Решение от 16 февраля 2024 г. по делу № А40-229120/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-229120/23-17-1810
г. Москва
16 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению ОАО "КБК "Простор" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, третье лицо: ООО НИЦ "Продтест" о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 21.08.2023 №КУВД-001/2023-35433601/1 о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.08.2023 г. №А-08/23, о возложении обязанности в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить нарушение прав заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды от 01.08.2023 №А-08/23.

в судебное заседание явились: от заявителя: ФИО2 (доверенность от 15.12.2023г. № 21), от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 12.07.2023 № Д-80/2023), от третьего лица: не явилось, извещено



УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Кондитерско-булочный комбинат «Простор» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о приостановлении государственной регистрации договора аренды №А-08/23 от 01.08.2023, оформленного уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-35433601/1 от 21.08.2023 как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанности в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды №А-08/23 от 01.08.2023 как обременения здания с кадастровым номером 77:04:0002012:8341.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Судом проверено и установлено, что срок на обжалование, предусмотренный ч.4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования Общества подлежат удовлетворению.

Как следует из заявления, 01 августа 2023 года между ОАО «КБК «Простор» (Арендодатель) и ООО НИЦ «Продтест» (Арендатор) был заключен договор аренды №А-08/23 (далее - Договор аренды), по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 494,8 кв.м, расположенные на 3 этаже здания с кадастровым номером 77:04:0002012:8341 по адресу: <...> стр.2, сроком до 31 декабря 2030 года включительно. В качестве неотъемлемой части договора аренды к нему приложены выписка из ЕГРН, экспликация к поэтажному плану, графическая схема арендуемых помещений.

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений от 01.08.2023, подписанным полномочными представителями ОАО «КБК «Простор» и ООО НИЦ «Продтест» без замечаний

Здание по адресу <...> стр.2 принадлежит Арендодателю на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2003 за № 77-01/04-931/2003-59.

Поскольку в соответствии с п.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, 11 августа 2023 года заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации Договора аренды.

Уведомлением заинтересованного лица № КУВД-001/2023-35433601/1 от 21.08.2023 заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации Договора аренды до 21 ноября 2023 года по основанию, предусмотренному п.п. 7, 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ).

Указанное уведомление мотивировано следующим.

Согласно п. 1.1 Договора общая площадь передаваемых в аренду комнат составляет 494,2 кв.м, однако, суммарная площадь указанных в Договоре комнат составляет 494,8 кв.м.

По сведениям реестра прав на недвижимость право собственности зарегистрировано в отношении здания с кадастровым номером 77:04:0002012:8341 общей площадью 6687,9 кв.м, при этом, кадастр недвижимости содержит сведения отличные от сведений реестра прав на недвижимость, объект с кадастровым номером 77:04:0002012:8341 учтен с площадью 6612,9 кв.м.

Вышеизложенное, по мнению заинтересованного лица, свидетельствует о проведении строительных работ, повлекших изменение технических характеристик объекта недвижимости. Разрешительная документация на изменение объекта недвижимости в установленном Законом порядке, подтверждающая законность изменения объекта недвижимости не представлена.

В целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрации, заявителю Управлением предложено представить договор аренды с указанием корректной суммарной площади передаваемых в аренду комнат, самостоятельное заявление объекта недвижимости на изменение его основных характеристик с приложением технического плана, оформленного в соответствии Законом.

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено на срок до 21 ноября 2023 г.

В ответ на уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-35433601/1 от 21.08.2023 20.09.2023 заявителем заинтересованному лицу представлен исправленный Договор аренды №А-08/23 от 01.08.2023 с указанием корректной суммарной площади переданных в аренду помещений (исправлена техническая ошибка (опечатка)). При этом заявителем было сообщено о том, что предоставление в Управление самостоятельного заявления на изменение основных характеристик здания с приложением технического плана в данном случае не требуется.

28.09.2023 заявителем получено уведомление заинтересованного лица №КУВД-001/2023-35433601/3 от 22.09.2023 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, в связи с тем, что, по мнению заинтересованного лица, имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости) (в соответствии с п.49 ч.1 ст.26 Закона № 218-ФЗ).

В целях устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации Управлением заявителю рекомендовано актуализировать сведения ЕГРН об объекте недвижимости путем предоставления в Управление самостоятельного заявления на государственный кадастровый учет изменений основных характеристик с приложением технического плана.

