Решение от 16 декабря 2021 г. по делу № А51-9887/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9887/2021
г. Владивосток
16 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трояк Е.В., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СК» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 23.05.2007)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 04.08.2000)

третье лицо: ООО «Аякс»

о признании незаконными действий

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 08.04.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 25.12.2020 № 28/5-11141, с/у, диплом;

от ООО «Аякс» - ФИО3, доверенность от 12.03.2021, удостоверение адвоката; Каурова Т.В., доверенность от 08.04.2021, диплом,

ФИО4, ФИО5, в качестве слушателей;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СК» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – ответчик, УМС г.Владивостока) о признании незаконными действий по изданию (направлению) уведомления от 15.03.2021 №28/18-2942.

Обосновывая заявленные требования, представитель общества по тексту заявления, а также в судебном заседании пояснил, что ООО «СК» добросовестно исполняло свои обязанности, использовало участок по его назначению, своевременно и в установленном размере вносило арендные платежи, в связи с чем, с учетом отсутствия возражений со стороны арендодателя, считает договор продленным на неопределенный срок.

Представитель заявителя полагает, что поскольку договор аренды заключен между ООО «СК» и Департаментом земельных и имущественных отношений, ответчик не приобрел статус стороны по спорному договору, а, следовательно, право на его расторжение, в связи с чем уведомление от 15.03.2021 №28/18-2942 является незаконным и нарушающим права общества как арендатора земельного участка.

Представитель УМС г. Владивостока в письменном отзыве и в судебном заседании по требованиям общества возразил, полагает, что договор аренды прекратил свое действие 07.08.2017, а уведомление от 15.03.2021 №28/18-2942 является не односторонним отказом от договора аренды, а уведомлением о прекращении срока его действия.

Кроме того, представитель ответчика пояснил, что в настоящее время между УМС г. Владивостока и ООО «Аякс» заключен договор аренды от 23.10.2020 №25-28-010042-Ю-Р-НР-00520 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010042:88 для использования в целях строительства объектов розничной торговли. Согласно сведениям ЕГРН вышеуказанный договор аренды прошел государственную регистрацию.

Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010042:88 зарегистрировано право аренды ООО «Аякс», то удовлетворение заявленных требований и признание незаконным уведомления от 15.03.2021 №28/18-2942 не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя, следовательно, обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

ООО «Аякс» в письменном отзыве и в судебном заседании, поддержало позицию администрации и УМС г. Владивостока, представитель просил в заявленных требованиях отказать.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 18.08.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «СК» (арендатор) заключен договор аренды №01-Ю-19284 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010042:88, площадью 3769 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использования в целях не связанных со строительством (эксплуатация стоянок для транспортных средств).

Согласно пункту 1.3 договора аренды от 18.08.2014 №01-Ю-19284 срок аренды участка установлен с 08.08.2014 по 07.08.2017.

07.11.2019 УМС г. Владивостока в адрес заявителя направило требование №28/18-8728 о возврате и освобождении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010042:88, в связи с истечением срока договора аренды от 18.08.2014 №01-Ю-19284.

На основании распоряжения Управления градостроительства и архитектуры г. Владивостока от 01.06.2020 №194 проведен плановый (рейдовый) осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:28:010042:88.

По результатам планового (рейдового) осмотра составлен акт от 01.06.2020 №46, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 25:28:010042:88 используется заявителем без правоустанавливающих документов, подтверждающих законность использования указанного земельного участка. Также по результатам планового (рейдового) осмотра заявителю вынесено предостережение об устранении нарушений, связанных с самовольным занятием и использованием земельного участка с кадастровым номером 25:28:010042:88.

15.03.2021 УМС г. Владивостока в адрес заявителя направлено уведомление №28/18-2942 об отказе от договора от 18.08.2014 №01-Ю-19284 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010042:88.

Посчитав, что уведомлением от 15.03.2021 №28/18-2942 нарушены положения действующего законодательства, а также права и законные интересы общества как арендатора, ООО «СК» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, с учетом пункта 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, часть 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Приведенная норма права устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора воли на сохранение отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Исходя из принципа свободы договора (пункт 2 статьи 1, статья 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок.

Только при наличии в договоре условия о невозможности продления договора на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон.

Пунктом 3.4.11 договора аренды №01-Ю-19284 установлено, что арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема – передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

Вместе с тем факт пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора сторонами не оспаривается.

Поскольку по окончании срока договора (07.08.2017) ООО «СК» продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды №01-Ю-19284 от 18.08.2014 земельного участка был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Частью 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из представленных документов судом установлено, что 15.03.2021 УМС г. Владивостока в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направило в адрес ООО «СК» уведомление №28/18-2942 об отказе от договора аренды земельного участка №01-Ю-19284 от 18.08.2014, оформленное в установленном законом порядке.

С учетом изложенного суд, оценив уведомление об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, приходит к выводу о законности одностороннего отказа от договора и отмечает, что он является безусловным и определен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, с учетом истечения срока его действия.

При этом довод общества о том, что договор аренды заключен между ООО «СК» и Департаментом земельных и имущественных отношений, и ответчик не приобрел статус стороны по спорному договору, а, следовательно, право на его расторжение, судом отклоняется в силу следующего.

УМС г. Владивостока в силу пункта 3.1.1 Положения об УМС г. Владивостока, утвержденного постановлением главы администрации города Владивостока от 04.08.2000 №1439 осуществляет распоряжение, управление и использование муниципального имущества Владивостокского городского округа, в том числе: подготовку, заключение и контроль исполнения договоров, предусматривающих переход прав владения, пользования, распоряжения в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, в том числе договоров аренды, купли-продажи, мены, дарения, хранения, безвозмездного пользования, безвозмездного срочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного или доверительного управления, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Законом Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» в статью 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморской края и органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные акты Приморского края» внесены изменения, согласно которым с 01.05.2019 Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края не осуществляет полномочия органов местного самоуправления Владивостокского городского округа по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с постановлением администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков государственная собственность на которые не разграничена» УМС г. Владивостока наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа.

Таким образом, с 01.05.2019 уполномоченным органом по распоряжению земельными участками в границах Владивостокского городского округа является УМС г. Владивостока.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «О практике разрешения споров, связанных с арендой», при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерения арендодателя отказаться от договора.

Суд также отмечает, что арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок и установить бессрочный режим аренды. Заявитель, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды, а также возникновение у другой стороны сделки, в случае возобновления этого договора аренды на неопределенный срок, права на его расторжение в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ и возможность реализации этого права (абзац третий пункта 1 статьи 2 ГК РФ).

При этом в рассматриваемом случае такое право является безусловным, его реализация возможна в любой момент до наступления юридического факта прекращения договорных отношений в установленном законном порядке независимо от наличия гражданско-правовых сделок с иными лицами и судебных споров относительно прав на спорный земельный участок.

На момент издания и направления уведомления от 15.03.2021 договор аренды от 18.08.2014 являлся действующим в соответствии с положениями статьи 621 ГК РФ, УМС г. Владивостока являлось полноправной стороной договорных отношений на стороне арендодателя, в связи с чем доводы заявителя о незаконности оспариваемых действий ввиду наличия судебных тяжб судом отклоняются, как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В рассматриваемом случае УМС г. Владивостока как законный арендодатель по договору аренды, срок которого продлен на неопределенный срок, в соответствии с положениями действующего законодательства не мог быть ограничен в реализации своего права отказа от договора, в связи с чем действия по изданию и направлению уведомления от 15.03.2021 №28/18-2942 совершены последним в пределах своих полномочий в соответствии с положениями действующего законодательства.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

С учетом изложенного, поскольку оспариваемые в рамках настоящего дела действия не противоречат положениям действующего законодательства, оснований для удовлетворения требований заявителя у арбитражного суда не имеется.

Кроме того из материалов дела следует, что между УМС г. Владивостока и ООО «Аякс» заключен договор аренды земельного участка от 23.10.2020 №25-28-010042-Ю-Р-НР-00520 с кадастровым номером 25:28:010024:88.

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды земельного участка от 23.10.2020 №25-28-010042-Ю-Р-НР-00520 прошел государственную регистрацию 13.11.2020 за №25:28:010042:88-25/056/2020-1.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Перечень способов защиты, указанных в данной статье, не является исчерпывающим и выбор способа защиты нарушенного права осуществляется непосредственно истцом.

Однако, системный анализ пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ позволяет заключить, что предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, ввиду чего избираемый заявителем способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 названного Закона государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

При этом по правилам части 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, приведенными пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Заявленные обществом требования фактически направлены на восстановление прав ООО «СК» как арендатора спорного земельного участка. Вместе с тем, при наличии зарегистрированного за ООО «Аякс» права аренды, в рамках настоящего дела об оспаривании решения уполномоченного органа (по правилам главы 24 АПК РФ) не может быть разрешен гражданско-правовой спор о праве на это имущество (земельный участок с кадастровым номером 25:28:010024:88), который должен быть рассмотрен в порядке искового производства с использованием установленных законодателем способов защиты (статья 12 ГК РФ).

При установленных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требования заявителя о признании незаконными действий УМС г. Владивостока по изданию (направлению) уведомления от 15.03.2021 №28/18-2942

Учитывая, что в удовлетворении заявленных требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Тихомирова Н.А.