Решение от 15 марта 2017 г. по делу № А05-13497/2016

3002/2017-21174(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13497/2016
г. Архангельск
16 марта 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2017 года

Решение в полном объёме изготовлено 16 марта 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>, 163000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Соломбалалес» (ОГРН <***>, 163059, <...>)

с привлечением третьим лицом ФИО2 о взыскании 13 024 638 руб. 20 коп. при участии в судебном заседании представителей сторон: от истца – ФИО3 – по доверенности от 10.05.2016 от ответчика – ФИО4 – по доверенности от 10.11.2016 от третьего лица – не явился – извещен

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Соломбалалес» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 13 024 638 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате за период с 24.01.2013 по 30.09.2016 по договорам аренды № 6/5 от 11.12.2007, № 7/5 от 11.12.2007 и № 9/5 от 18.06.2008 земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Общество с исковыми требованиями не согласилось, в отзыве сослалось на пропуск срока исковой давности в отношении требований о взыскании долга за 1-ый, 2-ой и 3-ий кварталы 2013 года, на продажу объекта недвижимости, для размещения которого был предоставлен земельный участок по договору аренд № 9/5 от 18.06.2008 по договору купли- продажи от 14.03.2016 с ФИО2, на недоказанность факта использования земельных участков по договорам № 6/5 и № 7/5 от 11.12.2007 после истечения 10.12.2012 срока их действия, а также на отсутствие соглашения об изменении арендной платы кроме как по соглашениям от 17.05.2010.

Управление согласилось с доводами Общества о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании долга за 1-ый, 2-ой и 3-ий кварталы 2013 года, произвело перерасчет

долга за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 по договорам № 6/5 и № 7/5 от 11.12.2007 , а также по договору № 9/5 до 18.05.2016 – даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости Зашихину С.Н.

С учетом перерасчетов Управление в судебном заседании заявило об уменьшении размера исковых требований до 10 773 678 руб. 02 коп. долга, в том числе по договору № 6/5 – 3 321 050 руб. 69 коп., по договору № 7/5 – 7 439 107 руб. 80 коп., по договору № 9/5 – 13 519 руб. 53 коп.

В судебном заседании представитель ответчика дополнительно ходатайствовал об оставлении без рассмотрения требования о взыскании долга за период с 2013 года по 2-й квартал 2015 года и за 3-ий квартал 2016 года в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, позиция изложена в отзыве.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключено три договора аренды земельных участков, находящихся согласно свидетельствам о государственной регистрации права в федеральной собственности:

- договор № 6/5 от 11.12.2007 (далее - № 6/5) в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:04:000000:0088 площадью 100 000 кв.м., расположенного по адресу Архангельская область, Виноградовский район, п/а Рочегодская, плотбище «Вареньга» с разрешенным использованием – для размещения открытого склада для временного хранения леса. Договор аренды № 6/5 заключен по 10.12.2012 и прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

- договор № 7/5 от 11.12.2007 (договор - № 7/5) в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:04:100301:0002 площадью 224 000 кв.м., расположенного по адресу Архангельская область, Виноградовский район, п/а Рочегодская, урочище Барочка плотбище Попова Курья с разрешенным использованием - для размещения открытого склада для временного хранения леса. Договор аренды № 7/5 заключен по 10.12.2012 и прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

- договор № 9/5 от 18.06.2008 (далее - № 9/5) в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:04:100201:0090 площадью 360 кв.м., расположенного по адресу <...> с разрешенным использованием – для производственной деятельности. На земельном участке расположена контора запани (общая площадь 748,6 кв.м.)

Договор аренды № 9/5 заключен по 11.05.2033 и прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

В пункте 5.2.4. и 5.2.5. договоров предусмотрена обязанность Общества своевременно вносить арендную плату. Расчеты размера арендной платы приведены в договорах на 2007- 2008 годы (на момент их заключения).

В пункте 3.4. договоров предусмотрено, что размер арендной платы изменяется при изменении базовой ставки арендной платы, а также ежегодно путем корректировки индекса инфляции в соответствии с законами Российской Федерации, иными нормативными актами. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписание дополнительных соглашений не требуется.

17.05.2010 между сторонами была подписаны соглашения о внесении изменений в договоры аренды, в которых определены размер арендной платы по договорам на 2010 год. Так,

размер арендной платы на 2010 год по договору № 6/5 установлен в сумме 117 845 руб., по договору № 7/5 – в сумме 263 973 руб., по договору № 9/5 – в сумме 1 313 руб.

Как следует из материалов дела, на основании государственного контракта (по заказу Управления) в 2010 году была произведена оценка рыночной стоимости земельных участков и согласно отчету оценщика от 15.04.2010 рыночная стоимость земельного участка по договору № 6/5 определена в размере 11 641 000 руб., земельного участка по договору № 7/5 – 26 075 700 руб., земельного участка по договору № 9/5 – 54 600 руб. Письмом от 17.02.2011 № 1189 Управление довело до сведения Общества результаты оценки.

