Постановление от 7 октября 2025 г. по делу № А43-18384/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А43-18384/2024 08 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2025. Полный текст постановления изготовлен 08.10.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Камановой М.Н., судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя от истца: ФИО1 (доверенность от 20.06.2024),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.12.2024 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025

по делу № А43-18384/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании незаконным снятия

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>) с кадастрового учета земельного участка, об обязании восстановить кадастровый учет земельного участка,

о признании недействительным решения Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве Нижегородской области от 05.08.2022 № 17822-80-3558,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Приокский комплекс», общество с

ограниченной ответственностью «Траст», Правительство Нижегородской области, администрация города Нижнего Новгорода, администрация Ленинского района города

Нижнего Новгорода,

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление), выразившихся в снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050311:10, расположенного по адресу город Нижний Новгород, Ленинский район (с восточной стороны производства ГАЗ 3105), улица Новикова-Прибоя; об обязании Управления восстановить кадастровый учет указанного земельного участка; о признании незаконным решения Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве Нижегородской области от 05.08.2022 № 17822-80-3558.

Требование основано на пунктах 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано неправомерным снятием с кадастрового учета земельного участка, полученного и используемого Предпринимателем в соответствии с законом и с внесением предусмотренной договором аренды арендной платы на основании счетов, выставляемых арендодателем.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025, в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления и об обязании восстановить кадастровый учет земельного участка отказано. В части требования о признании незаконным решения Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве Нижегородской области от 05.08.2022 № 17822-80-3558 производство по делу прекращено.

Не согласившись с решением и постановлением, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, договор аренды земельного участка не подлежал государственной регистрации, поскольку был возобновлен на неопределенный срок, что также распространяется на соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора. Кассатор обращает внимание, что пункт 3.4.3 договора аренды, предусматривающий согласие арендодателя на передачу арендатором участка или его части, не регулирует отношения по передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. Предприниматель полагает, что суды, указав на закрытие начислений по договору аренды, не дали надлежащей правовой оценки перечислению заявителем денежных средств и их принятию Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области в счет оплаты по договору.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку представителей в суд кассационной инстанции.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из документов и установили суды, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050311:10 площадью 1800 квадратных метров, расположенный по адресу город Нижний Новгород, Ленинский район (с восточной стороны производства ГАЗ 3105), улица Новикова-Прибоя, поставлен на государственный кадастровый учет 23.05.2003.

Администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Автотехснаб» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 06466/05 от 10.09.2002 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1800 квадратных метров, расположенный по адресу город Нижний Новгород, Ленинский район, улица Новикова Прибоя (с восточной стороны производства ГАЗ 3105), категория земель – земли поселений, под проектирование, установку и эксплуатацию временной площадки для хранения товарных автомобилей (пункты 1.1 и 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с даты государственной регистрации и действует до 27.07.2004.

Пунктом 3.4.3 договора установлена обязанность арендатора не передавать участок или его часть для использования третьими лицами без согласия арендодателя.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении спорного земельного участка 28.07.2003 внесена запись об аренде на основании договора аренды земельного участка № 06466/05 от 10.09.2002 и дополнительного соглашения от 28.07.2003.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора продлено на неопределенный срок.

С 09.11.2015 арендодателем по договору является Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Министерство 05.11.2020 обратилось в Управление с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения в виде аренды в отношении указанного объекта недвижимости по причине исключения арендатора – общества с ограниченной ответственностью «Автотехснаб» из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) в связи с прекращением деятельности юридического лица на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

На основании представленных документов 09.11.2020 запись об аренде в отношении спорного земельного участка прекращена с присвоением статуса «Архивная».

Управлением 17.12.2020 в адрес администрации города Нижнего Новгорода направлено письмо № 18-253 86-МТ/20@ по вопросу предоставления сведений о наличии в распоряжении администрации города Нижнего Новгорода документов, свидетельствующих о наличии ранее возникших прав на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050311:10.

Из письма администрации города Нижнего Новгорода ( № исх-07-06-11824/21 от 15.01.2021) следовало, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050311:10 предоставлен в аренду до 2004 года распоряжением главы администрации города Нижнего Новгорода от 27.07.2001 № 2350-р.

Учитывая, что права на данный земельный участок в ЕГРН не зарегистрированы, Управлением 22.01.2021 земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050311:10 снят с государственного кадастрового учета с присвоением статуса «Архивный» (протокол заседания рабочей группы по организации работ по повышению качества данных ЕГРН от 20.01.2021).

Заявитель, указав, что является правообладателем земельного участка, представил уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которыми ООО «Автотехснаб», ООО «Русавторесурс», ООО «РусТрансДоставка» уведомляли Министерство о переходе прав и обязанностей арендатора. Уведомлением от 04.10.2022 ООО «РусТрансДоставка» сообщило Министерству о том, что

соответствующие права и обязанности переданы Предпринимателю на основании договора переуступки от 04.10.2022 № 1.

Предприниматель, не согласившись с действиями Управления по снятию с государственного кадастрового учета используемого им земельного участка, обратился в арбитражный суд.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены вынесенных судебных актов.

В силу статей 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу названных норм обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

Предприниматель полагает, что к нему перешли права арендатора по договору аренды земельного участка в результате направления в адрес Министерства уведомления о переходе прав и обязанностей по договору, которое не подлежало государственной регистрации.

Отказав в удовлетворении заявления, суды руководствовались статьями 389, 433, 606, 609, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из необходимости государственной регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора к другому лицу. В связи с исключением арендатора (ООО «Автотехснаб») из ЕГРЮЛ, а также отсутствием в ЕГРН сведений о правообладателях спорного земельного участка после истечения срока действия договора аренды, суды, применив положения статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 181 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, пришли к выводу о правомерности действий Управления по снятию спорного земельного участка с кадастрового учета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок не более чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой применяются к объектам недвижимости, в том числе и к земельным участкам договор аренды здания или сооружения (земельного участка), заключенный на срок не

менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, поскольку договор аренды от 10.09.2002 заключен на срок до 27.07.2004, он в силу приведенных положений законодательства подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформирована правовая позиция о том, что при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке права требования и переводе долга.

Правовым последствием перенайма (перехода прав и обязанностей арендатора к другому лицу) является внесение в ЕГРН записи об обременении недвижимого имущества правом аренды нового лица, получившего обязательственные права в результате такого перенайма, в связи с чем соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора подлежит государственной регистрации.

Такая сделка не может расцениваться в качестве дополнительного соглашения к договору аренды, влекущего лишь необходимость внесения изменений в записи ЕГРН, поскольку является основанием для возникновения арендных прав и обязательств у нового арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как установлено судами, в ЕГРН не содержится сведений о государственной регистрации сделок по передаче прав и обязанностей арендатора от ООО «Автотехснаб» к иным лицам.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (пункт 5). При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды передавать права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя и при условии его уведомления (пункт 9).

Правила, содержащиеся в пунктах 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что

арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с согласия арендодателя.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем, пунктом 3.4.3 договора прямо установлен запрет арендатору на передачу земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя.

Довод кассатора о том, что пункт 3.4.3 договора не регулирует отношения по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, судами обоснованно отклонен.

В силу части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение согласно разъяснениям, данным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

С учетом пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Пункт 3.4.3 договора о необходимости получения согласия арендодателя на передачу земельного участка соответствует пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие согласия арендодателя применительно к настоящему спору правомерно признано судами обстоятельством, препятствующим переходу к Предпринимателю прав арендатора по договору.

Вопреки доводам кассатора, условиями договора не был определен срок действия договора продолжительностью более пяти лет, а фактическое действие договора в течение какого-то периода времени не означает заключение договора на этот срок.

Вывод судов нижестоящих инстанций о том, что продление договора аренды на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока его действия не свидетельствует о возможности применения к спорным правоотношениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, является верным.

При таких обстоятельствах действия Управления по снятию с кадастрового учета спорного земельного участка, права на которые в предусмотренном порядке не зарегистрированы, судом округа признаются правомерными и не нарушающими прав и законных интересов Предпринимателя, использующего земельный участок в отсутствие предусмотренных законом оснований.

Произведенные в адрес Министерства оплаты, ошибочно квалифицированные Предпринимателем в качестве платы по договору аренды, фактически являются платой за пользование земельным участком, которая подлежала внесению пользователем в силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе не имеется доводов о незаконности обжалованных судебных актов в части прекращения производства по требованию о признании недействительным решения Совета по земельным и имущественным отношениям при Правительстве Нижегородской области от 05.08.2022 № 17822-80-3558, в связи с чем законность решения и постановления в этой части не являлась предметом кассационного обжалования.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Несогласие заявителя с выводами судов первой и апелляционной инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.12.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А43-18384/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Каманова

Судьи С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов