Решение от 4 сентября 2018 г. по делу № А68-402/2018

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru



Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело №А68-402/2018

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 04 сентября 2018г.


Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи Андреевой Е.В.

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Короткова Е.И.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 308715403600035)

к администрации муниципального образования город Донской (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, обязании изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 24.11.2017г. с кадастровым номером 71:26:030103:95, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административного здания, общей площадью 2 527 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Герцена, дом 18 в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 284 431 (двести восемьдесят четыре тысячи четыреста тридцать один) рубль. Расчет цены земельного участка является Приложением к настоящему Договору»


при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2018г. №б/н;

от ответчика: не явился, извещен, ходатайство.





УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Донской об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, обязании изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 24.11.2017г. с кадастровым номером 71:26:030103:95, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административного здания, общей площадью 2 527 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Герцена, дом 18 в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 284 431 (двести восемьдесят четыре тысячи четыреста тридцать один) рубль. Расчет цены земельного участка является Приложением к настоящему Договору».

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, представил отзыв на исковое заявление, возражал против удовлетворения исковых требований.

Спор рассмотрен в порядке ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил:

На основании договора купли-продажи от 14.04.2008г. индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилого здания (административное), назначение: объект нежилого назначения, 2 - этажный, общей площадь 882,7 кв.м., инвентарный номер 70:412:001:010810000:0100:20000, лит. А, кадастровый номер 71:00:000000:0000:70:412:001:010810000:0100:20000, расположенного по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2008г. сделана запись регистрации №71-71-25/005/2008-359 (свидетельство о государственной регистрации права 71-АВ №050489 от 28.04.2008г.).

Истец обратился в администрацию муниципального образования город Донской с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 71:26:030103:95, расположенным по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Герцена, д.18 площадью 2 527 кв.м. из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения административного здания, занятого принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости.

Во исполнение данного заявления администрацией муниципального образования город Донской 05.12.2017г. в адрес ИП ФИО1 был направлен договор купли-продажи земельного участка от 24.11.2017г.

В соответствии с п.2.1 указанного договора цена земельного участка составляет: 1 279 936,24 руб. (один миллион двести семьдесят девять тысяч девятьсот тридцать шесть рублей 24 копейки). Расчет цены земельного участка является Приложением к настоящему Договору.

Согласно Приложению к проекту договора купли-продажи от 24.11.2017г. расчет цены земельного участка произведен ответчиком в соответствии с Законом Тульской области от 15.12.2011г. №1679-ЗТО «О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области» (в ред. Законов Тульской области от 27.10.2014г. №2201-ЗТО, от 27.02.2015г. №2259-ЗТО) исходя из кадастровой стоимости по формуле: Ц = Кх КС х НС/100, где Ц - цена земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена; К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога; КС - кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена, рублей; НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах, то есть для данного земельного участка: Ц = 15 х 5688605,51 руб. х 1,5 /100 = 1 279 936,24 руб.

Будучи не согласным с данной выкупной стоимостью земельного участка, ИП ФИО1 11.12.2017г. направила в адрес ответчика протокол разногласий от 11.12.2017г., в котором указала выкупную стоимость земельного участка в размере 284 431 руб., рассчитанную следующим образом: Ц (цена земельного участка) = 10 (коэффициент кратности размера ставки земельного налога) х 5688605,51 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,5 (ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах) / 100 = 284 431 руб.

В ответ на представленный протокол разногласий ответчик письмом от 21.12.2017г. исх. №Д-1554 сообщил истцу о своем несогласии на заключение договора купли-продажи земельного участка по цене, предложенной ИП ФИО1, поскольку указанная в п.2.1 договора купли-продажи цена земельного участка с кадастровым номером 71:26:030103:95 рассчитана в соответствии с действующим законодательством. Коэффициенты кратности в границах населенных пунктов устанавливаются: 10 - для земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий промышленности; 15 - в иных случаях. При расчете цены земельного участка применялся коэффициент «15», так как земельный участок с К№ 71:26:030103:95 с видом разрешенного использования «для размещения административного здания» не относится к объектам промышленности. Также, при расчете цены земельного участка применена налоговая ставка «1,5 - в отношении прочих земельных участков», так как вид разрешенного использования земельного участка «для размещения административного здания» не представляется возможным соотнести к виду деятельности по использованию вышеуказанного здания.

В связи с недостижением согласия по выкупной цене спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя истца, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п.6 ч.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также предусмотрен исключительный характер права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения (ст.1 ЗК РФ).

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

С учетом указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с ч.6 и ч.7 ст.39.17 ЗК РФ проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

В силу п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п.5 ст.421 ГК РФ если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи земельного участка, заключаемый сторонами в порядке ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для администрации обязательный характер. Согласно ст.445 ГК РФ возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 ГК РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

В рамках рассматриваемого спора разногласия сторон возникли относительно выкупной стоимости земельного участка.

Согласно позиции истца, выкупная стоимость земельного участка должна рассчитываться с применением коэффициента кратности размера ставки земельного налога, равным 10 и ставки земельного налога, установленной муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка (в процентах), равной 0,5, как для земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

По мнению ответчика, выкупная цена спорного земельного участка должна определяться исходя из коэффициента кратности размера ставки земельного налога, равным 15 и ставки земельного налога, установленной муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка (в процентах), равной 1,5, как для земель в границах населенных пунктов в иных случаях (в отношении прочих земельных участков).

Поскольку спорным условием договора между сторонами является цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

При этом ст.435 ГК РФ установлено, что оферта (проект договора) должна содержать существенные условия договора.

В п.1 ст.432 ГК РФ определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, из анализа указанной нормы следует, что цена земельного участка является существенным условием договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договора о продаже земельного участка, договор считается незаключенным.

Согласно п.2 ч.2 ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

15.12.2011г. Тульской областной Думой принят Закон Тульской области №1679-ЗТО «О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области» (далее - Закон №1679-ЗТО).

Частями 1 и 2 статьи 1 - 2 Закона №1679-ЗТО установлен порядок расчета цены выкупаемых земельных участков, согласно которому цена земельных участков определяется, исходя из их кадастровой стоимости, и рассчитывается по формуле:

Ц = К x КС x НС / 100, где Ц - цена земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена;

К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена, рублей;

НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах.

Цена земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена, не может превышать его кадастровую стоимость.

Коэффициенты кратности размера ставки земельного налога устанавливаются в следующих размерах:

1) в границах населенных пунктов:

а) для земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, - 10;

б) в иных случаях - 15;

2) за пределами границ населенных пунктов - 10.

Решением Собрания депутатов муниципального образования г. Донской от 26.12.2013г. №54-7 «О внесении изменений в решение Собрания депутатов муниципального образования город Донской от 29.04.2013 №45-4 «Об утверждении Положения о земельном налоге» установлены налоговые ставки от кадастровой стоимости земельных участков в размере:

0,1 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной и индивидуальной жилой застройки:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- предназначенных для размещения объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

- находящихся в личном подсобном хозяйстве, дачных, садоводческих и огороднических объединениях;

0,05 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов лечебно-оздоровительного назначения и отдыха;

0,5 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

1,0 процента - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных станций;

1,5 процента - в отношении прочих земельных участков.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ №050489 от 28.04.2008г. истец является собственником нежилого административного здания общей площадью 882,7 кв.м., по адресу: <...>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 71:26:030103:95, относящимся к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования: для размещения административного здания.

Системное толкование приведенных правовых норм позволяет суду сделать вывод о том, что при расчете выкупной цены спорного земельного участка, предназначенного для размещения административного здания в границах населенного пункта должен применяться коэффициент кратности размера ставки земельного налога 10 и налоговая ставка 0,5%, установленные пп.«а» п.1 ч.2 ст.1-2 Закона №1679-ЗТО и решением Собрания депутатов муниципального образования г. Донской от 26.12.2013г. №54-7.

При этом каких-либо оговорок (изъятий, исключений) о том, что пп.«а» п.1 ч.2 ст.1-2 Закона №1679-ЗТО распространяется только на расчет цены выкупа земельных участков, на которых расположены административные здания, относящиеся исключительно к промышленности (промышленным объектам), Закон №1679-ЗТО не содержит. Не следует такой вывод и из документов, явившихся основанием принятия Закона №1679-ЗТО и внесения в него последующих изменений и дополнений, представленных по запросу суда в материалы дела Тульской областной Думой.

Суд соглашается с расчетом выкупной цены спорного земельного участка, сделанным истцом, с учетом кадастровой стоимости земельного участка, равной 5688605,51 руб., ставки земельного налога, установленной решением Собрания депутатов муниципального образования г. Донской от 26.12.2013г. №54-7 «О внесении изменений в решение Собрания депутатов муниципального образования город Донской от 29.04.2013 №45-4 «Об утверждении Положения о земельном налоге», по месту расположения земельного участка, в размере 0,5%, коэффициента кратности размера ставки земельного налога в соответствии с ч.2 ст.1 - 2 Закона №1679-ЗТО - 10. С учетом формулы, приведенной в ст.1-2 Закона №1679-ЗТО, размер выкупной цены спорного земельного участка, составляет 284 431 руб.

Возражений относительно цифровых значений произведенного истцом расчета выкупной стоимости земельного участка у ответчика не имеется.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в п.2.1 договора купли-продажи земельного участка от 24.11.2017г. выкупная цена должны быть указана в размере 284 431 руб.

Доводы ответчика, изложенные в обоснование возражений на исковые требования, судом отклоняются, как основанные на ошибочном толковании норм законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 24.11.2017г. и изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет: 284 431 (двести восемьдесят четыре тысячи четыреста тридцать один) рубль. Расчет цены земельного участка является Приложением к настоящему Договору.».

Взыскать с администрации муниципального образования город Донской в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.


Судья Е.В.Андреева