Решение от 8 мая 2019 г. по делу № А51-26366/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-26366/2018
г. Владивосток
08 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2019 года .

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Реликт» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.12.2002) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.03.2004), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца: Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Владивостокский государственный университет экономики и сервиса», об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 8-26, относительно установления величины арендной платы в соответствии с протоколом разногласий от 08.10.2018

при участии

от истца: до и после перерыва ФИО2, доверенность от 05.02.2019 года, паспорт. ФИО3, 05.02.2019 года, паспорт;

от ответчика: до перерыва ФИО4, доверенность от 09.10.2018 года, удостоверение; после перерыва не явился, извещен;

от третьего лица: до и после перерыва не явился, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Реликт» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка № 8-26, относительно установления величины арендной платы в соответствии с протоколом разногласий.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.12.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Владивостокский государственный университет экономики и сервиса».

Третье лицо в судебное заседание не явились, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании истец требования поддержал, уточнил, что просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Реликт» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю при заключении договора аренды № 8-26, изложив пункты 3.1, 3.6, 8.2 и приложение № к договору аренды в редакции ООО «Реликт» согласно протоколу разногласий 08.10.2018.

Ответчик против иска возразил.

В судебном заседании 23.04.2019 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 10 часов 00 минут 26.04.2019. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края.

После окончания перерыва ответчик, третье лицо в судебное заседание 26.04.2019 не явились, о времени и месте продолжения судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание было продолжено 26.04.2019 после окончания перерыва согласно статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, третьего лица.

Истец требования поддержал, настаивает на их удовлетворении.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что 31.01.2000 на основании договора купли-продажи от 24.12.1999 № 129 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Реликт» на нежилое помещение (литер 1, магазин) общей площадью 296,00 кв. м на первом этаже трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу <...>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 31.01.2000.

Указанное посещение находится в здании, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:417 площадью 682 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01.08.2018 № 25/00/003/2018-84060, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:417 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Владивостокский государственный университет экономики и сервиса» 08.10.2001, право собственности Российской Федерации 17.05.2016.

ООО «Реликт», в соответствии п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, обратилось в Территориальное управления Росимущества в Приморском крае с заявлением о предоставлении земельного участка, с кадастровым номером 25:27:030201:417 расположенного по адресу: <...>, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Письмом от 06.06.2016 № 085882 Территориальное управление Росимущества в Приморском крае отказало в предоставлении земельного участка, указав, что данный земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования ФГБОУ ВПО «ВГУЭС». Положения, предусмотренные статьей 39.20 ЗК РФ, распространяются лишь на случаи первичного предоставления земельного участка и не допускают возможности дальнейшего перераспределения земельного участка между правообладателями объектов недвижимости, при условии сохранения за землепользователями права на объекты недвижимости расположенные на нем.

Полагая, что указанный отказ в предоставлении спорного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 по делу № А51-15795/2016, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Дальневосточного федерального округа от 28.07.2017, признано незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю, оформленное письмом №08-5882 от 06.06.2016, об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Реликт» земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:417, расположенного по адресу: <...>, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, как несоответствующие Земельному Кодексу Российской Федерации, суд обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю подготовить проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, кадастровый номер 25:27:030201:417, расположенного по адресу: <...>, и направить подписанный экземпляр договора в адрес общества с ограниченной ответственностью «Реликт» в течение тридцати дней с момента вынесения настоящего постановления.

Во исполнение решения суда Территориальном управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае направило в адрес истца проект договора аренды № 8-26 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:417, в соответствии с условиями которого обществу с ограниченной ответственностью «Реликт» как арендатору установлена арендная плата в размере 57 156 рублей 51 копейка за полугодие, из расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка за 49 лет в размере 19 123 720 рублей (пункты 3.1 договора, приложение № 2 к договору). ФГБОУ ВО «ВГУЭС» как еще одному арендатору размер арендной платы установлен в 6343 рубля 93 копейки за полугодие из расчета кадастровой стоимости в 1 193 234 рубля 82 копейки.

Пункт 3.6 договора в редакции ответчика предусматривал, что арендная палата изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Согласно пункту 8.2 договора в редакции ответчика договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному хранится у сторон.

Не согласившим с условиями договора, истец письмом № 25 от 08.10.2018 направил в адрес ответчика протокол разногласий в котором изложил пункты в следующей редакции: пункт 3.1. Размер арендной платы за участок: - ООО «Реликт» 2 627 (две тысячи шестьсот двадцать семь) рублей 82 коп. – ФГБОУ ВО «ВГУЭС» составляет 6343 (шесть тысяч триста сорок три) рубля 93 коп. Расчет арендной платы определен в приложении № 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора»; пункт 3.6 «Арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в п. 3.5 договора не проводится»; пункт 8.2 «Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, а один экземпляр хранится у органа осуществившего государственную регистрацию права аренды»; приложение № 2 - по тексту приложения № 1 к Протоколу разногласий, согласно приложению № 2 в редакции протокола разногласий размер арендной платы для ООО «Реликт» составляет 2 627 рублей 82 копейки за полугодие из расчета кадастровой стоимости земельного участка в 1 196 234 рубля 82 копейки и доли ООО «Реликт» в 29,29 % от общей площади помещений в здании, расположенном в границах участка.

В ответ на указанное письмо ответчик в письме от 12.11.2018 № 08-9100 указал, что земельный участок не относится к ограниченным в обороте, соответственно ООО «Реликт» должно оплачивать арендную плату, исчисленную в общем порядке, в связи с чем направил повторно проект договора на первоначальных условиях, с чем не согласился истец и обратился с рассматриваемым иском в суд.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В данном случае разногласия сторон возникли относительно порядка определения и размера арендной платы, а также вопроса о количестве экземпляров договоров аренды.

Статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с положениями статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков.

Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Из системного толкования положений статей 129, 260 ГК РФ, статей 15, 27 ЗК РФ следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 № 15824/12 по делу № А60-38184/2011).

Как следует из пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 3 статьи 39.20 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, в границах спорного участка расположено трехэтажного здание (общежитие): 1 этаж нежилое, 2,3 жилое, адрес: <...>. Собственниками помещений в данном здании являются ООО «Реликт» (296 кв.м. на первом этаже) и Российская Федерация (помещения площадью 665,5 кв.м на 2, 3 этажах). Помещения площадью 665,5 кв.м на 2, 3 этажах закреплены на праве оперативного управления за ФГБОУ ВПО «Владивостокский государственный университет экономики и сервиса», таким образом, спорный земельный участок может быть предоставлен истцу лишь на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, кроме того, данный участок отнесен к землям, ограниченным в обороте в связи с невозможностью нахождения участка в частной собственности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса закрепляет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В силу статей 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно абзацу 2 подпункта «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах - 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что у истца имеются ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, размер арендной платы в данном случае должен быть исчислен не с учетом рыночной стоимости, а исходя из установленного размера кадастровой стоимости, как указал истец в протоколе разногласий.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно количества экземпляров договора аренды.

В силу частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом, в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.

Учитывая, что договор подлежит заключению тремя сторонами (арендодатель, два арендатор), то на регистрацию необходимо предоставить три экземпляра договора аренды.

Принимая во внимание указанные обстоятельства дела, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению, в связи с чем, спорные условия договора принимаются в редакции истца.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Реликт» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю при заключении договора аренды № 8-26, изложив пункты 3.1, 3.6, 8.2 и приложение № к договору аренды в редакции ООО «Реликт» согласно протоколу разногласий 08.10.2018

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Приморскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «Реликт» 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.