Постановление от 12 марта 2019 г. по делу № А63-14303/2018

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-14303/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова М.У., судей: Параскевовой С.А., Цигельникова И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 ноября 2018 года по делу № А63-14303/2018 (судья Безлепко В.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Монтажно-Наладочное предприятие ЛИФТ» (ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН – <***>)

об оспаривании ненормативного правового акта,

третье лицо - ТСЖ «Орион» в лице конкурсного управляющего ФИО2,

в отсутствие сторон;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Монтажно-Наладочное предприятие ЛИФТ» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 02.07.2018 № 26/133/011/2018-12512 и об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру № 26 общей площадью 82,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:030703:1048, расположенную по адресу: <...>.

Решением от 02.11.2018 заявленные требования удовлетворены. Суд указал, что заявитель на государственную регистрацию представил необходимые документы, оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости у регистрирующего органа не имелось.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что представленные обществом на регистрацию права собственности квартиры правоустанавливающие документы не соответствовали требованиям Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Заявитель отзыве на апелляционную жалобу указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность решения суда.

Дело пересматривается в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 – 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что общество 21.03.2018 обратилось в МКУ «МФЦ в г. Ставрополе» с целью государственной регистрации права собственности объекта недвижимости, помещение квартиры с кадастровым номером 26:12:030703:1048 расположенной по адресу: <...>.

В адрес заявителя 02.07.2018 поступило уведомление № 26/133/011/2018-12512 управления об отказе в государственной регистрации прав объекта недвижимости, помещение квартиры с кадастровым номером 26:12:030703:1048 расположенной по адресу: <...>.

Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации № 26/133/011/2018-12512, управление отказало в регистрации права ввиду следующих обстоятельств.

В качестве правоустанавливающих документов в количестве двух экземпляров представлены копии документов:

- договора инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома по адресу ул. ФИО3 260 от 23.09.2009 №76, заключенный между ТСЖ «Орион» - застройщик, ООО «Монтажно-Наладочное предприятие ЛИФТ» - инвестор и ООО КПК «Славия» - заказчик, простая письменная форма.

- дополнительное соглашение №1 к договору от 23.09.2009 №76 инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома по адресу ул. ФИО3 260 в г. Ставрополе от 01.07.2011 заключенное между ТСЖ «Орион» и ООО «Монтажно-Наладочное предприятие ЛИФТ».

- акт приема передачи недвижимости к договору инвестирования строительства 96-ти квартирного жилого дома по адресу: <...> от 31.03.2012, заключенный между ТСЖ «Орион» и ООО «Монтажно-Наладочное предприятие ЛИФТ».

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:

1) не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме;

2) не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 26 Приказа Минюста от 01.07.2002 №184 «Об утверждении методических Рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора, документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

В нарушении вышеуказанных норм, правоустанавливающие документы на государственную регистрацию в оригинале представлены не прошиты, не пронумерованы и не скреплены печатью. Таким образом, провести полную и всестороннюю экспертизу не представляется возможным.

В качестве основания к отказу Управление так же указало, что строительство многоквартирного жилого дома по ул. ФИО3, 260 производилось по двум блокам, блок «А» количество этажей 10 единиц и блок «Б» количество этажей 11 единиц, однако согласно разрешению на ввод введен дом в эксплуатацию в количестве 9 этажей. Кроме того на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №КН 26309000 - "0029-Э" от 07.03.2012 сроки действия разрешений на строительство истекли. В связи с истечением срока действия разрешений на строительство застройщик должен был продлить сроки их действия в порядке части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса. Сведения о продлении срока разрешения на строительство отсутствуют.

Управление так же указывает, что имеются сомнения в возможности ТСЖ «Орион» выступать застройщиком по договору инвестирования в строительстве.

Согласно дополнительному соглашению № 1, заключенному между ТСЖ «Орион» -застройщик, и ООО «МНП ЛИФТ» - инвестор, в связи с отказом застройщика от исполнения договора № 30 от 31.10.2005 года о передаче функций заказчика на строительство 96-ти квартирного жилого дома по ул. ФИО3, 260, заключенного между застройщиком и ООО КПК «Славия», а так же в связи с прекращением действия договора о совместной деятельности № 27-1 от 14.10.2005 года, заключенного между застройщиком и ООО КПК «Славия» исключена сторона заказчика ООО КПК «Славия». В соответствии со статьей 310 ГК РФ, в редакции действовавшей на момент заключения дополнительного соглашения № 4 от 01.07.2011 односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществляемого сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Регорган указал, что в делах правоустанавливающих документов отсутствует договор о совместной деятельности от 14.10.2005 №27-1, договор от 31.10.2005 №30 о передаче функций заказчика на строительство 96-ти квартирного жилого дома по ул. ФИО3, 260, заключенного между застройщиком и ООО КПК «Славия».

