Решение от 29 марта 2022 г. по делу № А55-11512/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-11512/2021
29 марта 2022 года
г. Самара




Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2022 года


Арбитражный суд Самарской области


в составе судьи

ФИО1


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,


рассмотрев в судебном заседании 22 марта 2022 года дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3


к Департаменту управления имуществом городского округа Самара


об урегулировании разногласий



при участии в заседании


от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, с кадастровым номером 63:01:0252001:1, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Литвинова, д. 334 А, общей площадью 660,0 кв.м. с видом разрешенного использования «под автомобильную заправочную станцию», изложив п. 1.1., п. 2.1., п. 2.4., приложение № 2 к договору в редакции истца по выкупной цене – 50 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчик исковые требования истца не признаёт, при этом указывает на то, что правовых оснований для выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1 по льготной цене – 50 % от его кадастровой стоимости у истца нет и считает, что выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в размере 80% от его кадастровой стоимости в соответствии с пп. 3.2 п. 2 «Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», утверждённого Постановлением Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601.

Поскольку стороны не пришли к согласию в части определения цены земельного участка истец обратился с настоящим иском в суд.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ему принадлежит на праве собственности нежилое сооружение (сооружение (АЗС), состоящее из операторской АЗС 20.9 кв. м, навес 195.7 кв. м, трех резервуаров по 25 куб. м, технологического трубопровода, бензопровода 64.5 мп, гильзы D-100 64.5 мп, ливневой канализации из асбестоцементных труб 3.0 мп, поглощающего ливневого колодца ПЛК-1, дождеприемника ДП-1, электроснабжения, металлических кронштейнов для светильников 6 шт., арматуры уличного освещения с люминисцентными лампами 6 шт., кабелей: Б) марки ВВГ 3*4+1*2,5 напряжением 0,4 46,5 м, в) марки ВВНЭ 4*1 напряжением 0,4 120 м), кадастровый номер 63:01:0252001:3076 (условный номер 63:01:020000:0309(181)//1:4889100:АНР1Р2Р3//0001:03:0561:334:а:0), общей площадью 216,6 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Литвинова, д. 334а (далее - сооружение).

11 июля 2020 года истец обратился в департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о предоставлении в собственность по договору купли-продажи без проведения торгов земельного участка, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, с кадастровым номером 63:01:0252001:1, площадью 660,0 кв.м, занимаемого указанным сооружением, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Литвинова, д. 334 А, с видом разрешенного использования «под автомобильную заправочную станцию». В качестве основания предоставления земельного участка без проведения торгов в заявлении истцом указан подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

В письме от 19 марта 2021 года департамент управления имуществом городского округа Самара предложил истцу подписать договор купли-продажи земельного участка, согласно которому истец обязуется выкупить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0252001:1 за 80% от его кадастровой стоимости.

Истец считает, что п. 1.1. проекта договора № 001293кп противоречит действующему законодательству ввиду следующего.

Согласно подп. 1.2 п. 2 Постановления Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 (ред. от 27.12.2019) «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения либо помещения в них (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ), при их продаже определяется в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период с 1 января по 31 декабря 2020 г.

Согласно п. 3 Постановления Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 положения, установленные пунктом 2 Порядка, применяются также в случае, если продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется по истечении вышеуказанных сроков, но при этом все документы, необходимые для принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка и заключения договора купли-продажи, имелись в органе, осуществляющем распоряжение земельными участками, до истечения указанных сроков.

Истец считает, что с учетом изложенного земельный участок с кадастровым номером 63:01:0252001:1 подлежит выкупу по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены подп. 1.2 п. 2 Постановления Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601, в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе спорного участка.

Так как в полученном истцом проекте договора купли-продажи № 001293кп предложена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1 в размере восьмидесяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, истец в течение срока, установленного абз. 1 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил ответчику Протокол разногласии от 23.03.2021.

Истец предложил урегулировать разногласия следующим образом:

Пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции:

« 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене 50 % кадастровой стоимости земельного участка на условиях настоящего договора земельный участок из земель категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 63:01:0252001:1, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Литвинова, д. 334 А (далее - Участок), с разрешенным использованием «Под автомобильную заправочную станцию», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 660,00 кв. м. ».

Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Цена Участка составляет 1 693 000 руб. 00 коп. без учета НДС в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.».

