Решение от 17 июля 2018 г. по делу № А56-67579/2017

4216/2018-408428(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-67579/2017
18 июля 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 18 июля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "Группа КБР" (адрес: Россия 195112, <...>/лит.А/офис 117, ОГРН: <***>)

Ответчик: Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (адрес: Россия 187000, г. Тосно, Ленинградская обл., Тосненский р-н, пр-кт Ленина 32, ОГРН: <***>)

о признании недействительным решение, выраженное в письме от 28.07.2017 № 02-12- 3383/17-0-1 и обязании подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, площадью 23772 кв.м. с кадастровым номером 47:26:0601008:11, расположенный по адресу: <...>

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 04.05.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 17.01.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Группа КБР" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области о признании незаконным отказ Администрации, оформленный в виде письма № 02-15-3383/17-0-1 от 28.07.2017 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, площадью 23772 кв.м. с кадастровым номером 47:26:0601008:11, расположенного по адресу: <...>, обязании в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу издать постановление о предоставлении истцу в собственность за плату без проведения торгов земельный участок, подготовить и направить проект договора купли-продажи (с учетом уточнения).

В судебном заседании 12.07.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Администрации возражений относительно заявленных требований не заявил; на проведении судебной экспертизы не настаивал.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Группа КБР» является собственником объекта недвижимости - здания торгового центра общей площадью 4982,90 кв.м., расположенного на земельном участке и земель населенных пунктов с кадастровым номером 47:26:0601008:11, общей площадью 23 772 кв.м., находящийся по адресу: <...>.

Указанный земельный участок предоставлен заявителю во временное владение и пользование на основании договора № 54-16 аренды земельного участка от 25 мая 2015 года.

Реализуя свое право на приватизацию земельного участка, предусмотренное пп.6 п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Решением Администрации, выраженным в письме № 02-15-3383/17-0-1 от 28.07.2017, Обществу было отказано в выкупе испрашиваемого в собственность земельного участка со ссылкой на то, что у Администрации отсутствуют сведения, подтверждающие своевременное внесение арендной платы за пользование земельным участком в период 15.11.2015-24.07.2017.

Заявитель, полагая решение Администрации, выраженное в письме № 02-153383/17-0-1 от 28.07.2017 об отказе в выкупе земельного участка незаконными и нарушающими права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, в силу части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных

на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3. ЗК РФ передача земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется путем продажи земельных участков без проведения торгов.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирована статьей 39.17 ЗК РФ, в силу которой, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного

участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из содержания оспариваемого решения Администрации, выраженного в письме № 02-15-3383/17-0-1 от 28.07.2017, следует, что в предоставлении в собственность земельного участка Обществу отказано, поскольку, у Администрации отсутствуют сведения, подтверждающие своевременное внесение арендной платы за пользование земельным участком в период 15.11.2015-24.07.2017.

Однако, такое основание для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности статьей 39.16 Земельного кодекса РФ не предусмотрено.

При рассмотрении настоящего спора, Администрацией в материалы дела представлена письменная позиция по вопросу возможности представления испрашиваемого земельного участка Обществу, согласно которой, ответчик полагает, что площадь испрашиваемого Обществом земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования принадлежащих Обществу объектов недвижимости, которые на нем расположены.

Вместе с тем, согласно пункту 25 статьи 39.16 ЗК РФ (в действующей на момент обращения редакции) уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Как следует из материалов дела, 24 марта 2004 года постановлением администрации МО «Тосненский район Ленинградской области» № 223-па Обществу с ограниченной ответственностью «Тосненская строительная компания» был утвержден проект границ земельных участков площадью 34533 кв.м., в том числе земельного участка № 1 площадью 9588 кв.м. и земельного участка № 2 площадью 24995 кв.м. в г. Тосно, Ленинградской области.

Земельные участки предоставлялись для строительства гаражей на 400 мест и торгового центра.

31 мая 2004 года во исполнение постановления № 223-па от 24.03.2004 года был заключен договор № 67 аренды земельного участка.

В дальнейшем, после заключения договора аренды земельного участка был разработан проект строительства торгового центра, гаражей и АЗС.

01.10.2006 между ООО «Тосненская строительная компания» и ООО «Группа КБР» (далее - Инвестор) был заключен договор на участие в инвестировании строительства нежилых помещений, п. 1,2 которого предусмотрено строительство торгового центра общей площадью 4800 кв.м.

Постановлением администрации Тосненского района Ленинградской области от 06.06.2008 № 1009-па были утверждены проекты границ земельных участков:

площадью 23 772 кв.м., территориальная зона — производственная, для строительства торгового центра;

площадью 1173 кв.м., территориальная зона — производственная, для строительства 40 гаражей.

Довод администрации о том, что площадь застройки не соответствует правилам землепользования и застройки г. Тосно, по мнению суда несостоятелен, поскольку согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в

определениях от 02.06.2017 № 309-КГ17-2091; от 13.06.2017 № 309-КГ17-5037, введенные в 2012 году правила, не подлежат применению к спорному участку, поскольку эти изменения были внесены после формирования и постановки на кадастровый учет данного участка.

12 ноября 2007 года было получено разрешение на строительство, а 10 июля 2008 года было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому был введен в эксплуатацию торговый центр, общей площадью 4 982,9 кв.м.

В соответствии с п. 3.5.242 региональными нормативами градостроительного проектирования Ленинградской области, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 № 83, расчетное количество машино-мест для парковки легковых автомобилей на приобъектных стоянках у общественных зданий, учреждений, предприятий, вокзалов, на рекреационных территориях допускается определять в соответствии с таблицей 100 и для торговых центров общей площадью более 200 кв.м. до 50 000 кв.м. составляет 7 машиномест на каждые 100 кв.м. торговой площади.

Понятие торговой площади дается в ГОСТ Р 51303-2013ю Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения, утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст. Так, под торговой площадью понимается площадь торговых помещений торгового предприятия (п. 110); под торговым помещением предприятия розничной торговли понимается часть помещения розничного торгового предприятия, включающая торговый зал и помещения для оказания услуг (п.111). В свою очередь под торговым залом предприятия розничной торговли понимается специально оборудованная основная часть торгового помещения предприятия розничной торговли, предназначенная для обслуживания покупателей (п.112).

Так проектом строительство торгового центра на 1-ом этаже здания торгового центра размещается торговые залы, зона приема товаров из кладовых, помещение уборочного инвентаря, зарядная для погрузчиков, помещение хранения упаковочных материалов и инвентаря, помещение подготовки к продаже, посты охраны, бытовые (гардеробы, душевые, санузлы, комната отдыха персонала) и технические помещения (стр. 41 проекта).

В соответствии с техническим паспортом на 1 этаж, здание торгового центра (лит. А), назначение — торговое, использование — торговое, инвентарный номер 15192, год постройки 2008, находящееся по адресу: <...> площадь торгового зала (пом. № 18 по плану) составляет 3405,5 кв.м., при этом, также торговый зал и магазин обозначены на плане помещениями № 20, 27, 28, 29, 31 общей площадью 248,4 кв.м. Итого общая торговая площадь по техническому паспорту составляет 3 653,9 кв.м.

В то же время из заключения Комитета по архитектуре и градостроительству от 20.11.2017 № 2972, представленного администрацией следует, что в соответствии с техническим паспортом здания торговая площадь составляет 588,9 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом на торговый центр, торговая площадь составляет 3653 кв.м., следовательно, необходимо 255 машино-мест (255 машино-мест х 25 кв.м. (одно машино-место) = 6375 кв.м.(необходимая площадь земельного участка).

Следовательно, расчет представленный администрацией недостоверен, кроме того, не включает площадь земельного участка необходимой для подъезда, прохода и передвижения 255 автомобилей, а также озеленение.

Схема проездов, необходимых для непосредственного доступа к зданию торгового центра, утверждена Управлением ГИБДД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в томе XXI рабочего проекта. Из согласованной схемы следует, что подъезд возможен только со стороны местного проезда. Иных подъездом не предусмотрено.

Из указанного выше следует, что расчет площади земельного участка, произведенный администрацией составлен без учета торговой площади торгового центра, указанной в техническом паспорте, без учета площади проездов, проходов, территории озеленения, что не позволит использовать здание торгового центра в соответствии с его наименованием.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

При этом виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540 (далее - приказ № 540) утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 4 приказа № 540 установлен общий вид разрешенного использования «Предпринимательство», который среди прочего предусматривает такой вид разрешенного использования как «магазины» (п. 4.4).

При этом в приказе № 540 указано описание вида разрешенного использования «магазины» как размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

13 февраля 2015 года администрация издала постановление № 310-па, согласно п. 2 которого администрация изменила вид разрешенного использования земельного участка площадью 23 772 кв.м., кадастровый номер 47:26:0601008:11, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> с «для строительства торгового центра» на «магазины».

