Решение от 8 января 2025 г. по делу № А63-13407/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-13407/2022
г. Ставрополь
09 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 января 2025 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Пузановой В.В., при ведении протокола судебного заседания (до перерыва) секретарем судебного заседания Кац А.В. (после перерыва) помощником судьи Халайчевой М.В., рассмотрев в заседании суда дело по иску администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Михайловск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП <***>,

о признании объекта недвижимости: нежилое здание – склад неотапливаемый №1 (литера С1), кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью: 1, по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:11:080501:1593, площадью 31000 кв.м., по адресу: Ставропольский край, <...>, самовольной постройкой;

об обязании за свой счет осуществить снос самовольной постройки: объекта недвижимости: нежилое здание – склад неотапливаемый №1 (литера С1), кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью: 1, по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, <...> расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:11:080501:1593, площадью 31000 кв.м., по адресу: Ставропольский край, <...>,

и встречное исковое заявление ИП ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию) автомойку, площадью 268,2 кв.м., 1 этаж, с кадастровым номером 26:11:080501:9656, адрес местонахождения: <...>.

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН <***>, г. Ставрополь, Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ОГРН: 24.12.2020, ИНН: <***>,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании объекта недвижимости: нежилое здание – склад неотапливаемый №1 (литера С1), кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью: 1, по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:11:080501:1593, площадью 31000 кв.м., по адресу: Ставропольский край, <...>, самовольной постройкой;

об обязании за свой счет осуществить снос самовольной постройки: объекта недвижимости: нежилое здание – склад неотапливаемый №1 (литера С1), кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью: 1, по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, <...> расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:11:080501:1593, площадью 31000 кв.м., по адресу: Ставропольский край, <...>.

Определением от 20.06.2023 судом принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию) автомойку, площадью 268,2 кв.м., 1 этаж, с кадастровым номером 26:11:080501:9656, адрес местонахождения: <...>.

Определением от 17.10.2024 рассмотрение дела было отложено на 25.11.2024.

К судебному заседанию от ИП ФИО2 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии договора на выполнение экспертного исследования от 12.11.2024, платежного поручения №390 от 14.11.2024, заключения специалиста от 24.11.2024.

Поступившие документы исследованы судом и приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 25.11.2024 был объявлен перерыв до 09.12.2024 до 14 часов 00 минут. Дополнительно сведения об объявлении перерыва были опубликованы в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru согласно требованиям информационного письма ВАС РФ от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола помощником судьи Халайчевой М.В.

От ИП ФИО2 поступили письменные пояснения по первоначальному и встречному искам, от Администрации – акт осмотра земельного участка от 06.12.2024.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал заявленные требования, представитель предпринимателя просил удовлетворить встречный иск и отказать в первоначальном иске.

Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование первоначальных исковых требований Администрация указала, что в рамках проверки земельного и градостроительного законодательства комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593, расположенного по адресу: <...>, в ходе которого выявлена самовольная постройка.

17.03.2022 при осмотре вышеуказанного земельного участка установлено, что на нем расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 26:11:080501:9656, параметрами 20м х 15м, этажностью 1, наименование: склад неотапливаемый №1 (литер С1), назначение: нежилое. На момент осмотра объект эксплуатировался как автомойка, т.е. осуществлялась коммерческая деятельность.

Разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию данного объекта Администрацией не выдавались. Также выявлены нарушения в части отступов от предельных параметров застройки: объект размещен вплотную к границе земельного участка с фасадной стороны (заезд).

Собственником объекта с кадастровым номером 26:11:080501:9656 является ФИО1 (запись о государственной регистрации права №26:11:080501:9656-26/001/2018-1 от 29.11.2018). Земельный участок принадлежит ФИО1 на праве аренды (срок действия договора с 16.01.2018 по 23.07.2063).

Администрацией в адрес ИП ФИО1 направлена претензия исх. №4243/02-08 от 19.05.2022 для добровольного устранения нарушений земельного и градостроительного законодательства.

Указанные в претензии требования предпринимателем не исполнены.

Полагая, что имеются основания для признания здания самовольной постройкой, Администрация обратилась в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Определением от 27.03.2023 к участию в деле по ходатайству истца с учетом заключения ФИО1 с ФИО2 договора купли-продажи спорного имущества последняя привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю в отзыве на исковое заявление просило о вынесении решения по делу в соответствии с действующим законодательством.

