Решение от 13 июня 2023 г. по делу № А74-769/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

13 июня 2023 г. Дело № А74-769/2023


Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2023 г.

Решение в полном объёме изготовлено 13 июня 2023 г.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи М.А. Лукиной, при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещения №91Н в доме №5 по проспекту Дружбы Народов г. Абакана,


при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 01.02.2023;

ответчика – ФИО4 по доверенности №1178 от 01.08.2022.


Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещения №91Н в доме №5 по проспекту Дружбы Народов г. Абакана, изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции истца.

Представитель истца в судебном заседании представил заявление об уточнении исковых требований с учетом экспертного заключения, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи помещения №91Н в доме №5 по проспекту Дружбы Народов г. Абакана изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 7 127 000 (семь миллионов сто двадцать семь тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

Пункт 2.2: «Стоимость нежилого помещения определена на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия по делу №А74-769/2023».

Дополнить договор пунктом 2.6 следующего содержания:

«В отношении зачета в счет оплаты стоимости недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений стороны пришли к соглашению о следующем:

2.6.1. Продавец обязуется в срок не позднее 31 июля 2023 года произвести расчет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем, на основании документов, представленных Покупателем;

2.6.2. Продавец после определения стоимости неотделимых улучшений направляет Покупателю информацию о стоимости неотделимых улучшений, которую Продавец согласен зачесть в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества;

2.6.3. В случае согласия Покупателя на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере, предложенном Продавцом, стороны заключают соглашение об изменении настоящего договора в части стоимости помещения путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений;

2.6.4. В случае несогласия Покупателя со стоимостью определенных Продавцом неотделимых улучшений Покупатель вправе обратиться в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием об изменении условий настоящего договора в судебном порядке в части зачета стоимости неотделимых улучшений, при этом стоимость неотделимых улучшений определяется по решению суда. Стороны признают положения п. 2.6 договора соглашением о том, что не урегулированный во внесудебном порядке вопрос об изменении условий договора в части стоимости помещения путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений подлежит передаче на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ»».

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд, оценив заявленное истцом уточнение исковых требований с точки зрения его соответствия законам, иным нормативным правовым актам, пришёл к выводу о том, что оно не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем принимает уточнение истцом исковых требований.

Представитель ответчика возражений относительно требований не представил, просил рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) заключен договор аренды №75 от 20.09.2019 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н.

Постановлением Администрации города Абакана №2106 от 09.11.2022 утверждены условия приватизации указанного нежилого помещения - преимущественное право арендатора на приобретение указанного арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 8 340 000 руб.

В соответствии с указанным постановлением Администрации города Абакана Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана подготовлен проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой и направлен для подписания истцу.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 8 340 000 руб., без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС; стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА -КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости №А 141-22.

Истец направил ответчику письмо с приложением протокола разногласий от 14.12.2022 к проекту договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой по пунктам 2.1, 2.2 договора, предложив иной размер выкупной цены 4 755 000 руб. При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Статус».

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил истцу письмо от 13.01.2023 №75, которым отказал в изменении пунктов договора в редакции, предложенной истцом, и направил протокол согласования разногласий от 13.01.2023 к разногласиям от 14.12.2022 к договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, который не был подписан истцом.

Не согласившись с предложенными Комитетом условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Определением арбитражного суда от 25.04.2023 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости помещения. Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО5 от 22.05.2023 №50/18/05/23 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н по состоянию на 04.10.2022 составляет 7 127 000 руб.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности». В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» критериям.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Арбитражный суд назначил по данному делу оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил в дело заключение эксперта ООО «Эксперт-Оценка» ФИО5 от 22.05.2023 №50/18/05/23, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н по состоянию на 04.10.2022 составляет 7 127 000 руб.

Оценив заключение эксперта, арбитражный суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), не содержит неясностей и противоречий, является достоверным и обоснованным.

Как видно из указанного заключения, экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования помещения, сделан вывод о наиболее эффективном использовании под торговые площади, либо площади под объект сферы услуг. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы. На основе анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка при фактическом и альтернативном использовании произведено определение рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами и согласованы результаты оценки. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведённой в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, с учетом принятия истцом стоимости помещения в размере 7 127 000 руб. и отсутствии возражений со стороны ответчика, суд признал подлежащими удовлетворению требования истца об определении достоверной величины рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <...>, пом. 91Н в целях отчуждения муниципального имущества в размере 7 127 000 руб. и об изменении пунктов 2.1, 2.2 договора, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта 7 127 000 руб.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В ходе судебного разбирательства ответчиком не заявлено несогласия на создание арендатором неотделимых улучшений, в связи с чем суд урегулирует разногласия сторон в данной части и признает необходимым дополнить договор пунктом 2.6 следующего содержания:

«В отношении зачета в счет оплаты стоимости недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений стороны пришли к соглашению о следующем:

2.6.1. Продавец обязуется в срок не позднее 31 июля 2023 года произвести расчет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем, на основании документов, представленных Покупателем;

2.6.2. Продавец после определения стоимости неотделимых улучшений направляет Покупателю информацию о стоимости неотделимых улучшений, которую Продавец согласен зачесть в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества;

2.6.3. В случае согласия Покупателя на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере, предложенном Продавцом, стороны заключают соглашение об изменении настоящего договора в части стоимости помещения путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений;

2.6.4. В случае несогласия Покупателя со стоимостью определенных Продавцом неотделимых улучшений Покупатель вправе обратиться в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием об изменении условий настоящего договора в судебном порядке в части зачета стоимости неотделимых улучшений, при этом стоимость неотделимых улучшений определяется по решению суда. Стороны признают положения п. 2.6 договора соглашением о том, что не урегулированный во внесудебном порядке вопрос об изменении условий договора в части стоимости помещения путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений подлежит передаче на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ».

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. и расходов по экспертизе в размере 20 000 руб.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (платежное поручение №204 от 02.02.2023) и оплате стоимости экспертизы в размере 20 000 руб. (платежное поручение от 31.03.2023 №691).

На основании статей 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования:

Урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора куплипродажи помещения №91Н в доме №5 по проспекту Дружбы Народов г. Абакана изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 2.1: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 7 127 000 (семь миллионов сто двадцать семь тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

Пункт 2.2: «Стоимость нежилого помещения определена на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия по делу №А74-769/2023».

Дополнить договор пунктом 2.6 следующего содержания:

«В отношении зачета в счет оплаты стоимости недвижимого имущества стоимости неотделимых улучшений стороны пришли к соглашению о следующем:

2.6.1. Продавец обязуется в срок не позднее 31 июля 2023 года произвести расчет стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем, на основании документов, представленных Покупателем;

2.6.2. Продавец после определения стоимости неотделимых улучшений направляет Покупателю информацию о стоимости неотделимых улучшений, которую Продавец согласен зачесть в счет стоимости приобретаемого недвижимого имущества;

2.6.3. В случае согласия Покупателя на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере, предложенном Продавцом, стороны заключают соглашение об изменении настоящего договора в части стоимости помещения путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений;

2.6.4. В случае несогласия Покупателя со стоимостью определенных Продавцом неотделимых улучшений Покупатель вправе обратиться в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием об изменении условий настоящего договора в судебном порядке в части зачета стоимости неотделимых улучшений, при этом стоимость неотделимых улучшений определяется по решению суда. Стороны признают положения п. 2.6 договора соглашением о том, что не урегулированный во внесудебном порядке вопрос об изменении условий договора в части стоимости помещения путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений подлежит передаче на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ».

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 (двадцать тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья М.А. Лукина