Решение от 5 сентября 2018 г. по делу № А51-27073/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-27073/2017
г. Владивосток
05 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "РЭМИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Мир детства» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «АПР-Сити/ТВД» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 316253600076149), общество с ограниченной ответственностью «Арена Плюс» о взыскании 6954481руб.34коп., расторжении договора, обязании вернуть земельный участок,


при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО3, доверенность №28/1-6696 от 07.12.2017, служебное удостоверение;

от ответчика, третьих лиц – не явились извещены,

установил:

истец - управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рэми" о взыскании основного долга в сумме 3369444руб.20коп. и пени в сумме 183397руб.31коп., о расторжении договора аренды от 11.08.2016 № 01-010026-Ю-Д-АУ-00287, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 25:28:010026:1510 площадью 1028кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 70м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, по акту приёма-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу.

Определением от 27.02.2018 судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5391110руб.72коп., пени в размере 417834руб.02коп, всего 5808944руб.74коп.; расторжении договора аренды от 11.08.2016 № 01-010026-Ю-Д-АУ-00287 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010026:1510 площадью 1028кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 70м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта; обязать передать УМС г. Владивостока по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:010026:1510 площадью 1028кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 70м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определениями от 27.03.2018, 25.04.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Мир детства» (далее – ООО «Мир детства»), общество с ограниченной ответственностью «АПР-Сити/ТВД» (далее – ООО «АПР-Сити/ТВД»), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), общество с ограниченной ответственностью «Арена Плюс» (далее – ООО «Арена Плюс»).

В судебном заседании 23.05.2018 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит взыскать основной долг по арендной плате в сумме 6401943руб.98коп. за период с 31.10.2016 по 30.04.2018, пеню в сумме 552537руб.36коп. за период с 01.10.2016 по 30.04.2018, всего 6954481руб.34коп.; расторгнуть договор аренды от 11.08.2016 № 01-010026-Ю-Д-АУ-00287 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010026:1510 площадью 1028кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 70м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта; обязать передать УМС г. Владивостока по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:010026:1510 площадью 1028кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 70м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда, суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ходатайство удовлетворил.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды.

Ответчик иск оспорил, представил в материалы дела отзыв. Факт наличия задолженности отрицает. Полагает, что истцом в нарушение статьи 611, 612 ГК РФ предоставлено в аренду имущество не соответствующее условиям договора и назначению, в связи с нахождение на спорном земельном участке рекламной конструкции, принадлежащей третьему лицу. Кроме того, указывает на не соразмерность суммы неустойки заявленной истцом, просит суд применить статью 333 ГК РФ и снизить ее размер.

ООО «Мир детства» в отзыве на иск пояснило, что не является стороной по спорному договору. Требования УМС поддержало.

ООО «Арена Плюс» представило письменные пояснения по заявленным требованиям, что никакой деятельности на спорном земельном участке не осуществляет.

ООО «АПР-Сити/ТВД», ИП ФИО2 отзывы на иск, документально обоснованных возражений по сумме исковых требований и доказательств оплаты задолженности не представили.

Ответчик и третьи лица надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие, указанных лиц.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части указания начальной даты периода образования задолженности по арендным платежам, просит суд взыскать основной долг по договору за период начиная с 01.10.2016. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство удовлетворил.

Из материалов дела, пояснений представителя истца следует, что 11.08.2016 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды №01-010026-Ю-Д-АУ-00287 (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 25:28:010026:1510 (далее - спорный земельный участок), площадью 1 028 кв.м., имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 70 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.09.2016 сделана запись регистрации №25-25/001-25/001/008/2016-5828/1.

11.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 25:28:010026:1511, осмотрен арендатором и передан в пользование ООО «Рэми» согласно акту приема-передачи, без претензий и оговорок по существу договора и к качеству земельного участка.

Срок аренды участка установлен с 11.08.2016 по 10.08.2021 в соответствии с пунктом 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 11.08.2016 №01-010026-Ю-Д-АУ-00287 арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:010026:1510 составляет 336 944руб.42коп. в месяц.

Размер арендной платы по договору установлен на основании протокола от 02.08.2016 №2 о результатах аукциона на заключение договоров аренды 2-х земельных участков, расположенных по адресу: <...>.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата исчисляется со дня передачи земельного участка, за каждый день использования и вносится равными долями ежемесячно не позднее 30-го числа текущего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в месяце. Первый платеж вносится в течение 15 календарных дней со дня передачи земельного участка. Неустойка за указанный период не начисляется.

Как указывает истец, ООО «РЭМИ» не исполняло обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем по договору №01-010026-Ю-Д-АУ-00287 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 6401943руб.98коп., на которую начислены пени в сумме 552537руб.36коп.

08.08.2017 УМС направило письмо №28/9-4414 в адрес ответчика, в котором просило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пеню в полном объеме, а также предложило расторгнуть договор аренды.

Поскольку, указанные в претензионном письме требования не исполнены ответчиком, экземпляр соглашения о расторжении договора подписанный арендатором в адрес УМС не поступил, управление обратилось с рассматриваемым иском в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, считает, заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как установил суд, 11.08.2016 стороны заключили договор аренды земельного участка сроком с 11.08.2016 по 10.08.2021.

Как следует из содержания претензионного письма от 08.08.2017 истец, требуя оплаты задолженности ответчиком, уведомил последнего о расторжении договора, приложив соглашение о расторжении и акт возврата объекта.

В материалы дела истцом представлено письмо от 02.02.2018 №28/9-1060, которым УМС уведомило ответчика об отказе от договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3.1.5 договора и на основании статьи 450.1 и потребовало освободить спорный земельный участок, вернуть его по акту приема-передачи и погасить задолженность.

Согласно имеющемуся в материалах дела почтовому уведомлению, претензионное письмо от 02.02.2018 №28/9-1060 получено ответчиком 21.02.2018.

В соответствии с пунктом 3.1.5 договора арендодатель имеет право в соответствии со ст. 450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п. 4.2 договора.

При отказе арендодателя от исполнения договора по одному из оснований, указанному в п. 3.1.5 договора, договор считается полностью расторгнутым и прекращенным по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя о таком отказе. В этом случае условия возврата участка определяются в порядке, предусмотренном главой 6 договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как установлено судом из материалов дела, истец письмами от 08.08.2017 и 02.02.2018 уведомил ответчика об отказе от исполнения договора, письмо от 02.02.2018 получено последним 21.02.2018, следовательно, с учетом условий договора (пункт 3.1.5), договор аренды является прекращенным с 04.03.2018.

На основании изложенного, суд отказывает УМС в удовлетворении требования о расторжении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора в связи с его расторжением по основаниям, указанным в п. 3.1.5. настоящего договора, участок подлежит возврату арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения договора. Арендатор не вправе требовать возврата арендной платы, а также иных платежей, произведенных до момента прекращения договора (пункт 6.5 договора).

Земельный участок по окончании срока аренды в установленном договором и законом порядке возвращен не был, доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

С учетом прекращения договора аренды требования УМС о возложении на ООО «Рэми» обязанности в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения передать земельный участок с кадастровым номером 25:28:010026:1510 управлению муниципальной собственности г.Владивостока по акту приема-передачи подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер и порядок внесения арендных платежей определены условиями спорного договора (пункты 4.1,42).

Пунктом 3.4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать арендную плату на условиях и в размере, предусмотренных договором.

Судом установлено, что спорный договор прекратил свое действие, однако земельный участок арендатору не возвращен.

Согласно части 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 6.6 договора до момента подписания акта приема-передачи участка в связи с прекращением, расторжением настоящего договора арендатор уплачивает арендную плату за участок.

Истцом заявлены требования о взыскании основного долга сумме 6401943руб.98коп. за период с 01.10.2016 по 30.04.2018.

Однако ответчик ссылается на то, что земельный участок оказался непригодным для использования в соответствии с той целью, которая была указана в договоре аренды, поскольку в центре земельного участка находится металлическая конструкция в виде рекламного баннера третьего лица. Однако при проведении аукциона и подписании договора аренды, информация о нахождении на земельном участке конструкции отсутствовала, при этом указанная рекламная конструкция расположена земельном участке на основании действующего разрешения и договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от 19.04.2013 №8706-13/р, заключенного с ООО «АПР-Сити/ТВД».

Кроме того, ответчик указывает, что невозможность использования земельного участка связана с использованием спорного земельного участка третьим лицом для стоянки автомобилей.

С учетом данных обстоятельств ответчик указал, что у него отсутствовала возможность осуществлять предусмотренную договором аренды деятельность на земельном участке, ООО «Рэми» фактически не использовало земельный участок и не осуществляло на нем какую-либо деятельность.

Между тем, подписанный арендатором без возражений акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 25:28:010026:1510 ответчиком не оспорен и подтверждает принятие участка без возражений и замечаний.

Из содержания акта приема-передачи земельного участка следует, что состояние участка на момент его передачи соответствует условиям его использования по целевому назначению.

Более того, в акте приема-передачи земельного участка зафиксировано, что участок осмотрен арендатором.

Таким образом, ООО «Рэми» в момент заключения договора аренды обладало всей необходимой информацией о характеристиках земельного участка с кадастровым номером 25:28:010026:1510.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, специально определены в статье 612 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Однако ООО «Рэми» вопрос об уменьшении размера арендной платы или о безвозмездном устранении недостатков (демонтаже рекламной конструкции) перед управлением не ставило, что подтверждается письмами ответчика, представленными в материалы дела.

Следовательно, ссылки ответчика на непригодность спорного земельного участка и на невозможность использования его по целевому назначению в связи с наличием на земельном участке рекламной конструкции не освобождают ООО «Рэми» от исполнения обязательств по договору аренды.

Фактическое использование спорного земельного участка в период с 01.10.2016 по 30.04.2018 подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком.

Сумма задолженности подтверждена расчетом истца и не оспорена ответчиком.

Поскольку доказательств оплаты ООО «Рэми» задолженности в в размере 6401943руб.98коп.в пользу управления не имеется, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме на основании статьи 614 ГК РФ.

Рассматривая требования УМС о взыскании с ответчика неустойки, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы судом установлено, соглашение о неустойке и её размере сторонами в договоре достигнуто.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 552537руб.36коп. за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 01.10.2016 по 30.04.2018.

В соответствии с п. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (п. 2 ст. 331 ГК РФ).

Как судом установлено договор прекратил свое действие с 04.03.2018.

Однако согласно разъяснениям Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Кроме того, во втором абзаце пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6.6 договора до момента подписания акта приема-передачи участка в связи с прекращением, расторжением настоящего договора арендатор уплачивает арендную плату за участок.

Таким образом, с учетом изложенных норма права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, а так же условий договора (пункт 6.6) и поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора за весь спорный период с 01.10.2016 по 30.04.2018.

Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, ответчиком не опровергнут.

В удовлетворении ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ суд отказывает, в связи с тем, что ответчиком не доказаны несоразмерность начисленной пени, кроме того, суд учитывает длительность нарушения ответчиком условий договора об оплате в полном объеме и своевременно арендной платы.

Таким образом, требования управления о взыскании договорной неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме в порядке статьи 330 ГК РФ.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РЭМИ" в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока основной долг в сумме 6401943руб.98коп. и пеню в сумме 552537руб.36коп, всего 6954481руб.34коп.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "РЭМИ" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения передать Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:010026:1510 площадью 1028кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 70м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РЭМИ" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 63772руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Лошакова А.А.