Решение от 15 апреля 2018 г. по делу № А26-7631/2017

116/2018-21441(1)

Арбитражный суд Республики Карелия ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А26-7631/2017
г. Петрозаводск
16 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии от истца: ФИО2 (доверенность от 01.06.2017); от ответчика: ФИО3 (доверенность от 14.09.2016) - дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» к обществу с ограниченной ответственностью «Редакция» о взыскании 2 827 506 руб. 72 коп., в том числе 125 295 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате и 2702211 руб. 03 коп. убытков, и об обязании передать нежилое помещение, установил:

Между ООО «ММ-Инвест» (арендодатель) и ООО «Редакция» (арендатор) заключен договор от 05.09.2012 аренды нежилого помещения площадью 144 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по условиям которого арендатор ежемесячно вносит арендную плату в размере 5000 руб. не позднее 5-го числа месяца, подлежащего оплате (пункты 1.1, 7.1, 7.2.1 договора, приложение № 1). Помещение предоставляется арендатору на срок шестьдесят месяцев, исчисляемых с даты подписания сторонами акта приема – передачи (пункт 4.1договора). Стороны подписали акт приема-передачи помещения от 05.09.2012.

Пунктом 12.4 договора предусмотрено, что арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора, письменно уведомив об этом арендатора за два месяца до предполагаемой даты расторжения.

В обоснование иска истец указывает, что 01.08.2014 вручил ответчику уведомление о расторжении договора аренды на основании пункта 12.4 договора в связи с невнесением арендной платы, в котором предложил исполнить обязанность по внесению арендной платы и передать имущество по акту приема-передачи.

Истец ссылается на неудовлетворение претензии; просит взыскать с ответчика 125 295 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате за период с 05.09.2012 по 08.10.2014, а также 2 702 211 руб. 03 коп. убытков в виде упущенной выгоды, которую истец мог бы получить, распоряжаясь своим имуществом, рассчитанных на основании отчета № 401 от 26.07.2017 об определении рыночной стоимости аренды помещения; просит обязать ответчика передать помещение по акту приема- передачи.

В отзыве и пояснениях ответчик с иском не согласен; указывает, что уведомление от 01.08.2014 не было получено ООО «Редакция» и иск должен быть оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора; доказательства направления уведомления о

расторжении договора в установленном договором порядке истец не представил, при этом действия ООО «ММ-Инвест» после 01.08.2014 свидетельствуют о продолжении договорных отношений и отсутствии оснований для возмещения убытков; заявляет о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 05.09.2012 по 31.07.2014.

В пояснениях истец с доводами ответчика не согласен, поддерживает требование в полном объеме.

В отношении доводов сторон по существу спора суд приходит к следующим выводам.

В обоснование просьбы об оставлении иска без рассмотрения ответчик ссылается на отсутствие доказательств получения им претензии от 01.08.2014 – на претензии отсутствует расшифровка подписи и дата получения; допрошенная в качестве свидетеля в судебном заседании 21.02.2018 ФИО4 (на получение письма данным лицом ссылается истец) не подтвердила получение документа; печать «ООО «Редакция» для документов» имелась в свободном доступе, в том числе для истца.

Суд не усматривает оснований для оставления иска без рассмотрения, принимая во внимание, что помимо претензии от 01.08.2014 (на претензии имеется запись – повторная) истец представил опись вложения в почтовое отправление, согласно которому 03.02.2014 почтовой связью ответчику направлялась претензия о расторжении договора аренды от 05.09.2012 с требованием об уплате арендных платежей и возврате имущества; возможность получения «ООО «Редакция» данной претензии нарочным подтвердила свидетель ФИО5 (на претензии имеется запись «получила 03.02.2014 ФИО5» и печать «ООО «Редакция» для документов»).

Более того, анализ положений пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ позволяет сделать вывод, что претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Таким образом, при решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора.

В рассматриваемом случае ответчик возражает против иска, из материалов дела не усматривается намерения сторон добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения не приведет к разрешению возникшего спора и цель претензионного порядка не будет достигнута.

