Решение от 29 декабря 2023 г. по делу № А50-9452/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

дело №А50-9452/2023
29 декабря 2023 года
г. Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 22 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном задании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лесные машины» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 614000, Пермский край, Пермь город, Комсомольский <...>,)

к ответчику, администрации закрытого административно-территориального образования Звёздный Пермского края (614575, Пермский край, Звездный поселок городского типа, Ленина улица, 11, а,, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо:

- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>);

- Министерство природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Пермского края (ОГРН <***> / ИНН <***>; 614990, <...>);

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

- Правительство Пермского края (ОГРН <***> / ИНН <***>; 614006, <...>);

- Прокуратура Пермского края (ОГРН <***> / ИНН <***>; 614006, <...>);

- Управление Федеральной налоговой службы по Пермскому краю (614015, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, дом 58а, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

- Министерство обороны Российской Федерации (119019, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

- Камское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов (614015, Пермский край, Пермь город, 25 Октября улица, дом 28 а, ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

- Федеральное государственное бюджетное учреждение «Пермский центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» (614030, Пермский край, Пермь город, Новогайвинская улица, 70, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>).

о расторжении договоров


при участии:

от истца: ФИО2, удостоверение адвоката №2306 от 27.05.2010, доверенность от 30.11.2022;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 30.12.2022 №55-Д, диплом от 25.04.2003 рег. №1906 ИВС 0119021, паспорт; ФИО4, представитель по доверенности № 13-Д от 02.06.2023, паспорт;

от третьего лица: (Министерство природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Пермского края) ФИО5, доверенность от 17.08.2021 №30-01- 10-147, диплом от 10.07.2019 рег. №269, паспорт.

от третьего лица (Управления ФНС России по Пермскому краю) ФИО6, доверенность № 09-19/3 от 28.12.2022, удостоверение № УР № 258916



Общество с ограниченной ответственностью «Лесные машины» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации закрытого административно - территориального образования Звёздный Пермского края (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества ЗАТО Звездный от 21.04.2015 года № 01-34-104-15, заключенного между ООО «Лесные машины» и Администрацией ЗАТО Звездный; расторжении договора аренды от 07.09.2015 года №01-34-363-15 заключенный между ООО «Лесные машины» и Администрацией ЗАТО Звездный; взыскании уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 3 250 847 руб. 46 коп. и уплаченных арендных платежей по договору аренды земельного участка в сумме 4 088 479 руб. 95 коп., взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг в сумме 60 000 руб. 00 коп.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети «Интернет».

Неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела по существу (ст. ст. 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица представили отзыва на заявление.

Судом заслушаны объяснения лиц, участвующих в деле, исследованы, представленные в материалы дела документы, в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что на основании проведенного аукциона (один лот), между ООО «Лесные машины» и Администрацией ЗАТО Звездный заключен договор купли - продажи 5 объектов: здание универсального хранилища, задние водорода, здание ТЭЧ для вертолетов, пожарный водоем, здание штаба. Стоимость имущества составила 3 836 000 руб. 00 коп. Оплата стоимости произведена в полном объеме, сделка купли-продажи зарегистрирована в Росреестре.

07.09.2015 на основании постановления администрации ЗАТО Звездный №1312 от 26.08.2015 между ООО «Лесные машины» и Администрацией ЗАТО Звездный заключен договор аренды земельного участка №01-34-363-15 с кадастровым номером 59:41:0010001:7315, площадью 55 314 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, ЗАТО Звездный. Категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование -под производственные объекты.

Пунктом 2.1 договора аренды от 07.09.2015, установлен срок аренды: с 09.10.2015 по 06.06.2064. Согласно п. 4.1.1 договора арендатор имеет право использовать земельный участок на условиях, установленных договором. В соответствии с указанным договором, земельный участок предоставлен под производственные объекты.

В целях осуществления на участке деятельности в соответствии разрешенными видами использования, арендатором был оформлен и утвержден постановлением администрации ЗАТО Звездный от 26.12.2019 года №1151 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315.

Истец понес расходы на приобретение объектов, государственную пошлину за регистрацию сделки купли-продажи, проектирование производственных объектов, арендные платежи, подготовительные работы и охрану объектов в общей сумме 11 109 807 руб. 41 коп.

В течение 2015-2022 года на арендованном земельном участке с привлечением третьих лиц были выполнены подготовительные и проектные работы.

На протяжении всего вышеуказанного периода между Администрацией ЗАТО Звездный и ООО «Лесные машины» велась переписка по поводу реализации инвестиционного проекта «Строительство завода по производству строительной панели «Universal». Из данной переписки следует, что администрация достоверно знала о целевом назначении планируемого строительством объекта, в том числе о необходимости соблюдения санитарно-защитной зоны. Сроки реализации проекта увеличились в связи введением ограничений по инфекции «СОVID-19».

В сентябре 2022 года в адрес истца поступило решение Росрееестра о необходимости устранения кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН. Из содержания решения следовало, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости выявлено пересечение координат земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315 и с координатами земельных участков предоставленных администрацией ЗАТО Звездный физическим лицам под ИЖС. Соответственно установление границ земельных участок под ИЖС было произведено непосредственно по границе, а в некоторых местах даже с пересечением границы арендованного участка.

Указанное обстоятельство повлекло уменьшение арендованного участка, а также невозможность дальнейшего строительства завода по производству строительной панели «Universal». Указанное обстоятельство подтверждено письмом администрации ЗАТО Звездный, направленным в адрес ООО «Лесные машины» в ноябре 2022 года.

Кроме того, в адрес ООО «Лесные машины» поступила информация от Министерства природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Пермского края о том, что земельный участок 59:41:0010001:7315 частично сформирован на водных объектах (ручье). Указанный объект был внесен в ЕГРН в 2020 году. Министерство в своем письмо сообщает, что пожарный водоем, приобретенный ООО «Лесные машины» в составе комплекса имущества по договору купли-продажи с ЗАТО Звездный, оказался образованным на водотоке (ручье) и соответственно относится к федеральной собственности. При этом отчуждение водных объектов, находящихся в федеральной собственности, действующим законодательством РФ не предусмотрено. В соответствии со ст. 27 Водного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления относится распоряжение водными объектами, находящимися только в муниципальной собственности.

С учетом сложившейся ситуации работы по строительству завода не может быть осуществлено. ООО «Лесные машины» фактически лишено права использовать арендованный земельный участок в соответствии с разрешенными видами использования.

Между тем, на покупку объектов было потрачено 3 230 847 руб. 46 коп, общая сумма арендных платежей за земельный участок составила 4 088 479 руб. 95 коп.

Как следует из всей совокупности обстоятельств и имеющихся доказательств, истец в ходе реализации инвестиционного проекта не мог знать о том, что приобретенный по договору купли-продажи объект не может быть реализован органом муниципального самоуправления, а в границы предоставленного в аренду земельного участка попадает водный объект федерального значения, в связи с чем, договора аренды также не мог быть заключен. Кроме того, в отношении земельного участка установлен запрет на размещение объектов с отходами химического производства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик требования истца не признает, указал, что договор купли-продажи муниципального имущества ЗАТО Звездный от 21.04.2015 года № 01-34-104-15, заключенный между ООО «Лесные машины» и администрацией ЗАТО Звездный был заключен по результатам конкурентных процедур (торгов).

Продаже подлежали объекты, переданные ЗАТО Звездный в собственность в соответствии с приказом Министра обороны РФ от 09.10.2012 № 3194 «О передаче объектов недвижимого имущества в муниципальную собственность городского округа ЗАТО Звездный Пермского края» из федеральной собственности в муниципальную собственность городского округа ЗАТО Звездный Пермского края и земельные участки.

Процедура продажи проводилась в соответствии с законом, законность ее не оспорена.

До 2023 года истец не предъявлял к ответчику никаких претензий по приобретенным объектам и (или) невозможности их использования.

