Решение от 28 января 2020 г. по делу № А63-16341/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28 января 2020 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 315265100016404, ИНН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН <***>,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа города-курорта Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>,

об обязании заключить договор аренды земельного участка в соответствии с условиями арендатора,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 18.06.2018 № 26/414-н/26-2018-5-461, в отсутствие представителей других лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по муниципальным имуществом города Ессентуки (далее – ответчик, комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 в соответствии с условиями арендатора, а именно:

- пункт 3.1 договора аренды земельного участка изложить в редакции арендатора: «Размер арендной платы по настоящему договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют»;

- в приложении к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» произвести расчет арендной платы на основании ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога для аналогичного земельного участка;

- о взыскании 6 000 рублей государственной пошлины.

Дело рассматривается с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа города-курорта Ессентуки (далее – администрация).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2019 решение первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по делу № А63-16341/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить противоречия в доказательствах, оценить договоры аренды на предмет действительности, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации замена судьи, арбитражного заседателя или одного из судей, арбитражных заседателей возможна в случае длительного отсутствия судьи, арбитражного заседателя ввиду болезни, отпуска, пребывания на учебе, нахождения в служебной командировке.

В связи с нахождением судьи Капункина Ю.Б. в отпуске с последующим переходом на работу судьей в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, учитывая нормы процессуального законодательства и текущую нагрузку судей суда, председатель шестого судебного состава Арбитражного суда Ставропольского края ФИО4 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в деле № А63-16341/2018 производит замену судьи Капункина Ю.Б. на судью Быкодорову Л.В.

Частью 5 статьи 18 АПК РФ установлено, что в случае замены судьи, арбитражного заседателя в процессе рассмотрения дела судебное разбирательство должно быть произведено с самого начала.

Истец в судебном заседании представил дополнительные пояснения, а также уточнения заявленных требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Истец обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки с заявлением 04.12.2019 в целях приведения условий договора в соответствие с фактическим использованием земельного участка, а также наименования объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, внести изменения в проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 и определением размера арендной платы.

В ответе от 30.12.2019 № 20-7466/з на заявление предпринимателю ответчик указал, что в соответствии со справочной информацией по объектам недвижимости, сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:30:040202:72 внесены в государственный кадастр недвижимости 21.07.2005 с видом разрешенного использования «Под строительство магазина «Мягкая игрушка».

В соответствии с законодательством, вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен по заявлению правообладателя при условии его соответствия «Правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки Ставропольского края», утвержденными Решением Думы города Ессентуки от 16.10.2019 № 92. В связи с этим, не представляется возможным внести изменения в проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 в части вида разрешенного использования.

С учетом полученного ответа требования истца были уточнены, истец просил:

- обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 в соответствии с проектом договора и приложением к договору «Расчет арендной платы» на следующих условиях:

- пункт 1.1 изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:040202:72 находящийся по адресу (имеющий ориентиры): <...> район дома № 116А по ул. Пятигорской для использования в целях под магазин»;

- пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «на участке имеется магазин»;

- пункт 3.1 договора аренды земельного участка изложить: «Размер арендной платы по настоящему договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют»;

- в приложении к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» произвести расчет арендной платы на основании ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога, для аналогичных земельных участков;

- взыскать 6 000 рублей государственной пошлины.

Ответчик в удовлетворении требований просил отказать с учетом позиции, указанной в пояснениях от 03.09.2019 без номера (Т.3 л.д.22), и направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя комитета.

Третье лицо не явилось, было извещено надлежащим образом, письменных доводов с учетом постановления кассационной инстанции не представило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником нежилого здания (магазина) с кадастровым номером 26:30:040201:125 площадью 177,5 кв.м, находящегося по адресу: г. Ессентуки, ФИО5 Роз, район дома 116 а по улице Пятигорская (далее – нежилое здание), о чем в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации от 17.06.2013 № 26-26-35/030/2013-108.

Названный объект капитального строительства расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:040202:72 площадью 346 кв.м с видом разрешенного использования – «под строительство магазина «Мягкая игрушка»» в <...> район дома № 116 а по улице Пятигорская (далее – земельный участок с кадастровым номером 26:30:040202:72).

21 мая 2018 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 в аренду без проведения торгов, дополнительно просил при расчете арендной платы применить ставку арендной платы не выше ставки земельного налога на основании пункта 9.1 постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 11.12.2017 № 496) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Постановление 112-п), поскольку испрашиваемый земельный участок в силу закона является ограниченным в обороте и не может быть предоставлен в собственность собственнику объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Комитет в письме от 29.05.2018 № 2131-з в ответ на заявление предпринимателя сообщил последнему, что курорт федерального значения Ессентуки не является особо охраняемой природной территорией федерального значения, в связи с чем отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы пункта 9.1 Постановления 112-п.

15 июня 2018 года предприниматель повторно обратился в комитет с аналогичным заявлением, в котором также просил пункт договора аренды земельного участка, регулирующий величину арендной платы, изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы по настоящему договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В письме от 21.06.2018 № 2580-з комитет сообщил предпринимателю о том, что готовится проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72. Вместе с тем орган местного самоуправления повторно указал, что основания для применения при расчете льготной ставки арендной платы отсутствуют.

Впоследствии предпринимателю был направлен проект договора от 22.08.2018 № 418-з земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72.

04 декабря 2019 года предприниматель в очередной раз обратился в комитет с заявлением в целях приведения условий договора в соответствии с фактическим использованием земельного участка, а также наименования объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и внести изменения в проект договора аренды, однако 30 декабря 209 года вновь получил отказ. Основания отказа изложены в письме № 20-7466/з, имеющегося в материалах дела.

Указывая на наличие между сторонами преддоговорного спора, истец обратился в арбитражный суд.

14 сентября 2018 года комитету был вручен протокол разногласий от 13.09.2018 к вышеназванному договору аренды.

В письме от 12.10.2018 № 4830-з комитет указал, что с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 предприниматель не обращался, в связи с чем подписание протокола разногласий к договору аренды в представленной редакции не представляется возможным.

Из пояснений, представленных в материалы дела ответчиком, следует, что протокол разногласий к договору аренды был направлен в адрес комитета после поступления искового заявления в суд, то есть досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден не был, исковое заявление надлежит оставить без рассмотрения.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Судом установлено, что до обращения в суд между предпринимателем и комитетом велась переписка, в том числе по вопросу включения в условия договора аренды условия о применении при расчете ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога. Также в переписке предпринимателем конкретно были указаны основания, по которым названная ставка должна быть применена, а комитетом по данным основаниям предпринимателю было отказано в согласовании спорного условия договора. Кроме того, после направления протокола разногласий к договору аренды комитетом также было отказано во включении в условия договора пункта договора, регулирующего порядок расчета арендной платы, в редакции арендатора.

Целью досудебного порядка урегулирования спора является его разрешение между сторонами до обращения в суд. Вместе с тем в данном случае, поскольку как до, так и после обращения в суд комитетом четко была выражена позиция о несогласии с условиями договора, которые предложены предпринимателем для включения в договор аренды, возможность урегулирования спора во внесудебном порядке из позиций сторон судом не усматривается, в связи с чем, суд считает, что оставление искового заявления без рассмотрения не обеспечит реализации целей нормативного закрепления необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

На основании вышеизложенного суд делает вывод о том, что истцом при подаче иска был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами гражданского законодательства.

Указанный вывод суд также делает с учетом имеющихся уточнений истца в порядке статьи 49 АПК РФ.

Судом установлено, что индивидуальный предприниматель ФИО2 проявляя необходимую степень заботливости и осмотрительности неоднократно направлял в адрес администрации письма с возможностью внесения изменений в проект договора аренды, поскольку на земельном участке находится объект недвижимости магазин, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, с учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что предпринимателем были предприняты все меры для досудебного урегулирования.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ).

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса, на праве оперативного управления.

Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В статье 39.16 ЗК РФ перечислены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из материалов дела следует и сторонами не оспорен тот факт, что ввиду расположения на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040202:72 нежилого здания, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, ФИО2 является лицом, имеющим исключительное право на предоставление указанного земельного участка в аренду без проведения торгов.

При новом рассмотрении дела суд, выполняя указания кассационной инстанции в части исследования обстоятельств дела на предмет действительности договора аренды от 26.04.2013 № 246-з и проекта договора аренды от 22.08.2018 № 418-з на земельный участок с кадастровым номером: 26:30:040202:72 предоставленый под строительство магазина «Мягкая игрушка», сроком на 49 лет (с 15.06.2018 по 14.06.2067) с учетом условия указанного в новом договоре, приходит к выводу о том, что решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 13 декабря 2012 года по делу № 2-1675/2012 за истцом признано право собственности на нежилое строение литер «А», расположенное по адресу: <...> в районе дома № 116 по ул. Пятигорской площадью 177,5 кв. м., указанное решение суда явилось основанием государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: наименование – Магазин, о чем сделана регистрационная запись № 26-26-35/030/2013-020 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.06.2013, то есть после заключения договора аренды от 26.04.2013 № 246-з.

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040202:72, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 19.08.2019 № КУВИ-104/2019-87427.

Истец 04.12.2019 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 и приведении в соответствие договора аренды земельного участка с фактическим использованием под магазин.

Администрация перенаправила заявление в КУМИ по городу Ессентуки и 30.12.2019 представителю предпринимателя ФИО2 был дан ответ, что указанные изменения не могут быть внесены в проект договора в части разрешенного использования земельного участка, поскольку в государственном кадастре недвижимости за кадастровым номером 26:30:040202:72 имеются сведения о земельном участке под строительство магазина «Мягкая игрушка» от 21.07.2005, в связи с чем внести изменения в договор не представляется возможным.

В связи с полученным ответом, истцом были представлены в судебное заседание уточненные требования. Доказательства направления уточнений лицам, участвующим в деле, были представлены вместе с уточнением требований. Судом данные уточнения были приняты.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом из материалов дела следует, что администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта, принадлежащего ФИО2 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Поскольку право собственности на магазин зарегистрировано за истцом, то и последующая эксплуатация объекта недвижимости невозможна без предоставления ему земельного участка.

Истребование администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная позиция подтверждается кассационным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 04.10.2019 № 89-КА19-2.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), определение № 304-ЭС16-20773.

В письмах от 29.05.2018 № 2131-з, от 21.06.2018 № 2580-з и от 12.10.2018 № 4830-з комитет, отказывая предпринимателю во включении в договор аренды условия, предложенного предпринимателем, указал, что земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения и не является ограниченным в обороте, а заявление о предоставлении в собственность спорного земельного участка предприниматель не подавал.

Выполняя указания кассационной инстанции в части проверки возможности применения льготного порядка при расчете арендной платы, суд установил, что расчет арендной платы в договоре произведен комитетом на основании Постановления 112-п, исходя из ставки арендной платы, установленной для земельных участков, отнесенных к пятому виду разрешенного использования, и равной Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункты 1, 2 и 5 статьи 10 Гражданского кодекса).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Указанная правовая позиция подтверждается постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2018 № Ф08-10737/2017 по делу № А63-2864/2017.

Расчет арендной платы в договоре произведен комитетом на основании постановления 112-п, исходя из ставки арендной платы, установленной для земельных участков, отнесенных к пятому виду разрешенного использования и равной 14 %.

Суд, оценив указанные доводы ответчика, приходит к следующему.

В пункте 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Постановлением Совмина СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» город Ессентуки отнесен к курортам общесоюзного значения.

На основании Постановления Правительства РФ от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» утверждено Положение об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах и его администрации, установлены границы названного региона.

В силу Постановления Правительства РФ от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Согласно статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» под курортом федерального значения понимается освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти.

С принятием Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из земель особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 308-ЭС18-13029, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2017 № Ф08-5460/2017 по делу № А63-3136/2016).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:30:040202:72 является ограниченным в обороте. Кроме того, названный участок расположен во второй зоне горно-санитарной охраны города-курорта Ессентуки.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 (далее – Постановление № 582) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В целях приведения в соответствие с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением № 582, на основании постановления Правительства Ставропольского края от 11.12.2017 № 496 в Постановление № 112-п внесены изменения, данное постановление дополнено пунктом 9.1 следующего содержания: «В случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, установлено ограничение права на приобретение в собственность данного земельного участка для собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога».

Таким образом, учитывая положения вышеперечисленных нормативных актов, а также тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 26:30:040202:72 ограничен в обороте, предоставлен предпринимателю в аренду в связи с расположением на указанном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2018 по делу № А63-21984/2017).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования удовлетворить.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>, заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРНИП 315265100016404, ИНН <***>, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040202:72 в соответствии с проектом договора и приложением к договору «Расчет арендной платы» на следующих условиях:

- пункт 1.1 изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:040202:72, находящийся по адресу (имеющий ориентиры): <...> район дома № 116А по ул. Пятигорской, для использования в целях под магазин.»;

- пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «на участке имеется магазин.»

- пункт 3.1 договора аренды земельного участка изложить: «Размер арендной платы по настоящему договору определяется с учетом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют»;

- в приложении к договору аренды земельного участка «Расчет арендной платы» произвести расчет арендной платы на основании ставки арендной платы, не превышающей ставку земельного налога, для аналогичных земельных участков.

Взыскать с комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 315265100016404, ИНН <***>, 6 000 рублей расходов на уплату государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы


Судья Л.В. Быкодорова