Решение от 21 апреля 2025 г. по делу № А75-19181/2023

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-19181/2023
22 апреля 2025 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2025 г.

В полном объеме решение изготовлено 22 апреля 2025 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем Серебренниковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Нягани (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 628186, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> Победы, 8) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, дата присвоения ОГРНИП: 06.03.2013) об изъятии земельного участка, прекращении права собственности и договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и независимой оценки» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 628186, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нягань, ул. Строительная, д. 9, корп. 4), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГНРИП 315861000000564, ИНН <***>, дата присвоения ОГРНИП: 30.01.2015),

при участии представителей:

-от Администрации города Нягани – ФИО3 по доверенности от 18.12.2024 № 56,

-от индивидуального предпринимателя ФИО1, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и независимой оценки», индивидуального предпринимателя ФИО2 – не явились,

установил:

Администрация города Нягани (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1), согласно которому просит:

-изъять для муниципальных нужд в собственность городского округа Нягань Ханты-Мансийского автономного округа - Югры нежилое (недвижимое) помещение - административный корпус, кадастровый номер 86:13:0201004:2519, общей площадью 52,3 кв.м., расположенное на земельных участках из категории земель населенного пункта с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с выплатой ФИО1 за изымаемое недвижимое имущество денежных средств в размере 495 377 руб. 52 коп.,

-прекратить право собственности ФИО1 на нежилое (недвижимое) помещение - административный корпус, кадастровый номер 86:13:0201004:2519, общей площадью 52,3 кв.м., расположенное на земельных участках из категории земель населенного пункта с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>,

-прекратить договор аренды земельного участка от 27.04.2016 № 159 с выплатой ФИО1 компенсации за право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, в размере 6 304 358 руб. 57 коп.

Определением от 11.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Определением от 30.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и независимой оценки».

Определением от 11.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением от 27.03.2025 судебное разбирательство по делу отложено на 16.04.2025 на 14 час. 00 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления у административного корпуса признаков недвижимого имущества.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается судом, разрешающим дело по существу, исходя из предмета доказывания, имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью.

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос о необходимости разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний,за исключением тех случаев, когда назначение экспертизы предписано законом.

Учитывая для цели установления каких обстоятельств данного дела заявлено соответствующее ходатайство, и отсутствие их доказательственного значения для разрешения спора, суд не установил оснований для назначения по делу судебной экспертизы.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора его рассмотрение возможно на основании имеющихся в деле доказательств (статьи 64, 66, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с учетом изложенного ниже.

Представитель  истца в судебном заседании  исковые требования с учетом их уточнения, поддержал в полном объеме.

Ответчик в представленном отзыве на согласен с размером предложенной компенсации.

Заслушав представителя истца, изучив доводы иска и отзыва на него, суд установил следующее.

ФИО1 на праве собственности принадлежит здание - административный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 52,3 кв.м., кадастровый номер 86:13:0201004:2519, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> (том 1 л.д. 50).

Наряду с этим, между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрацией города Нягани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.04.2016 № 159, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3 710 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209, площадью 3 025 кв.м., и 86:13:0201004:208, площадью 685 кв.м., находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, для использования в целях: под существующий административный корпус.

В соответствии с пунктом 2.1. данного договора срок аренды установлен по 26.04.2061.

Договор аренды земельного участка от 27.04.2016 № 159 прошел государственную регистрацию 24.05.2016.

Администрацией города Нягани принято постановление 08.06.2023 № 178 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» (том 1 л.д. 19), которое опубликовано в газете «Вестник Приобья» 16.06.2022 № 23 (9065) (том 1 л.д. 21) (с учетом изменений, внесенных постановлением Администрации города Нягани от 21.07.2022 № 2294, опубликованным газете «Вестник Приобья» 28.07.2022 № 29 (9071) (том 1 л.д. 25 – 26).

Данное постановление направленно в регистрирующий орган, которым установлены ограничения прав и обременения на недвижимое имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности (том 1 л.д. 52).

18.06.2022 в адрес ФИО1 направлено письмо от 09.06.2022 за исх. № 3628-КАГиЗ с сообщением об изъятии земельного участка и объекта капитального строительства для муниципальных нужд.

11.08.2023 ответчику вручено соглашение от 08.12.2022 об изъятии имущества для муниципальных нужд (том 1 л.д. 28).

С целью определения размера возмещения за изымаемый земельный участок с объектом недвижимого имущества на нем, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани был заключены договоры на оценку рыночной стоимости.

Согласно отчетам об оценке общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и независимой оценки» от 15.10.2022 №№ 747/22 и 748/22 рыночная стоимость нежилого объекта установлена в размере 385 000 руб. 00 коп., а рыночная стоимость права аренды земельного участка в размере 5 069 835 руб. 31 коп.

Соглашение об изъятии с ответчиком не подписано, так как не достигнуто соглашение о выкупной цене.

Учитывая изложенное, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных регулируется главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, в рамках спора по настоящему делу сторонами не было достигнуто соглашение об изъятии недвижимости из-за разногласий по поводу размера возмещения.

Возражая на исковые требования, ФИО1, указал на то, что не согласен с установленной выкупной стоимостью.

В частности, считая стоимость возмещения значительно заниженной администрацией, не отвечающей критериям равнозначности возмещения, с целью определения действительной рыночной стоимости, принадлежащих ему объектов недвижимости, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, ответчик обратился в «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз».

Согласно полученному отчету об оценки от 15.02.2024 № 022-02024. итоговая величина рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости по состоянию на 15.02.2024 составляет 17 340 000 руб., в том числе:

-нежилое здание - 1 240 000 руб.;

-земельный участок с кадастровым номером 86:13:0201004:209 – 13 300 000 руб.;

-земельный участок с кадастровым номером 86:13:0201004:208 - 2 970 000 руб.

Как указывает ответчик, в границах земельного участка с кадастровым номером 86:13:0201004:209, мною планировалось строительство, административного здания, с целью последующего получения прибыли, путем сдачи коммерческой площади в аренду. Принимая во внимание, техноэкономические показатели планируемого объекта (площадь 2654 кв.м.), место расположение - центр, назначение и прочие показатели, включая срок договора аренды земельного участка по 26.04.2061г., уровень доходности, при реализации данного проекта, значителен.

Кроме того, 01.01.2021 между ответчиком и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества, нежилого здания, общей площадью 52,3 кв.м., с кадастровым номером 86:13:0201004:2519, с его последующего выкупом. Срок договора составлял 30 лет. Размер арендной платы в месяц установлен в размере 30 000 руб. 00 коп. При реализации договора, общая сумма доходности только за объект - здание, составила не менее 10 800 000 руб. 00 коп. Однако, после получения постановления администрации указанный договор был расторгнут.

При этом ответчиком не заявлялось возражений относительно самого решения об изъятии принадлежащих ему земельных участков.

В силу положений пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

При выплате компенсации за изымаемые земельные участки необходимо обеспечивать реализацию положений пункта 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 55 Земельного кодекса о необходимости предварительной выплаты такой компенсации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из положений данной нормы права следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.

По смыслу положений статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора с учетом вида разрешенного использования, установленного до начала процедуры его изъятия.

Определением от 11.04.2024 по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО1 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспертиза» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 628418, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>) ФИО4.

На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

1) Определить по состоянию на дату проведения судебной экспертизы рыночную стоимость нежилого (недвижимого) помещения - административный корпус, кадастровый номером 86:13:0201004:2519, общей площадью 52,3 кв.м., расположенного на земельных участках из категории земель населенного пункта с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> (с учетом наличия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.01.2021 и без учета данного договора);

2) Определить в соответствии со статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации по состоянию на дату проведения судебной экспертизы рыночную стоимость подлежащих прекращению в связи с изъятием права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, владение и пользование которыми осуществляется индивидуальным предпринимателем ФИО1 на основании договора аренды от 27.04.2016 № 159 (с учетом наличия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.01.2021 и без учета данного договора);

3) Определить, с учетом положений статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, размер упущенной выгоды иных убытков, связанных с изъятием нежилого помещения общей площадью 52,3 кв.м. с кадастровым номером: 86:13: 0201004:2519, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра <...> (с учетом наличия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.01.2021 и без учета данного договора):

• убытки, причиненные вынужденным прекращением коммерческой деятельности на земельном участке и необходимостью релокации бизнеса (поиск, покупка или аренда аналогичной земельного участка, организация переезда, содержание штата сотрудников в период простоя, уплата обязательных страховых взносов и т. д.);

• убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств по заключенным ранее с третьими лицами хозяйственным договорам из-за изъятия (в частности, выплаченные за досрочное расторжение договоров неустойки, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами), до момента уведомления об изъятии;

• расходы, связанные с необходимостью реконструкции и размещения инженерных сооружений (в том числе, плата за сервитут, публичный сервитут);

• расходы на создание неотделимых улучшений земельного участка, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для использования правообладателем в связи с изъятием (например, ограждения, замощение, зеленые насаждения);

• убытки, вызванные потерей дохода или снижением его размера в связи с изъятием (упущенная выгода).

В распоряжение суда поступило заключение эксперта от 26.06.2024 № 24/04-0100.

Согласно выводам эксперта:

По вопросу № 1. По состоянию на дату проведения судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого (недвижимого) помещения - административный корпус составила:

-с учетом права выкупа 1 015 000 руб.;

-без учета права выкупа 1 015 000 руб.

По вопросу № 2: В соответствии со статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации по состоянию на дату проведения судебной экспертизы рыночная стоимость подлежащих прекращению в связи с изъятием права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208 составила 21 296 000 руб., в том числе:

-земельного участка с кадастровым номером 86:13:0201004:209 с учетом права выкупа 16 967 000 руб.; без учета права выкупа 16 967 000 руб.;

-земельного участка с кадастровым номером 86:13:0201004:208 с учетом права выкупа 4 329 000 руб.; без учета права выкупа 4 329 000 руб.

По вопросу № 3:

Убытки, причиненные вынужденным прекращением коммерческой деятельности на земельном участке и необходимостью релокации бизнеса (поиск, покупка или аренда аналогичной земельного участка, организация переезда, содержание штата сотрудников в период простоя, уплата обязательных страховых взносов и т. д.) – услуги риелтора - 425 920 руб. Убытки, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости, составляют 22 000 руб. Приведенные стоимости действительны с учетом наличия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.01.2021 и без учета данного договора.

Убытки, вызванные потерей дохода или снижением его размера в связи с изъятием (упущенная выгода) - 360 000 руб. Приведенная стоимость действительна только с учетом наличия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.01.2021. Без учета данного договора убытки не возникают, стоимость равна нулю.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта, в том числе в связи с наличием противоречий с выводами отчетов об оценке общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и независимой оценки» от 15.10.2022 №№ 747/22 и 748/22, в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 18.09.2024 по ходатайству Администрации города Нягани по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе экспертов общества с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирская оценочная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 620075, <...> стр. 10, офис 16.09) ФИО5 и ФИО6, эксперта общества с ограниченной ответственностью «Специализированная фирма «РусЭксперт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 659300, Алтайский край, <...>, пом. Н-92) ФИО7.

Определением от 02.12.2024 из комиссии экспертов исключен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Специализированная фирма «РусЭксперт» ФИО7.

От общества с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирская оценочная компания» поступило экспертное заключение № 06-02/2025.

Согласно выводам комиссии экспертов:

-рыночная стоимость нежилого (недвижимого) помещения – административный корпус составляет 495 377 руб. 52 коп.

-рыночная стоимость подлежащих прекращению в связи с изъятием права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208 составляет 6 304 358 руб. 57 коп.

-размер упущенной выгоды и иных убытков, связанных с изъятием нежилого помещения составляет 266 533 руб. 96 коп.

При этом, экспертами указано следующее.

Экспертам была предоставлена копия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.01.2021, предметом которого является право владения и пользования за плату недвижимым имуществом, состоящим из: нежилого здания – административный корпус, этажность: 1, общей площадью 52,3 кв.м., с кадастровым номером 86:13:0201004:2519. Согласно условиям договора стоимость арендной платы составляла 30 000 руб. в месяц (без НДС), оплата должна была быть произведена ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который осуществляется платеж. По истечению срока договора или ранее, при условии внесения арендатором всей выкупной цены в размере 10 800 000 руб. права по договору переходят арендатору. Также, сторонам оговорено, что в счет выкупной стоимости будут засчитаны все арендные платежи. График платежей содержит 120 периодов (по 4 квартала на 1 год) и ограничивается 2050 годом. В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки II «Виды стоимости» под рыночной стоимостью объекта оценки (далее – рыночная стоимость) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме Так как невозможно установить разумность стоимости объекта договора в размере 10 800 000 руб. на 2050 год, а также, так как одним из условий рыночности стоимости является отсутствие обязанности отчуждения объекта, то такая стоимость определялась без учета наличия договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.01.2021. Кроме того, на момент проведения экспертизы экспертом установлена стоимость аренды, которая существенно отличается от величины ежемесячной платы по договору.

В силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирская оценочная компания» № 06-02/2025, суд приходит к выводам о том, что оно является надлежащим доказательством, применимым для выводов о размере компенсации, ввиду следующего.

Установленный данным заключением размер рыночной стоимости, в целом соотносится с тем, который был определен отчетами об оценке общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы и независимой оценки» от 15.10.2022 №№ 747/22 и 748/22.

Расхождения в рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды земельных участков, на которых он расположен, обусловлены лишь обстоятельством приобщения к материалам дела ответчиком договора от 01.01.2021 аренды недвижимого имущества, с правом выкупа, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Суд приходит к выводу о том, что данный договор, а также представленные платежные документы, не свидетельствуют о реальности арендных отношений применительно к рассматриваемому спору, ввиду следующего.

Как следует из условий договора, предметом аренды выступает лишь объект недвижимости – административное здание.

При этом, переуступка прав аренды части земельного участка будет осуществлена лишь по истечению срока договора (30 лет с даты передачи объекта в аренду) или при условии внесения выкупной цены в размере 10 800 000 руб. 00 коп.

Согласно пункту 3 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Пунктом 4.3.1. договора аренды земельного участка от 27.04.2016 № 159 предусмотрено право арендатора (ответчика) передать свои права и обязанности третьему лицу, но лишь с письменного согласия арендодателя, а при аренде свыше пяти лет – без согласия арендодателя, но при условии его уведомления.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил документы, подтверждающие соблюдение им требований пункта 4.3.1 договора.

Более того, как отмечено выше, срок договора от 01.01.2021 аренды недвижимого имущества, с правом выкупа установлен в 30 лет и согласно пункту 6.1. подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Доказательств государственной регистрации договора от 01.01.2021 аренды недвижимого имущества, с правом выкупа, суду не представлено.

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 07.09.2023 (том 1 л.д. 50) такой информации не содержат.

Таким образом, применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор для третьих ли является незаключенным, а, следовательно, не влекущим каких-либо юридических последствий.

Также суд учитывает, что подлинник договора в материалы дела также не представлен (часть 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Наряду с этим, суд принимает во внимание отсутствие доказательств использования административного здания по назначению, на что указывают акты обследования с фотоматериалами. Так, какие-либо коммуникации отсутствуют, равно как и имущество внутри помещения.

