года, выполненный ООО "Инновация" не соответствует законам и стандартам, оценка выполнена не профессионально, стоимость объекта оценки существенно завышена, отчет не может использоваться как документ или аргумент в суде. По мнению эксперта, в отношении объекта оценки требуется проведение повторной экспертизы.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного объекта стороны не достигли соглашения о стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации», основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

1) развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

2) обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

5) увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

6) обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

7) увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

8) увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в статье 15 настоящего Федерального закона государственных фондов поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности, осуществляющих деятельность в форме государственных учреждений), осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков (за исключением земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства), зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, государственными программами (подпрограммами) субъектов Российской Федерации, муниципальными программами (подпрограммами). Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В настоящем деле наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества ответчиком не оспаривается.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно – реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

КУМС г. Лесосибирска направил ООО "Гостиница Кедр" письмо от 18.02.2021 с приложением проекта договора купли-продажи муниципального имущества, в котором предложил заключить в установленный действующим законодательством срок договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7.

Как следует из пункта 2.1. проекта договора купли-продажи муниципального имущества, стоимость объекта установлена в соответствии с отчетом от 02.02.2021 года N 1069.1-НД/21 об оценки рыночной стоимости объекта оценки составленным ООО "Инновация" и определена в сумме 26 675 166,67 рублей без учета НДС.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

При рассмотрении данного дела судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство котрой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестОценкаАудит».

Согласно заключению ООО «Инвест оценка аудит» № 4652-НД/22 от 14.03.2022 эксперт пришел к следующим выводам:

Вопрос: Соответствует ли отчет № 1069.1-НД/1 об определении рыночной стоимости объекта оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности?

Ответ: нет, не соответствует, так как был выявлен ряд несоответствий требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, преимущественно носящих «формальный» характер.

Вопрос: Подтверждается ли рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого здания-гостиницы, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7, кадастровый номер 24:52:0010512:263, общей площадью 1667,0 кв.м. и земельного участка, расположенного по адресу: г. Лесосибирск, с кадастровым номером 24:52:0010512:2, общей площадью 3159,0 кв.м., определенная в отчете № 1069.1-НД/21?

Ответ: нет, поскольку в рамках ответа на вопрос №1 в отчете об оценке № 1069.1-НД/21 от 02.02.2021 был выявлен ряд несоответствий требованиям законодательства в области оценочной деятельности в РФ, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости.

Вопрос: В случае несоответствия отчета № 1069.1 -НД/21 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, определить рыночную стоимость указанного выше имущества по состоянию на 09.12.2020.

Ответ: 28 026 000 руб., в том числе здание - 26 317 000 руб., земельный участок 1 709 000 руб. по состоянию на 09.12.2020 (стр. 3, 102 заключения).

Несоответствие отчета № 1069.1-НД/1 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности эксперт ООО «Инвест оценка аудит» эксперт ФИО3 мотивировала следующим:

Комментарий 1. В отчете в разделе «Описание объекта оценки» информация представлена не в виде, которые предусмотрен по ФСО №3 п. 8 ж: перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а в виде приведения информации об объекте, и далее - источники информации в виде перечня документации.

Комментарий 2. В отчете отсутствует информация о балансовой стоимости либо ее отсутствии.

Комментарий 3. В отчете представлен анализ, не требующий расчетов в виде качественного анализа видов использования по критериям, однако сумма баллов по виду использования «Торговое» указана ошибочно «5» вместо «4».

Комментарий 4, комментарий 5. В отчете в разделе «Анализ рынка» отсутствует информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости далее, как следствие - отсутствуют значения и/или диапазоны значений ценообразующих факторов.

Комментарий 6. В разделе с расчетом сравнительным подходом отсутствует описание объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Комментарий 7. В отчет об оценке приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных данных, однако согласно данному обоснованию («аналоги, наиболее сопоставимые с объектов оценки, по таким характеристикам как назначение (торгово-офисное), местоположение и максимально приближенные по площади аналоги к объекту оценки»), в расчете в первую очередь должен был быть использован аналог №7, приведенный в разделе «Анализ рынка», площадью 882 кв.м., тоже являющийся отдельностоящим зданием, как и объект оценки, неприменение данного аналога не обосновано.

