Решение от 15 июля 2020 г. по делу № А05-2104/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2104/2020
г. Архангельск
15 июля 2020 года


Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН <***>; адрес: Россия 164523, г.Северодвинск, Архангельская область, пр. Морской, дом 53, оф.15-Н)

о взыскании 3 888 325 руб. 91 коп.

при участии в судебном заседании представителей сторон

от истца: ФИО2 по доверенности от 03.10.2019,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26.09.2019,

установил:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 3 888 325 руб. 91 коп., в том числе: 3 736 335 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 по договору от 28.04.2017 № 12 096 001 аренды земельного участка, 151 990 руб. 91 коп. пени, начисленных за период с 16.07.2019 по 20.03.2020.

Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об уточнении их размера, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик с иском не согласился, предъявил встречное исковое заявление, в котором просит признать прекращенными обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 в части 5185,65 кв.м. площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке, которому присвоен адрес: <...>, и обязать Администрацию выполнить перерасчет арендной платы по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 с учетом прекращения аренды в отношении части земельного участка площадью 5185,65 кв.м.

Встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал, относительно удовлетворения встречного искового заявления возражал.

Представитель ответчика просил в отказать в удовлетворении иска Администрации в части требований по арендным платежам, начисленным с 08.05.2019 пропорционально части земельного участка площадью 5185,65 кв.м., а также заявил о неправомерности расчета арендной платы исходя из ставки 10 % годовых. Встречные исковые требования представитель ответчика поддержал в полном объеме.

Исследовав доказательства по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

28.04.2017 между Администрацией (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) заключен договор №12 096 001 аренды земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 5-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 260 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Из условий договора следует, что земельный участок предоставлен однократно для целей завершения строительства (пункт 1.3.), разрешенное использование земельного участка – для строительства жилых домов Ж-1-3 (пункт 1.2.)

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок его действия установлен с 04.04.2017 по 03.04.2020.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата за 2017 год за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с п. 13.2 Постановления Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп.

Согласно пункту 5.3. договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого органом, полномочным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, который подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы за каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительных соглашений не требуется.

Пунктом 6.2. договора предусмотрена ответственность арендатора за неуплату (несвоевременную уплату) арендной платы в установленные пунктом 5.4. договора сроки в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с выпиской от 14.01.2020 из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 31.05.2006, имеет вид разрешенного использования «Для строительства жилых домов Ж-1-3».

В соответствии с отчетом от 04.08.2017 № 17-0074/3, выполненным ООО «Региональное агентство экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 на 04.08.2017 составляет 57 555 000 руб.

Уведомлением от 18.02.2019 Администрация направила Обществу расчет арендной платы за 2019 год по договору аренды № 12 096 001.

Из расчета следует, что арендная плата определена в сумме 7 755 500 руб. исходя из рыночной стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования 10 % годовых.

В связи с выявлением нарушения ответчиком условий договора и возникновением задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 истец направил в адрес Общества претензию от 15.11.2019 исх. № 11-05-01/6315 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, претензия получена ответчиком 27.11.2019.

29.01.2020 в адрес ответчика повторно направлена претензия от 24.01.2020 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, претензия получена ответчиком 31.01.2020.

Поскольку требования, изложенные в претензиях, не были исполнены ответчиком, Администрация обратилась в суд с иском.

Ссылаясь на то, что на части земельного участка, предоставленного в аренду по договору от 28.04.2017 №12 096 001 возведены многоквартирные жилые дома, право первого собственника на помещение в одном из жилых домов зарегистрировано 08.05.2019, в связи с чем земельный участок, занятый этим многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, Общество обратилось к Администрации со встречным исковым заявлением о признании прекращенным обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части и о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел в выводу о том, что первоначальны и встречный иски подлежат удовлетворению в части в связи со следующим.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статей 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

По смыслу разъяснений, данных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого этим домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование не вправе распоряжаться этим участком и соответственно получать плату за пользование участком.

На земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39, переданным в аренду по договору от 28.04.2017 №12 096 001, ответчиком велось строительство жилого комплекса, состоящего из трех этапов строительства.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 26.03.2019 № 29-<***>-454-2019 на этом земельном участке возведен и введен в эксплуатацию объект - многоквартирный дом со встроенными помещениями, I этап строительства, расположенный по адресу: <...>.