Управление, так же ссылается на тот факт, что согласно сведениям ЕГРН в отношении объектов, расположенных по адресу: <...> имеются аресты.

Полагая, что данный отказ не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд.

При удовлетворении заявления суд обоснованно руководствовался следующим.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 13 Закона №122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 18 Закона № 122-ФЗ).

В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.10.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно условиям договора инвестирования (пункты 1.2., 2.2., 3.1., 3.2 договора) и дополнений к нему, по акту приема-передачи от 31.03.12 ТСЖ «Орион» передало, а общество приняло объект недвижимого имущества – квартиру № 26 общей площадью 82,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:030703:1048, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 260, которое указано в приложении к дополнительному соглашению.

Договор инвестирования от 23.09.2009 №76 с соответствующими дополнительными соглашениями и акт приема-передачи недвижимости к договору от 31.03.2012 являются сделками, подтверждающими возникновение у заявителя права на заявленное помещение, вышеуказанный договор в установленном порядке не оспорен, не признавался недействительным, отсутствуют основания считать его не влекущим юридических последствий.

Управление до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить отсутствие юридической силы такой сделки, а значит, не вправе требовать от заявителя документы, которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с недействительностью оспоримой сделки.

Поскольку в установленном порядке сделка не оспорена, недействительным не признана, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, а оснований признать сделку ничтожной не имеются, оснований для отказа в госрегистрации права на объект недвижимости управления по этим мотивам не имелось.

Оснований считать данный договор незаключенным также не имеется.

По смыслу статьи 432 Гражданского кодекса вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен и имеются данные, позволяющие установить его предмет, и у сторон в процессе исполнения договора не возникало спора относительно неопределенности его предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

По поводу заключения, исполнения договора инвестирования у его сторон какие-либо споры отсутствуют, договор исполнен, объект договора - многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию.

Довод о правомерности отказа в регистрации права собственности на объект ввиду истечения срока действия разрешения на его строительство до приема объекта в эксплуатацию апелляционным судом отклоняется, поскольку, как следует из материалов дела, на момент строительства объекта разрешение на строительство действовало.

Часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно распоряжению Министерства строительного и архитектуры Ставропольского края от 01.03.2012 утверждено заключение о соответствии построенного объекта «многоэтажный жилой дом» в <...>, требованиям технических регламентов, иных нормативных документов и проектной документации. Согласно разрешению администрации г. Ставрополя от 07.03.2012 объект введен в эксплуатацию.

Самовольной постройкой данный объект в установленном порядке не признан.

В приложениях к дополнительным соглашениям, кадастровых паспортах/выписках из государственного кадастра недвижимости/ помещений указаны номер помещения, кадастровый номер, площадь, этажность и т.д., что дает возможность идентификации данного объекта недвижимости.

Ссылка на наличие ареста как основание для отказа в госрегистрации права собственности на помещение несостоятельна, так как доказательства наложения ареста на помещение на момент отказа в государственной регистрации права не представлены, споры в отношении помещения квартиры №26 отсутствуют, данное помещение не входит в состав объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011205:0041:10014/192:0000/А, является самостоятельным объектом недвижимости с кадастровым номером 26:12:030703:1048.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в статье 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что заявителем на регистрацию представлены все необходимые документы (договор инвестирования, дополнительные соглашения и акт приема-передачи недвижимости), указанные документы подтверждают возникновение у общества права собственности на квартиру. Договор инвестирования в установленном порядке не признан недействительным, он исполнен, многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию, квартира передана обществу по акту приема-передачи, при таких обстоятельствах суд правомерно признал незаконным отказ управления в осуществлении государственной регистрации права собственности общества на квартиру.

Выводы суда подтверждаются сложившейся судебной практикой в отношении иной квартиры № 90, расположенной в том же доме адресу: <...> (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.01.2018 № Ф08-9404/2017 по делу № А63-16578/2016).

Доводы жалобы управления признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02 ноября 2018 года по делу № А63-14303/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийМ.У. Семенов

СудьиС.А. Параскевова

И.А. Цигельников