Решение от 7 сентября 2020 г. по делу № А06-12428/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-12428/2019
г. Астрахань
07 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2020 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Плехановой Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению муниципального имущества Администрация муниципального образования "Город Астрахань"

о признании незаконным отказа № 30-10-02-7534/19 от 27.09.2019 в изменении вида разрешенного использования незаконным и обязании Администрации муниципального образования "Город Астрахань", Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010407:74 по ул. Энзелийская, 6а, г.Астрахани с «деловое управление» на вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая постройка».

заинтересованные лица - Администрация муниципального образования "Город Астрахань"; Управление строительства, архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Город Астрахань"

при участии:

представители сторон в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

В судебном заседании 27.08.2020 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 03.09.2020.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципального имущества Администрация муниципального образования "Город Астрахань" (далее – Управление) о признании незаконным отказа № 30-10-02-7534/19 от 27.09.2019 в изменении вида разрешенного использования незаконным и обязании Администрации муниципального образования "Город Астрахань", Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010407:74 по ул. Энзелийская, 6а, г.Астрахани с «деловое управление» на вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая постройка».Требования мотивированы тем, что решение вынесено с нарушением требований действующего законодательства, а так же нарушает права и законные интересы заявителя.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о рассмотрении заявления извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ. Информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru.

Судебное заседание проводится в отсутствии представителей сторон в порядке ст.156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в дело документы, суд,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 30:12:010407:74, по адресу: <...> (далее - «Земельный участок») на основании договора аренды земельного участка от 28.06.2019 № 736/2019 с Управлением в качестве арендодателя (далее - «Договор аренды»).

13.09.2020 Предприниматель обратился в Управление с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010407:74 по ул. Энезелийская, 6а г Астрахани с «деловое управление» на вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка».

27.09.2019 Управление в ответе № 30-10-02-7534/19 отказало Предпринимателю в изменении вида разрешенного использования земельного участка, ввиду того, что рассматриваемый земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования – под деловое управление без проведения торгов в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и по причине отсутствия на данном земельном участке многоквартирного дома.

Заявитель, не согласившись с данным отказом Управления, обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей заявителя и Управления, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Судом установлено, что между Управлением и ООО «Специализированный застройщик «АСТДОМСТРОЙ-ИНВЕСТ» 28.06.2019 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани № 736/2019 (л.д.17-20), расположенного по адресу: город Астрахань, Кировский район, улица Энзелийская, 6А, с видом разрешенного использования - Деловое управление.

11.07.2019 между ООО «Специализированный застройщик «АСТДОМСТРОЙ-ИНВЕСТ» и гражданином ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д.21-24).

13.09.2020 Предприниматель обратился в Управление с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:010407:74 по ул. Энезелийская, 6а г Астрахани с «деловое управление» на вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка».

Письмом № 30-10-02-7534/19 от 27.09.2019 (далее - «Уведомление об отказе») Управление отказало в осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка, по следующим основаниям: рассматриваемый земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования – под деловое управление без проведения торгов в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и по причине отсутствия на данном земельном участке многоквартирного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (части 2 и 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 9 статьи 1 и пунктов 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из анализа приведенных норм права следует, что в целях использования земельного участка в соответствии с установленным для них целевым назначением собственнику земельного участка надлежит предпринимать меры по изменению вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 215 Гражданского кодекса имущество, являющееся муниципальной собственностью, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию, от имени которого права собственника осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 32 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов): об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

В силу пункта 4 части 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010).

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.

Статьями 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 ЗК РФ (в применимой редакции).

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 от 29.05.2012 N 13016/11, 12919/11.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Судом установлено, что принадлежащий заявителю на праве аренды земельный участок был предоставлен правопредшественнику заявителя – ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АСТДОМСТРОЙ-ИНВЕСТ» для целей, не связанных с жилым строительством, а именно "для делового управления", в порядке, определенном 39.20 ЗК РФ, по которой исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для делового управления (пункт 1.1 и 4.4.2 договора аренды).

На основании договора уступки земельного участка от 11.07.2019 права и обязанности по договору аренды в том же объеме и на тех же условиях перешли к гражданину ФИО2 (пункт 1.1 и 4.1.1 договора переуступки).

Договор аренды и договор переуступки в установленном законом порядке были зарегистрированы.

Согласно статье 21 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань», утвержденных решением Городской Думы МО «Город Астрахань» от 17.05.2018 № 52, в зоне "Ц-2" в числе основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены виды разрешенного использования "Деловое управление" - код (числовое обозначение) вида разрешенного использования "4.1".

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах должно быть непосредственно связано (вызвано) с реальным изменением его фактического использования соответствующим пользователем.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21 января 2019 г. N Ф06-41630/2018 по делу N А55-1663/2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Вопреки доводам заявителя, что на спорном земельном участке возможно размещение объекта, относящегося к среднеэтажной жилой застройке, материалы дела таких доказательств не содержат.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Проанализировав приведенные правовые положения и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признает, что оснований для установления земельному участку с кадастровым номером 30:12:010407:74 по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Энзелийская, 6а вида разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка" при том, что существующий вид разрешенного использования соответствует указанным выше Правилам землепользования и застройки, Классификатору, у заинтересованного лица не имелось.

Таким образом, оспариваемый Предпринимателем отказ Управления соответствует требованиям закона и, следовательно, не нарушает права заявителя.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2020 по делу № А40-181742/2019 и постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2019 по делу № А55-33699/2018.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 – отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

Г.А. Плеханова