Письмом от 06.03.2012 № 2066 Управление направило Обществу расчеты размера арендной платы на 2012 год, произведенные на основании рыночной стоимости земельных участков, определенной в вышеуказанном отчете, с применением к величине уровня инфляции. Изменение методики расчета размера арендной платы Управление обосновало ссылкой на Постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009. Согласно письму от 06.03.2012 размер арендной платы на 2012 по договору № 6/5 составил 956 309 руб., по договору № 7/5 – 2 142 119 руб., по договору № 9/5 – 4 486 руб.

Письмом от 24.07.2015 № 3852 Управление потребовало от Общества погасить задолженность по договорам аренды земельных участков, в том числе по договорам № 6/5, № 7/5 и № 9/5, образовавшуюся за период с 01.01.2013 по 21.07.2015 согласно прилагаемому расчету.

23.09.2016 Управление направило Обществу письмо № 5002 о погашении задолженности за период по 2-ой квартал 2016 года включительно.

Требования о погашении задолженности от 24.07.2015 и от 23.09.2016 Обществом получены, однако оставлены без удовлетворения, в связи с чем Управление обратилось в суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд исходит из следующего.

Статья 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) устанавливала, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее- Постановление ВАС № 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

На момент заключения договоров аренды земельных участков в 2007-2008 годах положения пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, предусматривающие установление Правительством РФ

порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, уже действовали.

Вместе с тем соответствующий порядок определения размера арендной платы был принят Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее- Постановление № 582).

Следовательно, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 16 Постановления ВАС № 73, с момента вступления в силу Постановления № 582, предусматривающего порядок определения размера арендной платы за аренду федеральных земель, к отношениям сторон по договорам подлежат применению правила, установленные Постановлением № 582.

Согласно пункту 6 Постановления № 582 арендная плата за земельный участок, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно пункту 8 арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, с момента определения рыночной стоимости земельных участков, предоставленных Обществ в аренду, расчет арендной платы за их использование правомерно производится Управлением на основании пунктов 6 и 8 Постановления № 582, а доводы Общества об отсутствии соглашений сторон об изменении размера арендной платы отклоняются по вышеприведенным причинам.

Согласно представленным Управлением расчетам размер арендной платы составил:

- по договору № 6/5 на 2013 год – 1 008 906 руб. (с размером ежеквартального платежа 252 226 руб. 50 коп.), на 2014 год - 1 059 351 руб. 30 коп. (с размером ежеквартального платежа 264 837 руб. 83 коп.), на 2015 год - 1 117 615 руб. 62 коп. (с размером ежеквартального платежа 279 403 руб. 90 коп.), на 2016 год - 1 189 143 руб. 02 коп. (с размером ежеквартального платежа 297 285 руб. 80 коп.).

- по договору № 7/5 на 2013 год – 2 259 935 руб. 54 коп. (с размером ежеквартального платежа 564 983 руб. 88 коп.), на 2014 год - 2 372 932 руб. 32 коп. (с размером ежеквартального платежа 593 233 руб. 08 коп.), на 2015 год - 2 503 443 руб. 60 коп. (с размером ежеквартального платежа 2 503 443 руб. 60 коп.), на 2016 год - 2 663 664 руб. (с размером ежеквартального платежа 665 916 руб.).

- по договору № 9/5 на 2013 год – 4 732 руб. 73 коп. (с размером ежеквартального платежа 1 183 руб. 18 коп.), на 2014 год - 4 969 руб. 36 коп. (с размером ежеквартального платежа 1 242 руб. 34 коп.), на 2015 год - 5 242 руб. 68 коп. (с размером ежеквартального платежа 1 310 руб. 67 коп.), на 2016 год - 2 124 руб. 31 коп. (с 01.01.2016 до 18.05.2016).

Уточненный расчет арендной платы по договору № 9/5 на 2016 год (с 01.01.2016 до 18.05.2016) произведен Управлением с учетом заявленных Обществом возражений о том, что здание конторы запани, расположенного на земельном участке площадью 360 кв.м. с кадастровым номером 29:04:100201:0090 по адресу Архангельская область, Виноградовский район, пос. Рочегда, ул. Набережная, д. 3, и предоставленном Обществу по договору № 9/5, передан по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2016 Зашихину С.Н.

Государственная регистрация перехода к ФИО2 права собственности на здание конторы запани произведена 18.05.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В пункте 3 статьи 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из указанных норм следует, что право собственности на здание конторы запани прекратилось у Общества с момента регистрации права на указанное имущество за покупателем (3-м лицом). Следовательно, прекращение обязательства Общества по внесению арендной платы за земельный участок под указанным зданием определяется моментом регистрации права собственности 3-го лица, которая состоялась 18.05.2016, а не моментом заключения договора купли-продажи 14.03.2016, как указывает Общество.

Доводы Общества о том, что Управление не представило доказательств пользования земельными участками, предоставленными по договорам аренды № 6/5 и № 7/5 по истечении их срока 10.12.2012, поэтому арендная плата не подлежит взысканию после истечения срока аренды, судом отклоняются как несостоятельные.

Согласно части 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, в силу вышеуказанных положений само по себе истечения срока договора не влечет его прекращения, если иное прямо не предусмотрено законом или заключенным сторонами договором.

Положения части 2 статьи 621 ГК РФ предусматривают, что если по истечении срока аренда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания того, что по истечении срока аренды арендатор прекратил пользоваться арендованным имуществом и совершил действия по возврату его арендодателю, лежит на Обществе.

Общество не представило доказательств того, что по истечении срока аренды по договорам № 6/5 и № 7/5 оно заявило Управлению о прекращении арендных отношений и предприняло действия по возврату арендованного имущества, а Управление уклонилось от приемки.

Поскольку материалы дела свидетельствуют, что по истечении срока аренды Управление не возразило против продолжения арендных отношений, Общество не предприняло действий по возврату арендованного имущества, то договоры аренды № 6/5 и № 7/5 возобновились на неопределенный срок.

Управление, заявляя требование о взыскании долга, в данном случае не должно доказывать, что Общество использовало земельные участки после истечения срока аренды. Напротив, Общество должно доказать, что по истечении срока аренды оно заявило о прекращении договоров и возвратило имущество либо приняло все необходимые и достаточные меры для его возврата, однако от приемки имущества необоснованно уклонился арендодатель.

Таким образом, требования Управления о взыскании долга за период после истечения срока договоров № 6/5 и № 7/5 являются правомерными.

В соответствии с условиями пункта 3.3. договора арендная плата за земельные участки подлежит внесению ежеквартально равными долями не позднее 1-го числа следующего за кварталом месяца, а в 4-м квартале не позднее 25 декабря текущего года.

Согласно части 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Следовательно, в пределах исковой давности лежат требования о взыскании долга по арендной плате за период, начиная с 4-го квартала 2013 года, поскольку срок исковой давности по такому требованию начал течь 26.12.2013, истечение срока приходится на 25.12.2016, Управление обратилось в суд с иском 14.12.2016. В отношении требований о взыскании долга за предшествующий период (1-ый, 2-ой и 3-ий кварталы 2013 года) исковая давность истекла, о чем обоснованно заявило Общество.

Вместе с тем суд соглашается с позицией Общества в том, что Управлением не соблюден претензионный порядок урегулирования споров в отношении требования о взыскании долга за 3-ий квартал 2016 года по договорам № 6/5 и № 7/5.

Как видно из материалов дела, в рамках досудебного урегулирования спора истец вручил ответчику претензию от 23.09.2016 № 5002 об оплате задолженности за период с 22.07.2015 по 22.09.2016.

Из приложенных к претензии расчетов следует, что в сумму долга по претензии включены арендные платежи только за период по 1-й и 2-й квартал 2016 года включительно. Срок платежа за 3-ий квартал 2016 года (01.10.2016) на момент составления претензии от 23.09.2016 не наступил.

В тоже время в иске, поданном в суд 14.12.2016, заявлено требование о взыскании долга за 3-ий квартал 2016 года, однако иных претензий о погашении задолженности за 3-ий квартал 2016 года до подачи настоящего иска Управление Обществу не направляло, суду не представило.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Поскольку предусмотренный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком в отношении требований за 3-ий квартал 2016 года истцом не соблюден, то исковое заявление в части требования о взыскании 963 201 руб. 76 коп. долга по договорам № 6/5 и № 7/5 подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора в отношении требований за период с 2013 года по 2-ой квартал 2015 года в связи с отсутствием доказательств получения претензии от 24.07.2015 № 3852 года не принимается судом, поскольку противоречит материалам дела.

На основании изложенного суд удовлетворяет требование о взыскании 9 810 476 руб. 26 коп. долга за период с 01.10.2013 по 30.06.2016.

Судом проверено, что заявленные ко взысканию по настоящему делу платежи относятся к текущим платежам должника – Общества, в отношении которого ведется дело о банкротстве № А05-433/2013. Определением суда от 23.01.2013 принято к производству заявление кредитора о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Соломбалалес». Задолженность по платежам за земельные участки по договорам аренды включена в реестр требований кредиторов Общества за период по 23.01.2013 включительно.

В соответствии с частью 3 статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец как орган государственной власти освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Соломбалалес" (ОГРН <***>) в пользу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>) 9 810 476 руб. 26 коп. долга.

Требования в остальной части оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Соломбалалес" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 69 996 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Б. Шапран