Решение от 26 июня 2019 г. по делу № А55-35461/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

26 июня 2019 года

Дело №

А55-35461/2018

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Алиевой К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании 19 июня 2019 года дело по иску Департамента градостроительства городского округа Самара, 443010, <...>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-ипотечный центр «Развитие предпринимательства», 443110, г. Самара, ул. Осипенко, д.3, строение 1

о взыскании 4 850 755 руб. 02 коп.

третье лицо - Администрация городского округа Самары,443010, <...>.

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 18.04.2019,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 12.01.2018,

от третьего лица - не явился, извещен,

установил:

Департамент градостроительства г.о. Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области к ООО «Строительно-ипотечный центр «Развитие предпринимательства» с исковым заявлением взыскании 4 220 582 руб. 03 коп., в том числе: 3 494 368 руб. 70 коп. – задолженность за период с 01.04.2016 по 31.05.2018, 726 213 руб. 33 коп. – пени за период с 11.12.2015 по 31.05.2018.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление в котором указывает на то, что построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию, в связи с чем уменьшилась площадь земельного участка находящегося в пользовании у ответчика, а также просил уменьшить неустойку согласно ст.333 ГК РФ.

Третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на иск, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 14.04.2014 года между Министерством строительства Самарской области (далее - министерство) и Обществом с ограниченной ответственностью «СИЦ «Развитие предпринимательства» (далее по тексту - Ответчик) был заключен договор аренды земельного участка № 876 (далее - договор), в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а Ответчиком - арендатором земельного участка кадастровый номер № 63:01:0518001:932 площадью 4 831 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Буянова, Арцыбушевской (квартал 122) (далее по тексту - земельный участок).

Земельный участок предоставлен для строительства.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимостибыл зарегистрирован 29.04.2014.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями но взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

Однако условия договора ответчик не исполнил, как и не исполнил ст. 614 ГК РФ, поскольку нарушил сроки уплаты арендной платы.

В период с 01.04.2016 по 31.05.2018 арендная плата ответчиком не вносилась.

Таким образом, согласно расчету задолженности по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 4 084 251,34 руб.

В связи с надлежащим исполнением условий договора и в соответствии со статьями 330, 393 Гражданского кодекса РФ у арендатора возникла обязанность по уплате пеней.

Пунктом 7.3. договора предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей (в редакции дополнительного соглашения № 1), в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по уплате пеней в размере 766 503,68 руб. Период задолженности по уплате пеней с 11.12.2015 по 31.05.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки которой определяются договором аренды.

Истец направил письмо 09.06.2018 №Д05-01/1750 в адрес ответчика претензию с просьбой оплатить возникшую задолженность.

Поскольку данная претензия осталась без ответа и удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик исковые требования истца не признаёт, при этом указывает на то, участок предоставлен для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями

22 мая 2017 ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-127-2013, в соответствии с которым жилой дом № 98 по ул. Буянова, г. Самары введен в эксплуатацию.

Таким образом, 22 мая 2017 года ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства» завершило строительство жилого дома на вышеуказанном земельном участке, в связи с чем уменьшилась площадь земельного участка, находящегося в пользовании ответчика.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход. Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). (Указанная позиция нашла свое отражение в Решении Арбитражного суда от 22.11.2018 и Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу № А55-23858/2018).

Кроме того, право общей долевой собственности первых дольщиков - ФИО4 и ФИО5 на квартиру № 7 в доме № 98 по ул. Буянова зарегистрировано 27.07.2017 года согласно выписке из ЕГРН от 15.02.2019 года № 63/116/708/2019-2416.

Письмом исх. № 11 от 15.08.2017 ООО "СИЦ «Развитие предпринимательства" обратилось в Департамент градостроительства городского округа Самара, уведомив о завершении строительства, и попросило провести перерасчет размера арендной платы.

Размер земельного участка под введенным в эксплуатацию жилым домом и остаточная площадь земельного участка для расчета арендной платы определены на основании Заключения кадастрового инженера и Схемы расположения земельного участка от 27.02.2019 года согласно которым, остаточная площадь земельного участка составляет 3 040 кв.м.

Таким образом, ответчик полагает, что начиная с 28.07.2017 года расчет арендной платы должен производиться исходя из площади 3 040 кв.м.

Задолженность по арендной плате и пени, с учетом вычлененной площади под введенным в эксплуатацию жилым домом № 98 по ул. Буянова, за период с 01.04.2016 по 31.05.2018 составляет 3 494 368,70 руб.

Задолженность по пени за период с 11.12.2015 по 31.05.2018 составляет 726 213,33 руб.

