Решение от 8 июня 2017 г. по делу № А48-6876/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-6876/2016
г. Орел
08 июня 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 01 июня 2017 г.

В судебном заседании 30.05.2017 в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 01.06.2017.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коровушкиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Русак М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>) к закрытому акционерному обществу «Стройкомплект – Центр» (302030, <...>, ОГРН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Оценка+» (302028, <...>, литера В, ОГРН <***>),

о взыскании 1154633 руб. 59 коп.,

при участии:

от истца - представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 26.12.2016 № 7/9592) ( до перерыва), после перерыва-Грядунова О.Н. (паспорт, доверенность от 05.04.2017 №7/2290);

от ответчика - представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.11.2016), после перерыва- представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.11.2016), представитель ФИО4 (паспорт, доверенность от 01.11.2016);

от третьего лица (после перерыва)- представитель ФИО5 ( паспорт, доверенность от 17.05.2017), представитель ФИО6 (паспорт, доверенность от 01.06.2017);

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Стройкомплект – Центр» (далее – ответчик, ЗАО «Стройкомплект – Центр») о взыскании 1 096 035 руб. 99 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка №1343/з от 18.03.2011 за период с 01.01.2015 по 30.06.2016, 58597 руб. 60 коп. – неустойка за период с 26.12.2015 по 30.06.2016 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) как непротиворечащих закону и не нарушающих права других лиц.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 26.10.2016 исковое заявление УМИЗ администрации г. Орла принято к производству.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 12.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценка +» (далее – третье лицо, ООО «Оценка+»).

Определением Арбитражного суда Орловской области от 24.03.2017 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная группа «Сколько», эксперту ФИО7. Производство по делу №А48-6876/2016 приостановлено до получения заключения экспертизы.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 12.05.2017, учитывая поступление в материалы дела экспертного заключения, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования и просит их удовлетворить.

Ответчик возражает против удовлетворения иска в части 894 669 руб. 62 коп. по основаниям, отраженным в письменном отзыве, с учетом уточнений к отзыву.

Третье лицо считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителей сторон, третьего лица, эксперта, исследовав письменные доказательств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично, по следующим основаниям.

Судом установлено, что 18.03.2011 между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Стройкомплект-центр» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №1343/з (далее- договор аренды), на основании Приказа Департамента от 18.03.2011 №326.

Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010316:258, площадью 3663 кв.м, расположенный по адресу: <...> к, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- объект торговли, рассчитанный на большой поток посетителей и офисный центр без ограничения рабочих мест, для завершения проектно-изыскательских работ и строительства торгово-офисного центра.

Срок аренды земельного участка установлен в п. 2.1 договора до 31.05.2013 года.

Стороны также предусмотрели, что условия договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим до его заключения- с начала срока, указанного в п.3.2 договора согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то есть с 01.01.2011. Договор явился одновременно актом приема- передачи участка.

24.07.2013 между Управлением государственного имущества Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Стройкомплект-центр» (арендатор) подписано соглашение к договору аренды (л.д. 18 т.1) в котором пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: «1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 57:25:0010316:258, с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, площадью 3663 кв.м». Одновременно, срок действия договора возобновлен до 31.05.2062.

Договор и соглашение от 24.07.2013 года подписаны уполномоченными представителями сторон без разногласий.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, п. 1 ст.432 ГК РФ доводы и доказательства по делу, в том числе, содержание договора, последующее поведение сторон, содержание документов, оформленных сторонами при исполнении обязательств, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор аренды, в связи с чем правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 4 Земельного кодекса РФ (далее – Земельный кодекс РФ), главы 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

В силу ст. 130 ГК РФ земельный участок относится к недвижимым вещам.

Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010316:258 по состоянию на 02.04.2012 (л.д. 137-139 т.1), дата внесения номера в ГКН- 16.12.2010, площадь- 3663 кв.м, предыдущие номера (57625:0010316:108; 57:25:0010316:96).

В соответствии с данными вышеуказанного кадастрового паспорта от 02.04.2012 и выписки из ЕГРП по состоянию на 28.11.2016 (л.д. 19-21 т.2) данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, следовательно, земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, предусмотренные в том числе ст. 22 главы IV (аренда земельного участка) Земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ч. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии с п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 ГК РФ).

