Решение от 22 февраля 2019 г. по делу № А62-8251/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

22.02.2019Дело № А62-8251/2018

Резолютивная часть решения оглашена 14.02.2019

Полный текст решения изготовлен 22.02.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юненко Г.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРИП 318673300036921)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>),

Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска

о признании незаконными действия Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска по расторжению договора аренды от 14.02.2012 № 1465/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:40, площадью 5995 кв.м., расположенного в городе Смоленске по улице Индустриальной (письмо начальника управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска от 15.06.2018 г. № 24/8714-исх.);

о признании действующим договор аренды от 14.02.2012 № 1465/з;

о признании незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска внести изменения в градостроительный план земельного участка № RU67302000- 3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка (письмо заместителя главы города Смоленска по градостроительству от 09.06.2018 № 23/3098 исх.);

о признании действительными (не ошибочно внесенными) изменения в градостроительном плане земельного участка № RU67302000-3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка, произведенные Администрацией города Смоленска 01.06.2018,

при участии:

от Администрации города Смоленска: ФИО3, представитель (доверенность № 041 от 14.01.2019, паспорт),

от остальных участвующих в деле лиц представители не явились, извещены надлежаще,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в суд с требованиями к Администрации города Смоленска, Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска о признании незаконными действия Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска по расторжению договора аренды от 14.02.2012 № 1465/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:40, площадью 5995 кв.м., расположенного в городе Смоленске по улице Индустриальной (письмо начальника управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска от 15.06.2018 № 24/8714-исх.);

о признании действующим договор аренды от 14.02.2012 № 1465/з;

о признании незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска внести изменения в градостроительный план земельного участка № RU67302000- 3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка (письмо заместителя главы города Смоленска по градостроительству от 09.06.2018 № 23/3098 исх.);

о признании действительными (не ошибочно внесенными) изменения в градостроительном плане земельного участка № RU67302000-3378 в части определения допустимого места размещения объекта капитального строительства и в отношении указания на истца, как правообладателя земельного участка, произведенные Администрацией города Смоленска 01.06.2018.

Как усматривается из материалов дела между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 1465/з от 14.02.2012.

Согласно п. 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок, из земель, отнесенных к категории земель населенныхпунктов, с кадастровым номером 67:27:0030906:40 площадью 5995 кв. м., расположенный: в <...> для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования:для строительства производственного цеха по сборке мебели из готовых конструкций.

Участок предоставлен на срок до 14.02.2015 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 4.1.1, 4.3.3, 4.4.9 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий Договора.

Арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

Арендатор обязан по окончании срока действия Договора или его расторжении привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, не хуже первоначального.

Согласно п. 6.2, 6.3 договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 Договора.

В случае продления действия Договора на неопределенный срок, стороны вправе в любое время отказаться от него в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 14.04.2017 права и обязанности по договору от 14.02.2012 № 1465/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030906:40 площадью 5995 кв.м., расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства производственного цеха по сборке мебели из готовых конструкций, переданы ФИО2

Срок действия договора аренды согласно подписанному сторонами соглашению о внесении изменений от 26.02.2015 установлен до 26.02.2018.

09.06.2017в адрес Администрации города Смоленска поступило заявление ФИО2 о подтверждении срока действия договора.

Ответом от 15.06.2017 Администрация указала, что срок действия договора аренды от 14.02.2012 № 1465/з установлен до 26.02.2018.

22.02.2018Администрация города Смоленска претензией указала ФИО2 об имеющей задолженности по договору аренды, уведомила о расторжении договора аренды в случае неоплаты образовавшейся задолженности. Претензия направлена в адрес предпринимателя 27.02.2018 и оставлена без ответа.

В письме от 09.06.2018 на обращение предпринимателя о внесении изменений в градостроительный план земельного участка № RU 65302000-3378, подготовленный для проектирования и строительства объекта под производственный цех по сборке мебели из готовых конструкций по улице Индустриальной в городе Смоленске, в части изменения места допустимого размещения объекта и правообладателя земельным участком, заместитель главы города Смоленска по градостроительству сообщила об установленном сроке действия договора аренды от 14.02.2012 № 1465/з до 26.02.2018, о том, что в настоящее время договор не является действующим. Внесение запрашиваемых изменений в градостроительный план земельного участка № RU 65302000-3378 для проектирования и строительства объекта под производственный цех по сборке мебели из готовых конструкций по улице Индустриальной в городе Смоленске не может быть выполнено в связи с обращением за предоставлением муниципальной услуги лица, которое не является правообладателем земельного участка.

