Решение от 18 октября 2017 г. по делу № А07-6105/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6105/2017
г. Уфа
19 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2017

Полный текст решения изготовлен 19.10.2017


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи            Бобылёва М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по первоначальному иску

Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Акционерному обществу "Интеграл" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании произвести возврат земельного участка в связи с истечением срока аренды


по встречному иску

Акционерного общества "Интеграл"

к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды земельного участка на территории города Нефтекамска №4664а от 17.06.2013 возобновленным на неопределенный срок и обязании заключить договор аренды на новый срок


при участии в судебном заседании:

от первоначального истца – пред. не явился, извещен надлежащим образом;

от первоначального ответчика - представитель ФИО2 доверенность от 03.10.2017 г.;

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан  (далее также – Администрация,  первоначальный истец, ответчик по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Акционерному обществу "Интеграл" (далее также – АО "Интеграл", первоначальный ответчик, истец по встречному иску, заявитель встречного иска) об обязании произвести возврат земельного участка в связи с истечением срока аренды.

         Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 14 июля 2017 года принят встречный  иск Акционерного общества "Интеграл" к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан о признании договора аренды земельного участка на территории города Нефтекамска №4664а от 17.06.2013 возобновленным на неопределенный срок.

В обоснование заявленных требований первоначальный истец указывает, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка №4664а  от 17.06.2013, в соответствии с условиями которого  первоначальному ответчику был предоставлен  в аренду земельный участок, из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:66:010602:1114 для использования в целях комплексного освоения с целью многоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: РБ, <...>, сроком аренды с 06.06.2013 по 06.06.2016. Первоначальный истец указывает, что вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-9192/2016 с АО "Интеграл" взыскана задолженность в размере 15 272 739 руб. 20 коп., в том числе арендная плата за период 3 квартал 2013 года - 1 квартал 2016 года в размере 13 843 629 руб. 38 коп., неустойка за период с 18.03.2014 по 01.04.2016 в размере 1 429 109 руб. 82 коп.  Поскольку  по настоящее время долг по аренде не оплачен, условия договора аренды первоначальным ответчиком не исполняются, договор аренды после истечения срока действия не продлялся, освоение земельного участка на данный момент не осуществлено, первоначальный истец обратился в суд с иском об обязании АО «Интеграл» возвратить по акту приема-передачи в связи с истечением срока действия договора аренды земельный участок, переданный по договору аренды 4664а от 17.06.2013 г. общей площадью 35447 кв.м с кадастровым номером 02:66:010602:1114 в последующем разделенный на земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010602:3010, 02:66:010602:3012, 02:66:010602:3011, 02:66:010602:3013. 02:66:010602:3014, 02:66:010602:3015, 02:66:010602:3016, 02:66:010602:3017. 02:66:010602:3018, 02:66:010602:3019, 02:66:010602:3020, 02:66:010602:3021 в границах определенных координатами характерных поворотных (контурных) точек временно удостоверенных земельных участков с кадастровыми номерами:      02:66:010602:3010,         02:66:010602:3012, 02:66:010602:3011 ,02:66:010602:3013,     02:66:010602:3014, 02:66:010602:3015, 02:66:010602:3016, 02:66:010602:3017, 02:66:010602:3018, 02:66:010602:3019, 02:66:010602:3020, 02:66:010602:3021 (с учетом уточнения).

В обоснование встречного иска заявитель указывает, что АО "Интеграл" в целях завершения начатого строительства обращалось в Администрацию письмом №18/18 от 28.01.2016 с просьбой продлить срок действия данного договора на новый срок, а именно - до 06.06.2019 года. Заявитель встречного иска указывает, что в дополнение к письму №18/18 исходящим письмом №38/18 от 16.02.2016 ответчик по первоначальному иску направлял  Свидетельство о государственной регистрации права на незавершенное строительство строящегося объекта на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010602:1114 площадью 35 447 кв.м по адресу: РБ, <...> в.  06.06.2016 срок действия Договора истёк, однако арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком, акт приёма-передачи земельного участка арендодателю сторонами не составлялся. Письмом от 03.11.2016 № 03/11-3 Администрация городского округа город Нефтекамск направила просьбу о возврате земельного участка в срок до 11.11.2016. В ответ на указанную просьбу АО «Интеграл» отказало в возврате земельного участка (Письмо №285/01 от 28.11.2016). Поскольку Администрация отказала в продлении договора арены, и потребовала возврата переданного в аренду земельного участка,  истец по встречному иску обратился в суд с требованиями признать договор аренды земельного участка на территории города Нефтекамска №4664а от 17.06.2013 возобновлённым на неопределённый срок; понудить Администрацию городского округа город Нефтекамск заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером: 02:66:010602:1114, площадью 35447 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования в целях комплексного освоения с целью многоэтажного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка на срок до пяти лет и в остальном на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4664 от 17.06.2017 (с учетом уточнения).

         Представитель истца по первоначальному иску в судебное заседание не явился, от него поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца, ранее в судебном заседании  исковые требования поддерживал в полном объеме, встречные исковые требования не признавал.  

         Представитель ответчика по первоначальному иску поддержал встречный иск, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.  

         Выслушав пояснение представителя  истца по встречному иску, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск подлежит отклонению, при этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах торгов от 06.06.2013 между КУС города Нефтекамск и АО "Интеграл"  заключен договор аренды № 4664а от 17.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:66:010602:1114, расположенного по адресу: РБ, <...>,  для использования в целях комплексного освоения с целью многоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (п.1.1 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010602:1114 передан ответчику по акту приема-передачи от 17.06.2013 (т.1 л.д.21 оборот).

  В соответствии с пунктом 3.1 договора срок действия договора установлен с 06.06.2013 по 06.06.2016.

Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что ответчиком земельный участок не осваивается, строительство на земельном участке не ведется.

         Предметом исковых требований заявлено обязание ответчика возвратить земельный участок.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:66:010602:1114.

         Из материалов дела следует, что  земельный участок с кадастровым номером 02:66:010602:1114 ответчиком был разделен на 12 земельных участков, с кадастровым номерами  02:66:010602:3010;  02:66:010602:3011;  02:66:010602:3012;  02:66:010602:3013;  02:66:010602:3014; 02:66:010602:3015;  02:66:010602:3016;  02:66:010602:3017; 02:66:010602:3018;  02:66:010602:3019;  02:66:010602:3020; 02:66:010602:3021. Указанные земельные участки имеют временный характер, по площади и границам они сформированы из земельного участка с кадастровым номером 02:66:010602:1114, первоначально предоставленного в аренду.

         Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010602:3021 находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:66:010602:3424, общей площадью застройки 56,8 кв.м., степенью готовности 8%, принадлежащий АО «Интеграл». Объект возведен в соответствии с выданным  разрешением на строительство.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество "Интеграл" обязанности по освобождению данного земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.


При указанных обстоятельствах, первоначальный иск в части возврата земельного участка с кадастровым номером 02:66:010602:3021 удовлетворению не подлежит, ввиду нахождения на нем объекта незавершенного строительства.

В остальной части первоначальный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, своевременно производить платежи за землю.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Условиями договора аренды земельного участка № 4664а от 17.06.2013 предусмотрено использование участка для использования в целях комплексного освоения с целью многоэтажного жилищного строительства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что цель, в соответствии с которой первоначальному ответчику предоставлен в аренду земельный участок - для использования в целях комплексного освоения с целью многоэтажного жилищного строительства, не достигнута, спорный земельный участок не освоен (кроме постройки объекта незавершенного строительства на 8% на земельном участке с кадастровым с кадастровым номером 02:66:010602:3021), строительные работы на нем не производятся, доказательств наличия объективных причин неосвоения земельного участка в течение срока действия договора аренды первоначальным ответчиком не представлено.

За весь период действия договора аренды, арендатором арендные платежи за пользование земельным участком не производились, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-9192/2016 с АО "Интеграл" взыскана задолженность в размере 15 272 739 руб. 20 коп., в том числе арендная плата за период 3 квартал 2013 года - 1 квартал 2016 года в размере 13 843 629 руб. 38 коп., неустойка за период с 18.03.2014 по 01.04.2016 в размере 1 429 109 руб. 82 коп.

На момент рассмотрения данного дела задолженность по арендной плате не погашена.

В отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи, для строительства которого был предоставлен в аренду спорный земельный участок, доводы о добросовестности застройщика для применения положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не имеют принципиального значения.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы также пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На момент прекращения действия договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления АО "Интеграл" без проведения торгов земельного участка для строительства в рассматриваемом случае также не имеется.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N8985/08, исходя из положений ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности принятия обществом "Интеграл" после приобретения права аренды земельного участка надлежащих мер для освоения земельного участка, поскольку им не предпринимались действия по осуществлению строительства на нем. Осуществление строительства вспомогательного объекта – трансформаторной подстанции площадью застройки 56,8 кв.м., степенью готовности 8%, на участке общей площадью 35 447 кв.м. за три года действия договора не может свидетельствовать о надлежащем освоении земельного участка.  Кроме того, судом установлено, что у истца имеется задолженность по арендной плате за весь период действия договора аренды.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о невозможности признания общества "Интеграл" добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка. Срок договора аренды земельного участка истек, и правовые основания для его продления с учетом недобросовестного исполнения договора арендатором отсутствуют. Обязание Администрации продлить срок действия договора на новый срок аренды при невнесении арендатором платы за все предшествующее время действия договора существенно нарушает права арендодателя – Администрации и баланс частных и публичных интересов.     

Учитывая изложенное, первоначальный иск об обязании возвратить земельные участки подлежит частичному удовлетворению (кроме земельного участка с кадастровым с кадастровым номером 02:66:010602:3021), а в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Также суд полагает необоснованным довод АО «Интеграл» о продлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку продление договора на неопределенный срок допускается при фактическом пользовании арендатором имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя (п.2 ст.621 ГК РФ). В данном случае Администрацией городского округа город Нефтекамск до истечения срока договора направлялись требования обществу «Интеграл» об освобождении земельного участка, что свидетельствует о возражении арендодателя на продление арендных отношений.    

Определением  суда от 21.07.2017 в порядке, предусмотренном ст.90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняты обеспечительные меры. Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, указанные обеспечительные меры подлежат отмене на основании ст.97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В  соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на первоначального ответчика.   

Руководствуясь ст.ст.167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Иск  Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан -  удовлетворить частично.

         Обязать Акционерное общество "Интеграл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами:

- 02:66:010602:3010;

- 02:66:010602:3011;

- 02:66:010602:3012;

- 02:66:010602:3013;

- 02:66:010602:3014;

- 02:66:010602:3015;

- 02:66:010602:3016;

- 02:66:010602:3017;

- 02:66:010602:3018;

- 02:66:010602:3019;

- 02:66:010602:3020;

в течение 15 дней с даты вступления в силу решения суда.

Исполнительный лист  выдать после вступления решения в законную силу.

         В удовлетворении остальной части первоначального иска – отказать.

         В удовлетворении встречного иска Акционерного общества "Интеграл" к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан о признании договора аренды земельного участка на территории города Нефтекамска №4664а от 17.06.2013 возобновленным на неопределенный срок и обязании Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 02:66:010602:1114 на срок до 5 лет на условиях ранее заключенного договора аренды №4664 от 17.06.2017 – отказать.

         Обеспечительные меры, принятые определением   Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2017 – отменить.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте www.kad.arbitr.ru.


Судья                                                                           М.П.Бобылёв