Кроме того, в соответствии с п.4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее по тексту - Федеральный закон № 221-ФЗ) Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее -кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету. В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. В случае, установленном настоящим Федеральным законом, при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.

Целью обращения ответчика ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства» к кадастровому инженера являлась не подготовка документов для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а определение размера земельного участка под введенным в эксплуатацию объектом строительства и определение остаточной площади земельного участка в спорный период времени для расчета арендной платы.

В связи с чем нормы закона, на которые ссылается истец, а именно: положения статьи 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ и части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в данном случае не подлежат применению.

При таких обстоятельствах Заключение кадастрового инженера, составленное ООО «Земля Поволжья» от 05.03.2019, является письменным пояснением кадастрового инженера ФИО6 к Схеме расположения земельного участка с кадастровым номером 63:01:0518001:932, расположенного по адресу: г.Самара, Ленинский район в границах улиц Буянова, Арцыбушевской (квартал 122) от 27.02.2019.

Относительно доводов истца о том, что заключение кадастрового инженера не содержит обоснования, расчетов площади застройки исходя из технического плана (технического паспорта) многоквартирного дома ответчик пояснил, что дом № 98 по улице Буянова поставлен на государственный кадастровый учет 10.07.2017, ему присвоен кадастровый номер: 63:01:0518001:970. Таким образом, при составлении Схемы расположения земельного участка кадастровым инженером были учтены координаты и иные характеристики построенного жилого дома. Равно как и была учтена площадь застройки земельного участка, занимаемого указанным жилым домом.

Кроме того, доказательств того, что для эксплуатации построенного жилого дома № 98 по ул. Буянова необходим земельный участок иной площади, истцом в материалы дела не представлено.

С момента ввода жилого дома № 98 по ул. Буянова в эксплуатацию и передачи жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства ООО «СИЦ «Развитие предпринимательства» ни юридически ни фактически не может пользоваться арендуемым земельным участком в части под построенным жилым домом и прилегающей к нему территории.

В связи с чем арендная плата за указанную площадь не должна взиматься. Данная позиция нашла свое отражение в Постановлении арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2019 по делу № А55-23858/2018.

С учетом изложенных обстоятельств и норм права, предъявление истцом ответчику задолженности по арендной плате, рассчитанное исходя из первоначальной площади земельного участка 3 040 кв. м. суд считает неправомерным.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015), порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

До 01.03.2015 аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Следовательно, расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за спорный период произведен истцом правомерно на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (в редакции, действовавшей в спорный период).

Согласно указанной методике, размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определяется в соответствии с формулой Ап = Кст х П, где: Ап - размер арендной платы за пользование земельным участком, руб/в год. Кст - кадастровая стоимость земельного участка. П - процент от кадастровой стоимости. Определяется в соответствии с таблицами № 1 и № 2 приложения № 2 к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308».

Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов и нежилого строения необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, учитывая, что оснований для взыскания арендной платы, исчисленной Департаментом исходя из всей площади земельного участка не имеется, суд считает обоснованным контрасчёт ответчика на сумму 3 494 368 руб. 70 коп. – за период с 01.04.2016 по 31.05.2018 исходя из площади – 3 040 кв.м. процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленный в зависимости от периода использования земельного участка и в соответствии с видом разрешённого использования – 3,5%. В остальной части в иске следует отказать.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки в соответствии с ст.333 ГК РФ.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Из анализа пунктов 75, 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.10.2004 N 293-О следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Из содержания пункта 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В рассматриваемом деле, вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ, доказательств несоразмерности неустойки ответчик не представил, ходатайства о снижении неустойки не заявил, поэтому снижение размера неустойки противоречит упомянутой норме процессуального права, а также положениям части 2 статьи 9 АПК РФ, относящей на соответствующую сторону риск последствий совершения или несовершения ею процессуальных действий.

Учитывая вышеизложенное, поскольку у суда отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд считает требования истца о взыскании неустойки за период с 11.12.2015 по 31.05.2018. в сумме 726 213 руб. 33 коп. подлежащими удовлетворению исходя из суммы основного долга в размере 3 494 368 руб. 70 коп. В остальной части в иске следует отказать.

Данная позиция суда подтверждается судебной практикой Одиннадцатого апелляционного арбитражного суда по делу №А55- 23858/2018.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать госпошлину в сумме 41 115 руб.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-ипотечный центр «Развитие предпринимательства» в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 4 220 582 руб. 03 коп., в том числе: 3 494 368 руб. 70 коп. – задолженность за период с 01.04.2016 по 31.05.2018, 726 213 руб. 33 коп. – пени за период с 11.12.2015 по 31.05.2018.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-ипотечный центр «Развитие предпринимательства» в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 41 115 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1