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 01.12.2007) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с указанной нормой 30.06.2006 принят Закон Орловской области N603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле", (далее - Закон Орловской области от 30.06.2006 г. №603-03) статья 1 которого предусматривала, что распоряжение такими участками осуществляется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом, порядок распоряжения такими участками устанавливается Коллегией Орловской области.

В соответствии с Законом Орловской области от 30.06.2006 г. №603-03, пунктом 1.2 Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, статьей 42 Закона Орловской области от 30.05.2006 N 598-ОЗ "О внесении изменений в законодательные акты Орловской области", Постановлением Коллегии Орловской области от 11.07.2006 N125 "Об утверждении Положения о Департаменте имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле отнесены к компетенции Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области.

В соответствии с п.4.17 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Орловской области от 10.05.2012 N 147 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле переданы Управлению государственного имущества Орловской области.

Закон Орловской области от 30.06.2006 г. № 603-03 утратил силу с 1 марта 2015 года в связи с изданием Закона Орловской области от 10.03.2015 N 1764-ОЗ.

Таким образом, Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области обладал соответствующими полномочиями по принятию решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства и заключению договора аренды с ответчиком. Соответственно, на дату подписания Соглашения к договору аренды земельного участка от 24.07.2013, правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обладало Управление госимущества Орловской области.

Постановлением Правительства Орловской области от 22.12.2014 N 398 утверждено Положение о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Орловской области, постановление Правительства Орловской области от 10 мая 2012 года N 147 "Об утверждении Положения об Управлении государственного имущества Орловской области"; признано утратившим силу, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Орловской области - городе Орле, закреплены за Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области (п. 5.19).

Согласно пункту 1 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") с 1 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом, осуществляется органами местного самоуправления городского округа.

В соответствии с п.5.22 Положения, утвержденного постановлением Администрации города Орла от 27.06.2006 N 1156, УМИЗ администрации г.Орла осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со статьями 131, 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

В соответствии с выпиской из ЕГРП по состоянию на 28.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010316:258 зарегистрировано 22.04.2011 обременение – аренда, на срок с 22.04.2011 по 31.05.2062, в пользу ЗАО «Стройкомплект-центр», на основании договора аренды земельного участка от 18.03.2011 № 1343/з.

11.05.2016 истцом направлена в адрес ответчика претензия исх.№7/4043 с требованием погасить задолженность по состоянию на 30.04.2016 по договору аренды от 18.03.2011 №1343/з, произвести оплату аренды за май 2016, пени.

Претензия получена ответчиком 13.05.2016, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 25 т.1) и не оспаривается ответчиком.

08.07.2016 истцом направлена в адрес ответчика претензия об оплате задолженности по договору аренды по состоянию на 30.06.2016 (л.д. 26 т.1), претензия получена ответчиком 12.07.2016, что подтверждается почтовой квитанцией, реестром отправлений почтовых, сведениям официального сайта Почты России (л.д. 26-28 т.1).

Неисполнение требований истца о погашении задолженности по договору аренды послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд.

Претензионный порядок досудебного урегулирования спора истцом соблюден.

Ответчик не отрицает факт задолженности за спорный период, между тем у сторон имеются разногласия относительно порядка определения размера арендной платы, подлежащей выплате истцу за спорный период, и соответственно, размера задолженности.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчиком в установленном законом порядке на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010316:258 завершено строительство объекта недвижимого имущества: здание торгово-офисного центра, площадью 3758,4 кв.м, назначение: нежилое, дата внесения номера в ГКН - 24.06.2013, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 57301000-163-1/7967 от 07.06.2013 (л.д. 16 т.2), кадастровой выпиской по состоянию на 21.10.2016 (л.д. 3-15 т.2), свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2013 (л.д. 38 т.2), выпиской из ЕГРП от 29.12.2016 (л.д. 40-41 т.2).

В связи с окончанием строительства объекта и вводом объекта в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010316:258, 24.07.2013 стороны подписали соглашение к договору аренды, в котором изменили вид разрешенного использования: «объект торговли, рассчитанный на большой поток посетителей и офисный центр без ограничения рабочих мест, для завершения проектно-изыскательских работ и строительства торгово-офисного центра» на вид разрешенного использования: «для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, площадью 3663 кв.м», что соответствует части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7 Земельного кодека РФ, пункту 1 статьи 432, статье 450 Гражданского кодекса РФ.

Вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, площадью 3663 кв.м соответствует сведениям ЕГРП.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора предусмотрено, что оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ следует, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку, договор аренды земельного участка с ЗАО «Стройкомплект-центр» был заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, - к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

При заключении договора аренды годовая арендная плата составляла 34542 руб. 09 коп. Месячная арендная плата по договору – 2878, 51 руб. (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 арендная плата начисляется с 01.01.2011 и вносится арендатором в соответствии с прилагаемым порядком оплаты согласно приложению, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. В соответствии с п. 3.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного органа в соответствии с действующим законодательством при изменении в установленном порядке: Кадастровой стоимости земельного участка, разрешенного использования земельного участка; индекса инфляции; коэффициента социальной значимости вида деятельности.

В силу п. 6.1 договора все изменения к договору, равно как и прекращение договора оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными представителями сторон, за исключением случая изменения условия о размере годовой арендной платы в соответствии с п. 3.5 договора. В случае изменения арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы и ее расчет. Уведомление и расчет являются неотъемлемой частью договора.

Истцом заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 в сумме 1 096 035,99 руб.

В период – с 01.01.2015 по 09.01.2015 на территории Орловской области действовал Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 №302, пунктом 6 которого установлено, что в случае если размер годовой арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает 300 000 рублей, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (далее также Порядок №302).

30.12.2014 Правительством Орловской области принято Постановление N 443 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области" (далее также Порядок №443), одновременно признаны утратившими силу постановление Правительства Орловской области от 28.08.2012 №302 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области" и нормативно-правовые акты, принятые во изменение Порядка №302.

В соответствии с пунктом 5 постановления № 443 от 30.12.2014, данный документ вступил в силу 10.01.2015 - по истечении 10 дней со дня официального опубликования (опубликован в государственной специализированной информационной системе "Портал Орловской области - публичный информационный центр" http://orel-region.ru - 31.12.2014).

Поскольку, годовая арендная плата за пользование земельным участком, рассчитанная по формуле: А = КС x Ка x И, где: А - размер городовой арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка (17266173,21 руб.); Ка - коэффициент категорий арендаторов (0,0225- коэффициент категорий арендаторов земельных участков, стационарные магазины, оптовые, оптово-розничные склады, а также при применении коэффициента категорий арендаторов- 0,018 – граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающие земельные участки административно-управленческими, общественными объектами); И - индекс инфляции (1), превышала 300 000 руб., в период с 01.01.2015 по 09.01.2015 к правоотношениям сторон договора подлежал применению п. 6 Порядка №302. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 рассчитана истцом согласно расчету (л.д. 76 т. 2) в соответствии с рыночной стоимостью арендной платы за пользование земельным участком- 649 553 руб. 44 коп., на основании отчета №1/ГК-10/2014 оценщика ФИО6 ООО «Оценка+» от 24.02.2014 (л.д. 88-133 т.1).

Задолженность по арендной плате за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 рассчитана истцом согласно п.13 Порядка №443, в соответствии с которым в отношении договоров аренды, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в 2014 году рассчитывалась в соответствии с п. 6 Порядка № 302, годовая арендная плата на 2015 и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области.

Таким образом, за период с 10.01.2015 по 30.06.2015 истцом размер арендной платы был определен с применением п. 13 Порядка № 443, - путем увеличения размера арендной платы, определенной в отчете № 1/ГК-10/2014 оценщика ФИО6 ООО «Оценка+» от 24.02.2014, на индекс инфляции 1,127, что отражено в расчете (л.д. 20 т.1).

Ответчиком выражено несогласие с размером рыночной арендной платы за период с 01.01.2015 по 09.01.2015, определенным согласно отчету № 1/ГК-10/2014 оценщика ФИО6 ООО «Оценка+» от 24.02.2014, в связи с тем, что отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки и Закону об оценочной деятельности, цена является завышенной и необоснованной.

Истец и третье лицо полагают, что отчет об оценке соответствует требованиям к отчету, предъявляемым законом и не может быть оспорен в рамках настоящего спора.

Из содержания отчета № 1/ГК-10/2014 ООО «Оценка+» следует, что основанием для проведения оценки явился государственный контракт от 04.02.2014 на оказание услуг по оценке государственного имущества - определение рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, заказчиком выступало - Управление государственного имущества Орловской области.

Цель оценки указана - определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или владения, выраженной в виде периодических платежей) за объект с целью заключения договора аренды, дата оценки- 01.01.2014.

При определении величины рыночной стоимости затратный и сравнительный подходы не использовались, согласно доходному подходу годовой размер арендной платы составил- 649553,44 руб.

