Решение от 29 ноября 2021 г. по делу № А57-21704/2021



АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-21704/2021
29 ноября 2021 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 29.11.2021

Полный текст решения изготовлен 29.11.2021

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А..,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Строгановой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Индивидуального предпринимателя Колодяжного Георгия Владимировича, ОГРНИП 316774600259738, ИНН 772873340950,

к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», 117312, г. Москва, ул. Вавилова, 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, Саратовское отделение № 8622, 410012, г. Саратов, ул. Вавилова, 1/7,

«об изменении условий договора» от 24 сентября 2021 года входящий номер 21704,

При участии:

от истца - Сас А.П., дов. от 16.09.2021

от ответчика - Попов А.О.., дов. от 02.09.2020,

УСТАНОВИЛ:

ИП Колодяжный Г.В. обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением от 24 сентября 2021 года входящий номер 21704, в котором просит суд:

1.«изменить условия Договора долгосрочной аренды части здания от 30 декабря 2019 года №117/2019, увеличив постоянную часть арендной платы за полный календарный месяц до 145 000 руб. 00 коп.;

2.обязать ПАО Сбербанк заключить с ИП Колодяжным Г.В. дополнительное соглашение к Договору долгосрочной аренды части здания от 30 декабря 2019 года №117/2019 в следующей редакции:

«Размер постоянной части арендной платы, установленной п. 4.2 Договора долгосрочной аренды части здания от 30 декабря 2019 года №117/2019 за часть здания общей площадью 477,8 м2 , в том числе: помещения площадью 366,7 м2 , состоящие из комнат на поэтажном плане: №№ 1-10, 12-27, расположенных на первом этаже Здания, помещений площадью 111,1 м 2 , состоящих из комнат на поэтажном плане: №№ 36, 37, 39, 40, 45, 46, расположенных на 2 этаже Здания, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, общей площадью 832 м2 , кадастровый номер 64:13:004307:204, расположенного по адресу: Саратовская область, Ершовский район, г. Ершов, ул. Интернациональная, д. 21, составляет 145 000 руб. 00 коп., НДС не облагается на оснований ст. 346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением Арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, постоянная часть арендной платы рассматривается как включающая в себя НДС, счета фактуры предоставляются в соответствии с действующим законодательством, в то числе:

-322 руб. 00 коп. за 1 м2 . помещений первого этажа в месяц, НДС не облагается. Постоянная арендная плата за месяц за всю площадь помещений первого этажа Части здания составляет 118 077 руб. 40 коп.;

-244 руб. за 1 м2 помещений второго этажа в месяц. Постоянная арендная плата за месяц за всю площадь помещений второго этажа Части здания составляет 27 108 руб. 40 коп., НДС не облагается, в зависимости от применяемой Арендодателем системы налогообложения. Постоянная арендная плата включает в себя платежи за техническое обслуживание систем теплоснабжения, энергоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения Здания, за исключением Части здания, очистку кровли Здания, в котором находится Часть здания, от снега и наледи в зимний период, коммунальные и эксплуатационные платежи (за исключением платы за пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением, водоотведением, уборку прилегающей к Части здания территории, внутреннюю уборку Части здания, вывоз ТКО, дератизацию и дезинсекцию Части здания).

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

Заявлений по статьям 24, 47, 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчики возражают против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск. .

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве ответчиков на иск, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец основывает свои исковые требования на том что 30 декабря 2019 года между ПАО Сбербанк и ИП Колодяжный Г.В. (заверенная копия свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя прилагается) был заключен договор долгосрочной аренды части здания №117/2019, расположенного по адресу: Саратовская область, Ершовский район, г. Ершов, ул. Интернациональная, д. 21 общей площадью 489,4 кв.м. с постоянной частью арендной платы, равной 79 029 рублей.