Пункт 2.4. Договора изложить в следующей редакции:

«Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме путем перевода установленной пунктом 2.1 Договора суммы в размере 1 693 000 руб. 00 коп. на счет Управления Федерального казначейства по Самарской области (Департамент управления имуществом городского округа Самара, ИНН <***>, КПП 631501001), расчетный счет в ОТДЕЛЕНИИ САМАРА 40101810822020012001, БИК 043601001, код бюджетной классификации 91711406024110000430 (Доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности городских округов с внутригородским делением (за исключением земельных участков муниципальных бюджетных и автономных учреждений)), ОКТМО 36701000. ».

Приложение № 2 к договору купли-продажи от 23.03.2021 № 001293кп изложить в следующей редакции:

« РАСЧЕТ ЦЕНЫ ВЫКУПА

земельного участка, являющегося муниципальной собственностью городского округа, Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Литвинова, д. 334 А произведен расчет цены выкупа земельного участка (кадастровый номер 63:01:0252001:1), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО3:

Площадь земельного участка (кв.м)

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент от кадастровой стоимости земельного участка (%)

Цена выкупа земельного участка (руб.)


1
2

3
4


660,00

3 386 000,0

50

1 693 000,0


Цена выкупа земельного участка 3 386 000,00 (руб.) х 50 % = 1 693 000,00 (руб.).

Цена выкупа земельного участка составляет 1 693 000 (один миллион шестьсот девяносто три тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.

50 - процент от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».

Все остальные условия договора истец предложил оставить без изменений.

Истец поддержал заявленные исковые требования.

Департамент управления имуществом городского округа Самара представил суду отзыв на исковое заявление, в котором выразил несогласие с заявленными исковыми требованиями.

Аналогичная позиция департамента изложена в письме от 15.04.2021 исх. 15-07-10/14875, в котором департамент управления имуществом городского округа Самара отклонил направленный в его адрес протокол разногласий, указав, что определенная в проекте договора стоимость земельного участка является правомерной.

Департамент считает, что подп. 1.2 п. 2 Постановления Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 (ред. от 27.12.2019) применяется исключительно в отношении лиц, указанных в подпункте 1 пункта 2 Порядка, к которым не относится истец.

По мнению департамента в рассматриваемом случае при расчете выкупной стоимости испрашиваемого в собственность земельного участка подлежит подпункт 3.2 пункта 2 Порядка, в соответствии с которым цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения либо помещения в них, при их продаже определяется в размере восьмидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, не указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 2 Порядка.

Так же департамент отметил, что предусмотренные Порядком размеры выкупной стоимости земельных участков для каждого из установленных периодов напрямую зависят от поступления в соответствующие периоды в уполномоченный орган документов, позволяющих принять положительные решения по заявлениям о предоставлении земельных участков посредством их продажи.

Вместе с тем, ответчик подтверждает, что заявление истца о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1 с приложением необходимых документов поступило в Департамент посредством переадресации Департаментом градостроительства городского округа Самара 17.07.2020, то есть до 31.12.2020.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ФИО3 является собственником нежилого сооружения (сооружение (АЗС), состоящее из операторской АЗС 20.9 кв. м, навес 195.7 кв. м, трех резервуаров по 25 куб. м, технологического трубопровода, бензопровода 64.5 мп, гильзы D-100 64.5 мп, ливневой канализации из асбестоцементных труб 3.0 мп, поглощающего ливневого колодца ПЛК-1, дождеприемника ДП-1, электроснабжения, металлических кронштейнов для светильников 6 шт., арматуры уличного освещения с люминисцентными лампами 6 шт., кабелей: Б) марки ВВГ 3*4+1*2,5 напряжением 0,4 46,5 м, в) марки ВВНЭ 4*1 напряжением 0,4 120 м), к.н. 63:01:0252001:3076 (условный номер 63:01:020000:0309(181)//1:4889100:АНР1Р2Р3//0001:03:0561:334:а:0), общей площадью 216,6 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Литвинова, д. 334а (далее - сооружение), что подтверждается записью в едином государственном реестре недвижимости № 63-63-01/084/2005-714 от 14.06.2005, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1, площадью 660,0 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Литвинова, д. 334 А.

Как указывает истец 11.07.2020 года им в адрес департамента управления имуществом городского округа Самара было подано заявление о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка, занимаемого принадлежащим истцу на праве собственности объектом недвижимости с целью реализации предусмотренного статьёй 39.20 ЗК РФ исключительного права на приватизацию земельного участка.

19.03.2021 в адрес истца поступило предложение департамента о подписании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1, в ответ на которое истец направил в департамент протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, датированный 23.03.2021.

