Решение от 22 декабря 2025 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-175016/25-28-1445
г. Москва
23 декабря 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2025года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания (до перерыва) помощником судьи

ФИО1, (после перерыва) секретарем судебного заседания Нестеровым А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗАПАД-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (125284, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БЕГОВОЙ, ПР-КТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ, Д. 31, СТР. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2019, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

при участи третьего лица: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ <...> ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

о признании

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 17.09.2025г., диплом о высшем

юридическом образовании, ФИО3, паспорт, доверенность от 01.07.2025г.,

диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО4, паспорт, доверенность от 27.12.2024г., диплом о высшем

юридическом образовании

от третьего лица: ФИО4, паспорт, доверенность от 10.11.2025г., диплом о высшем

юридическом образовании

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ с 26.11.2025 до 08.12.2025 г. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЗАПАД-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, департамент) о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка №И-04-001910 от 13.05.2020, оформленный Уведомлением №ДГИ-И-26992/25 от 16.04.2025 г. о расторжении Договора аренды от 13.05.2020 №И-04-001910.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

В судебном заседании присутствовали представители сторон и третьего лица, полномочия которых судом проверены.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица возражали против иска по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Частью 4 статьи 137 АПК РФ установлено, что если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

В отсутствие возражений сторон суд завершил предварительное судебное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ, пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2024 № 12 «О подготовке дела к судебному разбирательству».

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и документы в полном объеме, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из иска, 13.05.2020 между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка №И-04-001910, расположенного по адресу г.Москва, внутригородское муниципальное образование Некрасовка, коммунальная зона №1, корп.515, корп.516, корп.566 (далее – Договор) для целей строительства и эксплуатации торгово-развлекательного комплекса.

Согласно п.2.1. Договора аренды срок действия договора 7 (семь) лет - с 04.04.2022 по 04.04.2029.

28.04.2025 в адрес истца поступило уведомление ответчика №ДГИ-И-26992/25 от 16.04.2025 о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке по истечении 3 (трех) месяцев с момента направления уведомления, то есть с 21.07.2025.

В качестве оснований для расторжения Договора аренды ответчиком указано на нарушение истцом п.4.6 и 7.3 Договора.

Истец направил в адрес ответчика возражения на уведомление о расторжении Договора аренды, в которых выразил свое несогласие с таким расторжением с указанием причин. Данные возражения оставлены ответчиком без рассмотрения.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с требованием о признании незаконной одностороннюю сделку – отказ от договора аренды земельного участка №И-04-001910 от 13.05.2020, оформленный Уведомлением №ДГИ-И-26992/25 от 16.04.2025 г.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, представил в материалы дела письменный отзыв, в котором, ссылался на неверное толкование истцом положений Договора.

Третье лицо также представило в материалы дела письменные пояснения, в которых поддержало позицию ответчика.

Истец представил в материалы дела письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, в которых настаивал на позиции, изложенной в иске, ссылался на установленные судом обстоятельства по делу №А40-144694/24, вступившим в законную силу.

Подробные письменные позиции участников спора приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и изучив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, суд находит исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст.ст. 437, 438, 448 ГК РФ условия аукциона, порядок и условия заключения договора с участником аукциона являются публичной офертой, а подача заявки на участие в аукционе акцептом такой оферты, в связи с чем участник аукциона принимает все условия договора аренды.

Таким образом, при подаче заявки участник подтверждает, что надлежащим образом ознакомлен с порядком проведения аукциона, проектом договора аренды, документацией об аукционе и согласен на участие в аукционе на указанных условиях.

В силу пп.1 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

В силу статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 № 119-ПП «О предоставлении земельных участков в городе Москве с проведением процедуры торгов» (действовавшем на момент проведения аукциона на право заключения Договора) (далее - Постановления № 119-ПП) основанием для проведения аукционов является решение Градостроительно - земельной комиссии города Москвы об одобрении перечней земельных участков, права на которые планируется реализовывать на торгах в целях осуществления строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п.4 Постановления № 119-ПГ1 Департамент городского имущества города Москвы вправе принимать правовые акты (решения) о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков в соответствии с решениями Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (далее - ГЗК) (4.1), а также разрабатывать документацию об аукционе, включая проект договора аренды земельного участка с определением существенных условий договоров аренды земельных участков, заключаемых по результатам аукциона (4.2).

Судом установлено, что на заседании ГЗК 24.10.2019 (протокол № 30. п. 9) утверждены стартовые условия проведения аукциона на право заключения договора аренды указанного участка.

Департаментом 25.11.2019 принят соответствующий распорядительный документ от 25.11.2019 № 46829, входящий в состав лотовой документации, размещенной в установленном порядке на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - wvvw.torgi.gov.ru, а также на Инвестиционном портале города Москвы - www.investmoscow.ru, которым в том числе предусмотрено, что начало реализации проекта строительства - дата государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Условия проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0006002:4359 установлены Приложением № 2 к Распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 25.11.2019 № 46829, согласно которому установлено, что начало реализации проекта - дата государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В случае неуплаты победителем аукциона штрафных санкций и/или несоблюдения сроков получения разрешения на строительство и проведения работ нулевого цикла договор аренды земельного участка подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке.

Данные условия также содержались в лотовой документации, выложенной на сайте investmoscovv.ru.

Таким образом, условия Договора идентичны как документации об аукционе, являющейся приложением к документации по объекту, выложенному на сайте investmoscow.ru. так и приложению 2 к распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 25.11.2019 № 46829.

Из указанного следует, что истец, заключая Договор не мог не знать о том, что началом реализации проекта является дата государственной регистрации договора аренды земельного участка, потому что будучи участником торгов он обязан был ознакомиться с лотовой документацией.

Подавая заявку на участие в торгах, истец согласился с документацией о проведении торгов, поскольку подача заявки на участие в конкурсе (аукционе) является выражением согласия участника с условиями, содержащимися в документации о проведении торгов.

Следовательно, истец не мог не знать о том, что, заключая Договор от 13.05.2020 № И-04-001910, он принимает на себя обязательства по получению разрешения на строительство и последующему уведомлению Департамента о получении разрешения на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта, т.е. с даты государственной регистрации Договора.

Системное толкование положений статей 49 и 51 Градостроительного кодекса РФ дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству только после получения разрешения на строительство объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях получения разрешения на строительство.

Таким образом, вопреки доводами, под началом реализации проекта не может предполагаться начало строительства объекта, ввиду того что в силу норм ГрК РФ начало строительства возможно только после прохождения подготовительного этапа - получения разрешения на строительство.

В соответствии с п. 6.4 Договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием участка и исполнением условий настоящего договора.

Пунктом 6.5 Договора предусмотрено право арендодателя требовать от арендатора исполнения условий договора, в том числе в части осуществления проектирования и строительства на • ( участке в установленные договором сроки.

Предусмотренная пунктом 4.6 договора обязанность уведомить арендодателя о получении разрешения на строительство является формой контроля сроков соблюдения строительства, и такое уведомление должно было быть направлено арендодателю не позднее 20 месяцев с даты государственной регистрации Договора, т.е. до 04.12.2023.

Также не может быть признан обоснованным довод искового заявления о том, что п.4.6 Договора устанавливает обязанность арендатора в 20-ти месячный срок с начала реализации проекта только лишь уведомить Департамент о получении разрешения на строительство, а не получить его, поскольку иное трактование будет грубым нарушением ст. 1 ГК РФ, устанавливающей необходимость добросовестного поведения со стороны участников гражданских правоотношений, а также невозможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

Также судом не могут быть приняты во внимание доводы истца о преюдициальности судебных актов по делу № А40-144694/2024, в связи со следующим.

Так при рассмотрении данного спора Правительство Москвы не было привлечено к участию в деле, следовательно, позицию по спору не представляло.

Кроме того, при рассмотрении указанного спора предметом судебного рассмотрения являлись только договор аренды и градостроительный планы земельного участка.

Вместе с тем суды не исследовали всей аукционной документации, в том числе приложений к документации об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, вн.мун.обр. Некрасовка, коммунальная зона № 1, корп. 515, корп.516, корп.566.

В обоснование требований истец ссылается на статьи 166 и 167 ГК РФ, полагая отказ от Договора 16.04.2025 № ДГИ-И-26992/25 недействительной сделкой.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. i

Из системного анализа указанных положений законодательства следует что заявляя требования о признании сделки недействительной сторона обязана доказать, что она действовала добросовестно в рамках исполнения принятых обязательств.

Как установлено судом и указано выше, Договор аренды земельного участка от 13.05.2020 № И-04-001910 содержит ряд существенных условий в части обязанности арендатора получить разрешение на строительство в срок не позднее 20 месяцев с начала реализации проекта (даты регистрации Договора), не позднее 6 месяцев после получения разрешения на строительство уведомить Департамент о завершении работ нулевого цикла (устройство котлована, фундамента, устройство стен и перекрытий подземной части объекта).

Кроме того, Договором установлено наступление неблагоприятных правовых последствий (п.7.3), которые могут наступить в случае несоблюдения Арендодателем существенных условий Договора (в частности, несоблюдения сроков получения разрешения на строительство).

Таким образом, для признания отказа от Договора недействительной сделкой истец должен доказать, что действовал разумно и добросовестно, исполняя условия Договора.

Таких доказательств обществом в материалы дела не представлено.

Судом установлено, что с 04.04.2022 истцом не было получено разрешение на строительство, несмотря на наличие права аренды на земельный участок и ГПЗУ, содержащего необходимые параметры объекта капитального строительства, который должен быть возведен на земельном участке.

Доказательств невозможности использования обществом земельного участка (в том числе, вследствие каких-либо действий либо бездействия органов государственной власти города Москвы) в период с даты заключения договора аренды до его расторжения Департаментом истцом в материалы дела не представлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы подтверждали невозможность использования обществом земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием в период с 2022 по 2025 (например, отказы Комитета государственного строительного надзора города Москвы в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в указанный период).

Таким образом, строительство объекта в указанный период не было осуществлено по вине и вследствие бездействия самого общества.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ определено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Приведенные нормы материального права допускают включение в договор аренды специальных оснований для одностороннего (внесудебного) отказа от его исполнения.

В этой связи отказ от договора аренды земельного участка в одностороннем порядке сам по себе не может быть расценен как противоправное действие Департамента, поскольку является реализацией соответствующего права, предусмотренного статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, Департамент обладал правом на односторонний отказ от договора аренды, указанное право было им реализовано при отсутствии наличия признаков злоупотребления.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307. пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.1 1.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, из совокупных положений гражданского законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что односторонний отказ от договора аренды может быть признан незаконным (недействительным), если он был совершен при злоупотреблении правом, то есть при установлении направленности действий управомоченного лица на причинение вреда своему контрагенту'.

Между тем, истцом не представлено доказательств того, что отказ Департамента от Договора носит признаки злоупотребления правом.

Иные доводы истца, отраженные в исковом заявлении и письменных пояснениях, отклоняются судом, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при не правильном и не верном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности изложенной позиции.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: С.С. Хорлина