ТУ Росимущества в Ставропольском крае представило отзыв на исковое заявление, в котором сообщило, что спорный объект в реестре федерального имущества отсутствует, и также просило о вынесении решения по делу в соответствии с действующим законодательством.

ИП ФИО2 в обоснование встречных исковых требований указала, что с 26.07.2022 на основании договора купли-продажи от 22.07.2022 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 26:11:080501:9656. Земельный участок по адресу: <...> принадлежит ей на праве аренды. Ранее собственником здания и арендатором земельного участка являлась ФИО1 Склад неотапливаемый №1 (литер С1) - объект вспомогательного назначения по отношению к расположенным на земельном участке нежилым зданиям: администрации (литер Б), столовой (литер А), склада (литер Д), склада ГСМ (литер Г), мастерской (литер В), склада (литер Е), складов ГСМ (литер Ж и З). Данный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593 согласно предельным размерам и отступам, что подтверждается градостроительными планами, и не является самовольным строением. Первичное право оформлено и зарегистрировано надлежащим образом, в соответствии с законодательством РФ. ФИО1 подготовила проектную документацию для выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) здания склада под автомойку и обратилась в комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям Администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края 21.05.2021. В выдаче разрешения ей было отказано по причине непредоставления результатов инженерных изысканий. ИП ФИО2 объект приобретен в реконструированном состоянии. Реконструированный объект (автомойка) соответствует целевому назначению земельного участка, его сохранение не нарушит градостроительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц. В связи с изложенным предприниматель просит о признании права собственности на автомойку.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам части 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится, в том числе, утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В пункте 2 постановления Пленума № 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 25 Пленума № 44 в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности и с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

В силу разъяснений, данных в п. 39 Пленума № 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Из материалов дела следует, что 01.10.2017 между ФИО3 (даритель) и ФИО1 (одаряемая) заключен договор дарения, согласно условиям которого даритель безвозмездно передал в собственность одаряемой недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, а именно:

склад ГСМ – литер Г, кадастровый (или условный) номер 26-26-33/027/2011-018,

мастерская – литер В, кадастровый (или условный) номер 26-26-33/027/2011-019,

администрация – литер Б, кадастровый (или условный) номер 26-26-33/027/2011-020,

столовая – кадастровый номер 26:11:080501:7943,

склад – литер Д, кадастровый (или условный) номер 26-26-33/022/2011-403,

склад – литер Е, кадастровый (или условный) номер 26-26-33/022/2011-404,

склад ГСМ – литер Ж, кадастровый (или условный) номер 26-26-33/022/2011-405,

склад ГСМ – литер З, кадастровый (или условный) номер 26-26-33/022/2011-406.

16.01.2018 ФИО3 (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Из пункта 1 Соглашения следует, что Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает на себя солидарно права и обязанности арендатора по договору №632 от 11.08.2015 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, зарегистрированного 17.09.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2015 сделана запись регистрации номер 26-26/033-26/033/201/2015-9950/1, предметом которого является право аренды сроком до 23.07.2063 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 31 000 кв.м. с кадастровым номером 26:11:080501:1583, местоположение – <...> под производственными помещениями, инженерными коммуникациями военного городка.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРН 29.01.2018 внесена запись регистрации №26:11:080501:1593-26/001/2018-3.

Согласно исходно-разрешительной документации 2017г., разрешению на строительство №26-526306-56-2017 от 10.10.2017, декларации об объекте недвижимости от 16.10.2018, на земельном участке с кадастровым номером 26:11:080501:1583 в 2018 году был возведен объект – склад неотапливаемый №1 (литера С1) площадью 268,2 кв.м. Аналогичные сведения содержатся в техническом плане здания от 16.10.2018.

В соответствии с письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 03.10.2018 №634 склад неотапливаемый №1 (литера С1) площадью 268,2 кв.м. является объектом вспомогательного назначения по отношению к расположенному на этом же земельном участке нежилому зданию (мастерской – литер В).