В соответствии с п. 1.8 Отчета 1/ГК-10/2014 в таблице 5 указано, что оценщиком проведены следующие мероприятия: осмотр объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта, изучение его фактического, технического состояния, сбор прочей информации об объекте оценки; анализ рынка земельных участков в Орловской области, осуществление расчетов.

В анализе рынка годовой арендной платы оценщиком указано, что рынок объектов аналогов в регионе недостаточно развит, в открытых источниках информации не содержится достаточно информации для расчета стоимости годовой арендной платы сравнительным подходом. В связи с чем, оценщик пришел к выводу о возможном использовании для анализа рынка оцениваемых объектов данные о рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельными участками из отчетов об оценке (собственная база данных отчетов об оценке, изготовленных оценщиком в 2013 году), принятых УМИЗ администрации г. Орла.

При применении доходного подход оценщик воспользовался формулой из постановления Правительства Орловской области от 28.08.2012 №302 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области"- А=КС*Ка*И, где А- годовая плата за аренду земельного участка в рублях; КС- кадастровая стоимости земельного участка в руб./кв.м (17266173,21 руб. согласно кадастровой выписке); Ка –коэффициент для категорий арендатора в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель (0,0225 в соответствии с Приложением № 2 к Постановлению Правительства Орловской области №303); индекс инфляции.

Оценщиком был применен индекс инфляции равный 1,672, установленный приказом Минэкономразвития Росси от 07.11.2013 № 652 на 2014, так как по мнению оценщика, индекс инфляции, подлежащий применению при определении размера арендной платы согласно постановлению Правительства Орловской области № 302 и равный значению «1» не соответствует экономической ситуации.

Между тем, в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно п. 5 раздела 3 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010, зарегистрирован в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10045) при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

В соответствии с п. 6 раздела 2 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010, действующая в период проведения оценки ООО «Оценка +», зарегистрирован в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040), итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с п. 6 раздела 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 раздела 2 ФСО N 1).

В соответствии с п. 18 раздела 4 ФСО №1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" , утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с п. 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход для оценки рыночной стоимости арендной платы земельного участка экспертом не применялся, со ссылкой, что земля не является рукотворной и не может быть воспроизведена физически.

Сравнительный подход оценщиком не применялся по причине отсутствия у оценщика информации о предложениях на продажу или сдачу в аренду аналогичных земельных участков.

При этом суд приходит к выводу, что оценщик при проведении оценки необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, сославшись на отсутствие необходимой информации для подбора аналогов.

Кроме того, оценщиком при выборе применяемых подходов указано, что участок не застроен, что не соответствует фактическим обстоятельствам.

Пояснения ФИО6 в судебном заседании о том, что наличие или отсутствие объекта застройки на земельном участке не влияет на выбор подхода и на рыночную стоимость арендной платы, удом не принимаются во внимание, так как являются необоснованными и не подтвержденными никакими доказательствами.

Допрошенная в судебном заседании 22.02.2017 в качестве свидетеля ФИО6, подготовившая отчет оценки № 1/ГК-10/2014, пояснила, что в тот период времени не было аналогов земельных участков, которые сдавались муниципальным образованием в аренду, в открытых источниках не было схожих предложений о предоставлении в аренду муниципальных земельных участков. Свидетель пояснила, что использовала информацию на сайтах Авито, Аврора и других, сведения о проведении торгов на официальных сайтах в отношении земельных участков подлежащих сдаче в аренду ФИО6 не анализировала и не смотрела.

Между тем, суд учитывает, что предметом оценки являлось определение рыночной стоимости арендной платы земельного участка, не относящегося к муниципальной собственности, заказчиком оценки являлось Управление госимуществом по Орловской области, которое в 2014 году осуществляло полномочия собственника в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В заключении отсутствует информация о том, какие источники использовала оценщик ФИО6 для установления наличия (отсутствия) объектов аналогов.

В анализе рынка Отчета ООО «Оценка+» единственной информацией, используемой в отчете оценки, приводятся сведения о стоимости объектов в соответствии с отчетами за 2013 года из собственной базы оценщика, принятыми УМИЗ администрацией г.Орла, и на основании которых, по мнению ФИО6, заключены договоры аренды. Между тем, данные сведения не подтверждены документально, в приложении отчета указанные документы отсутствуют, ссылки на открытые источники и доступность указанной информации также не приведены.

