Решение от 15 апреля 2024 г. по делу № А31-11113/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А31-11113/2022
г. Кострома
15 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 апреля 2024 года

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.03.2024 до 05.04.2024

Судья Арбитражного суда Костромской области Сергушова Татьяна Валерьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, Костромская область, Шарьинский район, д. Берзиха (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа г. Шарья Костромской области, Костромская область, Шарьинский район, г. Шарья (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении условий договора аренды земельного участка №46-2022 от 14.06.2022,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2, Костромская область, г. Шарья (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ООО «Западносибирский консалтинговый центр», г. Тюмень (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Оценка», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при ведении протокола до и после перерыва секретарем судебного заседания Сухаревой А.М., при участии в судебном заседании:

от истца до перерыва: ФИО3, по доверенности от 25.07.2023,

от ответчика (посредством веб-конференции) до перерыва: ФИО4, по доверенности от 04.08.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Истец) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа г. Шарья Костромской области (далее – Ответчик) об изменении условий договора аренды земельного участка №46-2022 от 14.06.2022, а именно:

- возложить на ответчика обязанность внести изменения в Договор аренды земельного участка №46-2022 от 14.06.2022, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за пользование Земельным участком составляет 103091 руб.»

- возложить на ответчика обязанность внести изменения в Договор аренды земельного участка №46-2022 от 14.06.2022, изложив пункт 3.1.1. в следующей редакции: «Размер арендной платы за пользование Участком с 01.01.2022 по 13.06.2022 составляет 46320 руб. 34 коп.

Определением суда от 20.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением суда от 16.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Западносибирский консалтинговый центр», г. Тюмень (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением Арбитражного суда Костромской области от 03 мая 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено. Проведение экспертизы поручено ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», эксперту ФИО5 в срок до 05.06.2023.

06.06.2023 от эксперта поступило ходатайство о продлении срока экспертизы до 26.06.2023. Определением от 09.06.2023 срок проведения экспертизы продлен до 26 июня 2023 года.

26.06.2023 от эксперта поступило заключение эксперта от 23.06.2023 № 10706/23. Определением от 05.09.2023 производство по делу возобновлено.

Определением от 12.10.2023 в соответствии со статьей 49 АПК РФ судом приняты к рассмотрению уточненные требования. Истец просит суд установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 46-2022 от 14.06.2022 за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328 общей площадью 7328 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, г. Шарья, <...> з/у 9, - 61200 руб.; установить размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328 общей площадью 7328 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, г. Шарья, <...> з/у 9, в период с 01.01.2022 по 13.06.2022 – 27498 руб.

Определением суда от 28.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценка», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Представитель истца уточнила исковые требования, просит суд:

1. Установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 46-2022 от 14.06.2022 за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9, в размере 103091 руб.

2. Установить размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9, в период с 01.01.2022 по 13.06.2022 в размере 46320 руб. 34 коп.

Представила доказательства направления уточненных требований в адрес ответчика.

Представитель ответчика поддерживает доводы, изложенные в ранее представленном отзыве на иск.

Ранее истец ходатайствовал о направлении запроса в экспертное учреждение, просил суд направить в ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» запрос о предоставлении пояснений относительно заключения эксперта № 10706/23 от 23.06.2023.

Определением от 08.02.2024 суд вызвал Эксперта ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» ФИО5 в судебное заседание для дачи пояснений по результатам проведенной экспертизы.

Суд, удовлетворив ходатайства сторон, в судебном заседании допросил эксперта ФИО5.

Уточнение иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании 28.03.2024, в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 05.04.2024.

Участники процесса явку представителей не обеспечили.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Представитель ответчика суду пояснила, что против уточненных исковых требований истца ответчик возражений не имеет. Согласен с отчетом оценщика ООО «Оценка», г. Кострома.

Ранее от ответчика поступил отзыв (т. 3 л.д. 6-8, 39-40); от третьего лица ООО «Оценка» представлен отзыв (т. 3 л.д. 31-33); от третьего лица ООО «Западносибирский консалтинговый центр» поступил отзыв на исковое заявление, иск просит оставить без удовлетворения, письменные возражения на заключение эксперта (т. 3 л.д. 17-21).

Дело рассмотрено в порядке части 1, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.06.2022 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа г. Шарья Костромской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор №46-2022 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328 кв.м., расположенный по адресу: <...> з/у 9.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 14.06.2022.

Срок аренды Участка устанавливается с 14 июня 2022 года по 14 июня 2071 года (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 266165 руб. 90 коп.

Согласно пункту 3.2. договора Арендная плата за пользование земельным участком определена в размере рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 3.4. договора размер арендной платы устанавливается на основании постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 г. 251-а «Об утверждении порядка и определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области».

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально в размере одной четвертой от годовой арендной платы, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 3.3. договора).

По пояснениям истца, ставка арендной платы, установленная в договоре аренды не является рыночной, что не соответствует ст. 10 ГК РФ, ст. 7, 8, 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. От 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец обращался с ответчику с требованиями о внесении изменений в пункт 3.1. Договора аренды земельного участка № 46-2022 от 14.06.2022 г. и установлении размера годовой арендной платы в размере 103091 руб.

Ответчиком в адрес истца направлен ответ на претензию от 18.08.2022 № 1834, в котором отказано в удовлетворении требований во внесудебном порядке. Вместе с тем истцу предложено обратиться в суд с иском о внесении изменений в договор аренды на основании иного отчета об оценке, устанавливающего размер годовой арендной платы за земельный участок.

В связи с этим, истцом на основании Договора № 42 от 13.07.2022 с ООО «Оценка» проведена оценка рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях договора аренды.

В дело представлен отчет от 13.07.2022 по определению рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях договора аренды, расположенного по адресу: <...> з/у 9, выполненный оценщиком ООО «Оценка» ФИО6 Согласно отчету рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год составляет 103091 руб.

Согласно отчету об оценке № С-247/16 от 30.05.2022 о размере годовой арендной платы за земельный участок кадастровым номером 44:31:010105:328, расположенный по адресу: <...> з/у 9, выполненного ООО «ЗСКЦ», рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год составляет 266165 руб. 90 коп.

При рассмотрении дела по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет об оценке №С-247/16, выполненный ООО «ЗСКЦ», о размере годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:31:010105:328 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности?

2. Какой размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9 на 30.05.2022?

В дело представлено заключение эксперта № 10706/23 от 23.06.2023.

Согласно заключению эксперта, Отчет об оценке №С-247/16, выполненный ООО «ЗСКЦ», о размере годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:31:010105:328 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночной размер годовой арендной платы за пользование вышеназванного земельного участка по состоянию на 30.05.2022 составляет 61200 руб.

ООО «Оценка» ФИО6 предоставлены пояснения относительно Заключения эксперта № 10706/23 от 23.06.2023, в соответствии с которыми ФИО6 (Специалист), пришел к заключению о том, что документ составлен в соответствии с требованиями ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки. Однако, один из основных параметров, используемых при определении рыночной арендной ставки, по его мнению, требует уточнения. На стр. 80 Заключения эксперта представлен расчет коэффициента капитализации и приведены источники информации. Основания для введения уточнений в расчет коэффициента капитализации:

1. В методике, которую использовал Эксперт при расчете коэффициента капитализации, в формуле стоит знак не равенства, а приблизительного равенства - при наличии альтернативных способов расчета и источников информации, итоговое значение, полученное с использованием формулы желательно проверить, и при необходимости, скорректировать.

2. Безрисковая ставка (база для расчета коэффициента капитализации) принята по финансовому инструменту со сроком погашения через 30 лет. Срок аренды, определенный Экспертом на стр. 80, составляет 49 лет. Как правило, при увеличении срока погашения финансового инструмента растут риски и, как следствие, ставки доходности, что является дополнительным основанием для проверки итогового значения коэффициента капитализации.

От истца поступило ходатайство о направлении запроса в экспертное учреждение, просит суд направить в ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» запрос о предоставлении пояснений относительно заключения эксперта № 10706/23 от 23.06.2023 по следующим вопросам:

1. Имеются ли иные источники информации и альтернативные способы расчета коэффициента капитализации, отличные от методики, используемой экспертом.

2. Возможно ли изменить расчет безрисковой ставки, принятой экспертом по финансовому инструменту со сроком погашения через 30 лет, учитывая, что срок аренды Земельного участка 49 лет.

3. С учетом ответов на первый и второй вопросы, в случае пересмотра итогового значения коэффициента капитализации какой размер составляет годовая арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7 328,0 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9.

В судебном заседании 28.03.2024 эксперт ООО «Эксперт-Оценка-Кострома» ФИО5, дал суду пояснения. Эксперт пояснил, что готов пересчитать часть коэффициента капитализации, используемого при расчете рыночной арендной платы за земельный участок, применить еще один подход, который использовал эксперт ФИО6 (доходный), а не только затратный и размер арендной платы будет равен или приближен к 100000 руб.

С учетом выводов и пояснений эксперта истец уточнил исковые требования, и просит суд:

1. Установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 46-2022 от 14.06.2022 за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9, в размере 103091 руб.

2. Установить размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9, в период с 01.01.2022 по 13.06.2022 в размере 46320 руб. 34 коп.

Ответчик с учетом пояснений эксперта возражений по уточненным исковым требованиям не имеет.

Суд, оценив обстоятельства дела по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа г. Шарья Костромской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор №46-2022 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328 кв.м., расположенный по адресу: <...> з/у 9.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельных участков).

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 10 Правил).

Согласно пункту 3.4. договора размер арендной платы устанавливается на основании постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 г. 251-а «Об утверждении порядка и определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области».

Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях - при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области, муниципальных нормативных правовых актов городского округа город Шарья, влияющих на определение размера арендной платы; при этом заключения дополнительного соглашения к Договору не требуется.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Ввиду чего у сторон отсутствует обязанность подписания дополнительного соглашения в части изменения размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, договором согласована обязанность арендатора вносить арендную плату в измененном размере при изменении кадастровой стоимости земельного участка, рыночной стоимости земельных участков, договор аренды от 14.06.2022 №46-2022 подписан уполномоченными лицами без каких-либо замечаний. Следовательно, стороны согласились с условием договора о порядке определения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд считает, что изменение размера арендной платы по договору по иску арендатора в данном случае возможно.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ООО «ЗСКЦ» выполнен отчет об оценке № С-247/16 от 30.05.2022 о размере годовой арендной платы за земельный участок кадастровым номером 44:31:010105:328, расположенный по адресу: <...> з/у 9, рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год составляет 266165 руб. 90 коп.

В обоснование иска при обращении в суд истцом представлен отчет от 13.07.2022 по определению рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях договора аренды, расположенного по адресу: <...> з/у 9, выполненный оценщиком ООО «Оценка» ФИО6 Согласно отчету рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год составляет 103091 руб.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закон N 135-ФЗ).

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма N 92).

С целью определения размера арендной платы за арендованный истцом земельный участок, а также для проверки наличия нарушений при изготовлении отчета № С-247/16 от 30.05.2022 законодательства об оценочной деятельности, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт-Оценка-Кострома».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет об оценке №С-247/16, выполненный ООО «ЗСКЦ», о размере годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:31:010105:328 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности?

2. Какой размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенный по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9 на 30.05.2022?».

От эксперта поступило экспертное заключение № 10706/23 от 23.06.2023, в котором содержатся следующие выводы:

На вопрос 1: Отчет об оценке № С-247/16, выполненный ООО «ЗСКЦ», о размере годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:31:010105:328 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует.

На вопрос 2: Оценщик пришел к выводу, что рыночный размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9 по состоянию на 30.05.2022г. составляет 61200 руб.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 АПК РФ, отвечает признакам ясности и полноты, не содержит противоречий.

Несогласие сторон с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности или неполноте экспертного заключения.

Кроме того, эксперт вправе сам определять методику проведения экспертизы и устанавливать ход и содержание исследования, поскольку при проведении судебной экспертизы - эксперт процессуально независим и профессионально самостоятелен (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Доказательств некомпетентности эксперта, нарушения экспертом законодательства при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

Оценив доводы и позиции сторон, учитывая протокол допроса эксперта, который дал пояснения по своему экспертному заключению с возможностью его корректировки по вопросу №2, использования данных об объектах аналогах, а также применении для расчетов дополнительных методов, и результатах такой корректировки, учитывая отсутствие ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы, суд приходит к выводу о возможности принятия за основу решения отчета от 13.07.2022 по определению рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях договора аренды, расположенного по адресу: <...> з/у 9, выполненного оценщиком ООО «Оценка» ФИО6

Согласно отчету рыночная стоимость права пользования земельным участком на условиях договора аренды в год составляет 103091 руб.

Данный отчет носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. С выводами оценщика стороны согласны, возражений не имеют.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 46-2022 от 14.06.2022 за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9, в размере 103091 руб.

3. Установить размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 44:31:010105:328, общей площадью 7328,0 кв.м., расположенным по адресу: Костромская область, городской округ город Шарья, пгт. Ветлужский, ул. Индустриальная, з/у 9, в период с 01.01.2022 по 13.06.2022 в размере 46320 руб. 34 коп.

4. Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа г. Шарья Костромской области, Костромская область, Шарьинский район, г. Шарья в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, Костромская область, Шарьинский район, д. Берзиха 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

5. Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

6. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Т.В. Сергушова