13 апреля 2020 года между ПАО Сбербанк и ИП Колодяжный Г.В. было заключено дополнительное соглашение №1 к Договору долгосрочной аренды части здания № 117/2019 (копия прилагается), в соответствии с которым общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 477,8 кв.м., постоянная часть арендной платы за полный календарный месяц составляет 77 381,80 рубль.

В соответствии с п. 4.5 указанного Договора, постоянная часть арендной платы может ежегодно, по соглашению Сторон (за исключением первых двух лет срока аренды) увеличиваться, но не чаще раз в год, в размере, не превышающем индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте ФСГС РФ, но не более 5% от величины постоянной части арендной платы.

Кроме того, данный пункт (2 абзац) предусматривает изменение размера Постоянной

части арендной платы в случае изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г. Ершов до рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости.

В соответствии с указанным договором, рыночная стоимость определяется оценщиком, выбранным по соглашению сторон. Затраты по проведению рыночной оценки стоимости аренды оплачиваются Сторонами в равных долях.

Во исполнение п. 4.5 (абзац 2) указанного договора Истец обратился к Ответчику с

письменным требованием от 07.10.2020 года подготовить и подписать дополнительное

соглашение к договору аренды об увеличении постоянной части арендной платы,

установив ее размер в 134 202,90 рубля, которое было вручено Ответчику.

На данное письмо Истцу был предоставлен ответ от 24.11.2020 года, в котором Ответчик отказывается в увеличении постоянной части арендной платы на том основании, что, по мнению Ответчика, данный абзац применим только к изменению постоянной части арендной платы до рыночной лишь в случае ее снижения по договору.

Более того, в ответе указано, что текущие реалии являются причиной снижения спроса на аренду коммерческой недвижимости и ее стоимость.

В связи с тем, что выбор оценочной организации по мнению ПАО Сбербанк, не был согласован, Истцом была проведена повторная оценка ООО «Комплекс-оценка» № 0529-2021 от 30.07.2021 года, в соответствии с которой рыночная стоимость аренды здания составляет 145 000 рублей.

На основании данной оценки Истец направил Ответчику письменное требование от 31.08.2021 подготовить и подписать дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении постоянной части арендной платы с 9 сентября 2021 года до 145 000 рублей, по ставке 322 рублей за один кв.м первого этажа, и 244 рубля за один кв.м. второго этажа.

Неподписание данного соглашения послужило основанием для обращения

Ответчик возражая на заявленные исковые требования указывает что между ИП Колодяжным Г.В. (Арендодатель) и Банком (Арендатор) был заключен Договор долгосрочной аренды части здания №117/2019 от 30.12.2019г. в соответствии с п.4.2. которого (с учетом дополнительного соглашения №1 от 13.04.2020г.) постоянная часть арендной платы составляет за полный календарный месяц 168 руб. за 1 кв.м. помещений первого этажа, 142 руб. за 1 кв.м. помещений второго этажа в месяц.

В соответствии с п. 1.8. договор аренды заключен сроком на 10 лет. Течение срока аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи части здания в аренду (приложение №2 к договору).

Акт приема-передачи части здания подписан сторонами 19.02.2020г.

Государственная регистрация договора аренды произведена 02.03.2020г.

Дополнительным соглашением №1 от 13.04.2020г. стороны изменили арендуемую площадь в сторону уменьшения, которая составила 477,8 кв.м., в том числе 366,7 кв.м. -помещения первого этажа и 111,1 кв.м. - помещения второго этажа.

При этом ставка арендной платы не изменилась - 168 руб. за 1 кв.м. помещений первого этажа и 142 руб. за 1 кв.м. помещений второго этажа в месяц.

Согласно п.6 дополнительного соглашения его действие распространяется на правоотношения сторон с 13.04.2020г.

Указанное дополнительное соглашение №1 прошло государственную регистрацию 30.04.2020г.

07.10.2020г. истцом в адрес Банка направлено письмо исх.№б/н с предложением подготовить и подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении арендной платы с 01.12.2020г. до 134202,90 руб.

Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета оценочного исследования №023/2020 от 21.09.2020г.

