Решение от 11 марта 2025 г. по делу № А14-16523/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-16523/2024                                                                                                                                   

«12» марта 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 марта 2025 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Малыгиной М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Кристаллстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж,

к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Воронеж,

о признании незаконным уведомления о досрочном расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность, диплом;

от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность, диплом;

установил:

Общество с ограниченной возможностью специализированный застройщик «Кристаллстрой» (далее – истец, ООО СЗ «Кристаллстрой») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик, МИЗО) о признании незаконным уведомления о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 3605-15/гз от 09.09.2015.

Определением суда от 13.09.2024 исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 13.09.2024 наложены обеспечительные меры в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж, исключать из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации от 01.02.2024 №36:34:0203009:11386-36/069/2024-18 о праве аренды общества с ограниченной ответственностью Специальный застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:11386.

В ходе судебного разбирательства истец поддержал исковые требования, настаивая на незаконности одностороннего расторжения договора со стороны ответчика.

Ответчик иск не признал, заявив суду о том, что на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендным платежам, а право на одностороннее расторжение предусмотрено условиями заключенного договора.

Определением суда в судебном заседании объявлялся перерыв.

Исследовав материалы дела, заслушав

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203009:19 был предоставлен в аренду ООО «Стройинвест Лайн» на основании постановления администрации городского округа город Воронеж от 02.04.2003 № 674, с заключением между администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Стройинвест Лайн» договор аренды от 30.09.2003 № 2591-03-09/мз сроком до 02.04.2052.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203009:19 в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 36:34:0203009:11386, как образованного путем раздела, между обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест Лайн»   с Департаментом (ныне Министерством) имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 9 сентября 2015 года № 3605-15/гз (далее - договор аренды № 3605-15/гз) в отношении. Срок договора аренды определен до 02.04.2052.  Права аренды  по данному договору были переуступлены ООО «Ризинг» - с 14.12.2015 по 27.03.2018; ФИО3 - с 28.03.2018 по 30.07.2018; ФИО4 - с 31.07.2018 по 19.12.2018; ООО «ГлавСпецСтрой проект» - с 20.12.2018 по 30.07.2019; ООО «ВоронежЕвроСтрой» - с 31.07.2019 по 30.01.2024;

У истца арендные права на указанный земельный участок у истца возникли на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 30.01.2024, заключенному с ООО «ВоронеЕвроСтрой». Переход права зарегистрирован в ЕГРН.

Согласно п.1.1 договора земельный участок предоставлен с разрешенным использованием : для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями социальной инфраструктуры.  На основании разрешения на строительство от 07 октября 2022 года № 36-4081-2022 на данном земельном участке осуществляется  строительство 25 многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями со следующими проектными характеристиками: площадь застройки - 379,3 кв.м; площадь дома - 4234,4 кв.м; площадь нежилых помещений - 216 кв.м; площадь жилых помещений - 2758,4 кв.м; количество жилых помещений (квартир) - 44 шт; количество этажей -13; высота - 42,88 м. По состоянию на сентябрь 2024 возведено 3 этажа здания.

Согласно пункту 2.8 договора аренды земельного участка арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта-приема передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа месяца текущего квартала.

Пунктом 3.1.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя изменить или досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка во внесудебном порядке в связи с совершением (не совершением) арендатором определенных действий, установленных настоящим пунктом, в том числе однократного неисполнения и (или) однократного ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере и сроки, установленные пунктами 2.5 и 2.8 договора аренды (подпункт «б»).

За период с 01.02.2024 по 30.06.2024 у истца образовалась задолженность перед ответчиком в размере 292 049,08 рублей по арендной плате, а также пени в размере 584,10 рублей за период с 26.04.2024 по 27.04.2024.

Учитывая наличие задолженности, ответчик принял решение о досрочном внесудебном расторжении договора аренды, в связи с чем в адрес ООО СЗ «КРИСТАЛЛСТРОЙ» почтовым отправлением (заказным с уведомлением) направлено соответствующее уведомление от 05.09.2024 №52-13-26286. В уведомлении определен срок расторжения договора аренды - по истечении 10 дней с момента направления данного уведомления. Согласно справке об отправке/доставке почтового отправления №222810-42 уведомление получено ООО СЗ «КРИСТАЛЛСТРОЙ» 11.09.2024. Договор считается расторгнутым с 16.09.2024.

Истец, получив требование об оплате долга и расторжении договора, погасил  задолженность по арендной плате по платежным поручениям № 30 от 11.09.2024 и № 31 от 11.09.2024. Арендную плату за последующий период истец внес ранее по платежному поручению № 24 от 08.08.2024.

Учитывая отсутствие оснований к одностороннему  внесудебному расторжению договора по состоянию на 16.09.2024, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка и регулируется как положениями главы 34 ГК РФ, так и Земельным Кодексом РФ.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Статья 619 ГК Российской Федерации устанавливает условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (часть первая), а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса (часть вторая). Положения статьи 619 ГК Российской Федерации направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2019 года N 3428-О, от 26 февраля 2021 года N 233-О, от 27 января 2022 года N 90-О и др.).

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу норм пунктов 1,2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу положений статей 153, 154, 156 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

С учетом изложенного, оспариваемое уведомление является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей сторон по договору.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Разрешая вопрос об одностороннем прекращении устойчивых договорных отношений, законодатель исходит из необходимости предварительного предупреждения о необходимости исполнения обязательства (устранения недостатков) в разумный срок.

В соответствии с правилами пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Систематическое толкование указанных норм права свидетельствует о том, что в случае признаков стабильности правоотношения (договорное пользование земельным участком значительной временной продолжительности) стороне такого правоотношения, во всяком случае, должна быть предоставлена возможность для устранения недостатков (при их наличии).

Так как основанием для одностороннего расторжения договора ответчиком обозначено наличие задолженности по уплате арендной платы, то есть нарушение прав арендодателя на получение платы за предоставленное имущество.

Из переданных истцом доказательств, не опровергнутых ответчиком, следует, что по состоянию на 16.09.2024 (дату определенную, как дата расторжения договора) у истца отсутствовала задолженность по арендным платежам.

При таких обстоятельствах односторонний отказ ответчика от договора на основании пункта 3.1.2 договора суд не может признать законным, в связи с чем. Изложенное дает основание суду удовлетворить иск.

Согласно части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Ответчик в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины. Вместе с тем, законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ, пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Следовательно, на основании статьи 110 АПК РФ следует взыскать с ответчика в пользу истца 80 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным расторжение Министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 09.09.2015 №3605-15ГЗ (уведомление от 05.09.2024 № 52-13-26286).

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный специализированный застройщик застройщик «КРИСТАЛЛСТРОЙ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.


Судья                                                                                               М.А. Малыгина