Цель аренды в договоре не определена, равно как и целесообразность и производственная необходимость аренды административного здания, учитывая, что основным видом деятельности индивидуального предпринимателя ФИО2 является «деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания», сведения о которой в ЕГРЮЛ внесено еще в 2015 году.

Не объяснена и разумность выкупной цены – 10 800 000 руб. 00 коп., учитывая, что переуступка прав аренда предполагалась лишь на часть земельного участка.

При этом, доводы ответчика о намерении осуществить дальнейшее строительство, судом отклоняются, поскольку документально никак не подтверждены, доказательств принятия мер к получению разрешения на строительство не представлено (пункт 4.4.10. договора аренды земельного участка от 27.04.2016 № 159).

В этой связи, суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств наличия арендных отношений между ответчиком индивидуальным предпринимателем Левицкой Ириной Михайловой применительно к установлению размера компенсационных выплат, в том числе в виде убытков.

На основании изложенного, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы и возражения сторон, суд находит исковые требования, с учетом их уточнения, подлежащими удовлетворению.

При этом, решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на здание - административный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 52,3 кв.м., кадастровый номер 86:13:0201004:2519, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 данного Кодекса).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как усматривается из материалов дела, рассматриваемый спор возник из отношений, связанных с изъятием земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости для государственных нужд, в результате несогласия собственника с размером возмещения. При этом самим собственником возражений относительно такого изъятия не заявлялось.

Материально-правовым интересом собственника, желающего компенсировать свои потери, в первую очередь является получение предварительного и равноценного возмещения (компенсации) рыночной стоимости фактически изъятых земельных участков.

Таким образом, предметом разногласий сторон настоящего спора являлось не право истца на изъятие спорного земельного участка для государственных нужд, а определение размера возмещения за изымаемый объект.

В ходе рассмотрения дела, судом были приняты во внимание доводы истца, и нашла подтверждение позиция ответчика о существенном несоответствии размера компенсации за изымаемые объекты по результатам судебной экспертизы, что отвечает принципу равноценного возмещения за изымаемое имущество, предусмотренному статьей 35 Конституции Российской Федерации и статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей принцип полного возмещения убытков.

Данная позиция соответствует судебной практике и сформулирована в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2021 по делу № А71-8045/2019, определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2022 № 305-ЭС22-8039 по делу № А40-300437/2019 и др.

Тем самым, несмотря на то, что ФИО1 является ответчиком и судом были удовлетворены заявленные истцом требования об изъятии объектов недвижимости в судебном порядке, фактически в рамках рассматриваемого спора ее следует признать правой стороной.

С учетом изложенного, исходя из того, что поводом к возникновению спора по настоящему делу являлся именно размер возмещения за изымаемые земельные участки, судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в данном случае не могут быть взысканы с ФИО9, фактически являющейся стороной, в пользу которой принят судебный акт.

В этой связи с Администрации города Нягани в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежат взысканию судебные издержки на проведение судебной экспертизы в размере 96 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Нягани удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 для муниципальных нужд в собственность городского округа Нягань Ханты-Мансийского автономного округа - Югры здание - административный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 52,3 кв.м., кадастровый номер 86:13:0201004:2519, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, с выплатой индивидуальному предпринимателю ФИО1 за счет средств бюджета города Нягани денежных средств в размере 495 377 руб. 52 коп.

Настоящее решение является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на здание - административный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 52,3 кв.м., кадастровый номер 86:13:0201004:2519, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

Прекратить договор аренды земельного участка от 27.04.2016 № 159 с выплатой индивидуальному предпринимателю ФИО1 за счет средств бюджета города Нягани компенсации за право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:13:0201004:209 и 86:13:0201004:208, расположенных по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, в размере 6 304 358 руб. 57 коп.

Взыскать с Администрации города Нягани в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные издержки в размере 96 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                    П.А. Сердюков