06.06.2018истец обратился в орган местного самоуправления о подтверждении срока действия договора аренды от 14.02.20102 № 1465/з.

Письмом от 15.06.2018 № 24/8714-исх Администрация повторно уведомила предпринимателя об имеющейся задолженности, об установленном сроке действия договора аренды от 14.02.2012 № 1465/з до 26.02.2018, о необходимости привести земельный участок в пригодное состояние, направлены акты приема-передачи. Письмо оставлено без ответа.

06.09.2018 предприниматель обратился в суд с настоящими требованиями, указав, что поскольку после 26.02.2018 года он продолжал пользоваться арендуемым земельным участком при отсутствии каких-либо возражений со стороны Администрации, то договор аренды земельного участка возобновился на неопределенный срок в силу п.2 ст.621 ГК РФ. При этом, письмо начальника управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска от 15.06.2018 № 24/8714-исх. не может рассматриваться в качестве уведомления, предусмотренного ст. 621 ГК РФ, так как оно не уведомляет о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев, предусмотренных данной статьей, а констатирует недействительность договора аренды земельного участка фактически с момента истечения срока, предусмотренного договором аренды земельного участка, то есть с 26.02.2018.

Таким образом, предприниматель полагает, что имеет место односторонний отказ Администрации от сделки, нарушающий права и законные интересы истца. Действия Администрации как арендодателя по прекращению договора аренды препятствуют истцу в достижении цели предоставления земельного участка: строительства производственного цеха по сборке мебели из готовых конструкций.

Администрация с заявленными требованиями не согласилась, указав на следующее.

Ссылка истца на п. 1 ст. 621 ГК РФ не имеет правового обоснования.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка договорные отношения между Администрацией города Смоленска и ФИО2 прекращены 26.02.2018.

Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска не признало требования в части оспаривания отказа Администрации г. Смоленска внести изменения в градостроительный план земельного участка № RU 67302000-3378 (ГПЗУ) по следующим основаниям.

В Администрацию города Смоленска 24.05.2018 поступило обращение ИП ФИО2 о внесении изменений в ГПЗУ земельного участка № RU 67302000-3378 в части изменения допустимого места размещения объекта капитального строительства и правообладателя земельного участка.

Специалистами Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска подготовлены соответствующие изменения. В тоже время специалистами направлена служебная записка в Управление имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации г. Смоленска с целью выяснения является ли договор аренды от 14.02.2012 № 1465/з действующим, на что было сообщено, что указанный договор не является действующим. Учитывая изложенное, специалистами Управления архитектуры и градостроительства Администрация города Смоленска на заявление ИП ФИО2 о внесении изменений в ГПЗУ был подготовлен и подписан заместителем Главы города Смоленска по градостроительству ответ об отказе внесения изменений.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 части 1 стати 8 и частью 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданско-правовых обязательств является договор. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и надлежащей форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписанный сторонами договор уступки от 14.04.2017 прав и обязанностей по договору от 14.02.2012 № 1465/з по своей правовой природе и содержанию обязательств относится к категории договоров аренды, правовое регулирование которых осуществляется согласно главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора от 14.02.2012 № 1465/з с учетом соглашения о внесении изменений от 26.02.2015 в части срока предоставления участка до 26.02.2018, соблюли его письменную форму, в связи с чем, договор аренды от 14.02.2012 № 1465/з с учетом договора уступки прав и обязанностей от 14.04.2017, соглашения о внесении изменений от 26.02.2015, считается заключенным.

Доказательства отказа от исполнения договора или пересмотре его условий в материалы дела не представлены, соответственно, стороны состояли в договорных отношениях согласно условиям указанного договора и соглашения о внесении изменений от 26.02.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться каждой из сторон надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства т требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с ч. 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание буквальное значение пунктов 2.1, 4.1.1, 4.3.3, 4.4.9 договора аренды, с учетом сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, действительной общей воли сторон, цели договора, соглашения о внесении изменений от 26.02.2015 в части продления срока предоставления участка до 26.02.2018, правила договора однозначно позволяют определить срок предоставления участка в аренду до 26.02.2018 с возложением на арендатора обязанности по окончании срока действия Договора привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, не хуже первоначального. Положения договора предоставляют арендатору право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия Договора.

Положения договора в редакции дополнительного соглашения сторонами согласованы, не изменены, не признаны недействительными в установленном порядке.

Сведения, подтверждающие обращение арендатора к арендодателю до истечения срока действия договора с заявлением о заключении договора на новый срок, в материалы дела не представлены.

Содержание писем Администрации и Управления от 15.06.2017, 22.02.2018, 09.06.2018, 15.06.2018 выражают волю Администрации на предоставление участка на срок до 26.02.2018, о чем арендодатель неоднократно сообщал предпринимателю, равно как и о наличии задолженности по арендной плате, которая погашена предпринимателем только перед обращением в суд с настоящим заявлением. Таким образом, довод предпринимателя о возобновлении договора на неопределенный срок вследствие пользования участком после истечения срока договора несостоятелен.

Согласно пояснениям предпринимателя в подтверждение освоения участка истец был уверен, что сможет в срок до окончания действия договора аренды участка, государственная собственность на который не разграничена, от 14.02.2012 № 1465/3 возвести объект капитального строительства. Но при обращении в ООО «Параллель» с целью консультации по заключению договора на проектирование объекта капитального строительства выяснилось, что проектная документация на внешнее электроснабжение не соответствует схеме планировочной организации земельного участка, полученных истцом от правопредшественника. Истцу пришлось приводить в соответствие вышеназванный документ, для чего была заказана новая схема планировочной организации земельного участка для строительства объекта капитального строительства на арендуемом истцом земельном участке, которая была выполнена ООО «Параллель» в 2017 год. Истец, имея в своем распоряжении проектную документацию на внешнее электроснабжение, заключил договор подряда от 17 сентября 2017 года по прокладке наружной и ГНБ электросети с ООО «ЦентрСтройГрупп». Практически в течение лета 2017 года истец занимался поисками подходящей подрядной организации, так как в летний период подрядные организации в городе Смоленске (имеющие допуск) обеспечены заказами и соглашались провести подрядные работы не раньше следующего сезона. Кроме того, встал вопрос цены подрядных работ из-за сложности проведения электросетей к объекту в результате необходимости глубокого бурения - «прокола» грунта по оживленной улице Попова в городе Смоленске. В соответствии с условиями договора подряда от 17 сентября 2017 года по прокладке наружной и ГНБ электросети осуществлена прокладка наружной электросети (окончание работ 20.01.2018) стоимостью работ 1500000 рублей; осуществлена прокладка ГНБ электросети (окончание работ 28.01.2018) стоимостью 600000 рублей; восстановлено благоустройство на земельном участке после выполненных работ (окончание работ 14.02.2018) стоимостью 600000 рублей. Подписаны акты сдачи-приемки выполненных работ № 1 от 15 февраля 2018 года.

Истцом выполнены работы по технологическому присоединению электроустановки (оборудования) к электрическим сетям ОГУЭПП «Смоленскоблкоммунэнерго» согласно акту об осуществлении технологического присоединения № 321/0.4-022 от 01 ноября 2018 г.

Между тем, при указанных пояснениях предпринимателя вопрос о заключении договора аренды на новый срок предпринимателем не инициировался и, соответственно, не рассматривался, равно как не обращался предприниматель с заявлением к арендодателю до истечения срока действия договора о внесении изменений в договор в части срока его действия.

Суд соглашается с позицией Администрации о том, что, приобретая права арендатора по истечении более половины срока аренды для целей строительства, ФИО2 принял на себя соответствующий предпринимательский риск хозяйственной деятельности.

Во исполнение определения суда от 21.01.2019 осуществлен совместный выезд к спорному земельному участку.

В результате обследования установлено, что земельный участок не огорожен, отсутствуют какие - либо постройки, произрастают низкорослые деревья. На земельном участке большой снежный покров.

При осуществлении обследования была предоставлена проектная документация (00.024.13-ЭС от 2013) внешнего электроснабжения производственного цеха по сборке мебели из готовых конструкций, в том числе на период строительства, расположенного по адресу: <...> разработанного ООО «ЭлектПро».

В соответствии с проектной документацией внешнего электроснабжения произведена прокладка наружной и ГБН электросети к земельному участку. Однако в ходе обследования установлено, что электросети до участка не доведены.

На основании установленных по делу обстоятельств, договор аренды прекращен 26.02.2018 в порядке п. 2.1 договора в редакции соглашения от 26.02.2015.

Доказательства, свидетельствующие о том, что ответчики, направляя предпринимателю письма от 15.06.2017, 22.02.2018, 09.06.2018, 15.06.2018, действовали в нарушение условий договора, норм законодательства, либо исключительно с намерением причинить вред заявителю, отсутствуют, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.И. Еремеева