Комментарий 8. Обоснование выбора метода доходного подхода в отчете присутствует, однако, оно является дискуссионным. Оценщик пишет: «поскольку объекты оценки относятся к рынку коммерческой недвижимости, потоки доходов, генерируемые ими, стабильны длительный период времени...», при этом, согласно информации в отчете, отделка объекта оценки требует ремонта, соответственно, при условии типичной сдачи объекта «после проведения ремонта» либо «с предоставлением арендных каникул на период ремонта» денежные потоки будут нестабильны в первый год, и корректнее было бы использовать метод дисконтированных денежных потоков в данном случае, поскольку, согласно ФСО №7п.23в «метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию».

Комментарий 9. В разделе «Описание оцениваемого имущества» состояние отделки определено как «Среднее состояние» стр. 23, далее в этой же таблице стр. 24 - «удовлетворительно», а в расчетной таблице «Требует косметического ремонта», что в целом вводит в заблуждение.

С учетом выводов, приведенных в заключении ООО «Инвест оценка аудит» № 4652-НД/22 от 14.03.2022, указанная в отчете N 1069.1-НД/21 от 02.02.2021 цена не может быть признана рекомендуемой для цели совершения сделки, в связи с чем, указанный отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость выкупаемого имущества.

Истец представил в суд пояснения с указанием на допущенные, по его мнению, ошибках в заключении ООО «Инвест оценка аудит» № 4652-НД/22 от 14.03.2022, а именно:

На стр. 81 экспертного заключения приводится расчет стоимости здания. При этом стоимость 1 кв. м определена в 18 256,71 руб., затем данный удельный показатель умножается на всю площадь здания. Однако 357,5 кв.м - это площадь подвала, техническое состояние которого является неудовлетворительным, поэтому необходимо было провести понижающую корректировку полученной удельной стоимости 1 кв. м на этажность (подвал) и на его техническое состояние.

В качестве аналогов при применении сравнительного подхода эксперт приводит аналоги как зданий, так и помещений.

Скорректированные стоимости аналогов имеют существенное отличие до 50 %, что является указанием на ошибочные корректировки либо неправильно подобранные аналоги.

При применении доходного подхода для расчетов эксперт принимает площадь всего здания при расчете величины арендной ставки без учета величины арендопригодной площади, не учитывая коридоры, лестницы, места общего пользования и т.п. При этом нет корректировки на этажность и тип недвижимости.

Применены не соответствующие аналоги по площадям, по назначению, по возможности эксплуатации, аналоги из более высокой группы экономического сектора.

Эксперт ООО «Инвест оценка аудит» представил пояснения на возражения истца относительно выводов, изложенных в судебной экспертизе:

1. Состояние отделки и состояние здания - это разные понятия. Представитель ООО «Гостиница Кедр» утверждает, что техническое состояние подвала неудовлетворительное. Вместе с тем, неудовлетворительное состояние здания (части здания) характеризуется наличием существенных дефектов конструктивных элементов, не пригодно для эксплуатации в существующем виде и подлежит модернизации, реконструкции или сносу. В случае, если бы подвал действительно имел неудовлетворительное состояние, то несущая способность здания в целом была бы нарушена, и оно было бы не пригодно к эксплуатации, что явно не соответствует действительности. В связи с этим экспертом состояние подвала было учтено в расчетах в виде корректировки на состояние отделки - ему присвоена самая «низкая» категория - «без отделки». Что касается корректировки на этажность (подвал) - в данном случае в рамках сравнительного подхода здание рассматривается целиком как объект, который имеет типовое распределение площадей по назначению - имеются как основные площади, так и вспомогательные (лестницы, коридоры, подсобные помещения, расположенные в подвале). Другими словами, здание является самодостаточным объектом с типичным набором площадей по назначению. При этом этаж расположения вспомогательных площадей не является ценообразующим фактором - потенциальному покупателю/собственнику с точки зрения привлечения инвестиций неважно, в подвале, цоколе, на 1 или 2 этаже расположены помещения, имеющие вспомогательное назначение. Как видно из скриншотов объявлений, использованных в расчетах в рамках сравнительного подхода (стр. 166-169), аналогами являются здания с различной этажностью, которые также имеют подсобные и вспомогательные помещения, без которых эксплуатация здания не была бы возможной. В связи с этим введение каких-либо дополнительных корректировок не требуется.

2. Сравнительный подход реализован на стр. 78-84 заключения эксперта, корректировка на отдельный вход в данных расчетах отсутствует (поскольку она не требуется), все примененные аналоги являются зданиями, поэтому непонятно, на основании чего представитель ООО «Гостиница Кедр» приводит данное суждение.