Из технического паспорта на указанный многоквартирный дом, составленного по состоянию на 23.01.2019, следует, что площадь застройки здания составляет 1137.6 кв.м.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 08.05.2019 и от 10.08.2019 жилой дом первой очереди строительства поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 29:28:104155:2556, право собственности первого собственника на квартиру в указанном многоквартирном доме зарегистрировано 08.05.2019.

Также в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2019 № 29-<***>-492-2019 на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39 возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный дом со встроенными помещениями, I этап строительства, расположенный по адресу: <...>.

Согласно техническому отчету по кадастровым работам от 20.12.2019 площадь застройки этого дома 699,6 кв.м.

В соответствии с выпиской ЕГРН от 20.03.2020 жилой дом второй очереди строительства поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 29:28:104155:2714.

Также на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39 идет строительство многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями 3-й этап строительства, расположенного по адресу: <...>), проектируемая площадь застройки которого - 2503.85 кв.м. (2 537.66 - (6.9 х 4.9)).

Исходя из вышеизложенных норм и разъяснений с момента государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме с кадастровым номером 29:28:104155:2556 земельный участок, на котором расположен этот дом, не может быть признан относящимся к государственной собственности, в связи с чем с 08.05.2019 оснований для внесения Обществом арендной платы за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 не имеется, поскольку с этого момента в силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ, статей 611 и 614 ГК РФ у арендатора в связи с отсутствием предоставления со стороны арендодателя (Администрации) имущества во временное владение и пользование прекращается обязательство по внесению арендной платы.

Доводы истца о том, что из договора аренды не следует, что земельный участок предоставлялся для поэтапного строительства и что возведенные ответчиком жилые дома фактически являются одним единым объектом не принимаются судом и не могут служить основаниям для отклонения доводов ответчика.

Распоряжением Администрации Северодвинска от 25.04.2017 № 40-рг объекту капитального строительства «Здания жилые многоквартирные г.Северодвинск, в районе пр.Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями» присвоен адрес <...>.

Распоряжением Администрации от 25.07.2019 № 297-рг объекту капитального строительства «Здания жилые многоквартирные г.Северодвинск, в районе пр.Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями» присвоен адрес <...>.

Таким образом, многоквартирные дома первого и второго этапа строительства, возведенные ответчиком на земельном участке, действительно имеют один адрес, и, согласно пояснениям ответчика, единую нумерацию квартир.

Вместе с тем указанные многоквартирные дома первого и второго этапа строительства являются самостоятельными объектами недвижимости, из материалов дела не следует наличие оснований для признания этих домов единым недвижимым комплексом. Право собственности на первую квартиру было зарегистрировано именно в многоквартирном доме первого этапа строительства.

Отсутствие указания в договоре аренды о предоставлении земельного участка для поэтапного строительства не означает невозможность применения положений закона, согласно которым собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Ответчиком произведен расчет площади земельного участка пропорционально площади застройки многоквартирного жилого дома первой очереди строительства, которая составляет 5185,65 кв.м.

Указанный расчет ответчиком не оспорен, проведен судом и признан обоснованным.

Таким образом, подлежат удовлетворению встречные исковые требования Общества о признании прекращенными с 08.05.2019 обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 в части 5185,65 кв.м. площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39.

В связи с указанным требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.04.2019 по 07.05.2019 подлежат удовлетворению исходя из всей площади земельного участка, за период с 08.05.2019 по 31.12.2019 истец вправе требовать внесения арендных платежей исходя из площади земельного участка в размере 14 599,35 кв.м.

При этом суд не соглашается с возражениями ответчика о необходимости применить к спорному периоду ставку рефинансирования 7,75 % годовых.

Из пункта 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее – Порядок), утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды), ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = Р x Ср, где: А - размер арендной платы (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Ср - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Указанным нормативным актом не предусмотрено изменение размера арендных платежей за второй и третий годы аренды исходя из ставки рефинансирования, действующей на начало каждого последующего календарного года.

На 01.01.2017 (дата начала календарного года, в котором заключен договор аренды от 28.04.2017 № 12 096 001) действовала ключевая ставка Банка России в размере 10 % годовых, которая подлежит применению при определении размера арендной платы за спорный период.

Согласно пункту 19 Порядка и пункта 5.4. договора аренды арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.04.2019 по 07.05.2019 за земельный участок площадью 19 785 кв.м. составит 585 037 руб. 09 коп. (5 755 500 руб. / 4 квартала = 1 438 875 руб. / 91 день х 37 день, где: 5 755 500 руб. – годовой размер арендной платы, 1 438 875 руб. – ежеквартальный платеж, 91 день – количество дней в квартале, 37 дней – количество дней в периоде).

Размер арендной платы исходя из площади земельного участка 14 599,35 кв.м. за период с 08.05.2019 по 31.12.2019 составит 2 753 538 руб. 42 коп., в том числе: за период с 08.05.2019 по 30.06.2019 – 630 046 руб. 92 коп. (853 837,91 руб. / 19 785 кв.м. х 14 599,35 кв.м., где: 853 837,91 руб. – размер арендного платежа за период с 08.05.2019 по 30.06.2019 исходя из всей площади земельного участка (1 438 875 руб. – 585 037 руб. 09 коп.)), за 3-й и 4-й кварталы 2019 года – по 1 061 745 руб. 75 коп. (1 438 875 руб. / 19 785 кв.м. х 14 599,35 кв.м.).

Общая сумма арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика за спорный период, с учетом оплат за спорный период на общую сумму 600 000 руб. составляет 2 738 575 руб. 51 коп. (3 338 575 руб. 51 коп. – 600 000 руб.).

Поскольку факт просрочки внесения арендных платежей за спорный период подтверждается материалами дела в силу положений статьи 330 ГК РФ и пункта 6.2. договора аренды с ответчика подлежат взысканию пени, начисленные за общий период с 16.07.2019 по 20.03.2020.

С учетом частичной оплаты ответчика и исходя из сумм ежеквартальных платежей и сроков их внесения общий размер пени за указанный период составит 120 286 руб. 49 коп.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части долга в сумме 2 738 575 руб. 51 коп., в части пени – в сумме 120 286 руб. 49 коп., оснований для удовлетворения первоначальных требований в остальной части не имеется.

Относительно доводов Общества о том, что в связи с принятием постановления Администрации городского округа АО "Северодвинск" от 27.04.2020 № 201-па "О предоставлении отсрочки по внесению арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" оплата задолженности за спорный период должна быть отсрочена, суд исходит из того, что указанным нормативным актом с учетом положений пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и не подлежит применению к задолженностям, образовавшимся до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В связи с изложенным оснований для применения иных сроков внесения арендных платежей за спорный период 2019 года не имеется.

Также не подлежит удовлетворению требование Общества о возложении на Администрацию обязанности выполнить перерасчет арендной платы по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 с учетом прекращения аренды в отношении части земельного участка площадью 5185,65 кв.м.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, которые предусмотрены данной нормой права и иными законами.

Лицо, право которого нарушено, может избрать способ защиты, регламентированный статьей 12 ГК РФ, либо, хотя и не предусмотренный данной нормой права, но установленный иными нормами действующего законодательства.

При этом избранный способ защиты нарушенного права должен обеспечивать восстановление указанного права.

Каким образом удовлетворение требования о возложении на Администрацию обязанности произвести перерасчет арендной платы приведет к восстановлению нарушенного права ответчиком не указано.

При этом Общество имеет возможность произвести оплату арендной платы по договору в пределах тех сумм, которые, по его мнению, подлежат оплате с позиции норм действующего законодательства и условий договора.

Условиями договора обязанность Администрации производить перерасчет по требованию Общества не предусмотрена. Требований о внесении изменений в договор, равно как и требований о взыскании платежей, которые ответчик считает излишне оплаченными, в рамках настоящего дела не заявлено.

При возникновении спора по вопросу об исполнении денежных обязательств по договору такой спор может быть передан на рассмотрение арбитражного суда как требование о присуждении к исполнению денежного обязательства по оплате долга или по возврату излишне уплаченных сумм. В рамках такого спора подлежат исследованию и оценке позиция Общества относительно недостоверности расчета, а также в части прекращения обязательств по договору.

В рамках настоящего спора судом с учетом возражений ответчика определен размер арендных платежей за спорный период 2019 года.

Таким образом, требования Общества в части возложения обязанности произвести перерасчет не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сумма государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

иск администрация муниципального образования "Северодвинск" удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" в пользу администрации муниципального образования "Северодвинск" 2 858 862 руб., в том числе: 2 738 575 руб. 51 коп. долга и 120 286 руб. 49 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" удовлетворить в части.

Признать прекращенными с 08.05.2019 обязательства общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 в части 5185,65 кв.м. площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" в доход федерального бюджета 31 205 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева