Решение от 20 октября 2019 г. по делу № А41-46239/2018

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-46239/18
21 октября 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07.10. 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21.10. 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.В.Гринева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АВ-инвест» (119017, <...>, этаж 2 помещение I ком 1, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 02.02.2017)

к Администрации Щелковского муниципального района (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 06.12.2000, адрес: 141100, Московская область, город Щелково, площадь Ленина, д. 2)

третьи лица: Общества с ограниченной ответственностью «Гранд» (141190, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 10.09.2004); Комитет по конкурентной политике Московской области

об урегулировании разногласий по Договору аренды по итогам торгов,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АВ-инвест» (Далее- «Истец» «Общество») обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Щелковского муниципального района (Далее- «Ответчик», «Администрация») со следующими требованиями (с учетом уточнений): Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО «АВ-инвест» при заключении Договора аренды земельного участка № 16-1696/18-Т, площадью 1671 кв.м, КН 50:14:0050503:150, расположенного по адресу: <...> около д. 6, предоставленного для строительства офисного здания с помещениями для размещения АТС, по итогам аукциона № АЗ-Щелк/18-143 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 23 марта 2018 года, путем принятия даты и пунктов 2.1, 2.4, Приложения к Договору аренды земельного участка № 16-1696/18-1 в следующей редакции:

1) «п.2.1. Срок аренды Участка устанавливается на 10 (Десять) лет с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи, но не ранее вступления в законную силу решения суда по делу № А41 -46239/18».

2) «п.2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи, но не ранее вступления в законную силу решения суда по делу № А41-46239/18».

3) Приложение к Договору аренды земельного участка № 16-1696/18-Т от 13 апреля 2018 года 6 абзац «Размер арендной платы за период: е даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи, но не ранее вступления в законную силу решения суда по делу № А41-46239/18 по 31.12.2018 года».

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 ноября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 года, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2019 г. решение Арбитражного суда Московской области от 20 января 2018 года по делу № А41-46239/178, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Московского округа указал следующее, что возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях договора, подпадающих под действие пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный спор подлежал рассмотрению судом по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2019 г. исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании, 17 февраля 2019 г., судом приняты к производству уточненные требования в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО «АВ-инвест» при заключении Договора

аренды земельного участка № 16-1696/18-Т, площадью 1671 кв.м, с кадастровым номером 50:14:0050503:150, расположенного по адресу: <...> около д. 6, предоставленного для строительства офисного здания с помещениями для размещения АТС, по итогам аукциона № АЗ-Щелк/18-143 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который

не разграничена, от 23 марта 2018 года, путем принятия даты и пунктов 2.1, 2.4, Приложения

к Договору аренды земельного участка № 16-1696/18-Т в следующей редакции:

1) «п.2.1. Срок аренды Участка устанавливается на 10 (Десять) лет с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема -передачи»

2) «п.2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим с даты фактической передачи арендатору земельного участка

на основании акта приема-передачи.»

3) Приложение к Договору аренды земельного участка № 16-1696/18-Т от 13 апреля 2018 года 6 абзац «Размер арендной платы за период: с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи до конца года, в котором земельный участок был передан по акту приема-передачи».

В качестве третьего лица в деле участвуют Общество с ограниченной ответственностью «Гранд», Комитет по конкурентной политике Московской области.

В судебном заседании представитель Истца требования поддержал, представил дополнительные пояснения.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении требований, ходатайствовал о приобщении письменных пояснений. Суд приобщил письменные пояснения к материалам дела.

Представитель ООО «Гранд» просил отказать в удовлетворении требований.

Представитель Комитета по конкурентной политике Московской области ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Суд приобщил документы к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

23 марта 2018 года ГКУ «РЦТ» в интересах Арендодателя - Администрации Щелковского муниципального района Московской области проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1671 кв.м, КН 50:14:0050503:150, расположенного по адресу: <...> около д. 6, предоставленного для строительства офисного здания с помещениями для размещения АТС.

