Решение от 26 апреля 2018 г. по делу № А38-13091/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-13091/2017
г. Йошкар-Ола
26» апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2018 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Смайл»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл

об оспаривании решения органа, осуществляющего публичные полномочия

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания – 3»

с участием представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Смайл» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании незаконным решения от 19.09.2017 № 12/008/001/2017-27174 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление, регистрирующий орган) об отказе в регистрации договора аренды № 58 от 01.09.2014 в отношении нежилых помещений позиций 11, 12, 15-18 подвального этажа дома № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы Республики Марий Эл, имеющих кадастровый номер 12:05:0506006:1054 (далее – спорные помещения), а также об обязании ответчика зарегистрировать указанный договор аренды.

Согласно оспариваемому решению основанием отказа в государственной регистрации послужило отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о государственной регистрации права собственности на спорные помещения, а также отсутствие соглашения участников общей долевой собственности о наделении общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» правом предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» спорных помещений.

В заявлении и дополнении к нему изложены доводы о том, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) на общее имущество возникает в силу закона и не требует отдельной государственной регистрации, что свидетельствует о незаконности отказа в государственной регистрации. В качестве соглашения участников общей долевой собственности о наделении общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» правом предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» спорных помещений ответчику был представлен протокол общего собрания собственником помещений от 14.08.2013. Таким образом, законных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды у ответчика не имелось (т. 1, л.д. 3-5, т. 3, л.д. 10-11).

В судебном заседании общество поддержало заявленные требования.


Ответчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, в письменных объяснениях и в судебном заседании заявленное требование не признало по основаниям, указанным в оспариваемом решении, просило отказать в удовлетворении требований общества (т. 1, л.д. 70-75).


Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания – 3», в отзыве сообщило о проведении собрания собственников помещений 14.08.2013 в полном соответствии с действующим законодательством и о наличии кворума (т. 2, л.д. 54-55)

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного процесса, представителя в арбитражный суд не направило. Дело рассмотрено без его участия по правилам части 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Согласно протоколу от 14.08.2013 общего собрания собственников помещений в МКД № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы единогласно решено заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» договор аренды части подвального помещения общей площадью 105, 4 кв.м., обозначенного на плане (приложение № 1 к договору), утверждены обязательные условия договора аренды, а также решено передать полномочия на заключение названного договора аренды обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» (т. 1, л.д. 16-21).

01.09.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3», действующим в интересах всех собственников помещений в МКД № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы, и обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» заключен договор аренды № 58 в отношении нежилых помещений позиций 11, 12, 15-18 подвального этажа дома № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы Республики Марий Эл, сроком на девять лет (т. 1, л.д. 22-24). Переданные по акту приема-передачи в аренду помещения (т. 1, л.д. 25) поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 12:05:0506006:1054 (т. 1, л.д. 26).

По результатам проведения 26.03.2015 общего собрания собственники помещений в МКД № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы единогласно подтвердили право общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» на пользование общим имуществом собственников помещений в МКД, в том числе, право заключать договоры на пользование общим имуществом (т. 1, л.д. 66-69).

06.06.2017 ООО «Смайл» обратилось с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 01.09.2014 № 58 (т. 1, л.д. 10).

19.06.2017 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации по причине отсутствия в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на спорные помещения, а также отсутствия соглашения участников общей долевой собственности о наделении общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» правом предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» спорных помещений (т. 1, л.д. 11).

Решением от 19.09.2017 № 12/008/001/2017-27174 Управление отказало обществу в государственной регистрации договора аренды ввиду неустранения причин, препятствующих государственной регистрации прав (т. 1, л.д. 15).

Акт государственного органа оспорен обществом в судебном порядке. В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения или его отдельных положений и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В силу пунктов 3, 5, 6 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, требования к документам, представляемым для такой регистрации – в статье 21 названного Закона.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено названным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Одним из этапов процедуры государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (часть 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Одним из оснований отказа в государственной регистрации договора аренды явилось отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на спорные помещения. Арбитражный суд считает названное основание отказа незаконным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спорные помещения расположены в подвальном помещении многоквартирного дома.

В соответствии с положениями части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Таким образом, спорные помещения относятся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с положениями статьи 36 ЖК РФ и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Таким образом, Закон № 218-ФЗ не требует отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество, поскольку фактически она осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода права на жилое и нежилое помещение, принадлежащее собственнику в многоквартирном жилом доме. Поскольку доля в праве на общее имущество в доме производна от права собственности на отдельное помещение в доме, право общей долей собственности на общее имущество в здании возникает (переходит) одновременно с правом собственности на помещение в здании, а его государственная регистрация существует с момента государственной регистрации прав на жилое и нежилое помещение.

В подтверждение факта государственной регистрации прав собственников на помещения в многоквартирном жилом доме представлены выписки из ЕГРН (т. 1, л.д. 78-172, т. 2, л.д. 1-42).

Таким образом, отказ Управления со ссылкой на отсутствие отдельно зарегистрированного права общей долевой собственности на спорные помещения является незаконным.


Другим основанием отказа в государственной регистрации договора аренды послужило отсутствие соглашения участников общей долевой собственности о наделении общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» правом предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» спорных помещений. Такое основание отказа также является незаконным.

По решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

Из положения части 3.1 статьи 44 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

В материалах дела имеется протокол от 14.08.2013 общего собрания собственников помещений в МКД № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы, согласно которому единогласно принято решение о заключении с обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» договора аренды части подвального помещения общей площадью 105, 4 кв.м., обозначенного на плане (приложение № 1 к договору), и о передаче полномочий на заключение названного договора аренды обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» (т. 1, л.д. 16-21).

В соответствии с частью 1 статьи 46, пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из анализа протокола общего собрания от 14.08.2013, реестра собственников, реестра голосования, выписок из ЕРГН, свидетельств о государственной регистрации, ордеров на квартиры, договоров на передачу квартир в собственность, доверенностей на участие в собрании и технического паспорта на жилой дом, «за» принятие решений на собрании 14.08.2013 проголосовало более двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (т. 1, л.д. 16-21, 78-172, т. 2, л.д. 1-42, 57-83, 99-157, т. 3, л.д. 12-21).

Таким образом, решение принято надлежащим образом, не оспорено, недействительным не признано.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами и являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Кроме того, по результатам проведения 26.03.2015 общего собрания собственники помещений в МКД № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы единогласно подтвердили право общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3» на пользование общим имуществом собственников помещений в МКД, в том числе, право заключать договоры на пользование общим имуществом (т. 1, л.д. 66-69).

На основании изложенного, арбитражный суд признает незаконным и не соответствующим статьям 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ, статьям 26, 27, 40 Закона № 218-ФЗ решение от 19.09.2017 № 12/008/001/2017-27174 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл об отказе в регистрации договора аренды № 58 от 01.09.2014 в отношении нежилых помещений позиций 11, 12, 15-18 подвального этажа дома № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы Республики Марий Эл, имеющих кадастровый номер 12:05:0506006:1054.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ признание отказа в регистрации прав недействительным влечет за собой обязанность органа по государственной регистрации прав устранить допущенные нарушения. Поэтому арбитражный суд своим решением обязывает Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ зарегистрировать в установленном порядке спорный договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Признать незаконным и не соответствующим статьям 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ, статьям 26, 27, 40 Закона № 218-ФЗ решение от 19.09.2017 № 12/008/001/2017-27174 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл об отказе в регистрации договора аренды № 58 от 01.09.2014 в отношении нежилых помещений позиций 11, 12, 15-18 подвального этажа дома № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы Республики Марий Эл, имеющих кадастровый номер 12:05:0506006:1054.


2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл устранить допущенные нару-шения прав и законных интересов заявителя и произвести государственную регистрацию договора аренды № 58 от 01.09.2014, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная управляющая компания № 3», действующим в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы, и обществом с ограниченной ответственностью «Смайл», в отношении нежилых помещений позиций 11, 12, 15-18 подвального этажа дома № 8 по улице Пушкина города Йошкар-Олы, общей площадью 105, 4 кв.м., имеющих кадастровый номер 12:05:0506006:1054.


3. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смайл» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья Л.А. Фролова