Постановление от 1 февраля 2023 г. по делу № А35-8960/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А35-8960/2021
город Калуга
1 февраля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2023 Постановление в полном объёме изготовлено 01.02.2023

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Силаевой Н.Л., Судей Власова Е.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи Коваленко А.С.,

при участии в судебном заседании:

от ООО фирма "Радиал" представителя ФИО2 по доверенности от 11.01.2021;

от Министерства имущества Курской области представителя ФИО3 по доверенности от 01.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А35-8960/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Радиал" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее – ответчик, комитет) (новое наименование - Министерство имущества Курской области) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка от 17.06.2021 № 07-19/6411-21ф, с кадастровым номером 46:29:102042:3, площадью 5 283 кв. м, расположенного по адресу: <...>, определив в приложении № 1 базовый размер арендной платы в размере 54,53719478 руб/кв. м.

Решением Арбитражного суда Курской области от 12.04.2022 урегулированы разногласия сторон при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в


договор аренды участка от 17.06.2021 № 07-19/6411-21ф, базовый размер арендной платы в приложении № 1 к соглашению принят в редакции ответчика в размере 111,43766799 руб/кв. м.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 решение суда первой инстанции изменено, базовый размер арендной платы в приложении № 1 определен в размере 54,53719478 руб/кв. м.

Не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, комитет обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы указывает, что, поскольку общество не осуществило переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок до 01.07.2012, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов об установлении арендной платы, с учетом которых годовой размер арендной платы не может устанавливаться в пределах трех процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102042:3, расположенный по адресу: <...>, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному предприятию бытового обслуживания населения "Обувьсервис". 08.09.1998 и 15.08.1999 между ТОО "Обувьсервис" (продавцом) и обществом (покупателем) заключены договоры купли-продажи нежилых помещений в здании производственного корпуса, расположенного на указанном земельном участке.

На основании постановления администрации г. Курска от 17.01.2000 № 86, с учетом представленных договоров купли-продажи, заключенных в 1996-1998 годах, согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общество наряду с иными собственниками помещений в здании приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 5 283 кв.м, расположенным по адресу: <...> (доля составляет 0,035232).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 11.06.2002 с кадастровым номером 46:29:102042:3, разрешенное использование - для административно-


хозяйственной деятельности, для обслуживания населения, для административной деятельности, для хозяйственной деятельности.

27.10.2006, на основании постановления администрации города Курска от 13.06.2006 № 1682, между администрацией города Курска (арендодателем) и ООО "Барти", ФИО4, ФИО5 (арендаторами) заключен договор аренды № 86188ю на неделимый земельный участок площадью 5 283 кв.м по адресу: <...> сроком на 15 лет со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии со статьей 4 Закона Курской области от 06.10.2006 № 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" по соглашению от 13.03.2013 права и обязанности арендодателя по договору от 27.10.2006 № 86188ю перешли к комитету.

02.08.2013 обществом заключено соглашение о вступлении в качестве нового арендатора в договор аренды от 27.10.2006 № 86188ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102042:3. Арендная плата за пользование земельным участком обществу начислена исходя из площади 1 227 кв.м, в соответствии с долями собственников в здании по ул. Карла Маркса, д. 73.

По истечении срока договора аренды от 27.10.2006 № 86188ю общество обратилось в комитет с просьбой заключить новый договор аренды.

Комитетом истцу передано соглашение о вступлении нового арендатора в договор от 17.06.2021 № 07-19/6411-21ф аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного по адресу: <...>, согласно приложению № 1 к которому базовый размер арендной платы установлен в размере 111,43766799 руб./кв. м в соответствии с постановлением администрации Курской области от 27.03.2017 № 249-па "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", постановления администрации Курской области от 27.08.2018 № 691-па "Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курской области или государственная собственности на которые не разграничена".

Не согласившись с условиями проекта соглашения, 05.07.2021 истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий, касающийся базового размера арендной платы и суммы арендной платы, которая, по мнению истца, для данного земельного участка не должна превышать двукратного размера земельного налога, исчисляемого в отношении этого участка (3% от его кадастровой стоимости).

16.07.2021 протокол разногласий отклонен комитетом со ссылкой на то, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено обществом на основании постановления администрации г. Курска от 28.05.2004 № 1234 и договора аренды № 61521ю. Все последующие договоры аренды подлежат заключению не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, что исключает применение ставки 3% кадастровой стоимости.


Возникшие между истцом и ответчиком разногласия относительно базового размера арендной платы, явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции согласился с обоснованностью базового размера арендной платы, указанного комитетом. При этом суд исходил из того, что льготная ставка арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка распространяется на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ). Поскольку договор аренды № 07-19/6411-21ф от 17.06.2021 заключался не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оснований для определения размера арендной платы в пределах 3% не имеется.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами не согласился, признав обоснованной редакцию приложения № 1 к соглашению, предложенную обществом.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было переоформлено обществом 02.08.2013 путем присоединения к договору аренды от 27.10.2006, то есть по истечении установленного Законом № 137-ФЗ срока (01.07.2012), что исключает право на льготу при расчете арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости. Договор № 61521ю аренды земельного участка суд апелляционной инстанции признал незаключенным.

Также суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что к отношениям сторон подлежит применению изложенный в абзаце 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Основные принципы), принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Суд кассационной инстанции не соглашается с указанными выводами суда апелляционной инстанции исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.


При этом содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно Федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В абзаце 5 Основных принципов указан принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Таким образом, указанный принцип применяется только при переоформлении прав на земельный участок (статья 3 Закона № 137-ФЗ).

Под переоформлением понимается переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с нормами Земельного кодекса на право аренды или приобретение этих земельных участков в собственность.

Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции о возможности применения указанного принципа к регулируемой арендной плате по договору, заключаемому не в связи с переоформлением прав на земельные участки, противоречит нормам закона, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Приходя к выводу о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было переоформлено обществом по истечении установленного Законом № 137-ФЗ срока (01.07.2012), что исключает его право на льготу при расчете арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости, судами не были учтены следующие обстоятельства.

Как было изложено выше, на основании постановления администрации г. Курска от 17.01.2000 № 86, с учетом представленных договоров купли-продажи, заключенных в 1996-1998 годах, согласно статье 552 ГК РФ, общество наряду с иными собственниками помещений в здании приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 5 283 кв.м, расположенным по адресу: <...>.

27.10.2006 между администрацией города Курска (арендодателем) и ООО "Барти", ФИО4, ФИО5 (арендаторами) заключен договор аренды № 86188ю на неделимый земельный участок площадью 5 283 кв.м по адресу: <...> сроком на 15 лет со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно условиям договора арендаторы не возражают против присоединения к договору иных правообладателей зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на участке (пункт 8.1 договора).

02.08.2013 обществом заключено соглашение о вступлении в качестве нового арендатора в договор аренды от 27.10.2006 № 86188ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102042:3.

Согласно пункту 1 соглашения общество вступает в договор аренды земельного участка на условиях, предусмотренных данным договором, с учетом особенностей, указанных в настоящем соглашении.

Пунктом 2 соглашения предусмотрено, что арендная плата по договору начисляется с 17.06.2010.


Судом апелляционной инстанции, также как и судом первой инстанции, не дана оценка указанным обстоятельствам применительно к вопросу переоформления обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в установленный законом сроком, в связи с чем выводы об отсутствии у истца права на льготу и расчете арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости, суд кассационной инстанции считает преждевременными. Также судами не была дана оценка размеру арендной платы, установленной сторонами в приложении № 1 к соглашению о вступлении в качестве нового арендатора в договор аренды от 27.10.2006 № 86188ю, и основаниям для ее установления в указанном размере. Судами не исследован вопрос, являлась ли она льготной, что давало бы основание для вывода о том, что указанный договор заключался в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, или была определена в порядке, установленном органом местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Согласно части 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В рассматриваемом случае предметом кассационного рассмотрения является апелляционное постановление.

Между тем, приходя к выводу о необходимости отмены наравне с апелляционным постановлением решения суда области, суд округа исходит из того, что в случае отмены постановления апелляционного суда и оставления в силе решения суда первой инстанции, спор по существу остается разрешенным неверно ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, что не отвечает требованиям обеспечения заявителю судебной защиты.

Исправление допущенных нарушений возможно лишь при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции, в ходе которого необходимо установление фактических обстоятельств и совокупная их оценка.

Учитывая изложенное, суд округа считает необходимым отменить судебные акты по делу в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить дату переоформления обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право аренды, установить, какая льгота подлежит применению к размеру арендной платы при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, а также наличие оснований для сохранения этой льготы при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в договор от 17.06.2021 № 07-19/6411-21ф аренды земельного участка, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 12.04.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А358960/2021 отменить. Дело направит на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Л. Силаева

Судьи Е.В. Власов

ФИО1