Постановление от 14 октября 2025 г. по делу № А55-13154/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5720/2025

Дело № А55-13154/2024
г. Казань
15 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2025 года. Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А., судей: Ананьева Р.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

– общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Бизнес Дата» – ФИО1 (доверенность от 01.04.2025), ФИО2 (доверенность от 28.10.2024),

– главы городского округа Самара, администрации городского округа Самара – ФИО3.(доверенность от 09.01.2025),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Бизнес Дата»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025

по делу № А55-13154/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Бизнес Дата» к Главе городского округа Самара, администрации городского округа Самара, Министерству градостроительной политики Самарской области, о признании незаконным постановления, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, Департамента градостроительства городского округа Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания «Бизнес Дата» (далее – ООО ИСК «Бизнес Дата», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации городского округа Самара от 31.03.2023 № 246 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городском округе Самара» и обязании администрации городского округа Самара предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв. м в границах ул. Ульяновской, ФИО4, ФИО5, Арцыбушевской в Ленинском районе городского округа Самара, под многоэтажную жилую застройку.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек к участию в деле Управление

государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области и Департамент градостроительства городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2024 заявленные требования общества удовлетворены. Суд признал незаконным постановление администрации городского округа Самара от 31.03.2023 № 246 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городском округе Самара» и обязал администрацию городского округа Самара в месячный срок по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО ИСК «Бизнес Дата» путем предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв. м в границах ул. Ульяновской, ФИО4, ФИО5, Арцыбушевской в Ленинском районе городского округа Самара, под многоэтажную жилую застройку.

Постановлением апелляционного суда от 05.06.2025 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2024 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО ИСК «Бизнес Дата» просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2025 судебное разбирательство по рассмотрению кассационной

жалобы ООО ИСК «Бизнес Дата» отложено на 14.10.2025 на 11 часов 00 мин.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного Департаментом градостроительства городского округа Самара аукциона (протокол подведения итогов от 18.08.2016 № 17/1) между ООО ИСК «Бизнес Дата» («Инвестор») и Главой городского округа Самара заключен договор от 29.08.2016 № 594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО4, ФИО5 в Ленинском районе городского округа Самара, по условиям которого Инвестор обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО4, ФИО5 в Ленинском районе городского округа Самара, а администрация городского округа Самара обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Инвестором (далее – договор РЗТ).

Пунктом 1.2. вышеназванного договора предусмотрено, что застроенная территория расположена в пределах территориальной зоны Ж-4 (многоэтажная застройка).

На основании решения Думы городского округа Самара от 29.12.2020 № 45 произошла смена территориальной зоны, указанной в Договоре – Ж-4 (многоэтажная застройка), на Ц-1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения), в результате чего поменялись требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения.

ООО ИСК «Бизнес Дата» обратилось в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского

округа Самара с заявлением от 22.01.2021 № 2973 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв. м в границах улиц Ульяновской, ФИО4, ФИО5, Арцыбушевской, под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку).

В соответствии с постановлением администрации городского округа Самара от 16.06.2021 № 401 проведены публичные слушания, по результатам проведения которых Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара рекомендовано отказать ООО ИСК «Бизнес Дата» в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв. м в границах улиц Ульяновской, ФИО4, ФИО5, Арцыбушевской, под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку).

На основании указанных рекомендаций администрацией городского округа Самара вынесено постановление от 31.03.2023 № 246 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городском округе Самара».

ООО ИСК «Бизнес Дата» считает указанное постановление незаконным и нарушающем его права и законные интересы, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованное постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли с установленными категориями используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их

принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с частью 6 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 названного Кодекса.

В статье 39 ГрК РФ закреплено, что лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (часть 1); вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (часть 2); участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний (часть 5); на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8); на основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций

глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения (часть 9); в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний (часть 11).