Между тем, в соответствии с п.10 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Доказательств, подтверждающих открытость принятых в анализе рынка сведений и обеспечение свободного доступа к ним, в дело не представлено.

Исходя из отчета ООО «Оценка+» следует, что рыночная стоимость арендной платы была определена с применением единственного подхода - доходного, который выразился в применении формулы, изложенной в Постановлении Правительства Орловской области от 28.08.2012 №302 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» с применением показателя индекса инфляции 1,672, установленного Приказом Минэкономразвития России № 652 от 07.11.2013).

При этом в отчете ООО «Оценка+» при применении доходного подхода отсутствует информация об установлении периода прогнозирования (период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов); отсутствует исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; отсутствует определение ставки дисконтирования, отражающей доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; отсутствуют сведения об осуществлении процедуры приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки, что прямо предусмотрено пунктом 21 раздела 4 ФСО №1.

Пунктом 12 ФСО №3 предусмотрено, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Как следует из Приказа Министерства экономического развития РФ от 07.11.2013 № 652 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год», примененного оценщиком в доходном подходе, в соответствии со статьей 11 Налогового кодекса Российской Федерации установлен на 2014 год: коэффициент-дефлятор, необходимый в целях применения главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ, равный 1,216; коэффициент-дефлятор, необходимый в целях применения главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" Налогового кодекса РФ, равный 1,067; коэффициент-дефлятор, необходимый в целях применения главы 26.3 "Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности" Налогового кодекса РФ, равный 1,672; коэффициент-дефлятор, необходимый в целях применения главы 26.5 "Патентная система налогообложения" Налогового кодекса РФ, равный 1,067 (л.д. 87 т. 2).

Таким образом, оценщик ФИО6, ссылаясь на то, что индекс инфляции равный «1», установленный постановлением Правительства Орловской области № 302 , не соответствует экономической ситуации, применила без приведения каких-либо исследований, расчетов, анализа, наибольшую величину коэффициента-дефлятора, установленную вышеназванным Приказом Минэкономразвития для целей налогобложения.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, оценка рыночной стоимости арендной платы произведена арендодателем после заключения договора аренды земельного участка в связи с применением п. 6 Порядка № 302, предусматривающего определение годовой арендной платы в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу статей 6 и 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству ответчика в рамках настоящего спора судом определением от 24.03.2017 назначена судебная экспертиза для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная группа «Сколько» (302006, <...>), эксперту ФИО7.

Арбитражный суд предупредил эксперта ФИО7, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет №1/ГК-10/2014 от 24.02.2014 об оценке рыночного размера годовой арендной платы за пользование земельным участком категории: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, кадастровый №57:25:0010316:258, общей площадью 3663,0 кв.м, расположенным по адресу: <...>, выполненный ООО «Оценка+», Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности?

2) Присутствуют ли математические, методические или иные нарушения в отчете №1/ГК-10/2014 от 24.02.2014 об оценке рыночного размера годовой арендной платы за пользование земельным участком категории: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, кадастровый №57:25:0010316:258, общей площадью 3663,0 кв.м, расположенным по адресу: <...>, выполненном ООО «Оценка+»? Если да, то могли ли они повлиять на определение рыночной стоимости годовой арендной платы объекта оценки и привести к искажению (завышению или занижению) рыночной стоимости годовой арендной платы?

3) Если выявленные нарушения повлияли на определение размера итоговой рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком, категории: земли населённых пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, кадастровый №57:25:0010316:258, общей площадью 3663,0 кв.м, расположенным по адресу: <...>, то какова действительная итоговая рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование указанным земельным участком по состоянию на 01 января 2014 года с учетом условий договора №1343/з аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010316:258, расположенного по адресу: <...>?

По результатам проведения судебной экспертизы в дело представлено заключение, согласно которому эксперт Приц М-С.Е. пришла к выводам:

По вопросам 1 и 2: Отчет об оценке №1/ГК-10/2014 от 24.02.2014, выполненный ООО «Оценка+», является недостоверным, как выполненным с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и требований Федеральных стандартов оценки (ФСО):

- в отчете определялась не рыночная стоимость, как было заявлено на стр. 1,3,2,7,10 в нарушение ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»;

- на стр. 37 отчета был выполнен расчет размера арендной платы по формуле, установленной Постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 № 302 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»;

- применяемая база в расчете (стр. 37 отчета) – кадастровая стоимость, при отсутствии рыночных расчетов стоимости земельного участка или предложений аренды методом сравнения рыночных предложений или продаж на базе рыночных аналогов, учитывая общеизвестный факт превышения кадастровой стоимости, установленной в 2014 году в разы рыночной стоимости, за счет подмены понятий произошло искажение- превышение рыночной стоимости в разы;

-для получения итоговой расчетной величины (стр. 37 ответа) вместо индекса инфляции использовался коэффициент-дефлятор, применяемый в целях налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (глава 26.3 Налогового кодекса РФ), равный 1,672, что соответствует инфляции 67,2% из приказа минэкономразвития № 652, при этом инфляция в 2013 году составила 6,45%, в 2014 году-11,36. За счет применения вместо индекса инфляции коэффициента-дефлятора произошло искажение,- превышение как минимум якобы определяемой оценщиком рыночной стоимости в полтора раза.

Искажение, а именно превышение в разы рыночной стоимости годовой арендной платы объекта оценки произошло в связи с тем, что исходные данные взяты не с рынка (кадастровая стоимость выше рыночной в разы) и расчет выполнен по Постановлению Правительства Орловской области от 28.08.2012 № 302 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» с использованием по усмотрению оценщика вместо индекса инфляции коэффициента-дефлятора в полтора раза выше инфляции, а согласно ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и п. 5 ФСО «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

По вопросу 3 эксперт пришла к выводу, что действительная итоговая рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком кадастровый номер 57:25:0010316:258 по состоянию на 01.01.2014 с учетом условий договора аренды № 1343 составляет 266 866 руб.

В силу ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке наравне с другими доказательствами.

Несоответствие отчета ООО «Оценка+» требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, п.п. 10, 8е, 8ж, 8з, 21, 4 ФСО №3 подтверждается также заключением №10-17/и ОО «Кватро-О» (л.д. 41-58 т.3), являющимся иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Также суд принимает во внимание, что Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.11.2012 №П/548 в Орловской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.01.2016 на основании заявления ЗАО «Стройкомплект-центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества- земельный участок с кадастровым номером 57:25:001031:258, установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2014, указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 11.12.2014 и утвержденной Постановлением Правительства Орловской области от 25.12.2014 № 419 составляет 47 %. По результатам рассмотрения заявления, комиссия приняла решение определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:001031:258 в размере его рыночной стоимости 13 223 000 руб.

Указанные обстоятельства также подтверждают необоснованное завышение стоимости арендной платы в случае расчета с применением кадастровой стоимости (17 266173,21 руб.), размер которой превышает рыночную стоимость земельного участка 13 223 000 руб.

На основании вышеизложенного и принимая во внимание, что оценщиком ООО «Оценка+» необоснованно не был использован сравнительный подход при определении рыночной стоимости арендной платы; расчет стоимости арендной платы, приведенный как доходный подход, не соответствует требованиям к доходному подходу согласно п.21ФСО №1; в анализе рынка объекта оценки, не представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости (расположение, наличие/отсутствие коммуникаций, наличие строения, инфраструктура и т.д.); сведения принятые для определения диапазона значений ценообразующих факторов (данные отчетов из собственной базы оценщика) ничем не подтверждены; не мотивирован отказ от затратного, сравнительного подходов; отчет ООО «Оценка+» не соответствует принципам обоснованности, проверяемости, достаточности (п. 4 ФСО №3), а следовательно, величина, определенная оценщиком ФИО6 в отчете № 1/ГК-10/2014 не является рыночной стоимостью арендной платы спорного земельного участка в правовом смысле ст. 3 Закона об оценочной деятельности.

Доводы истца и третьего лица о соответствии отчета ООО «Оценка+» требованиям Закона об оценочной деятельности и ФСО ничем не подтверждены, и опровергаются собранными доказательствами по делу, одним из которых является заключение эксперта ООО «Оценочная группа «Сколько».

Истцом и третьим лицом было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу в части вопроса об определении рыночной стоимости арендной платы.

Ответчик возражает против проведения повторной экспертизы по делу.

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Приц М-С.Е. поддержала сделанные выводы в экспертном заключении, пояснила, что при определении рыночной стоимости годовой арендной платы были использованы сравнительный и доходный подходы, при применении сравнительного подхода были использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий газета «Моя реклама», «Из рук в руки», риэлторов, официальных источников) которые расположены (4 аналога) в Заводском и (1 аналог) Северном районах города Орла.