Постановлением Администрации муниципального образования Надеждинского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края №235-п от 01.11.2018 нежилому зданию – склад неотапливаемый №1 (литер С1) на земельном участке с кадастровым номером 26:11:080501:1583 присвоен адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский муниципальный район, с. Надежда, ул. Раздольная, №1 «Г».

29.11.2018 зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание - склад неотапливаемый №1 (литер С1), кадастровый номер 26:11:080501:9656, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации №26:11:080501:9656-26/001/2018-1.

17.10.2019 ФИО1 получен градостроительный план земельного участка №RU26526306-30.

ООО «Творческая мастерская «Образ» по заказу ФИО1 разработана проектная документация (заказ №032-2019 от 07.11.2019) на реконструкцию неотапливаемого склада, расположенного по адресу: <...>, под автомойку.

Проектная документация включает в себя следующие разделы: пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, конструктивные решения, сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений, план организации строительства, мероприятия по обеспечению доступа инвалидов.

Проект предусматривает реконструкцию неотапливаемого склада с кадастровым номером 26:11:080501:9656 под автомойку. Технико-экономические показатели: общая площадь 276,2 кв.м., площадь застройки 280 кв.м., строительный объем 1049,6 куб.м. Архитектурные решения: реконструируемый неотапливаемый склад под автомойку, одноэтажный, прямоугольной, ломанной формы, высотой этажа 3,8 м, с расстоянием в осях 20,71 х 14,92 м. В здании находятся пять боксов и бытовое помещение, входы и въезды в которые осуществляются с фасадов 1-5 и 5-1. Фактический срок реконструкции – 24 месяца.

06.07.2020 ФИО1 получено санитарно-эпидемиологическое заключение №26.01.05.000.Т.000839.07.20 Управления Роспотребнадзора по Ставропольскому краю, которым удостоверяется, что требования, установленные в проектной документации (проект санитарно-защитной зоны «Придорожный сервис с автомойкой и столовой», <...>, кадастровый номер земельного участка 26:11:080501:1593) соответствуют государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

29.04.2021 ФИО1 обратилась в Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) здания склада под автомойку.

Письмом исх. №1108/1 от 21.05.2021 Комитет сообщил ФИО1 об отказе в выдаче разрешения, поскольку не предоставлены результаты инженерных изысканий и раздел «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» не согласован с органами управления труда и соцзащиты населения в части обеспечения прав маломобильных групп населения.

27.05.2021 Начальником управления труда и социальной защиты населения администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края ФИО1 выдано заключение №30 о соответствии раздела 10 проектной документации «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» требованиям законодательства в части обеспечения доступа маломобильных групп населения к объектам социальной инфраструктуры.

10.07.2021 ООО «ГЕОЛИНК» по заказу ФИО1 подготовлен Технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий для подготовки проектной документации.

20.07.2021 ФИО1 повторно обратилась в Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания склада.

Письмом исх.№3563 от 25.07.2021 Комитетом отказано в выдаче разрешения, поскольку при осмотре земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593 по адресу: <...>, установлено, что реконструкция объекта уже выполнена заявителем.

17.03.2022 в рамках проведения проверки соблюдения градостроительного и земельного законодательства специалистами комитета по градостроительству. Земельным имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593.

Осмотром установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 26:11:080501:9656, параметрами 20м х 15м, этажностью 1, наименование: склад неотапливаемый №1 (литер С1), назначение: нежилое. На момент осмотра объект эксплуатировался как автомойка автотранспортных средств, т.е. осуществлялась коммерческая деятельность.

Разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию данного объекта Администрацией не выдавались. Также выявлены нарушения в части отступов от предельных параметров застройки: объект размещен вплотную к границе земельного участка с фасадной стороны (заезд).

15.04.2022 комитетом составлено уведомление №33 о выявлении самовольной постройки.

22.07.2022 ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.

Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

Склад ГСМ (литер Г) – кадастровый номер 26:11:080501:7944,

Мастерская (литер В) - кадастровый номер 26:11:080501:7935,

Администрация (литер Б) - кадастровый номер 26:11:080501:7934,

Столовая - кадастровый номер 26:11:080501:7943,

Склад (литер Д) - кадастровый номер 26:11:080501:7936,

Склад (литер Е) - кадастровый номер 26:11:080501:7772,

Склад ГСМ (литер Ж) - кадастровый номер 26:11:080501:7773,

Склад ГСМ (литер З) - кадастровый номер 26:11:080501:7937,

Склад неотапливаемый №1 (Литера С1) - кадастровый номер 26:11:080501:9656,

Склад неотапливаемый №2 (Литера С2) - кадастровый номер 26:11:080501:9657.

26.08.2022 ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору №632 от 11.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593 по адресу: <...>.

ИП ФИО2 во встречном исковом заявлении просила о признании права собственности на реконструированное здание, ссылаясь на его соответствие градостроительным нормам и правилам, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц при сохранении постройки.

Для проверки указанных обстоятельств, а также с целью установления фактов допущения (недопущения) при реконструкции здания существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил определением от 11.12.2023 по ходатайству сторон судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований ФИО4 и ФИО5

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Определить функциональное назначение и технические характеристики объекта с кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью 1, адрес: <...>.

2. Является ли объект с кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью 1, адрес: <...>, объектом капитального строительства.

3. если да, то соответствует ли объект капитального строительства с кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью 1, адрес: <...>, строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным и иным установленным нормам и правилам, параметрам, установленным документацией по планировке территорий, правилам землепользования и застройки, содержащихся в иных документах для данного вида постройки.

4. если не соответствует, то существует ли возможность приведения спорного объекта в соответствие с установленными требованиями (с указанием способов устранения).

5. нарушит ли сохранение самовольной постройки, объекта недвижимости с кадастровым номером 26:11:080501:9656, этажностью 1, адрес: <...>, права и охраняемые законные интересы других лиц, создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В заключении эксперта №11-Э-24 от 10.04.2024 отражено, что объект экспертизы состоит из 6 помещений: нежилое помещение №1 – площадью 41,0 кв.м.; нежилое помещение №2 – площадью 41,8 кв.м.; нежилое помещение №3 – площадью 85,4 кв.м.; нежилое помещение №4 – площадью 42,9 кв.м.; нежилое помещение №5 – площадью 42,1 кв.м.; нежилое помещение №6 – площадью 16,0 кв.м.

Экспертами сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: нежилое здание, с кадастровым номером 26:11:080501:9656 по адресу: <...>, на момент проведения инструментального обследования имеет следующие параметры:

по функциональному назначению является – здание для обслуживания автомобилей (мойка),

площадь застройки составляет – 277,0 кв.м.

общая площадь – 269,2 кв.м.

общий строительный объем здания составляет 1218,80 куб.м.

этажность здания – 1 этаж

степень готовности объекта – 100%

Нежилое здание с кадастровым номером 26:11:080501:9656 по адресу: <...>, не соответствует по техническим характеристикам и функциональному использованию данным единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и данным проектной документации.

По второму вопросу: объект – нежилое здание с кадастровым номером 26:11:080501:9656 по адресу: <...>, является объектом капитальным строением, обладает признаками недвижимого имущества, так как имеется прочная связь объекта с землей. Конструктивные характеристики не позволяют осуществить демонтаж и перемещение объекта без несоразмерного ущерба их назначению.

По третьему вопросу: с учетом конструктивных, объемно-планировочных решений объект экспертизы имеет II степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности С0. Степень готовности объекта составляет 100%.

На основании проведенного исследования и сопоставления данных инструментального обследования с данными нормативных требований в области строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, эксперты пришли к выводу, что при возведении объекта экспертизы – нежилое здание, с кадастровым номером 26:11:080501:9656 по адресу: <...>, соблюдены требования, а именно:

ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения». Разделы 3, 4.

СП 20.13330.2016 «СНиП 2.01.07-85 * Нагрузки и воздействия» Раздел 4 (пункт 4.2)

СП 14.13330.2018 «СНиП II-7-81* Строительство в сейсмических районах»

СП 22.13330.2016 «СНиП 2.02.01-83 * Основания зданий и сооружений»

СП 50-101-2004 «Свод правил по проектированию и устройству оснований и фундаментов зданий и сооружений»

СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-23-81*» в части выполнения металлических конструкций

СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87. Разделы 1,3

СП 29.13330.2011 «Полы». Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (и Изменением №1). Разделы 1,4,5

СП 17.13330.2017 «Кровли». Актуализированная редакция СНиП II-26-76. Разделы 1,4

Соответствует требованиям пожарной безопасности:

- Федеральному закону №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

- СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Пункт 4.3 Минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями.

Не соответствует следующим требованиям:

- СП 28.13330.2017. Свод правил. Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85.

- Правилам землепользования и застройки муниципального образования Надеждинского сельсовета Шпаковского муниципального района Ставропольского края.

- СП 17.13330.2017 «Кровли». Отсутствует водоотведение с кровли.

В описательной части ответа на вопрос указано, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования Надеждинского сельсовета Шпаковского муниципального района Ставропольского края объект экспертизы расположен в зоне П-2. В перечне основных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства указано обслуживание автотранспорта (код 4.9). Установлены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений: до красных линий улиц от стены ОКС (основного) – 5 м; до красных линий проездов ОКС (основного) – 3 м; до границы участка от ОКС (основного) – 3 м; от границы участка до вспомогательных построек – 1м. Эксперт пришел к выводу, что данное требование не выполнено, так как здание расположено менее 3 метров (согласно плану-схеме на стр. 54 – 2,17 м и 2,5 м) от межевой границы и не подходит под критерии вспомогательного здания.

По четвертому вопросу: Устранение нарушений СП 28.13330.2017. Свод правил. Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85, осуществляется путем очистки всех металлических конструкций и нанесения в соответствии с нормами повторного защитного слоя, который подходит для среднеагрессивной среды. В том числе замена утративших свои свойства материалов – горизонтальные прогоны.

Устранение нарушений Правил землепользования и застройки муниципального образования Надеждинского сельсовета Шпаковского муниципального района Ставропольского края, путем разработки проекта на реконструкцию по уменьшению нежилых помещений 3, 4, 5.

Устранение нарушений СП 17.13330.2017 «Кровли» путем организации наружного водостока с кровли.

По пятому вопросу: объект – нежилое здание с кадастровым номером 26:11:080501:9656 по адресу: <...>, создает угрозу жизни, здоровью, безопасности граждан, находящихся внутри него или непосредственной близости, так как имеется нарушение минимальных требований Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», нарушает права и охраняемым законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей.

В установленном законом порядке данное заключение эксперта не оспорено и не признано недействительным. Заключение эксперта обосновано, методика раскрыта, заключение с учетом возражений и пояснений эксперта достаточно ясное и полное, не вызывает у суда сомнений.

Доказательств недостоверности выполненного экспертного заключения стороны не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявили.

Согласно пункту 29 Постановления Пленума № 44 по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Администрацией представлена выписка из Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский муниципальный округ, <...>, из которой следует, что участок расположен в территориальной зоне П-1. Зона производственных объектов.

В число видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства входят объекты дорожного сервиса (4.9.1). Минимальные отступы от границ земельных участков: 5 м – от фасада участка, 3 м – от остальных.

Определением от 24.07.2024 суд предложил ИП ФИО2 представить доказательства устранения выявленных экспертами нарушений.

21.08.2024 ИП ФИО2 в ходатайстве сообщила, что провела межевание земельного участка, на котором расположено спорное здание, в результате чего выявлена реестровая ошибка, несоответствие границ земельного участка и фактического ограждения, пересечение границ со смежными земельными участками. При устранении данной ошибки расстояние от границы здания до границы земельного участка будет составлять 3,20 м. В подтверждение представлены межевой план от 20.08.2024, акт согласования местоположения границ земельного участка, выписка из ЕГРН от 19.08.2024, договор подряда №472-н от 06.08.2024 с ООО «ГЕО-СФЕРА».

Из письменных пояснений ИП ФИО2 от 09.12.2024 следует, что ей проведена очистка и окрашивание повреждений защитного слоя металлических конструкций, о чем представлены сертификат №739 Эмали антикоррозионной термостойкой «CERTA», свидетельство о государственной регистрации продукции от 24.11.2020 (термостойкие эмали Elcon Max Therm, Elcon High Therm), установлены водостоки.

После выполнения работ по устранению указанных в заключении эксперта №11-Э-24 от 10.04.2024 нарушений ИП ФИО2 и ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» заключен договор №22-И-24 от 12.11.2024 на выполнение экспертного исследования (научно-исследовательской работы).

