Решение от 14 мая 2026 г. АС Мурманской области

Арбитражный суд Мурманской области

ул.Академика Книповича, д.20, <...>

http://murmansk.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-9804/2025

«15» мая 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2026 года. Полный текст решения изготовлен 15 мая 2026 года.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Варфоломеева С.Б.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Бочкарёвой Ю.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (место жительства: 173015, г.Великий Новгород; ИНН <***>, ОГРНИП <***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (место нахождения: 183025, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Администрация муниципального округа город Кировск с подведомственной территорией Мурманской области (место нахождения: 184250, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

индивидуальный предприниматель ФИО2 (место нахождения: 184250, <...>; ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о признании незаконными решения (действий)

при участии в онлайн-заседании представителей:

от заявителя – ФИО3 – дов.№ 1136938 от 12.05.2025

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика – ФИО4 – дов.№ 054/25 от 10.12.2025

от третьих лиц – не явились, извещены

от иных участников процесса – нет

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д.89-91), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – Росреестр, ответчик) о признании незаконными действий (решения) Росреестра о погашении записей в Едином государственном реестре недвижимости об аренде (о наличии ограничений и обременений, о государственной регистрации соответствующего договора и соглашения к нему) земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040124:266.

В обоснование данных требований ФИО1 ссылается на то, что при погашении указанной аренды Росреестром ненадлежащим образом была проведена правовая экспертиза волеизъявления собственника указанного земельного участка – Администрации муниципального округа город Кировск с подведомственной территорией Мурманской области (далее – Администрация) о досрочном прекращении этой аренды, которая в действительности со стороны ФИО1 не была прекращена, ограничившись при этом уведомлением о прекращении арендных отношений только соарендатора названного земельного участка – индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ФИО2).

Кроме того, в качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявитель просит обязать Росреестр восстановить спорные записи.

В онлайн-заседании представитель заявителя поддержала требования ФИО1 по основаниям, изложенным в заявлении и письменных возражениях на отзыв Росреестра (л.д.77-80).

Представитель ответчика в судебном заседании и письменном отзыве на заявление (л.д.50-55) с заявлением не согласилась и полагает, что в его удовлетворении следует отказать, так как погашение заявленной аренды выполнены в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами.

Определением суда от 25.11.2025 (л.д.1, 2) к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация и ФИО2 (далее также – третьи лица).

Третьи лица, извещённые надлежащим образом о настоящем судопроизводстве, в судебное заседание не явились; письменных отзывов на заявление не представили.

С учётом мнения представителей заявителя и ответчика, обстоятельств дела и в соответствии с частью 6 статьи 121, частью 1 статьи 123, частями 1, 5 статьи 156, частью 2 статьи 200 АПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Заслушав пояснения представителей заявителя и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с соглашением от 12.07.2016 № 1 (л.д.23) о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2016 № 115/М (л.д.19-21) ФИО5 (далее – ФИО5) Администрацией предоставлен в пользование земельный участок площадью 6.241 кв.м с кадастровым номером 51:16:0040124:266, категорией «земли населённых пунктов», разрешённым использованием «общественное использование объектов капитального строительства, бытовое обслуживание», по адресу: <...> сроком с 15.06.2016 по 14.06.2065 (пункт 2.1). На данном участке расположено здание № 23 площадью 3.949,4 кв.м, в котором в числе прочих имеются находящиеся в подвале, на первом и втором этажах нежилые помещения общей площадью 2.033,1 кв.м с номерами на поэтажном плане I(1-7), II(1-6), III(1, 2), IV(1-9), V(1-9), VI(1-64), VII(1-7), IX(1-28), X, XII(1). ФИО2 принадлежат помещения площадью 1.008,5 кв.м (пункт 1.3).

Данный земельный участок с 09.10.2014 находится в собственности муниципального образования муниципальный округ город Кировск Мурманской области (л.д.20 об., 21).

В результате заключения брачного договора от 10.09.2013 в редакции дополнительного соглашения от 18.11.2016 (л.д.27-29) с ФИО5 перечисленные помещения перешли в собственность ФИО1; данное право зарегистрировано в Росреестре 21.03.2017 (л.д.30).

Следовательно, согласно утверждению заявителя, в порядке пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, абзаца второго пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ФИО1 перешли права арендатора вышеуказанного земельного участка в рамках договора от 15.06.2016 № 115/М.

Между тем, при ознакомлении 03.10.2025 с материалами арбитражного дела № А42-4250/2025, в том числе с отзывом Росреестра (л.д.33-35), заявителю стало известно, что в Единый государственный реестр недвижимости в период с 27.06.2016 по 04.03.2024 в отношении рассматриваемого земельного участка имелась запись о наличии ограничений прав и обременений в виде названной аренды на весь земельный участок и весь период аренды, где арендаторами являлись Корбут О.В, ФИО5, ФИО6 (далее – ФИО6), а арендодателем – муниципальное образование город Кировск с подведомственной территорией Мурманской области. Однако данная запись 04.03.2024 была погашена Росреестром по заявлению Администрации, а в качестве основания представлено уведомление о расторжении договора аренды с приложением уведомления о направлении одностороннего расторжения только в адрес ФИО2

Заявитель считает, что случаи одностороннего расторжения аренда определены в пункте 6.2 с отсылкой на пункт 4.1.1 договора аренды от 15.06.2016 № 115/М. Такие случаи отсутствовали, по решению суда указанный договор также не расторгался; само уведомление о расторжении договора в адрес заявителя не направлялось, то есть с ФИО1 этот договор вовсе не расторгался.

Перечисленные обстоятельства явились основанием для вывода заявителя о том, что Росреестром ненадлежащим образом была проведена правовая экспертиза волеизъявления Администрации о досрочном прекращении спорной аренды, в связи с чем ФИО1 обратилась в арбитражный суд за признанием решения Росреестра о погашении записей в Едином государственном реестре недвижимости:

– об ограничении прав и обременениях в виде «аренда» на земельный участок с кадастровым номером 51:16:0040124:266, номер записи об ограничении 51-51/004-51/003/2016-1478/2;

– о государственной регистрации договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2016 № 115/М, номер записи об ограничении 51-51/004-51/003/003/2016-1478/1;

– о государственной регистрации соглашения № 1 от 12.07.2016 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2016 № 115/М, номер записи об ограничении 51-51/004-51/003/005/2016-357/1.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

На основании части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Главой 6 Закона № 218-ФЗ не предусмотрены особенности государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка. Вместе с тем, частью 7 статьи 51 Закона № 218-ФЗ урегулированы правоотношения по государственной регистрации прекращения найма жилого помещения, а именно, государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 рассматриваемой статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 данной статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 этой же статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке – копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

При этом применение к спорным правоотношениям части 7 статьи 51 Закона № 218-ФЗ согласуется с положениями части 6 статьи 13 АПК РФ, где в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Тем самым, судом по настоящему делу, применительно к части 7 статьи 51 Закона № 218-ФЗ, применяется принцип «аналогия закона».

В то же время, по мнению заявителя, рассматриваемая часть 7 статьи 51 Закона № 218-ФЗ была нарушена Росреестром, поскольку в представленном на расторжение спорной аренды пакете документов отсутствовала копия уведомления ФИО1, как стороны спорного договора, об его одностороннем отказе от исполнения, а равно Росреестр не уведомил ФИО1 об обращении Администрации за расторжением этого договора.

Между тем, данные утверждения заявителя нельзя признать основанными на фактических обстоятельства.

Так, 01.03.2024 от Администрации на регистрацию поступил односторонний отказ от аренды (о её прекращении; л.д.63), действительно приложив уведомление о расторжении, список почтовых отправлений и отчёт об отслеживании отправления, содержащие сведения о направлении этого уведомления только в адрес ФИО2 (л.д.65-68). В результате спорная запись была погашена. ФИО2 был арендатором по спорному договору, а ФИО5 и ФИО6 впоследствии к нему присоединились на основании соответствующих дополнительных соглашений. ФИО5 являлся собственником помещения № 51:16:0040118:203 площадью 2.033,1 кв.м в период с 06.05.2013 по 21.03.2017 (по дату регистрации права собственности по брачному договору), однако этот объект был снят с государственного кадастрового учёта 02.03.2022 по причине образования из него помещений №№51:16:0040124:489, 51:16:0040124:490, уже принадлежащие иному лицу (ФИО1), следовательно, на дату погашения записи (04.03.2024) ФИО5 уже не являлся арендатором и основания для дальнейшей аренды отсутствовали, так как ФИО5 перестал быть собственником помещений по этой аренде. Каких-либо действий по внесению изменений в договор в части арендатора земельного участка и, как следствие, по внесению регистрационных записей в Единый государственный реестр недвижимости о замене арендатора земельного участка ФИО1 не предпринималось.

Следует также отметить, что Росреестр не оспаривает право заявителя об аренде спорного земельного участка, он лишь утверждает, что у него были основания для погашения спорных ограничений и обременений, носящие (основания) заявительный характер. Кроме того, в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеется актуальная запись от 08.04.2024 № 51:16:0040124:266-51/028/2024-5 (л.д.31, 32) об ограничении прав и обременениях, внесённая на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 25.03.2024 № 3/М, заключённого Администрацией с арендатором ФИО7, в связи с чем ФИО1 вправе присоединиться к такой аренде, как ранее присоединялся ФИО5 к аренде ФИО2

Таким образом, суд считает, что оспариваемое решение (действия) Росреестра основано на Законе № 218-ФЗ и фактических обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными решения и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица требуется доказать наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному акту, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Применительно к избранному заявителем способу судебной защиты её требование не подлежит удовлетворению и по основанию неверного способа такой защиты, поскольку согласно вышеприведённым положениям арбитражно-процессуального законодательства в порядке главы 24 АПК РФ рассматриваются дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделённых федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В данном же случае имеет место конфликт сторон соответствующего договора аренды и непонимание друг друга касательно его действия, что не является предметом государственного контроля, поскольку возникший между ФИО1 и Администрацией спор подлежит разрешению в порядке гражданского, а не административного судопроизводства. Напротив, разрешение такого спора Росреестром подразумевает его вмешательство в хозяйственную деятельность участников гражданского оборота, что недопустимо.

В развитие данных выводов суда и обстоятельств разного понимания ФИО1 и Администрацией последствий расторжения их аренды в настоящее время решением Арбитражного суда Мурманской области от 02.02.2026 по делу № А42-4250/2025 по иску ФИО1 признан недействительным односторонний отказ Администрации от договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2016 №115/М в отношении ФИО1 и признан действующим договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2016 №115/М в отношении ФИО1 Данное решение обжалуется Администрацией в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде; рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 10.06.2026.

Подводя итог вышеизложенному, суд считает, что решение Росреестра законно и обоснованно, а заявителем был избран ненадлежащий способ судебной защиты, что влечёт отказ в удовлетворении заявления ФИО1, однако это не исключает использование ФИО1 иных способов восстановления своих прав, в случае если эти права всё же будут нарушаться арендодателем (Администрацией), но в порядке гражданского судопроизводства, что в целом ФИО1 в настоящее время и реализуется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о погашении записей в Едином государственном реестре недвижимости:

– об ограничении прав и обременениях в виде «аренда» на земельный участок с кадастровым номером 51:16:0040124:266, номер записи об ограничении 51-51/004-51/003/2016-1478/2;

– о государственной регистрации договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2016 № 115/М, номер записи об ограничении 51-51/004-51/003/003/2016-1478/1;

– о государственной регистрации соглашения № 1 от 12.07.2016 о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.06.2016 № 115/М, номер записи об ограничении 51-51/004-51/003/005/2016-357/1 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья С.Б.Варфоломеев