3. Утверждение, приведенное в п. 3 ходатайства, ничем не обосновано и является субъективным суждением представителя ООО «Гостиница Кедр», и уж тем более различие в скорректированных удельных стоимостях не является следствием ошибочности введенных корректировок и/или неправильно подобранных аналогов. Нормативно-правовая база в области оценочной деятельности (Федеральный закон об оценке, Федеральные стандарты оценки и т.д.) не содержит требований к численной величине различия скорректированных стоимостей аналогов. При развитом и активном рынке недвижимости разброс цен низкий, что приводит к минимальному значению отличия скорректированных удельных цен, неактивный рынок же такого не позволяет достичь.

4. При анализе рынка не выявлены предложения по сдаче в аренду гостиниц, при этом, учитывая особенности объемно-планировочных решений, оцениваемое здание может быть использовано альтернативным способом - для размещения офисных помещений. Эксперт принимает в расчетах полную площадь объекта с учетом коридоров, мест общего пользования и т.п., при этом вводя корректировку на площадь объекта. Данная корректировка компенсирует корректировку на назначение площадей, поскольку, как правило, при увеличении площади помещения офисного и свободного назначения, увеличивается и доля вспомогательных помещений в общей площади, поэтому данный факт уже учтен в указанной корректировке. Что касается корректировки на этажность, то представитель ООО «Гостиница Кедр» вводит в заблуждение, говоря об ее отсутствии. Корректировка приведена на стр. 91.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается арбитражным судом с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, соответствия способов получения доказательств требованиям закона (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение экспертов в силу положений частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

В силу положений части 2 и 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения экспертизы, является правовым процессуальным действием и относится к исключительной компетенции суда.

Экспертное заключение ООО «Инвест оценка аудит» составлено с использованием существующих методов и подходов, является последовательным и логичным, выводы носят категорический характер и не противоречат исследовательской части. Доказательства того, что эксперт заинтересован в исходе настоящего дела, суду не представлены. Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Указанные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы доводы по своей сути выражают несогласие истца с выводами эксперта, но не свидетельствуют о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта.

С учетом изложенного, суд полагает, что экспертное заключение ООО «Инвест оценка аудит» является достаточным и допустимым доказательством для суда по данному делу. Переоценка исследованных экспертом обстоятельств и сделанных на их основе выводов не входит в полномочия суда, поскольку такими полномочиями обладает лишь эксперт, который как лицо, обладающее специальными познаниями, в своем заключении излагает суть проведенных исследований и основанные на их результатах выводы. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, суд полагает, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора.

Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

В заключении эксперта ООО «Инвест оценка аудит» № 4652-НД/22 от 14.03.2022 рыночная стоимость указана без указания на то, что из суммы исключен НДС.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, операции по реализации субъектам малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества НДС не облагаются. В связи с этим, в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого истцом в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС.

Пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 03.08.2018 № 303-ФЗ предусмотрено, что налоговая ставка по НДС в размере 20 процентов применяется в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года.

Из буквального содержания экспертного заключения следует, что определенная экспертом рыночная стоимость включает в себя НДС, исходя из того, что сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены. Однако, эксперт не выделял из указанной выкупной стоимости сумму НДС, на что указано в его письменном пояснении к заключению.

При таких обстоятельствах указанную в заключении стоимость надлежит уменьшить на сумму НДС. В спорном договоре купли-продажи цена объекта по итогам судебной экспертизы должна быть указана в размере 23355000 руб. без учета НДС (20%), исходя из стоимости, определенной в соответствии с заключением от 14.03.2022 №4652-НД/22 (в том числе: здание - 21930833 руб. 33 коп. (сумма без НДС), земельный участок – 1424166 руб. 67 коп. (сумма без НДС)).

В силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по результатам рассмотрения настоящего дела подлежат отнесению на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Гостиница Кедр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 7, кадастровый номер 24:52:0010512:263, общей площадью 1667,0 кв.м., земельного участка, расположенного по адресу: г. Лесосибирск, с кадастровым номером 24:52:0010512:2, общей площадью 3159,0 кв.м., изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей новой редакции:

«Стоимость объекта определена в соответствии с заключением от 14.03.2022 №4652-НД/22 общества с ограниченной ответственностью «ИнвестОценкаАудит» в размере 28026000 руб., в том числе НДС.

Стоимость объекта без учета НДС составляет 23355000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гостиница Кедр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

М.А. Альтергот