Решение от 15 января 2025 г. по делу № А21-7329/2024

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-7329/2024
г. Калининград
16 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2025. Полный текст решения изготовлен 16.01.2025.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного секретарем Оксенчук А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» (ОГРН <***>; 236006, <...>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН <***>; 236016, <...>)

об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка с КН 39:17:010050:28 в собственность, обязании предоставить земельный участок в собственность без проведения торгов путем направления проект договора купли- продажи,

при участии:

от заявителя: ФИО1, доверенность, паспорт, диплом; от управления: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

установил:

18.02.2015 между Российской Федерацией в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (арендодатель) и ООО «Светлогорскстрой» (арендатор) заключен договор № ФС/2005/02-53 аренды земельного участка площадью 1 460 кв.м с КН 39:17:01-00-50:0014, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – для проектирования и строительства одноквартирного жилого дома, земельный участок в частную собственность не предоставляется (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации), сроком действия с 15.02.2005 по 14.02.2054.

Соглашением от 10.08.2012, заключенным ТУ ФАУГИ в Калининградской области (арендодатель) и ООО «Светлогорскстрой» (арендатор), в договор аренды внесены изменения, согласно которым изменены кадастровый номер земельного участка (39:17:010050:28), его площадь (3101 кв.м.) и разрешенное использование (размещение многоквартирных домов).

По договору от 26.03.2018 ООО «Светогорскстрой» уступило ООО «Стройснаб» права и обязанности по названному выше договору аренды.

Согласно данным ЕГРН земельный участок с КН 39:17:010050:28 имеет площадью 3101 +/- 351 кв.м, категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: гостиничное обслуживание, расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск- Отрадное, находится в собственности Российской Федерации и с 10.04.2018 – в аренде у ООО «Стройснаб» до 14.02.2054.

Согласно данным ЕГРН на земельном участке с КН 39:17:010050:28 расположено здание гостиницы с КН 39:17:010050:394, находящееся в собственности ООО «Специализированный застройщик «Стройснаб» с 18.04.2024.

24.04.2024 общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 39:17:010050:28 в собственность за плату без проведения торгов.

Письмом от 22.05.2024 управление отказало обществу в предоставлении земельного участка в собственность в связи с правовой неопределенностью, связанной с ограничениями в обороте земельного участка, расположенного в границах федерального курорта Светлогорск-Отрадное.

Не согласившись с указанным отказом, общество 06.06.2024 обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в обоснование которого указывает, что Федеральный закон РФ от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не определяет статус ранее созданных особо охраняемых территорий, а лишь указывает на сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого закона, в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зонах санитарной (горно- санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей курортов, не являются ограниченными в обороте и могут быть предоставлены в частную собственность.

В отзыве на заявление управление ссылается на то, что одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка является изъятие участка из оборота или ограничение его в обороте, Федеральным законом от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» предусмотрено, что природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты предназначены для лечения и отдыха, территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации, исходя из положений п. 2, 5 ст. 27 ЗК РФ на земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий распространяются ограничения оборотоспособности, несмотря на то, что Законом № 406 лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из категории особо охраняемых природных территорий, однако созданные до 30.12.2013 особо охраняемые природные территории и их охранные зоны сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления, в отношении иных объектов следует руководствоваться п. 3 ст. 96 ЗК РФ, полностью ограничивающих оборотоспособность земельных участков в границах первой санитарной зоны, лечебно-оздоровительные местности и курорты, образованные до вступления Закона № 406-ФЗ сохраняют статус особо охраняемых природных территорий, он отчуждению не подлежит.

Также в отзыве управление указывает на несоразмерность площади

испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем здания общества.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования и возражения.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым требования общества удовлетворить по следующим основаниям.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

В силу п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем как признания недействительными в судебном порядке в соответствии со ст. 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления, так и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в ст. 39.17 ЗК РФ и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в ст. 39.16 ЗК РФ.

Подпунктом 6 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (п. 1 ст. 94 ЗК РФ).

В силу ст. 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель, имеющих особое ценное значение, и для которых установлен особый правовой режим, являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.05.1982 № 325 приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения РСФСР, согласованные с Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Советом Министров Бурятской АССР, Калининградским, Новосибирским и Ульяновским облисполкомами, об установлении границ и режима округов санитарной охраны курортов Аршан в Бурятской АССР, Светлогорск-Отрадное и Пионерск в Калининградской области, Озеро Карачи в Новосибирской области и Ундоры в Ульяновской области.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2010 № ГКПИ10- 656 названное Постановление № 325 в части установления границ и режима округа санитарной охраны курортов Светлогорск-Отрадное и Пионерск в Калининградской области признано действующим.

Определением кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2010 указанное решение оставлено без изменения.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.03.1999 № 359 курорты Зеленоградск и Светлогорск-Отрадное признаны курортами федерального значения.

Положение о федеральном курорте Светлогорск-Отрадное утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.2000 № 633 «Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск-Отрадное», в соответствии с которым курорт Светлогорск-Отрадное относится к особо охраняемой природной территории.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых природных территорий и объектов установлен п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», такой же запрет закреплен в ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Законом № 406 внесены изменения в п. 2 ст. 94 ЗК РФ, содержащий перечень земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий, в который включались особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты, исключены слова «в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов».

Соответствующие изменения внесены и в Закон № 26-ФЗ, с 30.12.2013 лечебно-оздоровительные местности и курорты стали относиться соответственно к особо охраняемым территориям и объектам, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Нормы ч. 3 ст. 10 Закона № 406 не определяют статус ранее созданных особо

охраняемых природных территорий, а лишь указывают на сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого закона, в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до 30.12.2013 и продолжающих быть таковыми после этой даты.

Согласно п. 2 ст. 96 ЗК РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 96 ЗК РФ земельные участки, расположенные в границах первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, полностью изъяты из оборота.

Земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей курортов, не являются ограниченными в обороте в соответствии со ст. 27 ЗК РФ и могут быть предоставлены в частную собственность.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.02.2019 № 44-КГ18-28, от 11.10.2023 № 19-КАД23-17-К5.

Согласно выписке их ЕГРН земельный участок с КН 39:17:010050:28 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное.

Статья 10 Закона № 406 с 04.08.2023 была дополнена ч. 4 (Федеральный закон от 04.08.2023 № 469), в силу которой статус лечебно-оздоровительных местностей и курортов, созданных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, правовой режим земель и земельных участков в границах указанных лечебно-оздоровительных местностей и курортов определяются в соответствии с ЗК РФ и законодательством Российской Федерации о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Соответственно, вопреки утверждению управления, правовой режим курортов, созданных до дня вступления в силу Закона № 406, не сохраняется на уровне особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, следует признать, что существующая тенденция изменения законодательства о лечебно-оздоровительных местностях и курортах планомерно создает правовую базу использования земельных участков в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов как зон с особыми условиями использования территорий, а не особо охраняемых природных территорий.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При изложенных обстоятельствах оспариваемый обществом отказ управления

следует признать незаконным.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ установлено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В рассматриваемом заявлении общество просит обязать управление предоставить земельный участок с КН 39:17:010050:28, расположенный по адресу: <...> в собственность без проведения торгов, путем направления проекта договора купли-продажи.

Данное требование соответствует положениям п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ и направленное на устранение допущенных управлением нарушений прав и интересов общества, в связи с чем также подлежит удовлетворению.

В оспариваемом обществом отказе управление не ссылалось на несоразмерность спорного земельного участка площади расположенного на нем здания общества, такой довод заявлен управлением лишь в отзыве на исковое заявление и не принимается судом во внимание по следующим основаниям.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-0 собственник здания, сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование объекта недвижимости, а не из размера участка.

Согласно выработанным Президиумом ВАС РФ правовым подходам, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:28 имеет разрешенного использования - гостиничное обслуживание.

На указанном земельном участке собственником возведено знание гостиницы с КН 39:17:010050:394, планируется к возведению еще один аналогичный корпус гостиницы.

Так, 11.12.2024 Министерство градостроительной политики Калининградской области выдало обществу разрешение на строительство № 39-17-546-2024 сроком действия до 11.12.2025 на строительство на спорном земельном участке гостиницы площадью застройки 114,80 кв.м, площадью 202,20 кв.м

Размещение зданий и строений на участке обсусловлено рельефом, посадкой зданий без ущерба многолетним земельным насаждениям, прохождением по участку инженерных сетей, запрашиваемый размер земельного участка необходим для предоставления гостиничных услуг, направленных на отдых и рекреацию.

Так, для комфортного проживания и отдыха планируются к возведению:

вспомогательное помещение охраны, бани, временные сооружения для отдыха, сооружения сезонного гостиничного комплекса, мобильные (инвентарные) здания и сооружения, другие объекты некапитального характера (площадка для занятия спортом, йогой, детская площадка, бунгало, беседки для мангала, площадка для отдыха с бассейном, здание туалетов/раздевалок, сооружения для хранения противопожарного имущества и инвентаря, пункт проката инвентаря, торговые автоматы), дорожные покрытия.

Заявителем и проектировщиком при определении площади застройки учтены не только объективные ограничения, но и принципы функционального разнообразия, организации комфортной пешеходной среды, комфортной среды для общения в части обеспечения территории разнообразными сервисами, востребованными центрами притяжения людей, их оздоровлению и рекреации, без ущерба естественной природной среде, что полностью соответствует и Приказу Минстроя России от 29.12.2021 № 1042/пр «Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований».

В подтверждение указанных выше обстоятельств обществом представлена схема планировочной организации земельного участка, схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, письмо проектировщика – ООО «БалтСитиСкервис» № 637 от 02.12.2024.

Доказательств иного управлением не представлено.

При обращении в арбитражный суд обществом оплачено 3 000 руб. государственной пошлины, которая подлежит возмещению управлением в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» удовлетворить.

Признать незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, оформленное письмом от 22.05.2024 № 39-04/3430, об отказе в предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» земельного участка с кадастровым номером 39:17:010050:28, расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области предоставить в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:28, расположенный по адресу: <...>, без проведения торгов, путем направления проекта договора купли-продажи.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.А. Зинченко