Подпунктом 3 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что на публичные слушания должны выноситься, в частности, вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, указал, что положения статьи 85 ЗК РФ и статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет

уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, связано с решениями органов публичной власти в градостроительной сфере, предназначенными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций, а потому должно осуществляться в соответствии с принципами градостроительного и земельного законодательства (Постановление от 12.11.2020 № 46-П; Определения от 06.10.2015 № 2317-О, от 17.12.2020 № 2861-О, от 27.12.2023 № 3536-О и др.). Данные цели достигаются, как правило, принятием органами публичной власти решений по комплексному социально-экономическому развитию соответствующих территорий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ) в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию.

Согласно пункту 3 названной статьи Федерального закона № 73-ФЗ особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется органами местного самоуправления.

В части 3 пункта 3 статьи 60 Федерального закона № 73-ФЗ указано, что особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется органами местного

самоуправления, а в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения и включает в себя разработку градостроительных регламентов, предусматривающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок, другие ограничения, необходимые для обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции мотивировал тем, что спорный земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия «Городская усадьба».

Также рассматриваемый земельный участок попадает в границы земельного участка и границы охранной зоны объекта культурного наследия «Жилой дом» и границы регулирования застройки и хозяйственной деятельности и охранную зону объекта культурного наследия «Дом, в котором в 1908 г. находилась подпольная типография Самарского комитета РСДРП».

Помимо вышеизложенного, рассматриваемый земельный участок расположен на территории исторического поселения регионального значения города Самары, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 «О внесении изменения в постановление Правительства Самарской области от 12.04.2018 № 189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального

значения, имеющих значение для истории и культуры Самарской области» и об утверждении предмета охраны исторического поселения регионального значения города Самара Самарской области и границ территории исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области».

Постановление Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 «О внесении изменения в постановление Правительства Самарской области от 12.04.2018 № 189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих значение для истории и культуры Самарской области», являются юридически значимыми обстоятельствами для рассмотрения настоящего спора о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв. м в границах ул. Ульяновской, ФИО4, ФИО5, Арцыбушевской в Ленинском районе городского округа Самара, под многоэтажную (высотную) жилую застройку в границах исторического поселения.

По запросу ООО ИСК «Бизнес Дата» Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области сопроводительным письмом от 10.11.2022 направлялись в адрес директора общества приказы об утверждении зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на земельном участке в границах указанных выше улиц и последующим указанием в письме от 13.12.2022 о несоответствии представленной проектной документации «Архитектурное решение 4-секционного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в 105 квартале г. Самара» предмету охраны исторического поселения требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах исторического поселения регионального значения городской округ Самара, в котором

также отражено, что на территории квартала в границах улиц Арцыбушевской, ФИО5, ФИО4, Ульяновской в <...>) расположены следующие здания, включенные в предварительный список исторически-ценных градоформирующих объектов (далее – ЦГФО), расположенных в границах исторического поселения регионального значения <...>, <...>; Арцыбушевская, д. 85-87.

Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2024 № 464 внесены изменения в Постановление № 1019, в соответствии с которыми в список ЦГФО (раздел 4 Постановления № 1019) вошли здания по указанным адресам и числятся под номерами 486 - 490 соответственно.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 59 Федерального закона № 73-ФЗ ЦГФО также входят в предмет охраны исторического поселения и представляют собой здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами.

В соответствии с пунктом 9 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972, градостроительные (планировочные, типологические, масштабные) характеристики ЦГФО подлежат сохранению, что также отражено в указанном письме Управления от 13.12.2022 и рекомендовало внести изменения в архитектурные решения застройки 105 квартала.

Документация планировки территории по договору РЗТ от 29.08.2016, заключенного с ООО ИСК «Бизнес Дата», утверждена 23.07.2020, то есть после установления охранных зон объектов культурного наследия: «Городская усадьба» (02.12.2016), «Дом, в котором в 1908 г. находилась подпольная Типография Самарского комитета РСДРП

(б)» (08.06.2017), «Дом жилой» (08.06.2017). Разработка документации велась Застройщиком на момент, когда охранные зоны СЖН были определены.