Победителем аукциона признано ООО «АВ-инвест» на основании Протокола о результатах аукциона № АЗ-Щелк/18-143 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 23 марта 2018 года.

24 апреля 2018 года Администрация Щелковского муниципального района вручило ООО «АВ-инвест» как победителю аукциона для подписания проект Договора аренды земельного участка № 16-1696/18-Т, что подтверждается распиской представителя по доверенности в Журнале выдачи договоров Администрации Щелковского района.

Проект датирован 13 апреля 2018 года. В соответствии с п.2.1 Договора срок аренды Участка устанавливается на 10 лет с 23.03.2018 года по 23.03.2028 года. Согласно п.2.3 и 2.4 Договора Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1 настоящего Договора, без оформления акта приема-передачи. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 23 марта 2018 года.

14 мая 2018 года Общество, не согласившись со сроками, установленными Арендодателем в проекте договора аренды, направило Ответчику протокол разногласий от 14.05.2018 г., в котором просило внести в проект договора аренды изменения.

30 мая 2018 года Истцу возвращен договор аренды и вручено сообщение об отклонении протокола разногласий (исх. № 172-01исх-7102И от 29.05.2018 г.).

В связи с тем, что Администрация отказалась внести изменения в договор, Истец обратился в суд с настоящим заявлением в Арбитражный суд.

Выслушав представителей истца и ответчика, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст.1 Гражданского кодекса РФ (Далее – ГК РФ), граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Как указывает Истец, 23 марта 2018 года ГКУ «РЦТ» в интересах Арендодателя - Администрации Щелковского муниципального района Московской области проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1671 кв.м, КН 50:14:0050503:150, расположенного по адресу: <...> около д. 6, предоставленного для строительства офисного здания с помещениями для размещения АТС.

Информационное сообщение о проведении торгов опубликовано 08 февраля 2018 года на официальном сайте http://torgi.gov.ru/ за номером 080218/6987935/15.

Победителем аукциона признано ООО «АВ-инвест» на основании Протокола о результатах аукциона № АЗ-Щелк/18-143 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 23 марта 2018 года.

Уведомлением УФАС Московской области № 8054 от 29 марта 2018 года торги были приостановлены до 02 апреля 2018 года (уведомление о рассмотрении жалобы опубликовано 06.04.2018 г.), а Уведомлением УФАС Московской области № 8782 от 04 апреля 2018 года - до 09 апреля 2018 года (уведомление о рассмотрении жалобы опубликовано 12.04.2018 г.).

Как указывает истец, фактические отношения по аренде между заявителем и Ответчиком не могли наступить ранее 13 апреля 2018 года.

24 апреля 2018 года Администрация Щелковского муниципального района вручило ООО «АВ-инвест» как победителю аукциона для подписания проект Договора аренды земельного участка № 16-1696/18-Т, что подтверждается распиской представителя по доверенности в Журнале выдачи договоров Администрации Щелковского района.

Проект датирован 13 апреля 2018 года. Кроме того, в соответствии с п.2.1 Договора срок аренды Участка устанавливается на 10 лет с 23.03.2018 года по 23.03.2028 года. Согласно п.2.3 и 2.4 Договора Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1 настоящего Договора, без оформления акта приема-передачи. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 23 марта 2018 года.

14 мая 2018 года Общество, не согласившись со сроками, установленными Арендодателем в проекте договора аренды, направило Ответчику протокол разногласий от 14.05.2018 г., в котором просило внести в проект договора аренды следующие изменения:

- срок и период действия договора аренды: 10 лет с 23.03.2018 по 23.03.2018, следует указать «10 лет с 14.05.2018 года по 14.05.2018 года».

- начало действия договора: Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 23.03.2018 года следует указать «Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 14.05.2018 года»

- размер арендной платы: Размер арендной платы за период: с 23.03.2018 по 31.12.2018 - 13 671 438,92 руб. следует указать «Размер арендной платы за период: с 14.05.2018 по 31.12.2018- 11 168 217,71 рублей».

30 мая 2018 года Истцу возвращен договор аренды и вручено сообщение об отклонении протокола разногласий (исх. № 172-01исх-7102И от 29.05.2018 г.).

Администрация возражала против удовлетворения требований, указала, что истец ввиду того, что соглашение не достигнуто, протокол разногласий, направленный истцом, Администрацией не согласован, истец земельным участком фактически не пользуется, следовательно, права и обязанности по договору аренды у истца не возникли. Ответчик также указал, что общество предоставив Администрации полный и безоговорочный акцепт лишилось предусмотренной ст. 445 ГК РФ возможности выразить свое несогласие с каким-либо условием Договора. Соответственно, Общество лишено права согласования условий незаключенного Договора в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка.

Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случаев проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) признается участник аукциона, предложивший наибольший размер первого арендного платежа.

В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Как установлено материалами дела, земельного участка № 16-1696/18-Т был получен ООО «АВ-инвест». 14 мая 2018 года Общество, не согласившись со сроками, установленными Арендодателем в проекте договора аренды, направило Ответчику протокол разногласий от 14.05.2018 г., в котором просило внести в проект договора аренды изменения.

30 мая 2018 года Истцу возвращен договор аренды и вручено сообщение об отклонении протокола разногласий (исх. № 172-01исх-7102И от 29.05.2018 г.).

В силу ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Частью 6 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Вместе с тем, часть 8 названой статьи ГК РФ указывает на то, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В представленном протоколе разногласий к проекту договора аренды, истец не изменял условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а лишь просил установить дату заключения договора и акта приема-передачи соответствующими фактическим датам подписания договора и получения земельного участка. При этом, указанные фактические даты находились в пределах 30-тидневного срока на подписание договора, предусмотренного Земельным кодексом РФ (частью 20 ст. 39.12) и письмом ответчика от 24.04.2018.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на дату заключения договора).

В силу пункта 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно положениям статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из смысла пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет определение момента, с которого договор считается заключенным.

Исходя из положений главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей заключение договоров, договоры заключаются для достижения соглашения об урегулировании отношений сторон на будущее.

Распространение условий договора на период, предшествующий дате его заключения, является правом, а не обязанностью сторон.

Поскольку согласие общества на заключение договора к отношениям возникшим до его заключения с 23.03.2018 отсутствует, подлежит применению положения статьи 425 Гражданского кодекса РФ, а именно: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Следовательно, срок договора аренды устанавливается на 10 (Десять) лет с даты фактической передачи арендатору земельного участка, все правоотношения в том числе арендная плата вступают в силу и применяются с даты фактической передачи земельного участка на основании акта приема-передачи.

Условие о передачи земельного участка по акту приема-передачи также является обязательным по гражданскому законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Доводы ответчика и третьих лиц, фактически выражают не согласие с указаниями суда кассационной инстанции о необходимости рассмотреть спор по существу заявленных требований, в связи с чем являются необоснованными.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вследствие вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО «АВ-инвест» при заключении Договора

аренды земельного участка № 16-1696/18-Т, площадью 1671 кв.м, с кадастровым номером 50:14:0050503:150, расположенного по адресу: <...> около д. 6, предоставленного для строительства офисного здания с помещениями для размещения АТС, по итогам аукциона № АЗ-Щелк/18-143 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который

не разграничена, от 23 марта 2018 года, путем принятия даты и пунктов 2.1, 2.4, Приложения

к Договору аренды земельного участка № 16-1696/18-Т в следующей редакции:

1) «п.2.1. Срок аренды Участка устанавливается на 10 (Десять) лет с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема -передачи»

2) «п.2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи.»

3) Приложение к Договору аренды земельного участка № 16-1696/18-Т от 13 апреля 2018 года 6 абзац «Размер арендной платы за период: с даты фактической передачи арендатору земельного участка на основании акта приема-передачи до конца года, в котором земельный участок был передан по акту приема-передачи».

Взыскать с Администрации Щелковского муниципального района в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АВ-инвест" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в предусмотренном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В.Гринева.