Договор аренды земельного участка от 07.09.2015 года № 01-34-363-15 заключенный между ООО «Лесные машины» и администрацией ЗАТО Звездный был заключен в соответствии с постановлением администрации ЗАТО Звездный от 26.08.2015 № 1312 «О предоставлении в аренду ООО «Лесные машины» земельного участка. Согласно данному постановлению земельный участок с кадастровым номером 59:41:0010001:7315 был предоставлен в соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 и статьей 39.20 Земельного кодекса РФ как собственнику зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Таким образом, земельный участок истцу предоставлялся не для строительства какого-то объекта, как утверждает истец - завода по производству строительной панели «Universal», а под существующие объекты, приобретенные истцом в собственность по договору купли-продажи муниципального имущества ЗАТС Звездный от 21.04.2015 года № 01 -34-104-15.

Договор купли-продажи муниципального имущества исполнен. Имущество находится в собственности покупателя.

Истец основывает свои требования на том, что в составе земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315 располагается водоем, который образован на водотоке (ручье), который в соответствии со ст. 8 Водного кодекса РФ относится к федеральной собственности.

Вместе с тем, для подтверждения факта наличия указанных водных объектов на земельном участке необходимо наличие выявленного и признанного уполномоченным органом таких поверхностных водных объектов.

Таким образом, поверхностный водный объект - пруд, находящийся по утверждению истца на водотоке, подлежит выявлению и признанию таковым уполномоченным органом в порядке, установленном законом. Как следует из материалов дела, до настоящего времени данный водный объект уполномоченным федеральным органом государственной власти Российской Федерации не выявлен, поверхностным водным объектом прудом, находящимся на водотоке) с определением его правового статуса и границ в установленном законом порядке не признан, государственный водный реестр документированные сведения о таком объекте не содержит.

Установление водоохраной зоны в соответствии со ст. 65 Водного кодекса РФ не препятствует использованию земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования. Истец, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования - под производственные объекты, приняв на себя соответствующие права и обязанности.

Данный объект был передан администрации ЗАТО Звездный Министерством обороны Российской Федерации (Минобороны России), который согласно Указу Президента РФ от 16.08.2004 № 1082 «Вопросы Министерства обороны Российской Федерации» является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию в области обороны, иные установленные федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации функции в этой области, а также уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.07.2023 пожарный водоем является собственностью истца, который пользуется данным объектом в своей хозяйственной деятельности, который до настоящего времени находится в залоге у Управления ФНС по Пермскому краю с 19.05.2023 до исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Истец, требуя расторжения договора купли-продажи муниципального имущества, ссылается на невозможность использования только одного объекта -пожарного водоема, который, как полагает истец, относится к федеральной собственности. Однако в отношении других четырех объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи, на какие-либо ограничения по владению, пользованию и распоряжению истец в иске не ссылается и, таким образом, не обосновывает законность требований о расторжении договора купли-продажи в отношении этих объектов.

Так как договор купли-продажи муниципального имущества не подлежит расторжению в судебном порядке, то не подлежит расторжению и договор аренды земельного участка под данные объекты недвижимости.

Просит в иске отказать.

Прокуратура Пермского края в представленном отзыве на заявление указала, что нарушений законодательства при заключении договора купли-продажи объектов, договора аренды земельного участка, в ходе настоящей проверки не установлено, оснований для принятия мер прокурорского реагирования, в том числе по расторжению заключенных договоров и взысканию денежных средств с администрации ЗАТО Звездный, не имеется.

Также необходимо отметить, что из содержания п.п. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 Земельного кодекса РФ, п. 9 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Прочит в иске отказать.

Министерство природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Пермского края в представленном отзыве на иск указало, что 07.09.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315. Данный земельный участок частично располагается на водном объекте (ручьях без названия и пруда на ручье без названия).

По итогам выполненной по заказу Министерства природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Пермского края «Определение местоположения береговой линии (границы водного объекта) и установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов бассейна реки Сылва на территории Пермского края» зоны с особыми условиями использования территории -водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водных объектов речного бассейна реки Сылва, были внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 2020 году.

В составе земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315 располагается водоем, который образован на водотоке (ручье), и в соответствии со ст. 8 Водного кодекса РФ он относится к федеральной собственности.

Правительство Пермского края в представленном отзыве на заявление указало, что между Правительством Пермского края и Администрацией ЗАТО Звездный и ООО «ТПП Звездный» заключено соглашение о сотрудничестве № СЭД-01-44-2 от 11 февраля 2015 года, заключенного между.

Соглашение о сотрудничестве предусматривает обязанности со стороны Правительства Пермского края на оказание информационной, координационной и консультационной поддержки в рамках реализации проекта на условиях, аналогичных условиям предоставленным всем хозяйствующим субъектам на территории Пермского края без ограничения конкуренции со стороны органов власти Пермского края.

При этом истец не является стороной указанного соглашения и не предоставил доказательств того, что является правопреемником ООО «ТПП Звездный», соответственно, у сторон соглашения отсутствуют какие-либо обязательства в отношении истца.

Целями инвестиционной политики Пермского края являются создание в Пермском крае благоприятных условий для привлечения инвестиций в экономику региона, обеспечение условий для создания новых рабочих мест, модернизация экономики Пермского края, повышение роста производительности труда и увеличение налогооблагаемой базы.

Одним из ключевых принципов инвестиционной политики Пермского края является стимулирование привлечения внебюджетных инвестиций в экономику в целях формирования базы долгосрочного экономического развития, следовательно, базы роста социально-экономического положения региона в целом.

В Пермском крае реализован механизм рассмотрения и отбора инвестиционных проектов с целью присвоения статуса «приоритетный инвестиционный проект», предусмотренный постановлением Правительства Пермского края от 06.12.2013 № 1721-п «Об отборе инвестиционных проектов, реализуемых или планируемых к реализации на территории Пермского края» (далее - Постановление № 1721-п). Постановлением № 1721-п установлен порядок рассмотрения и отбора инвестиционных проектов в зависимости от объема инвестиций.

Таким образом, механизм присвоения статуса «приоритетного инвестиционного проекта» является одним из инструментов поддержки инвестиционной деятельности.

Истец в порядке, установленном Постановлением № 1721-п в уполномоченные органы не обращалось.

В связи с изложенным, Соглашение нельзя учитывать в качестве обоснования позиции истца по делу.

Управление Росреестра в представленном отзыве указало, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) относительно объекта - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные объекты, с кадастровым номером 59:41:0010001:7315, площадью 55309 кв.м. (55314 кв.м. до исправления реестровой ошибки), расположенный по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г.о. ЗАТО Звездный, <...> з/у 63, содержатся следующие сведения:

15.08.2013 объект недвижимого имущества поставлен на государственный кадастровый учет.

С 20.08.2015 правообладателем спорного земельного участка является Муниципальное образование Закрытое административно-территориальное образование Звёздный Пермского края на основании приказа «О передаче объектов недвижимого имущества в муниципальную собственность городского округа ЗАТО Звездный Пермского края» от 09.10.2012 №3194, выдавший орган: Министр обороны Российской Федерации.

28.10.2015 в ЕГРН внесена запись о праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 07.09.2015 №01-34-363-15 с регистрацией в последующем дополнительных соглашений о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 07.09.2015 №01-34-363-15. Запись актуальная.

В сентябре 2022 года Управлением Росреестра инициировано исправление реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315 в связи с пересечением с земельными участками с кадастровыми номерами 59:41:0010001:9359 59:41:0010001:9360 в соответствии с ч.6 ст. 61 Закона № 218-ФЗ.

17.09.2022 регистрирующим органом принято решение о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН.

Сведения, предлагаемые для исправления реестровой ошибки земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315:

Площадь согласно сведениям ЕГРН 55314 м2

Площадь согласно результатам определения координат 55309 м2

Отклонение значения площади (%) 0.

Определены сведения о характерных точках границ земельного участка (с указанием в решении координат поворотных точек).

Кроме того, Росреестром разработаны критерии, свидетельствующие о наличии в ЕГРН реестровой ошибки, разработаны sql-запросы для выявления в ЕГРН пересечений границ земельных участков в автоматическом режиме. При изучении выгрузки из ЕГРН о пересечении границ земельных участков, а также детальном пространственном анализе сведений ЕГРН о земельном участке 59:41:0010001:7315, было выявлено пересечение границ указанного земельного участка с границами земельных участков 59:41:0010001:9359, 59:41:0010001:9360, в связи с чем, государственным регистратором в соответствии с Порядком 06.09.2022 было направлено письмо-поручение в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю (далее-Филиал). В подготовленный Филиалом отчет о результатах определения координат характерных точек границ и площади земельных участков, контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, границ (частей границ) муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств также были включены координаты смежных земельных участков согласно схеме границ земельных участков.

На основании отчета Филиала подготовлено решение от 17.09.2022 №9711 о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, которое было направлено правообладателям земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315.

От заинтересованных лиц заявления и документы (межевой план), необходимые для исправления реестровой ошибки, в орган регистрации прав не поступали. Управлением 13.01.2023 регистрирующим органом исправлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 59:41:0010001:7315(внесены изменения в сведения о площади земельного участка с 55 314 кв.м. на 55 309 кв.м., то есть площадь участка изменилась на 9 кв.м.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса РФ), что разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

В силу абз. 1 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу ст. ст. 308, 393, п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица. Каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Истцом заявлены требования о расторжении договора купли – продажи объектов недвижимости и договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации данных объектов недвижимости в связи с существенными изменениями условий, которые не позволяют использовать данные объекты. В обоснование своих доводов истец указывает на то, что в рамках инвестиционного проекта для строительства завода по производству строительной панели «Universal» истцу был необходим земельный участок. Для получения земельного участка между истцом и ответчиком по средствам проведения торгов было приобретено недвижимое имущество: здание универсального хранилища, задние водорода, здание ТЭЧ для вертолетов, пожарный водоем, здание штаба, о чем заключен договор купли – продажи от 21.04.2015 № 01.34-104-15. Под эксплуатацию данных объектов истцом был оформлен договора аренды земельного участка от 07.09.2015 № 01-34-363-15.

Под существенными условиями для расторжения данных договоров истец считает, что один из приобретенных объектов – пожарный водоем образован на водотоке (ручье) и соответственно относится к федеральной собственности. О существовании данного водоема при заключении договора купли – продажи истцу не было известно. Кроме того, в связи с тем, что имеются водоохраные зоны данного ручья, у истца утрачена возможность использование земельного участка под строительство завода, а так же под объект задние водорода. Использованию принадлежащего истцу имущества так же препятствует и установление ответчиком границ земельных участок под ИЖС.

При рассмотрении настоящего спора суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества урегулированы ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в силу положений которой в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Сторонами договор купли – продажи исполнен. Истцом в 2015 году объекты приняты без замечаний.

Из представленного договора не следует, что объекты приобретаются в рамках инвестиционного соглашения для строительства завода.

После приобретения данных объектов недвижимости истец обратился к ответчику для оформления прав на земельный участок необходимы для эксплуатации данных объектов. Указанный договор аренды так же не содержит ссылку на то, что спорный земельный участок заключен в рамках инвестиционного проекта под строительство завода. Согласно разрешенному использованию земельного участка, участок предоставлен под производственные объекты без проведения аукциона. Поскольку земельные участки под строительство ст. 39.18 земельного кодекса РФ заключаются на аукционе.

Согласно постановлению администрации от 26.08.2015 № 1312 земельный участок предоставлен ответчику на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ как собственнику зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, но не для строительства новых объектов недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное, приняв на себя права и обязанности по договору аренды, истец как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования.

Истцом не представлено в материалы дела надлежащих доказательств в подтверждение что земельный участок предоставлен истца для реализации инвестиционного проекта. Как и не представлено в суд доказательств того, что истец участком какого – либо инвестиционного проекта.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.

Действующим законодательством не запрещено после приобретения имущества собственнику такого имущества поменять вид разрешенного использования такого имущества.

Таким образом, судом отклоняются доводы истца о том, что истец не имеет возможности использовать приобретенное имущество в связи с его видом разрешенного использования, в том числе склада водорода, поскольку истец не лишен возможности установить вид такого имущества и использовать его в своей деятельности в связи с разрешенными видами деятельности истца, предусмотренными ОКВЭД.

На основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Аналогичное право предоставляет арендатору ст. 620 Гражданского кодекса РФ. Исходя из положений п.п. 2, 4 ст. 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, также относится юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в соответствии с договором.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу. Что истцом не доказан факт невозможности использования земельного участка в связи с видом его разрешенного использования.

Довод истца о том, что один из объектов – пожарный водоем в силу закона относится к федеральной собственности судом отклоняется, поскольку на момент рассмотрения спора право собственности на указанный объект зарегистрировано за истцом, его право не оспорено, привлеченные к участию в дел государственные органы, требований об оспаривании указанного права в рамках настоящего дела не заявили. Как и не представили доказательств, что указанное право оспаривается путем предъявления самостоятельных исков. Так же суд учитывает тот факт, что данный объект из федеральной собственности был передан в муниципальную собственность в соответствии с действующим законодательством.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что истцом не представлено в суд доказательств, что указанный пожарный водоем учтен в государственном водном реестре и государственном водном кадастре.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 3 Закона об охране окружающей среды хозяйственная и иная деятельность, оказывающая воздействие на окружающую среду, должна осуществляться на основе в том числе принципов допустимости воздействия хозяйственной и иной деятельности на природную среду, исходя из требований в области охраны окружающей среды; запрещения хозяйственной и иной деятельности, последствия воздействия которой непредсказуемы для окружающей среды, а также реализации проектов, которые могут привести к деградации естественных экологических систем, изменению и (или) уничтожению генетического фонда растений, животных и других организмов, истощению природных ресурсов и иным негативным изменениям окружающей среды; ответственности за нарушение законодательства в области охраны окружающей среды.

Согласно ч. 1 ст. 65 Водного кодекса РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Из п. 1 ч. 4 ст.и 65 Водного кодекса РФ следует, что ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью до десяти километров - в размере пятидесяти метров.

Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров (ч. 5 ст. 65 Водного кодекса РФ).

Частью 16 ст. 65 Водного кодекса РФ предусмотрено, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Таким образом, наличие на земельном участке водного объекта не лишает истца возможности его использования под принадлежащее истцу на праве собственности объекты с соблюдением правил для водоохраны зон и береговых линий, при этом суд принимает во внимание, соотношение данных зон/линий по отношению к площади земельного участка.

Судом так же отклоняется довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с установлением санитарно –защитной зоны в отношении здания склада водорода.

Пунктом 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) (в редакции, действовавшей на момент внесения в ГКН сведений о ЗОУИТ) устанавливалось понятие зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным этим Кодексом и федеральными законами. Подпунктом 1 пункта 2 этой статьи предусмотрено установление ограничений прав на землю в виде ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В силу п. 10 ст.105 Земельного кодекса РФ к видам зон с особыми условиями использования территорий относится зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов.

Согласно п. 1 ст. 104 Земельного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях: 1) защита жизни и здоровья граждан, 2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства, 3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия, 4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира, 5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.

При этом в целях, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий (пункт 2 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации).

В п. 3 ст. 104 Земельного кодекса РФ указано, что земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указывалось выше приобретенные истцом объекты выбыли из объектов оброни, путем передачи их в муниципальную собственность. Доказательств использовании истцом данных объектов по их функциональному назначению в материалы дела не представлено. Истец не лишен возможности изменить их вид на иной в соответствии со своими производственными потребностями, подав заявление в соответствующие органы.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Таким образом, принятие истцом решения о получении земельного участка под строительство завода, не через аукцион, а путем приобретения недвижимого имущества и получения под это имущества земельного участка - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебные расходы относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.


Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Лядова Г.В.