Письмом от 15.04.2021 департамент отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка по указанным выше основаниям.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Из сведений ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0252001:1 находится в муниципальной собственности городского округа Самара.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с подп. 1.2 п. 2 Постановления Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 (ред. от 27.12.2019) цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения либо помещения в них (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), при их продаже определяется в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период с 01.01.2020 по 31.12.2020, в размере семидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период с 01.01.2021 по 31.12.20201.

Довод ответчика о распространении подп. 1.2 п. 2 Постановления Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 исключительно на лиц, указанных в подп. 1 п. 2 Порядка, не имеет подтверждения, так как в указанной норме права отсутствует отсылка к подп. 1 п. 2 Порядка.

Согласно п. 3 Постановления Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 положения, установленные пунктом 2 настоящего Порядка, применяются также в случае, если продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по истечении вышеуказанных сроков, но при этом все документы, необходимые для принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка и заключения договора купли-продажи, имелись в органе, осуществляющем распоряжение земельными участками, до истечения указанных сроков.

Судом установлено, что заявление о предоставлении земельного участка подано ИП ФИО3 11.07.2019.

Решением Самарского областного суда от 05.07.2019 по административному делу 3а-1159/2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1 установлена по состоянию на 01.01.2013 составляет 3 386 000 руб.

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГАЖДАНСКОГО КОДЕКСА Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Учитывая, что истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка, 11.07.2020 (вх. № СП-9/2422) соответственно цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Литвинова, д. 334 А, общей площадью 660,00 кв.м, составит 1 693 000,0 руб. исходя из расчёта: 3 386 000,0 руб. кадастровая стоимость земельного участка х 50%.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст. ст. 446, 445 ГК РФ, ст. ст. 39, 20 ЗК РФ, 39.4 ЗК РФ суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению исходя из цены выкупа в размере 1 693 000 руб.

Расходы по государственной пошлине в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в сумме 6000 руб. с учетом разъяснений в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 относятся на Департамент управления имуществом городского округа Самара и подлежат взысканию с него в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3, уплатившего госпошлину в указанной сумме при подаче искового заявления по чеку № 173439 от 23.04.2021.


Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при подписании договора купли-продажи № 001293кп земельного участка с кадастровым номером 63:01:0252001:1

" Пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции:

" 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене 50 % кадастровой стоимости земельного участка на условиях настоящего договора земельный участок из земель категории «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 63:01:0252001:1, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Литвинова, д. 334 А (далее - Участок), с разрешенным использованием «Под автомобильную заправочную станцию», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 660,00 кв.м".

Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции:

"Цена Участка составляет 1 693 000 (один миллион шестьсот девяносто три тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.".

Пункт 2.4. Договора изложить в следующей редакции:

"Оплата производится в рублях. Оплата стоимости земельного участка производится в безналичной форме путем перевода установленной пунктом 2.1 Договора суммы в размере 1 693 000 (один миллион шестьсот девяносто три тысячи) рублей 00 копеек на счет Управления Федерального казначейства по Самарской области (Департамент управления имуществом городского округа Самара, ИНН <***>, КПП 631501001), расчетный счет в ОТДЕЛЕНИИ САМАРА 40101810822020012001, БИК 043601001, код бюджетной классификации 91711406024110000430 (Доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности городских округов с внутригородским делением (за исключением земельных участков муниципальных бюджетных и автономных учреждений)), ОКТМО 36701000.".

Приложение № 2 к договору купли-продажи от 23 марта 2021 № 001293кп изложить в следующей редакции:

" РАСЧЕТ ЦЕНЫ ВЫКУПА

земельного участка, являющегося муниципальной собственностью городского округа, Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район.

ул. Литвинова, д. 334А

произведен расчет цены выкупа земельного участка (кадастровый номер 63:01:0252001:1), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО3:


Площадь земельного участка (кв.м)

Кадастровая стоимость земельного участка

(руб.)

Процент от кадастровой стоимости земельного участка(%)

Цена выкупа земельного участка (руб.)


1
2

3
4


660,00

3 386 000,00

50

1 693 000


Цена выкупа земельного участка 3 386 000,00 (руб.) х 50 % - 1 693 000,00 (руб.). Цена выкупа земельного участка составляет 1 693 000 (один миллион шестьсот девяносто три тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.

50 - процент от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 16.12.2016 № 1601 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Самара, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
ФИО1