С учетом изложенного предъявленный иск подлежит рассмотрению по существу.

В отношении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 125 295 руб. 69 коп. за период с 05.09.2012 по 08.10.2014 суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны должны исполнять свои обязательства по заключенному договору аренды надлежащим образом, односторонний отказ

арендатора от внесения платы за пользование имуществом (арендной платы) не допускается.

Факт использования помещения в рассматриваемом периоде по договору аренды от 05.09.2012 и свою обязанность по внесению арендной платы ООО «Редакция» не оспаривает. Доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки ответчик не представил; заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за период с 05.09.2012 по 31.07.2014.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

В силу статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Из расчета истца следует, что за период с 05.09.2012 по 31.07.2014 общий размер арендных платежей составляет 114 166 руб. 66 коп.

Истец утверждает, что о нарушении своего права узнал после неисполнения ответчиком требования о возврате имущества.

Между тем в рассматриваемом случае срок исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы определен договором – ежемесячно не позднее пятого числа месяца, подлежащего оплате.

Таким образом, истец должен был узнать о нарушении своего права (неполучении соответствующих арендных платежей) по окончании срока внесения арендной платы по каждому ежемесячному платежу.

Следовательно, в рассматриваемом случае течение срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ в отношении задолженности за сентябрь 2012 года начинается с 06.09.2012, в отношении остальных ежемесячных платежей – с 6 числа соответствующего месяца.

Исковое заявление поступило в суд 31.07.2017 и требование в части взыскания долга за период с сентября 2012 года по июль 2014 года (включительно) заявлено по истечении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая изложенное, требование в части взыскания 114 166 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате не подлежит удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.

В отношении арендной платы с августа по октябрь 2014 года ответчик считает, что задолженность отсутствует, поскольку согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 62.01 за 4 квартал 2014 года, представленной истцом в налоговый орган, сальдо на начало и конец периода отсутствует.

Суд не соглашается с доводами ответчика, принимая во внимание, что истец представил в материалы дела договоры аренды, заключенные между сторонами в отношении иных помещений по адресу: ул. Кирова, д.8А (договоры от 01.10.2013,

от 01.01.2011) и устанавливающие обязанность ответчика по внесению арендной платы.

Какие операции отражены в выписке из оборотно-сальдовой ведомости по счету 62.01 за 4 квартал 2014 года, имеющейся в материалах дела, установить не представляется возможным. При этом в представленной ведомости обороты за 4 квартал по договору с ООО «Редакция» указаны в размере 30 000 руб., размер ежемесячной арендной платы по рассматриваемому договору – 5 000 руб., по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2011 – 10 000 руб.

Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за период с августа по 7 октября 2014 года, ответчик не представил, требование истца о взыскании долга по арендной плате за указанный период в размере 11 129 руб. 03 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В обоснование требования о взыскании 2 702 211 руб. 03 коп. истец указывает, что после получения уведомления о расторжении договора аренды ответчик не освободил помещения и в результате невозможности пользоваться своим имуществом истец понес убытки в заявленном размере в виде неполученных доходов от арендной платы, которые могли быть получены при сдаче имущества в аренду с момента его возврата ответчиком. В подтверждение расчета упущенной выгоды представил отчет № 401 ООО «Петро Оценка» от 26.07.2017, согласно которому рыночная стоимость аренды помещений площадью 144 кв.м., принадлежащих ООО «ММ-Инвест», за 2014, 2015, 2016 и 6 месяцев 2017 года составляет 3 424 032 руб.

Ответчик ссылается на существование арендных отношений в течение всего рассматриваемого периода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 4 статьи 393 ГК РФ указано, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение

им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, иными словами - доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Истец указывает, что ответчик не выполнил обязательство по возврату спорного помещения в течение двух месяцев с момента получения уведомления от 01.08.2018 о расторжении договора аренды (не позднее 07.10.2014).

