Решение от 5 июня 2024 г. по делу № А43-39149/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-39149/2023


Нижний Новгород

    06 июня 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2024.

                     Полный текст решения изготовлен 06.06.2024.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-1068)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А.

с участием истца: ФИО1 (лично, паспорт),

представителей

от истца: адвоката Шамина А.В. (доверенность от 13.02.2024),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.01.2024),

от третьего лица – Комитета: ФИО3 (доверенность от 28.12.2023),

ФИО4 (доверенность от 29.12.2023)

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к муниципальному предприятию города Нижнего Новгорода

«Муниципальная недвижимость» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о зачете стоимости неотделимых улучшений и

определении выкупной стоимости объекта недвижимости,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Главное управление МЧС России по Нижегородской области, 



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Муниципальному предприятию города Нижнего Новгорода «Муниципальная недвижимость» (далее – Предприятие) об обязании засчитать 1 671 101 рублей 36 копеек стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого помещения и обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене70 898 рублей 64 копейки.

            Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что в рамках досудебного урегулирования спора стороны не пришли к согласию об условиях договора о выкупной цене нежилого помещения с кадастровым номером 52:18:0010084:1926, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, Сормовский район, улица Коминтерна, дом 172.

            В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет), Главное управление МЧС России по Нижегородской области.

В судебном заседании истец, его представитель поддержали заявленный иск, выразили согласие со стоимостью произведенных улучшений, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 20.05.2024 № 95-Ю/05/2024, выполненного ООО "Новосистем Консалт".

Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 20.05.2024 № 95-Ю/05/2024, выполненного ООО "Новосистем Консалт", указал на согласие урегулировать спорные разногласия на основании данного отчета.

Представители Комитета в судебном заседании дали устные пояснения по делу.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела отчета об оценке от 20.05.2024 № 95-Ю/05/2024 судом удовлетворено на основании статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, Предприятие (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 13.05.2021 № 5 аренды объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения П6 общей площадью 173,9 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0010084:158, расположенным по адресу: Нижний Новгород, улица Коминтерна, дом 172, сроком до 12.05.2026.

В этот же день предмет найма передан арендатору по акту.

Согласно пункту 3.2.2 договора арендатор имеет право производить улучшения арендованного объекта в период действия договора в порядке, установленном договором.

Арендатор обязуется не производить реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку объекта без письменного согласия арендодателя (пункт 4.2.14 договора).

ФИО1 21.05.2021 получил разрешение от Предприятия на производство работ по проведению ремонта и неотделимых улучшений вышеуказанного нежилого помещения (письмо от 21.05.2021 № 101), а 07.10.2021 согласование от Департамента градостроительного развития и архитектуры Администрации города Нижнего Новгорода (исх. от 07.10.2021 № 07-06-461942/21) внешнего вида входной группы в здание.

Распоряжением главы администрации Сормовского района города Нижнего Новгорода от 01.03.2022 № 184-Р согласована перепланировка с устройством отдельного входа нежилого помещения П6.

Департаментом градостроительного развития и архитектуры Администрации города Нижнего Новгорода 11.08.2022 согласовано производство ФИО1 работ по фасадной части здания по адресу: ул. Коминтерна, дом 172, пом. П6 (исх. от 11.08.2022 № 07-06-377787/22).

Законченное переустройством и перепланировкой нежилое помещение принято в эксплуатацию по акту от 26.09.2022.

Предприятие 17.11.2022 провело проверку использования объекта муниципального нежилого фонда и установило, что 108,6 кв.м. муниципального нежилого помещения П6 относится к объекту гражданской обороны (бомбоубежище), арендатор ФИО1 использует оставшиеся 67,1 кв.м. нежилого помещения П6 (акт от 17.11.2022).

ФИО1 провел согласования внешнего вида нежилых помещений в доме № 172 с отдельными входами, выходящими на ул. Коминтерна с целью подготовки к сдаче объекта по Федеральной программе «Формирование комфортной городской среды» по ул. Коминтерна от дома №168 до дома № 246 по требованию комиссии под руководством главы администрации Сормовского района с целью своевременной сдачи объекта Федеральной программы, приёмка которой осуществлялась главой города Нижнего Новгорода в сентябре 2022 года.

ФИО1 08.12.2022 получил от Предприятия согласование на проведение перепланировки с разделением помещения П6 (Исх. от 08.12.2022 № 03-02-589091/22).

Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 27.07.2023 № 5200 нежилое помещение П6, общей площадью 173,9 кв.м, с кадастровым номером 52:180010084:158, разделено на нежилое помещение П6а общей площадью 35 кв.м и нежилое помещение П6б, общей площадью 131,8 кв.м.

В письме от 07.08.2023 № 03-02-403322/23 Комитет уведомил ФИО1 о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости и окончательном разделении помещения П6 на помещения П6а и П6б в доме № 172 по улице Коминтерна.

Предприятие и Предприниматель подписали дополнительное соглашение от 04.08.2023 № 5 к договору аренды об изменении объекта найма, коим стало нежилое помещение П6а общей площадью 35,0 кв.м, с кадастровым номером 52:18:0010084:1926.

ФИО1 15.08.2023 обратился с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого объекта в порядке, установленном в Законе № 159-ФЗ.

Администрация города Нижнего Новгорода издала постановление от 07.12.2023 № 9149 о даче согласия на продажу ИП ФИО1 в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения по рыночной стоимости 1 742 000 рублей, в том числе НДС 290 333 рубля 33 копейки, определенной в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности и отчетом об оценке от 11.09.2023 № 101-Ю/08/2023, выполненным ООО "Новсистем Консалт".

Предприятие 11.12.2023 направило ФИО1 проект договора купли-продажи.

ФИО1 согласился с выкупной стоимостью объекта и 13.12.2023 направил Предприятию протокол разногласий к договору, указав на необходимость уменьшения цены на величину неотделимых улучшений.

Предприятие не подписало протокол разногласий.

Наличие между сторонами спора относительно условий договора послужило основанием для обращения ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (пункт 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ «субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пунктам 4, 4.1 статьи 4 вышеуказанного закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В силу пунктом 1, 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Согласование арендодателя при проведении улучшений спорного арендуемого помещения было получено, в связи с чем арендатор имеет право на проведение зачета стоимости улучшений в счет оплаты стоимости приобретаемого арендуемого помещения.

В ходе рассмотрения дела стороны достигли согласия относительно рыночной стоимости нежилого помещения с уменьшением стоимости отчуждаемого имущества на стоимость произведенных улучшений объекта, определенной с учетом отчета об оценке от 20.05.2024 № 95-Ю/05/2024, выполненного ООО "Новосистем Консалт". Рыночная стоимость улучшений определена в размере 666 113 рублей, рыночная стоимость спорного помещения за вычетом стоимости произведенных улучшений составила 1 061 907 рублей.

Оценив представленный в материалы дела отчет об оценке от 20.05.2024 № 95-Ю/05/2024 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел его надлежащим доказательством по делу.

Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах суд урегулирует разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи договора спорного нежилого помещения путем обязания Предприятия заключить с Предпринимателем договор купли-продажи помещения по цене и с учетом стоимости неотделимых улучшений, определенных в отчете об оценке от 20.05.2024 № 95-Ю/05/2024, выполненном ООО "Новосистем Консалт".

В порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 — 170, 173 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

обязать муниципальное предприятие города Нижнего Новгорода «Муниципальная недвижимость» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) засчитать 666 113 рублей стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого помещения с кадастровым номером 52:18:0010084:1926 и заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) договор купли-продажи на следующих условиях:

"Раздел 2. Цена. Оценочная стоимость "объекта", в соответствии с отчетом об оценке от 20.05.2024 № 95-Ю/05/2024, выполненным ООО "Новосистем Консалт", составляет 1 728 020 рублей (один миллион семьсот двадцать восемь тысяч двадцать) рублей 00 копеек (в т.ч. НДС 20%)".

Стоимость произведенных Покупателем улучшений составляет 666 113 (шестьсот шестьдесят шесть тысяч сто тринадцать) рублей 00 копеек.

Цена "объекта", отчуждаемого по Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем улучшений составляет 1 061 907 (один миллион шестьдесят одна тысяча девятьсот семь) рублей 00 копеек (в т.ч. НДС 20%)".

"Пункт 3.2. Покупатель перечисляет 1 061 907 (один миллион шестьдесят одна тысяча девятьсот семь) рублей 00 копеек (в т.ч. НДС 20%) выкупной стоимости единовременным платежом в течении 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества".

Взыскать с муниципального предприятия города Нижнего Новгорода «Муниципальная недвижимость» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что он был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова