Решение от 26 ноября 2017 г. по делу № А50-13748/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-13748/2017
27 ноября 2017 года
город Пермь


Резолютивная часть решения оглашена 20 ноября 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 27 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Истоминой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Антипиной С.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению автономной некоммерческой организации «Медицинское объединение «Реалмед» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальный дворец спорта «Пермские медведи» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо 1): общество с ограниченной ответственностью «Магнит-Инвест» (614000, <...>) в лице конкурсного управляющего ФИО1,

третье лицо 2): общество с ограниченной ответственностью «Ремикс» (ИНН <***> ОГРН <***>, адрес: 614000, <...>)

о взыскании денежных средств,

при участии:

от истца – ФИО2, (главный врач), паспорт,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 01.02.2017, удостоверение,

третьи лица 1), 2): явку не обеспечили, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Автономная некоммерческая организация «Медицинское объединение «Реалмед» (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальный дворец спорта «Пермские медведи» о взыскании затрат на производство реконструкции в размере 916 531 рубля 90 копеек.

Определением суда от 18.05.2017 года исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 28.06.2017 в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Магнит-Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО1, определением суда от 09.10.2017 года в качестве третьего лица привлечено ООО «Ремикс».

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме, доводы, изложенные в иске и письменных пояснениях, поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, указал, что договор субаренды существует в трех редакциях, датированных 08.11.2013 года, смета от 06.11.2013 года датирована до заключения договора субаренды и не имеет к нему отношения, из представленных истцом документов не следует, что он осуществил работы по реконструкции арендованных помещений, из сметы следует, что выполненные подрядчиком работы относятся к ремонтным работам и не являются реконструкцией, при заключении договора субаренды стороны предполагали, что будет произведена реконструкция, однако таковой не произошло, ответчик авансом предоставил истцу снижение арендной платы (зачет) в счет предполагаемой впоследствии реконструкции в виде скидки по арендной плате – размер арендной платы является существенно заниженным, что следует из решения суда по делу № А50-25487/2015, ответчик истцу согласия на существенные улучшения имущества не предоставлял, собственником помещения является ООО «Магнит-Инвест», он является надлежащим ответчиком.

От третьего лица ООО «Ремикс» поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому для выполнения ремонтно-строительных работ в нежилом помещении легкоатлетического манежа «Спартак» по адресу <...>, до заключения договора от 08.11.2013, подрядчиком и заказчиком была согласована калькуляция работ, ведомость отделки помещений на основании представленных заказчиком видов и объемов работ. Проектная документация и разрешение на строительство или реконструкцию подрядчику не предоставлялись. Данная смета была согласована с директором ООО «УДС «Пермские медведи» ФИО4 Однако указанные работы по указанию заказчика были перенесены для выполнения в другом помещении по тому же адресу. Новая калькуляция не составлялась, но с заказчиком было согласовано, что к оплате будут предъявлены объемы фактически выполненных работ, на основании актов КС-2, КС-3. Согласования выполнения работ в новом помещении с ФИО5 не производилось. Проектная документация и разрешение на строительство или реконструкцию объекта не предоставлялись. ООО «РЕМиКС» полностью выполнило ремонтно-строительные работы, но АНО «Медицинское объединение «Реалмед» отказалось подписывать и оплатило только частично, остаток задолженности составляет 578 475,85 руб.

Третье лицо ООО «Магнит-Инвест» надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, а также публично, путем размещения соответствующей информации на сайте суда, явку представителя не обеспечило, заявлений, ходатайств не направило.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по возмещению 50% затрат субарендатора на реконструкцию в рамках договора субаренды нежилых помещений № 67 от 01.11.2013 (т. 1 л.д.15-16).

Между обществом «УДС «Пермские медведи» (арендатор) и АНО «МО «Реалмед» (субарендатор) заключен договор № 67 от 08.11.2013 (далее – договор субаренды), по условиям которого арендатор передает а субарендатор принимает во временное владение и пользование следующие встроенные помещения, расположенные по адресу: г Пермь, у я. Рабочая. 9. на 1 этаже Универсального Дворца спорта «Пермские медведи» (номера на поэтажном плане от 31.05.2010: 8, 9, 10, 11, 13 (часть), 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 28, 29, 34,36, 44, 45), обшей площадью - 201,8 кв. м. План арендуемых помещений (часть плана первого поэтажного плана от 31.05.2010 – приложение № 1 к настоящему договору, копия экспликации арендуемых помещений – приложение № 2 к настоящему договору. Размер обшей площади арендуемых помещений может быть уточнен после производства реконструкции арендуемых помещений. В этом случае стороны заключат дополнительное соглашение к настоящему договору).

Состояние арендуемых помещении на момент передачи удовлетворительное. Для использования помещений под медицинский центр (зал лечебной физкультуры и кинезитерапии с кабинетом врача и вспомогательными помещениями) в данных помещениях за счет и силами субарендатора осуществляется реконструкция (п. 1.1, 1.2 договора).

Срок субаренды определен с 08.11.2013 по 01.07.2014 (п. 4.1 договора).

Оплата определена в сумме 1000 руб. в месяц.

Помещение передано по акту от 08.11.2013 (т. 1 л.д. 21).

Собственником помещений является ООО «Магнит-Инвест», право пользования помещениями принадлежит ответчику на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2013 года, заключенного между ООО «Магнит-Инвест» (арендодатель) и ООО «УДС «Пермские медведи» (арендатор), пунктом 5 которого предусмотрено право арендатора сдавать недвижимость в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя (т. 1 л.д. 22-23).

Пунктом 1.3 договора субаренды стороны согласовали, что арендатор засчитывает, в размере 50%, в счет арендной платы, затраты субарендатора на реконструкцию субарендуемых помещений по актам приемки-сдачи выполненных работ, подписанным по договору между субарендатором и строительной организацией, произведшей реконструкцию.

Из пояснения представителей сторон в судебном заседании установлена воля сторон при заключении договора субаренды о необходимости зачета 50% от стоимости реконструкции (не от размера арендной платы).

Пунктом 1.4 договора субаренды стороны согласовали, что при условии, что субарендатор будет использовать арендуемые помещения не менее двух лет подряд, добросовестно соблюдая обязанности по договору аренды, стороны могут договориться о полном зачете в счет арендной платы затрат субарендатора на реконструкцию арендуемых помещений.

08 ноября 2013 года между и АНО «МО «Реалмед» (заказчик) и ООО «Ремикс» (подрядчик) заключен договор подряда № 01/08/11/2013 (далее – договор подряда) (т. 1 л.д. 24-28).

Подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить работы на объекте, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работы (п. 1.1).

Работы, подлежащие выполнению подрядчиком включают работы, предусмотренные калькуляцией работ (далее Сметой, приложение № 1 к настоящему договору), в соответствии с Графиком производства работ (приложение № 3), а также устранение недостатков работ в период гарантийного срока (п.1.2).

Объектом работ являются нежилые помещения площадью 180,96 кв.м. по адресу: <...> (п. 1.3).

Срок начала работ, при условии соблюдения п. 3.2 – 08.11.2013 года. Общий срок производства работ и сдачи объекта устанавливается 07.02.2014 года (п.п. 6.1, 6.2).

Сторонами договора подряда согласована Калькуляция по ремонту помещений по адресу: <...> на сумму 1 833 063,80 руб. (т. 1 л.д. 29-33), Ведомость отделки нежилых помещений по адресу: <...> (т. 1 л.д. 34-35), График производства работ (т. 1 л.д. 36), График финансирования (т. 1 л.д. 37).

Помещение передано подрядчику по акту приема-передачи объекта по договору подряда № 01/08/11/2013 от 08.11.2013 года (т. 1 л.д. 38), границы помещения обозначены в Приложении к акту (т. 1 л.д. 39).

Актом № 14 от 07.02.2014 года, подписанным заказчиком с замечаниями от 16.05.2014 года, стороны договора подряда удостоверили выполнение работ по договору подряда № 01/08/11/2013 от 08.11.2013 года (т. 1 л.д. 40). Согласно Акта № 14 от 07.02.2014 года стоимость работ составляет 2 540 793,85 руб.

Заказчиком осуществлена оплата работ на сумму 2 065 000 руб. (т.1 л.д. 41-48).

Как указывает истец, поскольку п. 1.3 договора субаренды предусмотрена обязанность ответчика по зачету 50% от стоимости затрат на реконструкцию, которая не исполнена последним, Калькуляция по ремонту помещений по адресу: <...> на сумму 1 833 063,80 руб. (т. 1 л.д. 29-33) согласована директором ООО «УДС «Пермские медведи» ФИО5, с ответчика подлежит взысканию 50% от согласованного размера работ - 916 531,9 руб.

Истец обращался к ответчику с претензией о возмещении стоимости улучшения арендованного имущества № 1-С от 12.03.2017 года (т. 1 л.д. 13), претензия оставлена ответчиком без ответа, ее требования – без удовлетворения, что и послужило основанием для обращением с настоящим иском.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Факт передачи спорного имущества истцу по договору субаренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29.01.2016 года по делу № А50-25487/2015, оставленным без изменения Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 03.08.2016 года с АНО «МО «Реалмед» в пользу ООО УДС «Пермские медведи» взыскана задолженность по арендной плате за период с июля 2014 по октябрь 2015 в размере 701 625 руб., неустойка в сумме 413 592,57 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 540,35 руб.

Указанным решением суда установлено, что с 01.07.2014 договор субаренды нежилых помещений № 67 от 01.11.2013 прекратил свое действие.

В отношении того же предмета между сторонами заключен договор субаренды № 51 от 01.07.2014 на срок до 01.06.2015 года, который после окончания своего действия в порядке ст. 621 ГК РФ считается пролонгированным на неопределенный срок в пределах срока договора аренды.

Договор № 67 переподписывался несколько раз в связи с изменением описания предмета аренды и его срока по требованиями лицензирующего органа. В одном из первоначальных редакций договора № 67 следует, что стороны планировали увеличение арендной платы с 08.07.2014 из расчета 225 руб. за 1 кв.м. или примерно 45 225 руб.

Решением также установлено, что в ходе арендных отношений (в том числе предшествующие периоды) производилась силами субарендатора реконструкция помещений (условия договора № 67, договора подряда). Оснований полагать, что межу сторонами имелись неясности относительно предмета пользования из материалов дела не следует. Из представленных суду технических паспортов следует, что произведенный ремонт повлек изменение площади помещения, при этом внешние контуры помещения визуально не изменились.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В материалы настоящего дела представлены 3 редакции договора субаренды нежилых помещений № 67 от 08.11.2013 года (т. 1 л.д. 103). В судебном заседании установлено, что при переподписании договора субаренды стороны согласовывали увеличение площади арендуемых помещений за счет сдачи в субаренду дополнительных кабинетов, при этом, об аренде другого объекта аренды стороны не договаривались.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции руководствуется редакцией, предусматривающей, что арендуемое помещение принадлежит арендатору на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2013 года.

В силу норм статьи 623 ГК РФ (на которые также ссылается истец в обоснование исковых требований) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 указанной статьи). Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 указанной статьи).

Положениями статьи 421 ГК РФ, предусмотрено граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Проанализировав условия договора субаренды, с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суд пришел к выводу, что договор не содержит условий о том, что после прекращения договора аренды арендатору не возмещается стоимость неотделимых улучшений имущества.

Напротив, при заключении договора субаренды истец и ответчик предусмотрели необходимость проведения реконструкции нежилых помещений и последующего возмещения 50% затрат субарендатора на реконструкцию путем зачета в счет арендной платы.

С учетом необходимости проведения реконструкции и, как следствие, невозможности использования нежилых помещений под медицинский центр, в договоре субаренды установлен пониженный размер арендной платы – 1 000 руб.

Поскольку улучшение арендуемого имущества произведено с согласия арендодателя, что подтверждается подписью директора ООО «УДС «Пермские медведи» ФИО5 на Калькуляции по ремонту помещений по адресу: <...> на сумму 1 833 063,80 руб. (т. 1 л.д. 29-33), у арендатора возникло право на возмещение 50% стоимости улучшений.

Возражения ответчика об отсутствии согласия на существенные улучшения опровергаются материалами дела, о фальсификации доказательств - Калькуляции по ремонту помещений по адресу: <...>, ответчиком не заявлено (ст. 65 АПК РФ).

Материалами дела подтверждено внесение истцом арендной платы по договору субаренды в полном объеме в размере 8 000 руб. (т. 2 л.д. 38-44), что сторонами не оспаривается и свидетельствует об отсутствии произведенного сторонами зачета в счет арендной платы затрат субарендатора на реконструкцию.

Как указано ранее, решением Арбитражного суда Пермского края от 29.01.2016 года по делу № А50-25487/2015 установлено, что силами субарендатора производилась реконструкция помещений, в связи с чем, судом отклоняется довод ответчика о том, что выполненные работы относятся к ремонтным работам и не являются реконструкцией, иного суду не доказано, от проведения по делу судебной экспертизы стороны отказались (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, как следует из отзыва, представленного в рамках дела № А50-25487/2015 собственником помещения ООО «Магнит-Инвест» признан факт производства АНО «МО «Реалмед» ремонта и перепланировки арендованных помещений со сносом перегородок, перепланировки и изменении общей площади помещений (т. 1 л.д. 124-125).

Поскольку п. 9 договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2013 года предусмотрено, что арендатор вправе за свой счет производить неотделимые улучшения недвижимости по предварительному согласованию с арендодателем; стоимость произведенных арендатором отделимых и неотделимых улучшений возмещению арендатору не подлежат; соглашением между истцом и ответчиком предусмотрена обязанность по возмещению затрат на реконструкцию, судом отклоняется довод ответчика о том, что ответчик не является надлежащим.

Как не имеющие самостоятельного правового значения судом отклоняются доводы о не относимости Калькуляции по ремонту помещений по адресу: <...>, согласованной ФИО5 06.11.2013 года, ранее заключения договора субаренды от 08.11.2013 года, поскольку факт согласования ремонтно-строительных работ в нежилом помещении легкоатлетического манежа «Спартак» ответчиком подтверждается, помимо прочего, письменными пояснениями третьего лица.

По доводу о переносе выполнения работ по указанию заказчика в другое помещение по тому же адресу, с учетом пояснения сторон, наличия в материалах дела трех различных редакций договора субаренды, предусматривающих увеличение площади арендуемых помещений (180, 200 и 201,8 кв.м.), обстоятельств, установленных в рамках дела № А50-25487/2015, суд первой инстанции приходит к выводу о недоказанности переноса выполнения подрядных работ в другое помещение (ст. 65 АПК РФ) в связи с увеличения площади арендуемых помещений за счет иных помещений (кабинетов).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим в силу ст. 310 ГК РФ.

В силу п. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Согласно с ч. 1, 2 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Основной задачей решения спора по существу является установление обстоятельств на основании представленных сторонами доказательств(ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

Доказательств возмещения 50% затрат субарендатора на реконструкцию ответчиком не представлено, зачета затрат в счет арендной платы сторонами не осуществлено, работы произведены с согласия истца и являются реконструкцией, возмещение затрат арендатором не поставлено в зависимость от внесения оплаты подрядчику, стоимость работ ответчиком не оспорена, не представлен контррасчет суммы долга, в порядке ст. 65 АПК РФ, в связи с чем, заявленное истцом требование о взыскании 50% затрат субарендатора на реконструкцию в рамках договора субаренды нежилых помещений № 67 от 01.11.2013 в сумме 916 531,90 рублей является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, уплаченная АНО «МО «Реалмед» платежным поручением № 1 от 15.05.2017 года в сумме 21 331 руб. подлежит взысканию с ООО УДС «Пермские медведи».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Универсальный дворец спорта «Пермские медведи» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу автономной некоммерческой организации «Медицинское объединение «Реалмед» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства в сумме 916 531,90 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 331 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.В.Истомина