Банк письмом от 24.11.2020г. №8622-01-исх/999 сообщил истцу о моратории на увеличение постоянной части арендной платы в течении первых двух лет срока аренды согласно п.4.5 договора, а также о несоответствии оценочного исследования 023/2020 от 21.09.2020г. фактически сложившимся отношениям сторон, поскольку здание было приобретено ИП Колодяжным Г.В. с дисконтом 40% от его рыночной стоимости, в связи с чем к ставке обратной аренды также был применен дисконт.

Таким образом, сопоставление стоимости аренды, определенной в оценочном исследовании 023/2020 и стоимости аренды, установленной договором, не указывает на действительное увеличение стоимости аренды аналогичной недвижимости, поскольку ставка арендной платы по договору изначально установлена сторонами ниже рыночной на 24%.

Также ответчик считает что в оценочном исследовании 023/2020 от 21.09.2020г., представленным истцом, в нарушение требований Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-Ф3 и федеральных стандартов оценки (п.5 ФСО №3), использована недостоверная информация о характеристиках арендуемого помещения - сумма арендной платы исчислена с общей площади 489,4 кв.м., тогда как дополнительным соглашением №1 от 13.04.2020г. арендуемая площадь установлена в размере 477,8 кв.м., что повлекло неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки.

Более того, в соответствии со ст.11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

ИП Колодяжным Г.В. же было направлено в Банк оценочное исследование, которое не является документом для определения стоимости объекта оценки.

В связи с чем Банк обоснованно не принял во внимание, представленное ИП Колодяжным Г.В., оценочное исследование №023/2020 от 21.09.2020г.

31.08.2021г. ИП Колодяжный Г.В. вновь направил в адрес Банка письмо с аналогичными незаконными требованиями о подготовке и подписании дополнительного соглашения к договору об изменении арендной платы с 09.09.2021г. до 145000 руб.

По всем доводам данного письма Банком был ранее предоставлен в адрес истца мотивированный ответ от 24.11.2020г. №8622-01 -исх/999.

Однако, впоследствии, истец обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Суд исследовав материалам дела, заслушав лиц участвующих в деле считает что заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п.4.5 договора аренды постоянная часть арендной платы может ежегодно по соглашению сторон (за исключением первых двух лет срока аренды) увеличиваться, но не чаще раз в год, в размере, не превышающим индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы Государственной статистики РФ, но не более 5 (Пяти) % от величины постоянной части арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в г.Ершов размер постоянной части арендной платы подлежит изменению до рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости. Оценка производится оценщиком, выбранным по соглашению сторон. Затраты по проведению рыночной оценки стоимости аренды оплачивается сторонами в равных долях.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исследовав условия договора суд приходит к выводу о наличии ограничения на изменение арендной платы в первые два года действия договора аренды, и как следствие не предусматривают увеличение арендной платы при изменении рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости в указанный период.

Данный выводы также подтверждаются условиями открытого аукциона по продаже нежилого здания площадью 832 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская обл., Ериювский район, г.Ершов, ул.Интернациональная, д.21 с условием обратной аренды в пользу ПАО Сбербанк, в которых указывается на возможность изменения арендной платы начиная с третьего года аренды.

Спорный договор аренды заключен сторонами 30 декабря 2019 года, акт приема-передачи части здания подписан сторонами 19.02.2020г. Исходя из буквального толкования п.4.5 договора аренды до истечения первых двух лет срока аренды, постоянная часть арендной платы не может быть изменена.

Таким образом, настоящие исковые требования заявлены ИП Колодяжным Г.В. преждевременно, в связи с действием моратория на изменение постоянной части арендной платы согласно п.4.5 договора.

На основании вышеизложенного в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать

Выдать Индивидуальному предпринимателю Колодяжному Георгию Владимировичу справку на возврат из Федерального бюджета РФ госпошлины в сумме 24.460 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 181,257-271,273-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить решение арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов