Решение от 19 мая 2023 г. по делу № А33-28533/2022

1322/2023-146643(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

19 мая 2023 года Дело № А33-28533/2022

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 мая 2023 года. В полном объёме решение изготовлено 19 мая 2023 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в

судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации

города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно

предмета спора: общества с ограниченной ответственностью оценочная компания

«Старатель» (ИНН <***>); в присутствии в судебном заседании: от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 06.09.2022;

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 09.01.2023;

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) об урегулировании разногласий между ООО «Аварийно-диспетчерская служба» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 620,3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60,

- изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 21.09.2022г. № 022077 составляет 7 017 000 (семь миллионов семнадцать тысяч) рублей»;

- изложив пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: «2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7 017 000 (семь миллионов семнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 116 950 (сто шестнадцать тысяч девятьсот пятьдесят) (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.11.2022 возбуждено производство по делу.


На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 23.12.2023.

Истец поддержал ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта просит поставить вопросы:

- Соответствуют ли Отчет об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022г. № 23/22, подготовленный ООО ОК «Старатель» требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки? Как повлияли (при наличии) выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности на итоговую рыночную стоимость объектов оценки?

- Определить рыночную стоимость нежилого здания, общей площадью 620.3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60, по состоянию на 07 апреля 2022г.

Определением от 31.01.2023 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценщику ФИО4. Установлена фиксированную стоимость экспертизы в размере 25 000 руб. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Соответствуют ли Отчет об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022г. № 23/22, подготовленный ООО ОК «Старатель» требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки? Как повлияли (при наличии) выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности на итоговую рыночную стоимость объектов оценки?

- Определить рыночную стоимость нежилого здания, общей площадью 620.3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60, по состоянию на 07 апреля 2022 года.

05.04.2023 от оценщика ФИО4 поступило заключение от 30.03.2023 № 23—05.

Представитель третьего лица в судебное заседание 15.09.2023 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

18.04.2023 от истца поступило ходатайство об уточнении требований, просит:

1. Урегулировать разногласия между ООО «Аварийно-диспетчерская служба» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 620,3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр- кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60.

Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 7 171 000 (семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей».

Изложить пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7 171 000 (семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей вносится


Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 119 517 (сто девятнадцать тысяч пятьсот семнадцать) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Истец требования поддержал, поддержал ходатайство об уточнении требований.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об изменении предмета исковых требований принято судом.

Ответчик требования не признал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО «Аварийно-диспетчерская служба» (истец) на праве аренды принадлежит нежилое здание общей площадью 620,3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр- кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60 (именуемое далее - Объект), что подтверждается договором аренды нежилого помещения (здания) от 06.05.2019 № 13806.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок его действия - с 06.05.2019 по 06.05.2024 включительно.

Общество с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 07.04.2022 (вх. № 8190) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилого помещения по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60.

Письмом от 01.09.2022 № 16524 ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил для подписания проект договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строение 60. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. В любой день до истечения тридцатидневного срока, с даты получения проекта договора купли-продажи, субъект вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2.1. договора, стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету № 23/22 об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022, экспертному заключению от 01.08.2022 № Э-0664-22, составляет 9 680 000 рублей. Оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет, путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п. 2.3 настоящего договора по следующим реквизитам (пункт 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.3. проекта договора, сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 9 680 000 рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца


после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2. договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 161 333 руб. 33 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Как следует из представленного в материалы дела отчета от 21.09.2022 № 022077, выполненного ООО «Независимая оценка» рыночная стоимость объекта капитального строительства - нежилое здание общей площадью 620,3 кв. м с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», д. 30 «А», строен. 60, по состоянию на 07.04.2022, составляет (НДС не облагается в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса российской Федерации): 7 017 000 руб.

Сопроводительным письмом от 28.09.2022 (вх. № 22658ги) истец направил ответчику подписанный им с протоколом разногласий проект договора купли-продажи.

Как следует из протокола разногласий, покупателем (истцом по делу) была предложена новая редакция следующих пунктов:

«пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 21.09.2022г. № 022077 составляет 7 017 000 (семь миллионов семнадцать тысяч) рублей.»;

«абзац 1 пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7 017 000 (семь миллионов семнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 116 950 (сто шестнадцать тысяч девятьсот пятьдесят) (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты.».

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункты 2.1. и 2.3. договора согласованы в редакции истца, изложенной а проекте договора купли-продажи.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска разногласия при заключении договора.

Определением от 31.01.2023 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценщику ФИО4. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Соответствуют ли Отчет об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022г. № 23/22, подготовленный ООО ОК «Старатель» требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки? Как повлияли (при наличии) выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности на итоговую рыночную стоимость объектов оценки?

- Определить рыночную стоимость нежилого здания, общей площадью 620.3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60, по состоянию на 07 апреля 2022 года.

05.04.2023 от оценщика ФИО4 поступило заключение от 30.03.2023 № 23—05, содержащее следующие выводы:

«Ответ на вопрос № 1: По мнению эксперта, на основании вышеизложенной информации, отчет об оценке № 23/22 от 21.07.2022, выполненный ООО Оценочная компания «Старатель», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Оценщиком,


составившим указанный отчет, допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Сделанные Оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, не обоснованы.

Ответ на вопрос № 2: По мнению эксперта, на основании произведенных расчетов, рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 620,30 кв.м. с кадастровым № 24:50:0000000:162465, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, гор. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр. 60, по состоянию на 07 апреля 2022 г., составляет 7 171 000 (Семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей. В данную стоимость не входит стоимость права пользования земельным участком, на котором расположено здание. Здание рассматривалось Экспертом как необорудованное инженерными коммуникациями и инженерным оборудованием.».

Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд урегулировать разногласия между ООО «Аварийно-диспетчерская служба» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 620,3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр- кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60.

Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 7 171 000 (семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей».

Изложить пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7 171 000 (семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 119 517 (сто девятнадцать тысяч пятьсот семнадцать) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.


Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно – реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью


объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу N А46764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, ответчиком были представлены отчет об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022г. № 23/22, подготовленный ООО ОК «Старатель», экспертному заключению от 01.08.2022 № Э-0664-22, согласно которому стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр- кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30а, строение 60 составляет 9 680 000 рублей.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости имущества, включенного в проекты договоров купли-продажи недвижимого имущества, истец сопроводительным письмом от 28.09.2022 (вх. № 22658ги) направил ответчику подписанный им с протоколом разногласий проект договора купли-продажи. Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому


пункты 2.1. и 2.3. договора согласованы в редакции истца, изложенной в проекте договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Поскольку истец оспаривает величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенную в целях реализации истцом преимущественного права на выкуп спорных объектов в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по мотиву несоответствия рыночной стоимости, проверка данного довода требует специальных познаний.

Рассмотрев материалы дела, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленному иску, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости разъяснения вопроса, возникшего относительно соответствия выполненных обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель», отчетов от № 23/22 об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022, экспертному заключению от 01.08.2022 № Э-0664-22, , требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Определением от 31.01.2023 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено оценщику ФИО4. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Соответствуют ли Отчет об оценке рыночной стоимости от 21.07.2022г. № 23/22, подготовленный ООО ОК «Старатель» требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки? Как повлияли (при наличии) выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности на итоговую рыночную стоимость объектов оценки?

- Определить рыночную стоимость нежилого здания, общей площадью 620.3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60, по состоянию на 07 апреля 2022 года.

05.04.2023 от оценщика ФИО4 поступило заключение от 30.03.2023 № 23—05, содержащее следующие выводы:

«Ответ на вопрос № 1: По мнению эксперта, на основании вышеизложенной информации, отчет об оценке № 23/22 от 21.07.2022, выполненный ООО Оценочная компания «Старатель», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Оценщиком, составившим указанный отчет, допущены существенные нарушения, повлиявшие на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Сделанные Оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, не обоснованы.

Ответ на вопрос № 2: По мнению эксперта, на основании произведенных расчетов, рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 620,30 кв.м. с кадастровым №


24:50:0000000:162465, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, гор. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр. 60, по состоянию на 07 апреля 2022 г., составляет 7 171 000 (Семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей. В данную стоимость не входит стоимость права пользования земельным участком, на котором расположено здание. Здание рассматривалось Экспертом как необорудованное инженерными коммуникациями и инженерным оборудованием.».

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав заключение эксперта ФИО4 от 30.03.2023 № 23-05, суд констатирует, что экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны, ясны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта ФИО4 от 30.03.2023 № 23-05. Выводы эксперта документально не опровергнуты сторонами соответствующими доказательствами.

Суд полагает, что заключение эксперта ФИО4 от 30.03.2023 № 23-05 составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона № 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, договор купли-продажи подлежат урегулированию судом, с учетом установленных в рамках настоящего дела обстоятельств.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания общей площадью 620,3 кв.м с


кадастровым номером 24:50:0000000:162465, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газеты «Красноярский рабочий», 30 «А», стр.60:

пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 7 171 000 (семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей».

Пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7 171 000 (семь миллионов сто семьдесят одна тысяча) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 119 516 (сто девятнадцать тысяч пятьсот шестнадцать) рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аварийно-диспетчерская служба" (ИНН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья Д.С. Куликова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 15.03.2023 6:19:00

Кому выдана Куликова Диана Сергеевна