Решение от 14 апреля 2021 г. по делу № А65-2884/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-2884/2021

Дата принятия решения – 14 апреля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 07 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Билдинг Групп", г.Казань (ОГРН <***> ,ИНН <***>), акционерному коммерческому банку "Энергобанк" (Акционерное общество), г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующим ограничения (обременения) права, установленные в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777, в виде:

-залога в силу закона, номер государственной регистрации 16-16/001-16/097/002/2015-5120/1, дата 15.04.2015, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп»;

- залога в силу закона, номер государственной регистрации 16-16-01/180/2014-834, дата 12.12.2014, в пользу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк»;

- ипотеки, номер государственной регистрации 16:50:150304:3777-16/001/2017-2, дата 10.10.2017, в пользу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк»,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ, г. Казань.

с участием:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика 1– ООО «Билдинг Групп», г.Казань- не явился, извещен,

от ответчика 2- АКБ "Энергобанк" - ФИО2, доверенность от 19.01.2020, диплом,

от ответчика 3- ООО "Сити-Градъ", г.Казань- ФИО3, доверенность от 01.03.2021, диплом,

от третьего лица - не явилось, не извещено,

у с т а н о в и л:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (далее истец) обратилось в Арбитражный к обществу с ограниченной ответственностью "Билдинг Групп", г.Казань (далее первый ответчик), акционерному коммерческому банку "Энергобанк" (Акционерное общество), г.Казань (далее второй ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Сити-Градъ", г.Казань (далее третий ответчик) о признании отсутствующим ограничения (обременения) права, установленные в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777, в виде:

-залога в силу закона, номер государственной регистрации 16-16/001-16/097/002/2015-5120/1, дата 15.04.2015, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БилдингГрупп»;

- залога в силу закона, номер государственной регистрации 16-16-01/180/2014-834, дата 12.12.2014, в пользу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк»;

- ипотеки, номер государственной регистрации 16:50:150304:3777-16/001/2017-2, дата 10.10.2017, в пользу Акционерного коммерческого банка «Энергобанк»,

Определением суда от 16.02.2021 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РТ, г. Казань.

Истец, ответчик ООО «Билдинг Групп» и третье лицо в судебное заседание 07.04.2021 не явились, извещены.

Истец посредством сервиса электронной подачи документов «Мой арбитр» направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указал также, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ООО «Билдинг Групп» направил в суд возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении требований истца.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, ответчика ООО «Билдинг Групп» и третьих лиц в порядке ст.156 АПК РФ.

Представитель второго ответчика просил в иске отказать, дал пояснения.

Представитель третьего ответчика согласился с позицией второго ответчика, представил отзыв на иск.

Как следует из материалов дела, между МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" и ООО "Атлантида" во исполнение постановления Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 17.09.2008 г. N 5661 подписан договор N 13182 от 14.10.2008 г. аренды земельного участка, площадью 3961 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, Советский район, ул. Рашида Вагапова, кадастровый номер: 16:50:150304:89, разрешенное использование земельного участка: для строительства административно-бытового помещения, сроком до 16.09.2011 г.

Право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 16:50:150304:3777, расположенный на вышеуказанном земельном участке зарегистрировано за ООО "Атлантида" 30.12.2008 г.

В дальнейшем, 19.02.2010 г., право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Центр кадровой поддержки".

Постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 25.05.2012 г. N 3341, договором аренды от 29.12.2012 г. N 16821 земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89, занимаемый незавершенным строительством объектом, был предоставлен ООО "Центр кадровой поддержки" в аренду на 3 года сроком до 24.05.2015 г. Разрешенное использование земельного участка: занимаемый не завершенным строительством объектом.

Право собственности на объект незавершенного строительства 03.09.2013 зарегистрировано за ООО "Атлантида".

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 25.11.2013 г. N 10235 постановление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 25.05.2012 г. N 3341 признано утратившим силу, земельный участок с кадастровым номером 16:50:150304:89 предоставлен ООО "Атлантида" в аренду на 3 года по договору аренды от 25.12.2013 г. N 17494, разрешенное использование участка - занимаемый не завершенным строительством объектом.

По результатам проведенных в деле о банкротстве ООО "Атлантида" торгов 07.10.2014 г. заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка с ООО "БилдингГрупп".

Право собственности на объект незавершенного строительства 12.12.2014 зарегистрировано за ООО "БилдингГрупп".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан 07.05.2015 по делу N А65-3589/2015 ООО "БилдингГрупп" признано арендатором земельного участка.

Между ООО "БилдингГрупп" и ООО "СитиГрадъ" 16.03.2015 г. заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка.

Право собственности на объект незавершенного строительства 15.04.2015 г. зарегистрировано за ООО "Сити-Градъ".

Арбитражным судом Республики Татарстан 26.08.2015 г. по делу N А65-14208/2015 вынесено решение о регистрации перехода права аренды от ООО "БилдингГрупп" к ООО "СитиГрадъ".

В соответствии со ст. ст. 39.6, 39.8, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ между МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" и ООО "Сити-Градъ" 02.10.2015 г. заключен договор аренды N 18836 земельного участка с кадастровым номером 16:50:150304:89 под административные офисы, сроком до 01.10.2018 г.

Согласно п. 1.4.1 договора аренды N 18836 от 02.10.2015 г. на земельном участке расположен не завершенный строительством объект.

Письмом N 12689/кзио-исх от 29.09.2018 г. Комитет уведомил ООО "Сити-Градъ" о прекращении договора аренды земельного участка N 18836 от 02.10.2015 г.

При этом, между банком - АКБ "Энергобанк" (АО) и заемщиком - ООО "БилдингГрупп" был заключен кредитный договор N <***> от 30.10.2014 г., по условиям которого заемщику предоставлены денежные средства в сумме 21460000 рублей в целях оплаты имущества, приобретаемого по договору купли-продажи N 01/10 от 07.10.2014 г. по торгам ООО "Атлантида" лота незаврешенный строительством объект 16-16-01/339/2008-406 и право аренды земельного участка N 16:50:150304:89, с обязательством возврата кредита не позднее 31 декабря 2019 г., с ежемесячной уплатой процентов за пользование кредитом в размере: с 30.10.2014 г. по 01.03.2015 г. в размере 13% годовых, с 02 марта 2015 г. в размере 1% годовых.

Исполнение обязательств по кредитному договору N <***> от 30.10.2014 г. обеспечивается:

- ипотекой в силу закона объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777 (условный номер 16-16-01/339/2008-406), расположенного по адресу: <...> на основании договора купли-продажи N 01/10 от 07.10.2014 г., заключенного по результатам торгов между ООО "Атлантида" и ООО "ООО "БилдингГрупп", запись регистрации обременения N 16-16-01/180/2014-834 от 12.12.2014 г.;

- ипотекой объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:150304:3777 (условный номер 16-16-01/339/2008-406), расположенного по адресу: <...> на основании Договора залога имущества N <***>/2 от 18.09.2017 г., заключенного Банком с ООО "Сити-Градъ", запись регистрации обременения N 16:50:150304:3777-16/001/2017-2 от 10.10.2017 г.

Между ООО "БилдингГрупп" и ООО "Сити-Градъ" 16.03.2015 г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Сити-Градъ" 15.04.2015 г. (запись N 16-16/001-16/097/002/2015-5112/2 от 15.04.2015 г.), переход права собственности осуществлен с сохранением ипотеки в силу закона.

Письмом N 12689/кзио-исх от 29.09.2018 г. Комитет уведомил ООО "Сити-Градъ" о прекращении договора аренды земельного участка N 18836 от 02.10.2015 г.

Решением Арбитражного суда РТ от 22.07.2020 по делу А65-4112/2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020, а также постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.02.2021, по иску Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, у ООО «Сити-Градъ» изъят объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777 путем продажи с публичных торгов.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела.

Согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777, принадлежащий ООО «Сити-Градъ» обременен:

- ипотекой в силу закона, номер государственной регистрации 16-16-01/180/2014-834, дата 12.12.2014, в пользу АКБ «Энергобанк» (АО);

- ипотекой в силу закона, номер государственной регистрации 16-16/001-16/097/002/2015-5120/1, дата 15.04.2015, в пользу ООО «БилдингГрупп»;

- ипотекой, номер государственной регистрации 16:50:150304:3777-16/001/2017-2, дата 10.10.2017, в пользу АКБ «Энергобанк» (АО).

В обоснование требований о признании отсутствующими обременений в виде ипотеки истец указал, что продавец обязан передать покупателю товар свободным об любых прав третьих лиц, сроки на которых наложено обременение в виде ипотеки истекли.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей ответчиков, арбитражный суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии с абз. 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2012 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой правовой способ защиты как признание обременения отсутствующим на объект недвижимости предполагает наличие у лица обращающегося с таким требованием права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Из пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153, следует, что иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска. При этом, право на этот негаторный иск имеет только владеющее лицо, зарегистрированное в ЕГРП. Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей ЕГРП о принадлежности имущества.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. При этом использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона.

При таких обстоятельствах суд не находит, что оспариваемыми записями нарушены какие-либо принадлежащего истцу материальные о права или охраняемого законом интересы.

Обращаясь с рассматриваемым иском в суд истец указал, что государственная регистрация обременений в виде ипотеки на объект незавершенного строительства препятствует его реализации с публичных торгов.

Вместе с тем, изъятие объекта путем продажи с публичных торгов в порядке ст. 239.1 ГК РФ не является изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд. В данном случае предусмотрена иная процедура и правовые последствия.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю.

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 ГК РФ следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Таким образом, наличие действующего обременения в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства не препятствует его изъятию в порядке ст. 239.1 ГК РФ с проведением торгов, поскольку продажа в данном случае должна осуществляться в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и в случае реализации объекта незавершенного строительства с торгов залог сохраняет силу, а покупатель (правопреемник залогодателя) становится на место залогодателя (ООО «Сити-Градъ») и несет все обязанности залогодателя.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не доказано нарушения его прав и законных интересов наличием в ЕГРН оспариваемой записи об ипотеки.

Доводы истца о том, что сроки, на которые наложено обременение в виде ипотеки истекли судом не принимается.

Согласно п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 данного Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 указанного Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

По условиям кредитного договора № <***> от 30.10.2014 заемщик обязался возвратит всю сумму кредита в срок до 05.12.2014. Соглашениями к договору срок продлен до 31.12.2019 Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательств по нему (п. 6.1). В соответствии с соглашением о переходе и сохранении ипотеки от 16.03.2015 и договором о залоге имущества № <***>/2, заключенного банком с ООО «Сити-Градъ», договор вступает в силу с момента его исполнения сторонами, возникновения ипотеки в качестве обременения подлежит регистрации территориальным органом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, срок залога - залог действует в течение 10 лет с даты подписания кредитного договора № <***> от 30.10.2014, то есть срок залога на день рассмотрения иска не истек.

Условиями заключенного между ООО «БилдингГрупп» и ООО «Сити-Градъ» договора купли-продажи объекта недвижимости от 16.03.2015 также предусмотрено, что с момента передачи объектов покупателю (ООО «Сити-Градъ») и до его оплаты объекты признаются находящимися в залоге (ипотеке) у продавца (ООО «БилдингГрупп») для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объектов.

Таким образом, условиями названного договора купли-продажи установлен срок до конечного исполнения основного обязательства, доказательства исполнения основного обязательства материалы дела не содержат.

Учитывая, что наличие зарегистрированной ипотеки прав и законных интересов истца не нарушает, в то время как ее прекращение без фактического исполнения обязательств по договору нарушило бы права залогодержателей, а также принимая во внимание, что сроки действия обременения в виде ипотеки не истекли, оснований для прекращения залога судом не установлено, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Ссылка ответчика - АКБ «Энергобанк» (АО) об истечении срока исковой давности по иску, изложенная в отзыве на исковое заявление, судом не принимается, так как в силу ст. 195 ГК РФ защите подлежит только нарушенное право, а судом не установлено нарушений прав истца оспариваемыми записями об ипотеке.

Кроме того, основанием для обращения истца с рассматриваемым иском послужило изъятие объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, <...> кадастровый номер 16:50:150304:3777 путем продажи с публичных торгов на основании решения Арбитражного суда РТ от 22.07.2020 по делу А65-4112/2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020, а также постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.02.2021, то есть трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, на момент подачи рассматриваемого иска не истек.

В силу п. 1 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на истца, однако принимая во внимание, что в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, госпошлина взысканию в доход бюджета не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 112, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья Панюхина Н.В.