Выявление объектов культурного наследия, а в последующем отнесение места расположения земельного участка в границах согласно договору РЗТ в состав границ исторического поселения (2016, 2017, 2019 г.г., то есть на момент разработки ППТ и ПМТ) обуславливает изменение территориальной и функциональной зон его расположения.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 земельные участки, планируемые под развитие ООО ИСК «Бизнес Дата», вошли в границы территории исторического поселения регионального значения города Самары, в результате чего земельные участки обладают не только отдельными зонами охраны объектов культурного наследия, расположенных на них, но также являются особым статусом - территорией входящей в границы исторического поселения, в связи с чем с 31.12.2020 зона предполагаемой застройки по договору РЗТ с ООО ИСК «Бизнес Дата» была переквалифицирована с М-4 (Зона застройки многоэтажными жилыми домами) на Ц-1 (Многофункциональная зона в границах исторического поселения).

Постановлением от 16.06.2021 № 401 администрация назначила публичные слушания по проекту решений о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.

Из заключения о публичных слушаниях от 06.07.2021, что на публичных слушаниях указанный вопрос был рассмотрен и получил одобрение (29 мнений в поддержку и 7 отрицательных).

Из протокола заседания Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара от 16.07.2021 № 4 ООО ИСК «Бизнес Дата» было рекомендовано обратиться в Градостроительный совет при Губернаторе Самарской области.

В последующем, Комиссия рекомендовала отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв. м в границах улиц Ульяновской, ФИО4, ФИО5, Арцыбушевской, под многоэтажную жилую застройку (протокол от 22.03.2023 № 1). На основании указанных рекомендаций администрацией городского округа Самара вынесено постановление от 31.03.2023 № 246 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городском округе Самара».

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 30.09.2024, в процентном соотношении относительно земельного участка площадью 26 490 кв. м (100%), расположенного в границах улиц ФИО5, Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО4 в Ленинском внутригородском районе городского округа Самара, площадь земельных участков, занятых охранными зонами объекта культурного наследия, составляет 6,23%. В процентном соотношении относительно земельного участка площадью 26 490 кв. м (100%), расположенного в границах улиц ФИО5, Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО4 в Ленинском внутригородском районе городского округа Самара площадь земельного участка, где возможно строительство (допускается условно разрешенный вид использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)), составляет 76,69%.

Согласно положениям статьи 34 Федерального закона № 73-ФЗ строительство запрещается в пределах охранных зон, что не препятствует

в исполнении договора о развитии застроенной территории с соблюдением градостроительных норм исходя из наличия исторического поселения .

Согласно позиции изложенной в «Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных параметров разрешенного строительства.

Пункт 2 статьи 34 Федерального закона № 73-ФЗ определяет охранную зону как территорию, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Отношения, возникающие в области сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 73-ФЗ (подпункт 1 статьи 1 Федерального закона № 73-ФЗ).

Согласно преамбуле этого закона государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории

устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Установлением зон охраны обусловлены ограничения, связанные с потенциальными возможностями собственников земельных участков, расположенных в границах этих зон, а именно вводится особый режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий на них хозяйственную деятельность и строительство, а также определяются требования к реконструкции существующих на них зданий и сооружений. Такого рода ограничения объективно ограничивают объем правомочий лица в сфере владения, пользования своим имуществом и распоряжения правом на него.

Такое ограничение направлено на соблюдение одной из конституционно значимых, по своей сути, ценностей - охране объектов культурного наследия, служащих сохранению памяти предков, воспитанию любви и уважения к Отечеству (преамбула Конституции Российской Федерации).

В силу части 2.1 статьи 38 ГрК РФ требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно- пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 высотные регламенты застройки в границах секторов восприятия, составляющих предмет охраны исторического поселения регионального значения г. Самары, устанавливают ограничения использования земельных участков в границах данных секторов до

утверждения градостроительных регламентов исторического поселения регионального значения г. Самары, которые до настоящего времени не разработаны.

Положения части 2 статьи 40 ГрК РФ, согласно которым отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части предельного количества этажей предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допустимо.

В целях определения площади рассматриваемого земельного участка, на которой может быть осуществлено строительство с учетом вышеназванных ограничений, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту - доценту кафедры «Реконструкции и реставрации архитектурного наследия» Федерального государственного бюджетного учреждения высшего образования «Самарский государственный технический университет» ФИО6. Перед экспертом был поставлен вопрос: какая площадь земельных участков находится в охранных зонах объектов культурного наследия в процентном соотношении, где запрещено строительство, и на какой площади возможно строительство, относительно земельного участка площадью 26 490 кв. м, расположенного в границах улиц ФИО5, Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО4 в Ленинском внутригородском районе городского округа Самара.

Между тем предметом экспертного исследования не являлся вопрос нахождения спорного земельного участка в границах исторического поселения, а сама возможность строительства на спорном земельном участке с учетом требований и особенностей исторического поселения не оспаривается.

Вместе с тем, судебная коллегия учитывает и отмечает, что вопрос о предоставлении условно-разрешенного вида использования земельного

участка, в границы которого попадаются объекты культурного наследия, в силу ГрК РФ не рассматривается в части земельного участка, то есть рассматривается в отношении всего земельного участка.

Возможность предоставления отклонения от предельных параметров разрешенного строительства изучается в отношении всей площади земельного участка.

28 февраля 2025 года Правительством Самарской области принято Постановление № 67 (далее – Постановление № 67), согласно которому установлены границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в границах исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области, определен перечень объектов культурного наследия федерального и регионального значения, расположенных в границах исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области, в отношении которых устанавливается объединенная зона охраны объектов культурного наследия, а также определены требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в границах исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Статьей 33 Федерального закона № 73-ФЗ установлено, что объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу пункта 1 статьи 61 Федерального закона № 73-ФЗ за нарушение данного Закона должностные лица, физические и юридические лица несут уголовную, административную и иную юридическую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 10 статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Земельный участок, в отношении которого истцом испрашивается отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Самара, утвержденными Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61 (далее – Правила), отнесен к территориальной зоне Ц-1 «Многофункциональная зона в границах исторического поселения».

В силу части 2.1 статьи 38 ГрК РФ предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения,

должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно- пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

Согласно разделу 2 Постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 в предмет охраны исторического поселения регионального значения г. Самары входят объекты культурного наследия, расположенные на территории рассматриваемого земельного участка: Дом мещанина ФИО7 (пункт 374); Жилой дом на участке ФИО8 (пункт 375); Дом ФИО9 (пункт 72); Дом, в котором в 1908 г. находилась подпольная типография Самарского комитета РСДРП (б) (пункт 67).

В Определении Конституционного суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 931-0-0 отмечено, что согласно Федеральному закону № 73-ФЗ в историческом поселении государственной охране подлежат все исторически ценные градоформирующие объекты: планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой, соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными), объемно-пространственная структура, фрагментарное и руинированное градостроительное наследие, форма и облик зданий и сооружений, объединенных масштабом, объемом, структурой, стилем, материалами, цветом и декоративными элементами, соотношение с природным и созданным человеком окружением, различные функции исторического поселения, приобретенные им в

процессе развития, а также другие ценные объекты (статья 59); градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения (статья 60).

Особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении, предусмотренное Градостроительным кодексом Российской Федерации, названным Федеральным законом и законодательством субъектов Российской Федерации, обусловлено необходимостью обеспечения сохранности находящихся на его территории объектов культурного наследия, а также иных объектов, представляющих собой историко-культурную ценность. В этих целях под контролем соответствующих органов охраны объектов культурного наследия и органов исполнительной власти в области регулирования градостроительной деятельности осуществляется комплекс мероприятий, включая разработку градостроительных регламентов, касающихся размеров и пропорций зданий и сооружений, использования отдельных строительных материалов, цветового решения, запрета или ограничения размещения автостоянок, рекламы и вывесок, других ограничений, необходимых для обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения.

Постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 «О внесении изменения в постановление Правительства Самарской области от 12.04.2018 № 189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» и об утверждении предмета охраны исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области и границ территории исторического поселения

регионального значения города Самары Самарской области» определена граница исторического поселения регионального значения.

Из графических частей Постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019, в части из Карты (схемы) границ элементов планировочной структуры, являющейся приложением № 4 к данному Постановлению, усматривается, что граница исторического поселения регионального значения г. Самары шире границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения г. Самары. Границы указанных зон не совпадают.