Как пояснили в судебном заседании представители ответчика, эксперт, выезжавшая на место расположения земельного участка, земельный участок находится по адресу: <...>, в Советском районе, данная территория застроена промышленными объектами, не является благоустроенным жилым районом с развитой инфраструктурой.

Истцом и третьим лицом не представлено доказательств в подтверждение довода о том, что объекты недвижимости в Северном районе являются самыми дешевыми в г.Орле, а также, что используемые в исследовании эксперта объекты не являются аналогичными. Возражений, относительно аналогов в Заводском районе, истцом и третьим лицом не заявлено.

Довод истца и третьего лица относительно необходимости применения корректировки согласно справочнику Лейфера 2014, судом отклоняются, поскольку выбор конкретного значения величины корректировки внутри приведенного диапазона осуществляется оценщиком с учетом факторов ликвидности оцениваемого объекта. Обязанность применения корректировки (поправки на масштаб для аренды коммерческих земельных участков, поправки на площадь и т.п.) исключительно в соответствии со справочником Лейфера 2014 законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена. При этом любые справочники носят лишь рекомендательный характер.

Довод истца и третьего лица о применении в сравнительном подходе одного объекта-аналога по данным предложения о продаже на 04.01.2013, то есть почти за год до даты оценки, не повлиял на выводы эксперта относительно стоимости, учитывая величину иных предложений по цене, и не противоречит требованиям ФСО. Как пояснил в судебном заседании эксперт Приц М-С.Е. данная информация являлась актуальной и на дату оценки, в период 2013 стоимость предложений на исследуемом рынке не изменилась, что также подтверждается и другими предложениями по состоянию на декабрь 2013 года, приведенными в отчете, в связи с чем отсутствовала необходимость в корректировке.

Доказательств своих доводов истцом и третьим лицом не представлено.

Ссылка истца и третьего лица на рассчитанный коэффициент вариации 47% со ссылкой на учебник для вузов ФИО8 Математичееская статитсика,- М.Экзамен, 2007,432 с., в подтверждение неоднородности информации, использованной экспертом ФИО9-С.Е и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов, судом не принимается, поскольку в соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Несоответствия проведенного экспертом ФИО9 сравнительного подхода требованиям ФСО № 1 судом не установлено.

Ссылка истца и третьего лица на применение сведений по данным опроса экспертов на сайте «Оценщики и эксперты» в отношении довода о том, что примененная в экспертном заключении ставка капитализации не соответствует рынку и справочным данным, судом отклоняется, поскольку в соответствии с п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так в заключении эксперта указано о возможных методах определения коэффициента капитализации (метод рыночной экстракции по арендной плате, метод кумулятивного построения). При применении метода рыночной экстракции диапазон коэффициента составил от 2,35 до 7,05%. Примененное значение коэффициента капитализации 4,16 % находится в пределах указанного в экспертном заключении диапазона. Доказательств, подтверждающих необоснованность ставки капитализации, примененной экспертом, не представлено.

Кроме того, величина годовой рыночной стоимости арендной платы с применением метода сравнения продаж (на основании реальных предложений объектов-аналогов) – 274725 руб. сопоставима с величиной, полученной при применении метода рекапитализации земельного участка – 259 047 руб.

01.06.2017 суд, рассмотрев ходатайство ООО "Оценка+", УМИЗ администрации г.Орла о назначении по делу повторной экспертизы, протокольным определением ходатайство отклонил, поскольку не усмотрел оснований, предусмотренных ст.87 АПК РФ, а именно: наличие каких-либо противоречий в выводах эксперта или возникновение сомнений в обоснованности выводов эксперта, изложенных в экспертном заключении в рамках проведенной по определению суда экспертизы, экспертиза соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, несогласие с выводами эксперта не является основанием для проведения повторной экспертизы.

Таким образом, суд приходит к выводу, что за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 задолженность по арендной плате подлежит расчету с применением п.6 Порядка №302,- исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в рамках настоящего дела, проведенной ООО «Оценочная группа «Сколько», в размере 266886 руб., что составляет 6580 руб. 26 коп. (266866 руб. /365дн. *9 дн.).

Суд отклоняет довод истца об исчислении арендной платы за период с 10.01.2015 по 30.06.2016 в соответствии с п.13 Порядка 443, с применением индекса инфляции на рыночную стоимость годовой арендной платы, по следующим основаниям.

Как указано выше, с 10.01.2015 вступил в силу новый порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443.

В соответствии с п. 13 Порядка 443 для договоров, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в 2014 году рассчитывалась в соответствии с п. 6 Порядка № 302, годовая арендная плата на 2015 и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области.

Решением Орловского областного суда от 20.09.2016 по делу № 3а-102/2016 признан недействующим пункт 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловкой области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443. Решение Орловского областного суда от 26.09.2016 вступило в законную силу 26.10.2016.

Решение о признании указанного нормативного правового акта в части недействующим опубликовано в газете "Орловская правда", N 121, 26.10.2016.

Согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение УМИЗ администрации размера арендной платы в соответствии с п. 13 Порядка 443, признанного в указанной части не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению, за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

Данный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627 по делу N А47-6281/2011, пункт 10 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда СР 06.07.2016.

Между тем, поскольку нормативный акт (Порядок 443), вступивший в силу с 10.01.2015 и устанавливающий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, признан недействующим только в части применения п. 13, при этом предшествующий Порядок №302 признан с 10.01.2015 утратившим силу, к правоотношениям сторон с 10.01.2015 подлежит применению Порядок №443 в действующей части.

В соответствии с п. 5 Порядка №443 в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "л" пункта 4 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента категории арендатора согласно приложению 2 к настоящему Порядку.

Учитывая вид разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации торгово-офисного здания), суд приходит к выводу, что в расчете арендной платы согласно приложению 2 к Порядку №443 подлежит применению коэффициент категории арендаторов 0,0109 – «иные категории арендаторов, в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением». При этом суд принимает во внимание, что в соответствии с Порядком № 443 на 2017 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление к договору аренды, в котором расчет произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка 13 223 000 руб. и этим же коэффициентом для категории арендаторов-0,0109.

Изменения назначения использования земельного участка с 2013 года не производилось.

На основании изложенного, за период с 10.01.2015 по 31.12.2015 задолженность по арендной плате составила 158430 руб. 05 коп. ( 13223000 руб.( кадастровая стоимость) * 0,0109 (коэффициент категории арендаторов) * 1,127 (индекс инфляции) / 365 * 356).

За период с 01.01.2016 по 30.06.2016 задолженность по арендной плате составила 81 217 руб. 68 коп. (13223000 руб.(кадастровая стоимость) * 0,0109 (коэффициент категории арендаторов) * 1,127 (индекс инфляции) / 12 (мес.) * 6 (мес.)).

Общая сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 составила 246 227 руб. 99 коп. (6 580 руб. 26 коп. + 81 217 руб. 68 коп. + 158 430 руб. 05 коп.).

В остальной части требования истца о взыскании арендной платы удовлетворению не подлежат.

Истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 58597 руб. 60 коп. за период с 26.12.2015 по 30.06.2016, исчисленной на сумму основной задолженности по арендной плате.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с условиями договора ответчик принял обязательства оплачивать арендные платежи в срок не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.3 договора аренды).

В п.5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков оплаты по договору в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.12 ГК РФ взыскание неустойки (пени) является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с Информацией Банка Росси от 31.07.2015, от 10.06.2016 в период с 03.08.2015 по 13.06.2016 ставка рефинансирования составляла 11%, а в период с 14.06.2016 по 18.09.2016 - 10,5 %.

Факт наличия задолженности и просрочки исполнения обязательства ответчиком не оспаривается.

Между тем, неустойка подлежит начислению на сумму основного долга в размере 246 227 руб. 99 коп. по вышеизложенным основаниям.

Суд, проверив контррасчет неустойки, представленный ответчиком, признал его верным и соответствующим условиям договора.

Истцом не заявлено возражений относительно порядка расчета неустойки ответчика, за исключением применяемого размера арендной платы.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка по договору аренды в сумме 13 735 руб. 98 коп., в остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 259 963 руб. 97 коп., из которых 246 227 руб. 99 коп. – основной долг, за период с 01.01.2015 по 30.06.2016, 13 735 руб. 98 коп. – неустойка за период с 26.12.2015 по 30.06.2016. В удовлетворении исковых требований в оставшейся части следует отказать.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с закрытого акционерного общества «Стройкомплект – Центр» (302030, <...>, ОГРН <***>) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (302028, <...>, ОГРН <***>) 259 963 руб. 97 коп., из которых 246 227 руб. 99 коп. – основной долг, 13 735 руб. 98 коп. – неустойка.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Стройкомплект – Центр» (302030, <...>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 5 527 руб. 00 коп.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья Коровушкина Е.В.