Заявитель, полагая, что решение Управления о приостановлении государственной регистрации договора аренды №А-08/23 от 01.08.2023, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-35433601/1 от 21.08.2023 незаконно и нарушает его законные права и интересы, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Закона N 218-ФЗ.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ в процессе осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исходя из положений ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

В силу ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как следует из пункта 49 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

Согласно части 5 статьи 29 Закона N 218-ФЗ уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

В силу положений статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу части 5 статьи 44 Закона N 218-ФЗ если в аренду передается часть здания, помещения и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части здания, помещения не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглоасно ч. 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Между тем, как следует из материалов дела, условия представленного заявителем на государственную регистрацию Договора аренды в совокупности с информацией, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости, соответствуют имеющимся у регистрирующего органа сведениям ЕГРН, и позволяют достоверно установить, что договор заключен в отношении помещений общей площадью 494,8 кв.м, расположенных на 3 этаже здания с кадастровым номером: 77:04:0002012:8341, по адресу: <...> стр. 2 в составе: помещение № VII, комната № 20 площадью 26,9 кв.м, комната № 22 площадью 38,5 кв.м., комната № 23 площадью 18,1 кв.м., комната № 24 площадью 52,2 кв.м., комната № 26 площадью 7,8 кв.м., комната № 27 площадью 14,8 кв.м, комната № 29 площадью 55,8, комната № 30 площадью 10,9 кв.м., комната № 32 площадью 182,6 кв.м., комната № 33 площадью 38,6 кв.м., комната № 34 площадью 27,1 кв.м., комната № 35 площадью 7,6 кв.м, комната № 36 площадью 13,9 кв.м.

Приложение к договору аренды содержит копию поэтажного плана третьего этажа Здания, на котором контуром зеленого цвета выделены передаваемые в аренду помещения.

Перечисленные в договоре аренды характеристики помещений, передаваемых в аренду, согласно выписке ЕГРН полностью соотносятся с имеющимися в ЕГРН сведениями об учтенном объекте недвижимости и не противоречат им.

Договор аренды содержит описание арендуемого объекта, основанное на технической документации БТИ. Кроме того, к договору приложен план 3-го этажа здания, содержащий графическое описание помещений, передаваемых в аренду и являющихся частью данного здания.

Таким образом, сторонами в договоре подробно была индивидуально определена часть здания, подлежащая передаче в аренду. Основания для выводов о том, что сторонами не было достигнуто соглашение относительно того, какое именно имущество передается в аренду в соответствии с Договором аренды, отсутствуют.

Ввиду вышеизложенного, представленные заявителем на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям закона, недостоверных сведений и противоречий с ЕГРН не содержат, а также позволяют идентифицировать предмет аренды.

При этом суд учитывает, что спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору между ОАО «КБК «Простор» и ООО НИЦ «Продтест» не имеется.

Заключая Договор аренды, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какое помещение передается в аренду. Неопределенности в индивидуализации объекта у сторон не имеется. Права заявителя на предоставленный в аренду объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке.

При этом, расхождение сведений об общей площади объекта недвижимости, содержащихся в кадастре недвижимости и в реестре прав на недвижимость, на которое указано в Уведомлении о приостановлении, не может являться основанием приостановления государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Кроме того, наличие указанных выше расхождений не является объективным препятствием для внесения в ЕГРН сведений об обременении Здания на основании Договора аренды.

Предоставление разрешительной документации на проведение работ по перепланировке здания или реконструкции, при государственной регистрации обременения в виде аренды, Законом N 218-ФЗ, не предусмотрено.

Выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды в полномочия Управления Росреестра по Москве не входит.

Таким образом, заявителем при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий и Управление Росреестра по Москве не имело законных оснований для принятия решения о приостановлении регистрации договора аренды.

Кроме того, судом установлено, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве нарушает права заявителя на реализацию правомочий собственника спорного объекта недвижимости, предусмотренных ст. 209 ГК РФ.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Учитывая вышеизложенное, оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве, оформленное уведомлением от 21.08.2023 №КУВД-001/2023-35433601/1, не соответствует требования закона, нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении своей деятельности.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным оспариваемого решения.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат взысканию с Управления Росреестра по Москве в пользу ОАО "КБК "Простор".

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 21.08.2023 №КУВД-001/2023-35433601/1 о приостановлении государственной регистрации прав.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.08.2023 г. №А-08/23.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ОАО "КБК "Простор" расходы по госпошлине в размере 3000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

А.Б. Полякова