Исходя из графиков Постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019, рассматриваемый земельный участок расположен на территории исторического поселения регионального значения г. Самары Самарской области, квартал 105 относится к морфотипу исторической среды «Усадебная застройка» «тип А», со следующими охраняемыми параметрами: высотность по линии застройки-7,8 м ; превалирующая ширина земельного участка по линии застройки-рядового до 22 м. углового до 32 м; имеются разрывы между домами, стоящими по линии застройки.

В частях 3 и 7 статьи 59 Федерального закона № 73-ФЗ определено, что предмет охраны исторического поселения утверждается уполномоченным органом государственной власти применительно к каждому историческому поселению. Перечень исторических поселений регионального значения, предмет охраны исторического поселения регионального значения, границы территории исторического поселения регионального значения, требования к градостроительным регламентам в указанных границах утверждаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.

Общество считает, что при принятии решения о предоставлении условно разрешенного вида использования земельного участка

администрация городского округа Самара должна была руководствоваться сведениями, указанными в проектной документации, подготовленной в рамках договора РЗТ, в соответствии с которой Обществу разрешена застройка многоэтажными жилыми домами.

Судом установлено, что на момент рассмотрения и утверждения ППТ (ПМТ), подготовленной ООО ИСК «Бизнес Дата» земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж-4, с принятием Постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 зона была изменена на Ц-1.

Документация по планировке территории, подготовленная истцом, была утверждена 23.07.2020, а смена территориальной зоны произошла с 31.12.2020, то есть с момента вступления в силу решения Самарской городской Думы от 29.12.2020 № 45, которым внесены изменения в Правила.

В настоящее время на карте правового зонирования весь участок расположен в зоне Ц-1 – многофункциональная зона в границах исторического поселения с разрешенными параметрами строительства, не превышающими 17 м, а при получении условно-разрешенного вида использования земельного участка – до 34,3 кв. м.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В силу пункта 9 статьи 1 ГрК РФ градостроительным регламентом устанавливаются в числе прочих ограничения в использовании земельных

участков в виде их предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров и предельных параметров разрешенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 59 Федерального закона № 73-ФЗ предмет охраны исторического поселения утверждается уполномоченным органом государственной власти применительно к каждому историческому поселению и включает в себя: исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные, в том числе, масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами; планировочную структуру, включая ее элементы; объемно-пространственную структуру; композицию и силуэт застройки - соотношение вертикальных и горизонтальных доминант и акцентов; соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными); композиционно-видовые связи (панорамы), соотношение природного и созданного человеком окружения.

Из письма Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области от 16.06.2020 № 43/2360, направленного по запросам администрации городского округа Самара и Департамента градостроительства городского округа Самара в процессе согласования документации планировки территории и на момент ее утверждения, следовало разъяснение, какие объекты подпадают под охрану исторического поселения регионального значения г. Самары, в число которых морфотипы исторической среды не входят и применяются в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 для целей разработки требований градостроительных регламентов в границах исторического поселения регионального значения г. Самары.

Существуют градостроительные регламенты лишь в отношении зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся в границах испрашиваемого земельного участка, то есть в границах улиц Вилоновская, Арцыбушевская, Ульяновская, ФИО4, однако градостроительные регламенты для исторического поселения регионального значения г. Самары, в зоне которого расположен данный земельный участок в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019, до настоящего времени не разработаны.

На дату утверждения документации планировки территории Департаментом градостроительства городского округа Самара (23.07.2020) в границах земельного участка улиц Вилоновская, Арцыбушевская, Ульяновская, ФИО4 было принято Постановление Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 (с 27.12.2020), однако все еще действовала территориальная зона Ж-4, которая была изменена на Ц-1 31.12.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2015 № 459-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об

объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменения, касающиеся части 9 статьи 60 Федерального закона № 73-ФЗ, частей 10.1, 11.1, 11.2 статьи 51 ГрК РФ вступили в силу с 01.01.2017.