Между тем из материалов дела следует, что в связи с камеральной проверкой налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость за 1 квартал 2015 года по требованию инспекции Федеральной налоговой службы по г. Петрозаводску от 11.06.2015 № 3.3-11/3733 о предоставлении договора аренды с ООО «Редакция» от 05.09.2012 с приложениями и сведениями об арендной плате, в том числе в 2015 году, ООО «ММ-Инвест» письмом от 01.07.2015 № 5 представило договор аренды недвижимого имущества от 05.09.2012 с дополнительным соглашением от 01.01.2015, которым стороны согласовали изменение арендной платы по договору от 05.09.2012 и с момента заключения настоящего дополнительного соглашения установили арендную плату в размере 18 500 руб.

В налоговый орган ООО «ММ-Инвест» представило также книги продаж (представлены в материалы дела налоговым органом в электронном виде), в которых в 1 и 2 квартале 2015 года истец отражал счета фактуры, выставляемые ежемесячно ООО «Редакция», на сумму 18 500 руб.

Исходя из принципа автономности воли участников гражданских правоотношений, закрепленного в статье 1 ГК РФ, ранее выраженная воля стороны на прекращение договора может быть в последующем изменена.

Действия ООО «ММ-Инвест», совершенные после направления ответчику уведомления о расторжении договора, в том числе заключение дополнительного соглашения к договору об изменении размера арендной платы, отражение в бухгалтерском учете выставленных арендатору счетов с учетом нового размера арендной платы, учет хозяйственных отношений с ответчиком по аренде помещения при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость за первый квартал 2015 года, свидетельствуют об отказе арендодателя от прекращения договора и намерении продолжить договорные отношения.

В отношении доводов истца об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.01.2015 к договору аренды суд отмечает, что по смыслу статей 164, 165 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к нему) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Указанный правовой подход нашел отражение в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Поскольку в рассматриваемом случае стороны достигли соглашения об изменении арендной платы (дополнительное соглашение от 01.01.2015 подписано представителями сторон) и приступили к его исполнению, отсутствие государственной регистрации этого соглашения само по себе не свидетельствует об

отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с использованием имущества.

Таким образом, договор аренды от 05.09.2012 нельзя признать прекращенным на основании уведомления истца от 01.08.2014.

Доказательств направления ООО «Редакция» иных уведомлений о расторжении договора до истечения срока его действия истец не представил, следовательно, с октября 2014 года по 01.07.2017 ответчик использовал помещения на основании действующего договора аренды.

При таких обстоятельствах факт нарушения своего права действиями ответчика, наличие причинно-следственной связи между таким фактом и понесенными убытками истец не доказал.

Суд также принимает во внимание, что ссылаясь на прекращение договорных отношений с ответчиком и невозврат помещения в октябре 2014 года, истец не представил доказательства совершения ООО «ММ-Инвест» до обращения в июле 2017 года в суд с настоящим иском каких либо конкретных действий, направленных на освобождение занимаемого ответчиком помещения, ведения переговоров с иными лицами о заключении договора аренды, иных приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые, по утверждению истца, не были им получены.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец не доказал наличие оснований для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, поэтому требование о взыскании 2 702 211 руб. 03 коп. удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Срок аренды помещения по договору от 05.09.2012 (шестьдесят месяцев с даты подписания сторонами акта приема – передачи) истек 05.09.2017. На указанную дату истец уже обратился в суд с иском к ответчику о возврате помещения, выразив свою волю на отказ от продолжения арендных отношений.

Доказательства возврата помещения арендодателю в материалах дела отсутствуют. Поскольку ответчик на момент рассмотрения настоящего спора продолжает пользоваться имуществом без законных оснований, требование ООО «ММ-Инвест» о возврате помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Редакция» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) 11 129 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Редакция» в течение трех рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу передать обществу с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» по акту приема передачи нежилое помещение общей площадью 144 кв.м., расположенное по адресу: г. Петрозаводск, ул. Кирова, д.8А и арендуемое ранее по договору аренды недвижимого имущества от 05.09.2012.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Редакция» в доход федерального бюджета 6 146 руб. государственной пошлины.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ММ-Инвест» в доход федерального бюджета 36 992 руб. государственной пошлины.

4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья Ильющенко О.В.