Решение от 11 января 2023 г. по делу № А66-7976/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-7976/2022
г.Тверь
11 января 2023 года




Резолютивная часть объявлена 11 января 2023 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кольцовой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Придаток С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЛогоТранс», г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 12.09.2019)

к ответчику Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации юридического лица – 01.12.2003 г.),

о понуждении заключить договор,

при участии представителей: от истца – ФИО1, от ответчика – ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛогоТранс», г. Тверь (далее – ответчик) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, г. Тверь об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 28.02.2022 № 4.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, по доводам ответчика возражал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в представленном отзыве на исковое заявление.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения №5100 от 20.12.2019г. (в редакции дополнительных соглашений от 29.12.2020, 29.03.2021 и 30.12.2021), согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение III, общая площадь 217,3 кв.м, кадастровый номер: 69:40:0300224:22, расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 3.2.2 договора аренды №5100 от 20.12.2019г. установлено, что арендатор имеет право производить улучшения арендованного помещения. При этом арендатор самостоятельно определяет интерьер и внутреннюю отделку помещений не затрагивающее изменение несущих конструкций здания и планировки. Неотделимые улучшения помещения и (или) перепланировка помещения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя, стоимость неотделимых улучшений и (или) перепланировки не возмещается. Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью арендатора.

Истец, являясь арендатором спорного помещения, обратился 28.12.2021 к ответчику с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

В ответ на обращение истца ответчиком подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи указанного объекта по цене 7 745 000 руб. 00 коп., определенной привлеченным ответчиком независимым оценщиком ООО «Андреев Капиталъ», с условием о рассрочке 5 лет и графиком платежей.

Истцом договор подписал с протоколом разногласий от 25.03.2022 относительно цены договора по пункту 1.2 и приложению №2 к договору. Согласно редакции покупателя (истца), в стоимость объекта недвижимости 7 745 000 руб. 00 коп. засчитывается стоимость неотделимых улучшений в сумме 878 112 руб. 82 коп. (1 595 000 – 716 887,18), определенных на основании заключения независимого оценщика ИП ФИО3, окончательная стоимость объекта недвижимости составляет 6 866 887 руб. 18 коп.

Кроме того истцом представлен новый график платежей с учетом начисления процентов на остаток задолженности (приложение №2).

15.04.2022 ответчик отказал в согласовании протокола разногласий, зачете стоимости неотделимых улучшений, и нового графика платежей с учетом начисления процентов на остаток задолженности.

В целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, связанных с ценой и порядком расчетов, ООО «ЛогоТранс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы представителей сторон, приведенные в процессе рассмотрения дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Закона № 159-ФЗ.

Согласно пункту 1, 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159 на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В пункте 6 статьи 5 Закона № 159 установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ следует, что отчет оценщика об оценке имущества является документом, содержащим сведения доказательственного назначения, а его достоверность презюмируется, пока не доказано иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

На основании пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Исходя из материалов дела, по заданию ответчика произведена оценка нежилого помещения, отчет об оценке подготовлен ООО «Андреев Капиталъ», согласно которой стоимость объекта определена в размере 7 745 000 руб. без НДС.

Истец заказал проведение оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений ИП ФИО3, по отчёту которого от 25.03.2022 № 16/03/2022 рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения по состоянию на 28.12.2021 составила 1 595 000 руб.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство по правилам части 4 статьи 71 АПК РФ подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные истцом и ответчиком отчёты, суд пришел к выводу о том, что сведения и выводы, изложенные в них являются полными и достоверными в отношении конкретного имущества.

По мнению суда, представленные отчёты полностью отвечают требованиям Закона № 135-ФЗ, а также федеральных стандартов оценки.

Проведение истцом неотделимых улучшений рассматриваемого нежилого помещения ответчиком не оспаривалось.

Вместе с тем ответчик считает, что при определении выкупной стоимости объекта – нежилого помещения с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества необходимо учитывать также сумму предоставленной льготы по арендной плате в размере 629 159,36 руб. за период с 01.04.2021 по 30.11.2021 и 1 022 706,60 руб. за период с 01.12.2021 по 19.12.2022.

Оценив представленные в материалы дела доказательства судом установлено, что в связи с проведением капитального ремонта нежилого помещения ООО «ЛогоТранс» обращалось к ответчику с просьбой зачесть средства, потраченные на ремонт, в счет арендных платежей по договору аренды. На основании обращений истца и представленных им документов размер арендной платы по договору № 5100 от 20.12.2019 года был уменьшен на сумму 629 159,36 руб. за период с 01.04.2021 по 30.11.2021 и на сумму 1 022 706,60 руб. за период с 01.12.2021 по 19.12.2022. К договору аренды сторонами были заключены соответствующие соглашения от 29.03.2021 и 30.12.2021.

Таким образом, истцу фактически уже компенсированы его затраты на проведение капитального ремонта нежилого помещения (создания неотделимых улучшений) на сумму 1 651 865,96 руб. в виде уменьшения размера арендных платежей в период с 01.04.2021 по 19.12.2022.

При таких обстоятельствах спорные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) № 4 от 28.02.2022 принимаются в редакции ответчика.

На основании изложенного стоимость выкупаемого объекта составит 7 745 000 руб.

Также в редакции ответчика подлежат урегулированию разногласия сторон по графику оплаты в рассрочку арендуемого имущества, являющемуся приложением № 2 к договору.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Согласно части 1 статьи 177 АПК РФ, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 121-123, 156, 167-171, 176, 319 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие в результате заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) № 4 от 28.02.2022 – нежилого помещения III, общая площадь 217,3 кв.м, кадастровый номер: 69:40:0300224:22, расположенного по адресу: <...>, в редакции ответчика.

изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции:

«Согласно отчету № 22-040н об оценке рыночной стоимости объекта муниципальной собственности и рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципальной собственности, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельностинезависимым оценщиком ООО «Андреев Капиталь» на дату 28.12.2021, установить стоимость продажи нежилого помещения, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 7 745 000 (семь миллионов семьсот сорок пять тысяч) руб.».


Принять Приложение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) № 4 от 28.02.2022 «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение III, общей площадью 217,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> Кадастровый номер: 69:40:0300224:22» в следующей редакции:

ГРАФИК

оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение III, общей площадью 217,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> Кадастровый номер: 69:40:0300224:22

Дата договора

28.02.2022


Срок рассрочки, мес.

5 лет (60 месяцев)


Ставка рефинансирования

9.5% годовых


№
Срок платежа

Остаток задолженности на дату платежа

Платеж в доход бюджета города (без НДС)



В счет основного долга (руб.)

Проценты (руб.)

Общая сумма (руб.)


1
2

3
4

5
6


1
31.03.2022

7 745 000,00

129 083,53

20 438,19

149 521,72


2
30.04.2022

7 615 916,47

129 083,33

20 097,56

149 180,89


3
31.05.2022

7 486 833,14

129 083,33

19 756,92

148 840,25


4
30.06.2022

7 357 749,81

129 083,33

19 416,28

148 499,61


5
31.07.2022

7 228 666,48

129 083,33

19 075,65

148 158,98


6
31.08.2022

7 099 583,15

129 083,33

18 735,01

147 818,34


7
30.09.2022

6 970 499,82

129 083,33

18 394,37

147 477,70


8
31.10.2022

6 841 416,49

129 083,33

18 053,74

147 137,07


9
30.11.2022

6 712 333,16

129 083,33

17 713,10

146 796,43


10

31.12.2022

6 583 249,83

129 083,33

17 372,46

146 455,79


11

31.01.2023

6 454 166,50

129 083,33

17 031,83

146 115,16


12

28.02.2023

6 325 083,17

129 083,33

16 691,19

145 774,52


13

31.03.2023

6 195 999,84

129 083,33

16 350,56

145 433,89


14

30.04.2023

6 066 916,51

129 083,33

16 009,92

145 093,25


15

31.05.2023

5 937 833,18

129 083,33

15 669,28

144 752,61


16

30.06.2023

5 808 749,85

129 083,33

15 328,65

144 411,98


17

31.07.2023

5 679 666,52

129 083,33

14 988,01

144 071,34


18

31.08.2023

5 550 583,19

129 083,33

14 647,37

143 730,70


19

30.09.2023

5 421 499,86

129 083,33

14 306,74

143 390,07


20

31.10.2023

5 292 416,53

129 083,33

13 966,10

143 049,43


21

30.11.2023

5 163 333,20

129 083,33

13 625,46

142 708,79


22

31.12.2023

5 034 249,87

129 083,33

13 284,83

142 368,16


23

31.01.2024

4 905 166,54

129 083,33

12 944,19

142 027,52


24

29.02.2024

4 776 083,21

129 083,33

12 603,55

141 686,88


25

31.03.2024

4 646 999,88

129 083,33

12 262,92

141 346,25


26

30.04.2024

4 517 916,55

129 083,33

11 922,28

141 005,61


27

31.05.2024

4 388 833,22

129 083,33

11 581,64

140 664,97


28

30.06.2024

4 259 749,89

129 083,33

11 241,01

140 324,34


29

31.07.2024

4 130 666,56

129 083,33

10 900,37

139 983,70


30

31.08.2024

4 001 583,23

129 083,33

10 559,73

139 643,06


31

30.09.2024

3 872 499,90

129 083,33

10 219,10

139 302,43


32

31.10.2024

3 743 416,57

129 083,33

9 878,46

138 961,79


33

30.11.2024

3 614 333,24

129 083,33

9 537,82

138 621,15


34

31.12.2024

3 485 249,91

129 083,33

9 197,19

138 280,52


35

31.01.2025

3 356 166,58

129 083,33

8 856,55

137 939,88


36

28.02.2025

3 227 083,25

129 083,33

8 515,91

137 599,24


37

31.03.2025

3 097 999,92

129 083,33

8 175,28

137 258,61


38

30.04.2025

2 968 916,59

129 083,33

7 834,64

136 917,97


39

31.05.2025

2 839 833,26

129 083,33

7 494,00

136 577,33


40

30.06.2025

2 710 749,93

129 083,33

7 153,37

136 236,70


41

31.07.2025

2 581 666,60

129 083,33

6 812,73

135 896,06


42

31.08.2025

2 452 583,27

129 083,33

6 472,09

135 555,42


43

30.09.2025

2 323 499,94

129 083,33

6 131,46

135 214,79


44

31.10.2025

2 194 416,61

129 083,33

5 790,82

134 874,15


45

30.11.2025

2 065 333,28

129 083,33

5 450,19

134 533,52


46

31.12.2025

1 936 249,95

129 083,33

5 109,55

134 192,88


47

31.01.2026

1 807 166,62

129 083,33

4 768,91

133 852,24


48

28.02.2026

1 678 083,29

129 083,33

4 428,28

133 511,61


49

31.03.2026

1 548 999,96

129 083,33

4 087,64

133 170,97


50

30.04.2026

1 419 916,63

129 083,33

3 747,00

132 830,33


51

31.05.2026

1 290 833,30

129 083,33

3 406,37

132 489,70


52

30.06.2026

1 161 749,97

129 083,33

3 065,73

132 149,06


53

31.07.2026

1 032 666,64

129 083,33

2 725,09

131 808,42


54

31.08.2026

903 583,31

129 083,33

2 384,46

131 467,79


55

30.09.2026

774 499,98

129 083,33

2 043,82

131 127,15


56

31.10.2026

645 416,65

129 083,33

1 703,18

130 786,51


57

30.11.2026

516 333,32

129 083,33

1 362,55

130 445,88


58

31.12.2026

387 249,99

129 083,33

1 021,91

130 105,24


59

31.01.2027

258 166,66

129 083,33

681,27

129 764,60


60

28.02.2027

129 083,33

129 083,33

340,64

129 423,97


-

-

-
7 745 000,00

623 364,92

8 368 364,92


Расходы по оплате госпошлины отнести на истца.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда, в месячный срок со дня его принятия.

Судья М. С. Кольцова