Таким образом администрация признала, что для обслуживания уже построенного, введенного в эксплуатацию и прошедшего государственную регистрацию здания магазина, принадлежащего заявителю, требуется земельный участок площадью 23 772 кв.м.

Именно поэтому в п. 3 постановления администрация прямо указывает, что земельный участок предоставляется заявителю для эксплуатации здания торгового центра, что подтверждается выпиской из ЕГРП, и оборудования — трансформаторная подстанция и дизель-генераторная установка.

Изменения, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка, были внесены в кадастровый и государственный реестры.

Из заключения от 20.11.2017 № 2972 следует, что земельный участок, по мнению администрации, необходимый для эксплуатации здания торгового центра должен быть 1,19 га.

Предполагается, что при данном утверждении земельный участок с целью его последующего предоставления в собственность следует разделить, что невозможно в силу следующего.

Пунктом 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ).

В соответствии с п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета). Данный вывод также нашел свое отражение в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016

Так на стр. 21 рабочего проекта указано, что границами проектируемого участка служат:

с юга - подъездные железнодорожные пути городских промпредприятий и железнодорожная ветка ФИО4;

с юга-запада границей участка является грузовой двор ОАО «Стройдеталь»; с северо-востока: насыпь путепровода автомагистрали «Россия» через железнодорожные пути; с северо-запада: зеленая зона общественно-торгового центра Тосно-2.

При этом въезд и выезд легковых автомашин на открытый паркинг осуществляется со стороны межплощадочного проезда, соединяющего Московское шоссе (стр. 23 рабочего проекта).

Это также подтверждается утвержденным администрацией акт обследования и выбора площадки, согласно которой земельный участок расположен в границах Московское шоссе — Путепровод - Водрем-41 - ж/д Тосно — Стекольное, т.е. ограничен в доступе железной дорогой, смежным земельным участком и насыпь путепровода.

Таким образом, раздел земельного участка невозможен, так как к нему не будет доступа (подъезда и подхода).

Земельный участок с кадастровым номером 47:26:0000000:66 был сформирован 05.11.2003 под полосу отвода федеральной автодороги М10. Согласно данным публичной кадастровой карты. Данный земельный участок сформирован «без координат границ», что не позволяет определить точные координаты земельного участка.

В тоже время, земельный участок с кадастровым номером 47:26:0601008:11 сформирован 16.06.2008 путем раздела земельного участка. Земельный участок имеет координаты и его можно определить на местности.

Кроме того, согласно кадастрового паспорта земельного участка от 25.05.2015 с кадастровым номером 47:26:0601008:11 в особых отметках не указано, что земельный участок имеет какие-либо пересечения. Из Выписке из ЕГРН от 11.05.2018 № 47/116/003/2018-1977 в разделе «особые отметки», также отсутствуют сведения о том, что спорный земельный участок имеет какие-либо пересечения.

Таким образом, следует признать установленным, что Общество имеет право на выкуп испрашиваемого им в собственность земельного участка, а обжалуемое решение Администрации об отказе в приватизации указанного земельного участка не соответствует положениям статей 39.3, 39.4, 39.16, 39.17 и 39.20 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов

местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Суд полагает, что нарушенное право Общества может быть восстановлено посредством обязания Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу издать постановление о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Группа КБР" в собственность за плату без проведения торгов земельный участок площадью 23772 кв.м. с кадастровым номером 47:26:0601008:11, расположенный по адресу: <...>, подготовить и направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Группа КБР" проект договора купли-продажи.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В связи с изложенным и в отсутствие иных указанных сторонами обстоятельств, препятствующих выкупу спорного участка, суд полагает отказ Администрации не соответствующим требованиям законодательства, заявленные требования – обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, оформленный в виде письма № 02-153383/17-0-1 от 28.07.2017 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, площадью 23772 кв.м. с кадастровым номером 47:26:0601008:11, расположенного по адресу: <...>.

Обязать Администрацию муниципального образования Тосненский район Ленинградской области в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу издать постановление о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Группа КБР" в собственность за плату без проведения торгов земельный участок площадью 23772 кв.м. с кадастровым номером 47:26:0601008:11, расположенный по адресу: <...>, подготовить и направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Группа КБР" проект договора купли-продажи.

Взыскать с Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Группа КБР" 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.