Приложением №1 к договору установлено, что его предметом является проведение технического исследования по вопросу: «Устранены ли нарушения в отношении объекта – нежилого здания, с кадастровым номером 26:11:080501:9656 по адресу: <...>, которые отражены в заключении эксперта №11-Э-24 от 11.04.2024».

В заключении специалиста №22-И-24 от 24.11.2024 по поставленному вопросу специалистами ФИО4, ФИО5 сделан следующий вывод:

Нарушения в отношении объекта – нежилого здания с кадастровым номером 26:11:080501:9656 по адресу: <...>, которые отражены в заключении эксперта №11-Э-24 от 11.04.2024, устранены, а именно:

- устранены нарушения требований СП 28.13330.2017 «Свод правил. Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85», путем очистки металлических конструкций и нанесения в соответствии с нормами повторного защитного слоя.

- устранены нарушения требований СП 17.13330.2017 «Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76» путем организации наружного водостока с кровли.

- устранены нарушения Правил землепользования и застройки муниципального образования Надеждинского сельсовета Шпаковского муниципального района Ставропольского края путем выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593, на котором расположено исследуемое здание. В то же время в результате проведенного исследования установлено, что после устранения вышеуказанного нарушения путем выполнения кадастровых работ, граница участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593 согласно сведениям из ЕГРН проходит по фактически установленному бетонному забору, при этом минимальное расстояние от исследуемого здания до границы участка, на котором оно расположено составляет 0,25 м. Для соответствия нормативным требованиям в части вышеуказанного минимального расстояния необходимо получение согласия от собственника смежного земельного участка, расположенного севернее исследуемого объекта.

Актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:11:080501:1593 от 06.12.2024, составленным специалистами комитета по градостроительству, земельным имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, установлено, что на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:080501:1593, площадью 31000 кв.м., с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (4.9.1), обслуживание автотранспорта (4.9), производственная деятельность (6.0), расположенном по адресу: <...>, расположено нежилое здание (Склад неотапливаемый №1 (литера С1), с кадастровым номером 26:11:080501:9656, площадью 268,2 кв.м., количество этажей – 1. На момент осмотра объект эксплуатировался под мойку автотранспортных средств. Объект расположен на расстоянии менее 5 метров (фактически 3) от границы участка со стороны улицы, менее 3 метров (фактически по границе) от смежного земельного участка. На момент осмотра установлены водоотводные устройства, снегозадержатели отсутствуют. Территория земельного участка огорожена. Разрешение на строительство администрацией Шпаковского муниципального округа (района) не выдавалось.

Суд учитывает, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма N 143.

Как указано выше, первоначально здание склада возведено на основании разрешения на строительство №26-526306-56-2017 от 10.10.2017 в соответствии с исходно-разрешительной документацией.

До проведения реконструкции ФИО1 получена проектная документация, проведено ее согласование с уполномоченными органами. ФИО1 дважды обращалась в Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с заявлениями о выдаче разрешения на реконструкцию здания склада, но получила отказ. ФИО2 спорный объект был приобретен по договору купли-продажи от 22.07.2022 в реконструированном состоянии.

Судом установлено, что ИП ФИО2 приняты меры по устранению нарушений, выявленных экспертами в заключении №11-Э-24 от 11.04.2024.

Из пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 N 13-П).

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 №14057/10 по делу № А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

Проанализировав содержащиеся в деле документы, суд признает, что допущенное при возведении спорного объекта нарушение Правил землепользования и застройки об отступах от границы земельного участка является незначительным.

Спорный объект находится на зеемльном участке с видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства входят объекты дорожного сервиса (4.9.1). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя сожержаниевидов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4 (где 4.9.1.3- Автомобильные мойки).

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании права собственности на реконструированный объект – автомойку, с кадастровым номером 26:11:080501:9656, адрес местонахождения: <...>, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных Администрацией требований о признании строения самовольной постройкой и его сносе не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы относятся на истца во встречному иску в связи с несоблюдением установленного порядка строительства объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на реконструированный объект – автомойку, с кадастровым номером 26:11:080501:9656, адрес местонахождения: <...>.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанный объект недвижимости.

В удовлетворении первоначальных исковых требованиях администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Пузанова