С учетом особой значимости регулируемых правоотношений, в целях сохранения облика исторических поселений, принимая во внимание длительность периода разработки, согласования и утверждения необходимой документации по объектам культурного наследия, включенным в соответствующие перечни, законодателем статьей 1 Федерального закона от 30.12.2015 № 459-ФЗ (ред.03.08.2018) внесены изменения и в Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ, статья 60 Федерального закона № 73-ФЗ, так в пункте 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2015 № 459-ФЗ закреплено, что до дня утверждения градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения регионального значения, и содержащего требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, рассматривает, в том числе, в соответствии с пунктом 9 статьи 60 Федерального закона № 73-ФЗ и частью 11.2 статьи 51 ГрК РФ раздел проектной документации объекта капитального строительства «архитектурные решения» и выдает заключение о его соответствии или несоответствии предмету охраны исторического поселения регионального значения.

При строительстве или реконструкции объекта на территории исторического поселения необходимо получить от регионального органа охраны объектов культурного наследия заключение о соответствии или

несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащего архитектурные решения, предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом (части 10.1, 11.1 статьи 51 ГрК РФ).

Судом учтено отсутствие градостроительных регламентов для исторического поселения регионального значения г. Самары, поэтому суд исходил из заключений уполномоченного органа в области сохранения использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, а также с учетом градостроительного (часть 2 статьи 40 ГрК РФ), земельного законодательства, законодательства об охране объектов культурного наследия, определенных для такой территории, как территория исторического поселения.

Постановление администрации городского округа Самара от 31.03.2023 № 246 об отказе в предоставлении ООО ИСК «Бизнес Дата» разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, принято с соблюдением установленной законом процедуры, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого отказа незаконным.

Кроме того, из системного толкования части 4 статьи 37 ГрК РФ и статьи 7 ЗК РФ следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, невозможно без волеизъявления собственника такого земельного участка, при этом вид разрешенного использования изменяется в соответствии с градостроительным регламентом.

Утвержденная проектная документация на строительство объекта капитального строительства 4-х секционного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в 105 квартале г. Самара является проявлением дискреционных полномочий органов местного самоуправления. Осуществляя при этом указанные дискреционные полномочия, орган местного самоуправления не вправе

действовать произвольно, а должен принимать решения в соответствии с законом (часть 2 статьи 15 Конституции Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О, часть 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства.

В рассматриваемом случае судебная коллегия считает необходимым применить по аналогии разъяснения, изложенные в абзаце втором пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 АПК РФ», согласно которым, признавая оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд может отказать в возложении на административного ответчика (орган или лицо, наделенные публичными полномочиями) обязанности совершить какие-либо действия, если на день рассмотрения дела законодательством

установлен запрет на осуществление гражданами, организациями соответствующих действий.

После утверждения проекта произошло изменение правового регулирования спорных правоотношений (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 № 307-ЭС21-11714).

Иной подход к рассмотрению настоящего спора приведет к нивелированию цели правового регулирования данной сферы правоотношений в виду невозможного строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) объектов в границах исторического поселения.

Судом правомерно сделан вывод, что принятое постановление администрации городского округа Самара от 31.03.2023 № 246 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городском округе Самара» является законным, рассмотрен в рамках действующего градостроительного законодательства, с соблюдением порядка рассмотрения вопроса о предоставлении условно разрешенного вида использования земельного участка, с учетом положения Федерального закона № 73-ФЗ.

Кроме того, культурологическая экспертиза, проведенная на предмет исследования возможности строительства высотных зданий и в пределах какой площади земельного участка, соответствующих параметрам разрешенного строительства в зоне Ж-4, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для удовлетворения требований общества, поскольку нахождение спорного земельного участка в границах исторического поселения исключает возможность строительства высотных зданий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и

возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Выводы суда апелляционной инстанций по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела, им не противоречат и переоценке судом кассационной инстанции не подлежат. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 АПК РФ), не выявлено.

Указанная правовая позиция подтверждается также выводами, сформулированными в Определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2025 № 308-ЭС24-20719 по делу № А32-53202/2023, от 11.11.2022 № 310-ЭС22-21353.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 АПК РФ).

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей

компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу № А55-13154/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова Судьи Р.В. Ананьев

А.Х. Хисамов