Решение от 13 марта 2025 г. по делу № А07-38408/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-38408/2023
г. Уфа
14 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.03.2025

Полный текст решения изготовлен 14.03.2025


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания Закиевой Л.Ф., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Филком" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан  в лице отдела по г. Стерлитамаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления МЗИО РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании незаконным решение содержащееся в уведомлении от 03.10.2023 №М04ТО-05-59-исх12215, об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:56:040301:108, площадью 1129 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <...> прилегающего к земельному участку по ул. Профсоюзная, д.3 "А" вид разрешенного использования "Автомобильный транспорт"

при участии в судебном заседании:

представители сторон не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.


Общество с ограниченной ответственностью "Филком" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением            к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан  в лице отдела по г. Стерлитамаку Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления МЗИО РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)        о признании незаконным решение содержащееся в уведомлении от 03.10.2023 №М04ТО-05-59-исх12215, об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:56:040301:108, площадью 1129 кв.м., расположенного по адресу: РБ, <...> прилегающего к земельному участку по ул. Профсоюзная, д.3 "А" вид разрешенного использования "Автомобильный транспорт".

Определением суда от 18.06.2024 по делу №А07-38408/2023 назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая судебная экспертиза, производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Топограф» (450037, <...>) эксперту ФИО1.

Определением суда от 18.06.2024 производство по делу приостановлено до получения заключения  комплексной землеустроительной и строительно-технической судебной экспертизы по делу №А07-38408/2023

26.07.2024 путем использования электронной системы подачи документов «Мой арбитр»  от общества с ограниченной ответственностью «Топограф» поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы.

Определением суда от 09.08.2024 ходатайство эксперта о продлении срока проведения экспертизы по делу № А07-38408/2023 -  удовлетворено.

Продлен срок проведения назначенной определением суда от 18.06.2024 г по делу № А07-38408/2024 судебной экспертизы до 01.09.2024.

26.09.2024 от общества с ограниченной ответственностью «Топограф» поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов, а именно:

· Сведения о количестве человек, работающих в наиболее многочисленную смену;

· Сведения о необходимом количестве размещаемых автомобилей, в том числе количество выставочных автомобилей, автомобилей на складе, тестовых автомобилей и демонстрационных автомобилей, предусмотренных дилерскими соглашениями.

04.12.2024 поступило заключение эксперта №28/6-4 от 02.12.2024.

Определением суда от 13.01.2025 производство по делу возобновлено.

От ответчика 04.03.2025 посредством системы «Мой арбитр» поступило дополнение к отзыву, приобщено.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителя истца и ответчика по правилам ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Филком" на праве собственности принадлежит нежилое здание «будка охранника, для размещения охраны автосалона» кадастровый номер 02:56:040301:1181, площадью 3,7 кв.м., расположенное по адресу: 453103, <...>.

Соглашением о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 21.06.2019 АО «Газпромбанк» передало ООО «Филком» все права и обязанности по договору аренды № 351-13-59зем от 05.12.2013 года (дата государственной регистрации – 31.12.2013 года, номер регистрации: 02-04-17/079/2013-918), срок действия договора с 16.09.2011 года по 16.09.2021 года, заключенного с Администрацией городского округа город Стерлитамак РБ.

Предметом договора аренды являлись земельные участки, расположенные по адресу: <...>, с кадастровыми номерами: 02:56:040301:509 площадью 1801 кв.м, 02:56:040301:117 площадью 57 кв.м, 02:56:040301:118 площадью 28 кв.м, 02:56:040301:119 площадью 76 кв.м, 02:56:040301:108 площадью 1129 кв.м с видом разрешенного использования: «для обслуживания нежилого незавершенного строительством объекта и строительства и обслуживания автосалона «Форд»».

25.09.2019 года между Администрацией городского округа город Стерлитамак РБ и ООО «Филком» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 351-13-59зем от 05.12.2013 года (дата государственной регистрации – 04.10.2019 года, номер регистрации: 02:56:040301:108-02/117/2019-2).

14.08.2019 года между Администрацией городского округа город Стерлитамак РБ и ООО «Филком» заключен договор аренды № 169-19-59зем земельного участка с кадастровым номером: 02:56:040301:508, площадью 1 318 кв.м, с видом разрешенного использования: «для обслуживания нежилого строения – автосалона». Срок аренды установлен с 30 мая 2019 года по 30 мая 2059 года.

Приказом Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 10.06.2021 года № 110-к утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Образованный земельный участок имеет следующие характеристики - местоположение: <...>, площадь 3 328 кв.м, территориальная зона «П-2» для предприятий IV класса вредности, вид разрешённого использования: «Автосалоны». Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 02:56:040301:1184.

В состав образованного земельного участка с кадастровым номером 02:56:040301:1184 вошли земельные участки, принадлежащие ООО «Филком» на праве аренды на основании договора от 14.08.2019 года № 169-19-59зем (1 участок) и от 05 декабря 2013 года № 351-13-59зем. (4 участка), а именно: 02:56:040301:508 площадью 1 318 кв.м, 02:56:040301:509 площадью 1 801 кв.м., 02:56:040301:117 площадью 57 кв.м, 02:56:040301:118 площадью 28 кв.м, 02:56:040301:119 площадью 76 кв.м., вид разрешенного использования: «для обслуживания нежилого незавершенного строительством объекта и строительства и обслуживания автосалона «Форд»».

Приказом Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ от 12.07.2021 года № 153-к изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:56:040301:108, согласно которому с вида « для обслуживания нежилого незавершенного строительством объекта и строительства и обслуживания автосалона «Форд», указанного в сведениях государственного кадастра недвижимости на вид «автомобильный транспорт (размещение сооружений автомобильного транспорта» установленный классификатором видов разрешённого использования земельных участков ( код 7.2).

05.11.2021 между отделом по г. Стерлитамак Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Арендодатель)  и обществом с ограниченной ответственностью «Филком»  (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №157-21-59зем, по условиям которого на основании пп.9 п.2 ст.39.6, п.1 ст.39.20, п.17 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 652 ГК РФ, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:56:040301:108, площадью 1129 кв.м., по адресу: РБ, <...> прилегающая к земельному участку по ул. Профсоюзная, д.3а, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, земли населенных пунктов.

Срок аренды устанавливается с 17.09.2021 по 15.09.2031 г. (п.3.1).

21.09.2023 общество обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:56:040301:108 площадью 1129 кв.м., с видом разрешенного использования «автомобильный транспорт», в собственность для обслуживания автосалона.

Письмом №04ТО-05-59-исх/2215 от 03.10.2023 Министерство отказало в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:56:040301:108 в виду   несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка общей площади под объектом недвижимости, находящимся в собственности общества (занимает 0,33% площади испрашиваемого земельного участка).

Заявитель не согласен с решением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, считает его необоснованным и подлежащим отмене.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения требований заявителя.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пп. 6 п. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, указанным в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 26.02.2019 N 117-КГ18-53, данное право является исключительным, поскольку никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

В соответствии с п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)                собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)                собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Приобретение земельных участков в собственность, с объектами незавершенного строительства исключается в связи с тем, что объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Судом установлено, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 02:56:040301:108 расположено нежилое здание «будка охранника, для размещения охраны автосалона» кадастровый номер 02:56:040301:1181, площадью 3,7 кв.м., расположенное по адресу: 453103, <...>.

Данный земельный участок представлен ООО «Филком» по договору аренды земельного участка №157-21-59зем от 05.11.2021, по условиям которого на основании пп.9 п.2 ст.39.6, п.1 ст.39.20, п.17 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 652 ГК РФ, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:56:040301:108, площадью 1129 кв.м., по адресу: РБ, <...> прилегающая к земельному участку по ул. Профсоюзная, д.3а, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, земли населенных пунктов.

Срок аренды устанавливается с 17.09.2021 по 15.09.2031 г. (п.3.1).

Согласно ч. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Земельные участки, предназначенные для расположения на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением и о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Право собственника здания (строения, сооружения) на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь, определяются с учетом фактического землепользования в соответствии е требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования, находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Исходя из совокупности положений статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ, собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставления ему в собственность без торгов только той части земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах земельного участка.

Площадь земельного участка, выкупаемого в собственность в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется с учетом фактического землепользования, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса Федерации. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, приведенных в Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с правовым подходом, сформулированном в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем ого обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 01 марта 2011 года № 13535/10 указал на то, что судам, при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

При таких обстоятельствах обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования зарегистрированного объекта, размещенного в его границах.

При этом, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ 16-2).

В ходе рассмотрения заявления от истца поступило ходатайство о назначении комплексной землеустроительной и строительно-технической судебной экспертизы.

Определением суда от 18.06.2024 назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая судебная экспертиза, производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Топограф» эксперту ФИО1.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1)                 Какие здания, сооружения, некапитальные объекты (с указанием кадастрового номера, площади, иных характеристик) фактически расположены на земельных участках  с кадастровыми номерами 02:56:040301:1184, 02:56:040301:108 ?

2)                 Является ли площадь земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:040301:1184, 02:56:040301:108 соразмерной площади объектов, расположенных на нем исходя из функционального использования данных объектов, из целевого назначения земельных участков в соответствие с видом разрешенного использования,  и действующих на дату подачи заявления о выкупе (21.09.2023г.)  правил землепользования и застройки?

3) Возможно, ли образовать один или несколько земельных участков путем выдела   из земельного участка 02:56:040301:108 незанятой строениями, сооружениями части без нарушения норм земельного, градостроительного законодательства, без нарушения прав владельцев смежных земельных участков? Если возможно, определить способы разделения земельного участка с кадастровым номером  02:56:040301:108 с указанием координат поворотных точек разделяемых участков?

04.12.2024 поступило заключение эксперта №28/6-4 от 02.12.2024.

На первый вопрос суда экспертом сделан следующий вывод.

Согласно данных кадастрового учета, исследованные земельные участки имеют следующие характеристики.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости с кадастровым номером 02:56:040301:1184, объект имеет следующие характеристики:

Кадастровый номер: 02:56:040301:1184;

Адрес: <...> д. За;

Вид: Земельный участок;

Площадь: 3 328 кв. м.;

Категория земель: Земли населенных пунктов;

Вид разрешенного использования: Автосалоны;

Территориальная зона: «П5» - Производственная зона предприятий V класса вредности. (Согласно Правилам землепользования и застройки ГО г. Стерлитамак РБ).

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости с кадастровым номером 02:56:040301:108, объект имеет следующие характеристики:

Кадастровый номер: 02:56:040301:108;

Адрес: <...> прилегающий к земельному участку по ул. Профсоюзная, За;

Вид: Земельный участок;

Площадь: 1129 кв. м.;

Категория земель: Земли населенных пунктов;

Вид разрешенного использования: Автомобильный транспорт;

Территориальная зона: «П5» - Производственная зона предприятий V класса вредности. (Согласно Правилам землепользования и застройки ГО г. Стерлитамак РБ).

На земельном участке с кадастровым номером 02:56:040301:1184 в соответствии со сведениями единого государственного реестра недвижимости расположено нежилое здание с кадастровым номером 02:56:040301:1224:

Адрес: <...> дом ЗА;

Вид: Нежилое здание;

Наименование: Автосалон;

Площадь: 2 771,0 кв. м.;

Площадь застройки: 2330 кв.м, (определена по координатам)

Количество этажей: 2 этажа;

Материал наружных стен: Кирпичные, из прочих материалов;

Год завершения строительства: 1972 год.

Кроме здания с кадастровым номером 02:56:040301:1224 на земельном участке с кадастровым номером 02:56:040301:1184 закоординированы:

•                     Остекленный навес (пристрой) к зданию с кадастровым номером 02:56:040301:1224 площадью застройки 336,4 кв.м.) одноэтажное.

•                     трансформаторная подстанция (сооружение установлено на бетонных блоках, стены металлические, площадь застройки 6,8 кв.м.)

•                     рекламная стела, площадь застройки 11,2 кв.м.).

На земельном участке с кадастровым номером 02:56:040301:108 в соответствии со сведениями единого государственного реестра недвижимости расположено нежилое здание с кадастровым номером 02:56:040301:1181:

Адрес: <...> дом ЗА;

Вид: Нежилое здание;

Наименование: Вспомогательное строение - будка охранника для размещения охраны автосалона;

Площадь: 3,7 кв. м.;

Площадь застройки: 6,9 кв.м, (определена по координатам)

Количество этажей: 1 этаж;

Материал наружных стен: смешанные;

Год завершения строительства: 2021 год.

Кроме здания с кадастровым номером 02:56:040301:1181 на земельном участке с кадастровым номером 02:56:040301:108 закоординировано сооружение (назначение не определено), представляющее собой металлические трубы в утеплителе, не эксплуатируются (обрывается на территории участка 02:56:040301:108), протяженность в пределах границы исследованного участка 10,1 м.

Графические данные приведены в приложениях 1,2. Визуализация приведена в фототаблице в приложении к заключению.

Земельный участок с кадастровым номером 02:56:040301:1224 фактически используется под автосалон. Участок с кадастровым номером 02:56:040301:108 используется под парковку и хранение новых автомобилей.

По вопросу второму эксперт пришел к следующим выводам.

Минимальная площадь, необходимая для обслуживания объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 02:56:040301:1184,  02:56:040301:108, при их комплексном использовании, с учетом существующей застройки, наличия смежных земельных участков, составляет 6208,4 кв.м.

Сумма площадей исследованных участков кадастровыми номерами 02:56:040301:1184, 02:56:040301:108 составляет 4457 кв.м. При любом из рассмотренных в исследовательской части вариантов расчета, площади обоих исследованных земельных участков не достаточно для обслуживания и функционального использования нежилых зданий.

В приложении 5 приведена схема организации территории в пределах существующих границ земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:040301:1184, 02:56:040301:108.

Площади территорий по чертежу приложения 5 (в пределах кадастровых границ исследованных участков), фактически возможное размещение:

•                     Площадь застройки зданий с кадастровыми номерами 02:56:040301:1224,

02:56:040301:1181    - 2673,0 кв. м. (здания по координатам в ЕГРН +

остекленный навес/пристрой);

•                     Площадь застройки трансформаторной подстанции - 6,8 кв. м.

•                     Площадь проездов/замощений - 823,7 кв. м.

•                     Площадь машино-мест - 714,3 кв. м. (фактически возможно разместить 53 машино-места, в т.ч. 4 - для инвалидов и маломобильных граждан, при необходимом количестве 175 м/м)

•                     Площадь озеленения - 239,5 кв. м. (необходимо 1054,4 кв.м.), площадь озеленения возможно увеличить до 550 кв.м, за счет размещения клумб и газонов на территории нормативных разрывов от стены здания до края проезда вдоль здания.

Площадь земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:040301:1184. 02:56:040301:108 не соразмерна и не достаточна для обслуживания объектов, расположенных на них при их комплексном использовании, исходя их функционального использования данных объектов, целевого назначения земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования, и действующих на дату подачи заявления о выкупе (21.09.2023 г.) правил землепользования и застройки.

По вопросу третьему эксперт пришел к следующим выводам.

Градостроительные регламенты установлены правилами землепользования и застройки городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (Утверждены решением Совета ГО г. Стерлитамак РБ №5-1/11з от 29.06.2021 г.) (размещены на официальном сайте администрации ГО г. Стерлитамак РБ). Согласно карты градостроительного зонирования, исследуемые участки расположены в границах территориально зоны П5 - Производственная зона предприятий V класса вредности.

Минимальная площадь образуемого участка установлена градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (Утверждены решением Совета ГО г. Стерлитамак РБ №5-1/11з от 29.06.2021 г.) и составляет 0,09 га (900 кв.м.).

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости с кадастровым номером 02:56:040301:108 имеет площадь 1129 кв.м.

Участок с кадастровым номером является неделимым с точки зрения градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа город Стерлитамак, для территориальной зоны «115» - Производственная зона предприятий V класса опасности.

Исследовав экспертное заключение №28/6-4 от 02.12.2024 в качестве доказательства по делу, суд отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, соответствуют описанному ходу исследования по каждому из поставленных вопросов, мотивированы и непротиворечивы.

Сторонами ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

В связи с изложенным, экспертное заключение №28/6-4 от 02.12.2024 следует признать надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, исходя из заключения эксперта суд приходит к выводу, что для обслуживания спорного объекта недвижимости -  будка охранника для размещения охраны автосалона (площадью 3,7 кв.м., площадь застройки 6,9 кв.м. (определена по координатам)) как вспомогательное строение несоразмерно площади, испрашиваемой площади земельного участка с кадастровым номером 02:56:040301:108   - 1129 кв.м., процент площади застройки составляет (3,7 кв.м. *1129 кв.м.) х 100% = 0,33 %.

Кроме того, суд считает необходимым разъяснить понятие «вспомогательный объект».

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 5551 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022) от 01.06.2022).

В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 N 703 утверждены Критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, в соответствии с которым строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

- строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

- строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1 500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

- строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Частью 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ) предусмотрено, что к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения". Согласно пункту 10.1 и приложению А указанного ГОСТа к классу сооружений пониженного уровня ответственности (КС-1) относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что объектом вспомогательного назначения является постройка, предназначенная для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющая конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Кроме того, согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482) спорный земельный участок с кадастровым номером 02:56:040301:108 имеет вид разрешенного использования «автомобильный транспорт (размещение сооружений автомобильного транспорта» установленный классификатором видов разрешённого использования земельных участков ( код 7.2).

«Код 7.2» - Автомобильный транспорт – предполагает  размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 7.2.1 - 7.2.3

«код 7.2.1» - Размещение автомобильных дорог – предполагает  размещение автомобильных дорог за пределами населенных пунктов и технически связанных с ними сооружений, придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств; размещение объектов, предназначенных для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения

«код 7.2.2» -  Обслуживание перевозок пассажиров – предполагает размещение зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, за исключением объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 7.6

«код 7.2.3» -  Стоянки транспорта общего пользования – предполагает размещение стоянок транспортных средств, осуществляющих перевозки людей по установленному маршруту.

Таким образом, довод ответчика о том, что объект недвижимости «будка охранника», связан с конкретным зданием (автосалон) размещенный на смежном земельном участке с кадастровым 02:56:040301:1184 (вид разрешенного использования: автосалоны) признается судом несостоятельным, поскольку вышеуказанные виды разрешённого использования земельного участка не предполагает вид деятельности «Автосалоны».

Следует также отметить, что само по себе намерение использовать земельный участок для эксплуатации основного здания (автосалон)  и его вспомогательного сооружения (будка охранника) расположенного на смежном земельном участке не является основанием для приобретения прав на земельный участок, значительно превышающий площадь застройки расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе, следовательно, заявитель не обладает исключительным правом, предусмотренным статьей 39.20 ЗК РФ, на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Кроме того, суд отмечает, что в настоящее время общество не лишено права использовать земельный участок с кадастровым номером 02:56:040301:108 на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка №157-21-59зем от 05.11.2021.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  общества с ограниченной ответственностью "Филком" (ИНН <***>, ОГРН <***>) – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья                                                                        Е.Т. Вафина